Глава 6. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
.Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Комментарий к статье 223
1. Правило, содержащееся в п. 1 ст. 223 ГК, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Однако если они не воспользовались этим своим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента ее передачи. ГК предусматривает, что законом может быть введено иное правило о моменте возникновения права собственности у приобретателя. В частности, такое положение введено самой ст. 223 ГК в ее п. 2 для имущества, подлежащего государственной регистрации.
2. Пункт 1 ст. 223 ГК говорит о возникновении права собственности. Эта же норма применяется также и к приобретению права хозяйственного ведения и права оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК).
3. Субъектом, в лице которого возникает право собственности в момент, определяемый п. 1 ст. 223 ГК, является сторона договора. ГК прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако он устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является приобретение права собственности.
4. Право собственности возникает у приобретателя по договору в момент передачи вещи. Пункт 1 ст. 223 ГК не содержит определения передачи вещи. Ему посвящена ст. 224 ГК. К сожалению, в гл. 14 этому более общему вопросу отведено место после данной нормы, решающей более частный вопрос.
5. Пункт 2 ст. 223 ГК содержит правило, принятие которого предусмотрено п. 1 той же статьи. Там установлено, что закон может ввести иное правило о моменте возникновения права собственности. Пункт 2 ст. 223 ГК установил особое регулирование для имущества, подлежащего государственной регистрации.
6. Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 223 ГК, является императивной. Если содержанием договора является приобретение права собственности на вещь, подлежащую государственной регистрации, то стороны договора не имеют права отступить от рассматриваемого правила. Только закон может установить иное правило.
7. ВАС РФ разъяснил, что при разрешении судами споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, он не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.
В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. При разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, необходимо руководствоваться Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".
КонсультантПлюс: примечание.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Указанные разъяснения даны в Постановлении Пленума ВАС РФ от
25 февраля