Статья 70. Учредительный договор полного товарищества
.Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации
1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Комментарий к статье 165
1. Закон устанавливает самые строгие последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации. Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.
Правильным представляется первое толкование. Оно было
высказано в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в
соответствии со статьей 165 Кодекса несоблюдение в случаях, установленных
законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля
В правовых нормах, предусматривающих порядок совершения сделок, требующих государственной регистрации, в четырех случаях с государственной регистрацией связывается момент заключения сделки, а не ее действительность: продажа жилых помещений (п. 2 ст. 558), продажа предприятий (п. 3 ст. 560), аренда зданий и сооружений (п. 2 ст. 651) и аренда предприятий (п. 2 ст. 658). Только для одного случая закон прямо предусматривает недействительность сделки в случае нарушения требований о ее государственной регистрации - ипотеки (п. 4 ст. 339) и для двух случаев - дарения (п. 3 ст. 574) и ренты (ст. 584) последствия не установлены. Думается, что это в целом соответствует смыслу названных сделок. Так, например, нотариально удостоверенный договор ренты будет действительным независимо от его государственной регистрации, но у плательщика ренты никаких вещных прав на недвижимое имущество не возникнет, пока договор ренты не будет зарегистрирован в установленном порядке.
В решении по делу о признании недействительной купли-продажи
морского судна Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ исходил из того, что,
во-первых, для продажи судов законом не установлена обязательная
государственная регистрация сделки; во-вторых, что отсутствие государственной
регистрации перехода права к покупателю в тех случаях, когда такая регистрация
по закону требуется, не является основанием для признания самого договора
недействительным (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля
Недействительность сделки, предусмотренной данной статьей, понимается как ее ничтожность (см. ст. 166 ГК). Исполнение ее запрещено законом. Действия, совершенные во исполнение такой сделки, не порождают прав и обязанностей ни в отношении сторон сделки, ни в отношении третьих лиц.
2. Если сделка полностью или частично исполнена одной стороной, а другая сторона уклоняется от ее нотариального оформления, то закон в этом случае берет исполнившую сторону под свою защиту. По требованию исполнившей стороны суд может признать сделку действительной. Решение суда в этом случае заменяет надлежащее оформление сделки.
Уклонение одной стороны от нотариального удостоверения сделки может быть вызвано различными причинами: нежеланием исполнять сделку на невыгодных условиях, желанием расторгнуть сделку или признать ее недействительной и др. В этих случаях другая сторона, если она полностью или частично исполнила сделку, может обратиться в суд с требованием признать сделку действительной. Если суд установит, что все требования закона соблюдены, сделка признается надлежаще оформленной и приобретает законную силу.
3. Несколько иначе дело обстоит с государственной
регистрацией сделок. За государственной регистрацией сделки в соответствующее
учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если
одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна
обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести
государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии,
однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий
недействительности (п. 3 ст. 165; п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ
от 13 ноября
4. Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В законе сказано о возмещении убытков. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и "упущенная выгода" (п. 2 ст. 15) - неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.