Первоначальные способы приобретения права собственности

Первоначальные способы приобретения права собственности

Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, следовательно, рассматриваются законом как движимости. Поэтому недостроенные объекты ("незавершенка") не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Соответственно этому право собственности на такие объекты принадлежит собственнику (собственникам) стройматериалов, в роли которых совсем не обязательно выступают их заказчики. Отчуждение таких объектов также производится по упрощенным правилам об отчуждении движимого имущества.

Практически этот же подход развивается законодателем и в правилах о последствиях переработки вещи как основании приобретения права собственности на движимое имущество (ст. 220 ГК). По общему правилу право собственности на движимую вещь, созданную путем переработки (обработки) материалов, приобретается собственником материалов. Если же стоимость работы значительно превышает стоимость материалов, собственником становится тот, кто осуществил переработку, но при наличии двух обязательных условий: он должен действовать добросовестно (то есть договориться об этом с собственником материалов либо добросовестно полагать, что он и является одновременно собственником используемых материалов), а также осуществлять эту работу для себя, а не по заказу другого лица. Собственник материалов может не стать собственником вещи, созданной из этого материала, и в случаях, предусмотренных договором (например, договором подряда по изготовлению вещи из материала подрядчика, а не заказчика). Понятно также, что если собственник материалов изготавливает из них вещь для себя, то он и становится ее собственником в силу правила п. 1 ст. 218 ГК.

Собственник материалов, из которых изготовлена движимая вещь, вправе требовать передачи ему этой вещи в собственность, если он утратил их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку материалов и изготовление новой вещи (п. 3 ст. 220). Это правило по сути является санкцией за нарушение изготовителем вещи условий, установленных в п. 1 ст. 220 ГК.

Статья 221 ГК впервые за долгие годы предусмотрела прямое разрешение сбора ягод, грибов, цветов, ловли рыбы, охоты на животных, добычи других общедоступных вещей (например, глины, песка и других общераспространенных полезных ископаемых) с целью приобретения на них права собственности. Титул собственности здесь возникает при условии его соответствия закону (прежде всего, разумеется, природоохранному и земельному законодательству) и общему разрешению собственника (в роли которого чаще всего, но не исключительно, выступает федеральное государство). Оценка же этого способа приобретения права собственности как первоначального при наличии собственника и выраженной им воли на отчуждение своего имущества связана с тем, что такая воля носит общий характер, не обращенный к конкретным лицам, и потому в данной ситуации не возникает вопроса о правопреемстве (представляющем главный критерий разграничения первоначальных и производных способов приобретения права собственности).

Сказанное в известной мере применимо и к правилам о самовольной постройке, помещение которых в главу о приобретении права собственности (ст. 222) требует значительных оговорок. Прежде всего, лицо, осуществившее самовольную постройку, по общему правилу не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222), а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь опять-таки идет о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (абз. 2 п. 2 ст. 222).

Правила о последствиях самовольного строительства ранее широко использовались при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений (п. 2 ст. 213 ГК) вовсе не привело к возможности возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями административного законодательства, устанавливаемых в публичных интересах. Поэтому п. 1 ст. 222 ГК сохраняет понятие самовольного строительства как постройки объекта недвижимости при наличии хотя бы одного из указанных в нем нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения, отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них), существенное нарушение строительных норм и правил.

Лишь в порядке исключения возможно возникновение права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угроза жизни и здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и т. д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом оформило землеотвод (п. 3 ст. 222 ГК). Суд вправе также признать право собственности на данную постройку (при наличии указанных выше условий) за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена, при условии компенсации владельцем участка необходимых расходов застройщику (абз. 2 п. 3 ст. 222). В этих исключительных случаях самовольная постройка может стать основанием возникновения права собственности, которое также следует отнести к числу первоначальных (поскольку речь идет о создании нового, ранее не существовавшего объекта недвижимости).

Понятие бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК) в действительности является собирательным, охватывающим и такие их разновидности, как брошенные собственником вещи (ст. 226), находки (ст. 227-229), безнадзорные животные (ст. 230-232), клады (ст. 234). Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо утратил на них право.

Применительно к правовому режиму бесхозяйных вещей Кодекс продолжает линию, начатую законами о собственности в отношении равенства прав всех собственников. Если до 1990 года бесхозяйное имущество по общему правилу поступало в доход государства, то после вступления в силу 1 июля 1990 года правил союзного Закона о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое имущество правовое основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных собственников. Право собственности на бесхозяйные вещи появляется у владельцев в силу указанных в законе обстоятельств, то есть первоначальным способом.

По-разному строится правовой режим движимых и недвижимых бесхозяйных вещей. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу предусмотренных ст. 234 ГК правил о приобретательной давности (п. 2 ст. 225). Бесхозяйные, как и другие недвижимости, подлежат государственному учету. Поэтому они должны быть приняты на учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находятся. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК).

Институт приобретательной давности был введен в наше законодательство п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В новом Кодексе ему посвящена специальная ст. 234. Необходимость введения этой категории объясняется отпадением преимуществ для государственной (публичной) собственности, в которую ранее в соответствии со ст. 143 ГК 1964 года по общему правилу и поступало бесхозяйное имущество.

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель ни владел чужим имуществом, он, разумеется, не становится его собственником.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения необходимо иметь ее во владении добросовестно (то есть фактический владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника). Далее. Такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своей собственной (имея в виду не только эксплуатацию, но и необходимые меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несет не только "благо", но и бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (ко времени фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК можно также присоединить время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец).

Лишь при соблюдении всех трех перечисленных условий приобретательная давность может стать основанием (титулом) права собственности фактического владельца вещи (п. 1 ст. 234 ГК). При этом также учитываются различия в правовом режиме движимых и недвижимых вещей. Срок приобретательной давности для движимости установлен в пять лет, а для недвижимости - в пятнадцать лет. При этом право собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента государственной регистрации данного объекта (абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК).

Вместе с тем до истечения указанных сроков фактический добросовестный владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.

В п. 4 ст. 234 Кодекса решен довольно сложный вопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, которое могло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным) владельцем, пропустившим срок исковой давности на такое требование. В отношении такого "задавненного" имущества течение приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, ибо до окончания срока исковой давности имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может быть признано добросовестным.

К числу бесхозяйных вещей закон отнес брошенные собственником вещи (ст. 226). Если эти вещи не имеют значительной стоимости (ниже суммы, соответствующей пятикратному минимальному размеру оплаты труда) либо представляют собой различные отходы, они могут быть обращены в собственность лица, на территории которого находятся (собственника или иного титульного владельца земельного участка, водоема и т. д.), путем совершения им фактических действий, свидетельствующих об обращении этих вещей в собственность нового владельца. Все иные брошенные собственником вещи могут поступить в собственность нового владельца лишь в судебном порядке - путем признания их бесхозяйными с распространением на них соответствующего режима, предусмотренного ст. 225 ГК.

Нашедший потерянную вещь (находку) не становится ее собственником. Он прежде всего обязан уведомить о находке лицо, потерявшее вещь, либо иного известного ему законного владельца вещи, либо сдать ее в орган милиции, местного самоуправления, либо владельцу помещения или транспортного средства, в котором обнаружена потерянная вещь. Нашедший вещь вправе хранить ее и у себя, отвечая в этом случае за ее возможную утрату или повреждение при наличии грубой неосторожности или умысла и в пределах стоимости такой вещи (пп. 3 и 4 ст. 227 ГК).

По истечении шести месяцев с момента заявления о находке органу милиции или местного самоуправления и отсутствия сведений о законном владельце вещи нашедший вещь приобретает на нее право собственности. При его отказе от этого возникает право муниципальной собственности на найденную вещь (ст. 228 ГК).

Нашедший вещь имеет право на возмещение расходов по хранению этой вещи либо от ее законного владельца, либо от органа местного самоуправления, в собственность которого поступила найденная им вещь, а также право на вознаграждение за находку от лица, управомоченного на получение вещи (ст. 229 ГК).

Во всех этих случаях речь идет о движимом имуществе. Аналогичный, по сути, правовой режим приобретают и безнадзорные животные, которые по истечении шести месяцев с момента заявления об их задержании и необнаружении их законного владельца поступают в собственность нашедшего их лица, а при его отказе - в муниципальную собственность (п. 1 ст. 231). При возврате безнадзорных животных прежнему владельцу обнаружившее их лицо имеет право на возмещение необходимых расходов, понесенных на их содержание, а при возврате домашних животных - также и на вознаграждение по правилам о вознаграждении за находку (ст. 232).

Новыми являются правила ст. 233 ГК о правовом режиме клада. В отличие от прежнего порядка, в соответствии с которым клад во всех случаях подлежал передаче в собственность государства, теперь он поступает собственнику имущества, в котором был сокрыт клад (земельного участка, строения и т. п.), и лицу, обнаружившему клад, причем в равных долях, если соглашением между ними не предусмотрено иное. Если же предварительное согласие собственника имущества, где был обнаружен клад, не было получено, клад целиком должен поступить именно ему, а не обнаружившему клад лицу.

Лишь входящие в состав клада вещи, относящиеся к памятникам истории и культуры, подлежат передаче в государственную собственность с вознаграждением в размере половины их стоимости, поступающим собственнику имущества, где был сокрыт клад, и нашедшему его лицу. При неполучении последним предварительного согласия собственника на раскопки или поиск ценностей указанное вознаграждение целиком поступает собственнику.

Таким образом, обнаружение клада может стать основанием возникновения права частной или публичной (государственной) собственности.