Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав

Статья 225. Бесхозяйные вещи

1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.

3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Комментарий к статье 225

1. Правовой режим названных вещей определяется другими статьями ГК, в частности, ст. ст. 227 - 228, 230 - 231, 233 и 226. В рассматриваемой же статье содержатся правила, которые входят в институт приобретательной давности. Основные нормы о приобретательной давности включены в ст. 234 ГК. В ст. 225 ГК содержатся более частные правила о ней. Было бы оправдано, если бы эти нормы были помещены после ст. 234 ГК. Однако это не сделано. В результате более частные правила о приобретательной давности поставлены впереди более общих норм. Это затрудняет их применение и даже понимание.

2. Пункт 1 ст. 225 ГК предпринимает попытку дать определение бесхозяйной вещи. Это определение является не вполне удовлетворительным.

Включение в него вещи, собственник которой неизвестен, оставляет открытым вопрос, кому должен быть известен собственник. Вполне возможен случай, когда одно лицо имеет информацию о собственнике конкретной вещи, а другое полагает, что ее собственник неизвестен.

3. Главные правила о приобретательной давности содержатся в последней статье гл. 14 ГК. Там устанавливается, что лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным имуществом в течение установленного срока, приобретает право собственности на это имущество. Это общее правило. В то же время в этой главе имеются и многочисленные изъятия из этого общего порядка, посвященные приобретению права собственности на клад (ст. 233 ГК), на находку (ст. ст. 227,  228 ГК), на безнадзорных животных (ст. ст. 230, 231 ГК), а также на вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК). Каждая из этих норм является "специальным правилом" и потому отстраняет "общее правило".

3. Пункт 3 ст. 225 ГК ограничивает традиционный для советского периода институт административного приобретения права собственности на бесхозяйное имущество в связи с введением ГК нового для нашего права института приобретательной давности (ст. 234 ГК).

Административное приобретение права собственности было введено ГК 1922 г. (ст. 68) и слегка видоизменено ГК 1964 г. Последний устанавливал, что названное имущество приобреталось в собственность государством по решению суда, вынесенному по заявлению финансового органа, причем это заявление подавалось по истечении одного года со дня принятия имущества на учет (ст. 143 ГК 1964 г.).

Не отменяя этот порядок, ГК 1994 г. ввел приобретательную давность. Лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее чужим имуществом как своим собственным, приобретает на него право собственности, если такое владение продолжается в течение 15 лет (для недвижимости) или 5 лет (для движимости). В связи с этим создалась возможность конкуренции двух институтов. Возможно, что одна и та же вещь окажется в сфере действия как правил о приобретательной давности, так и правил об административном приобретении права собственности. Например, какое-либо лицо осуществляет в течение известного времени добросовестно, открыто и непрерывно владение чужим бесхозяйным строением как своим собственным, а местное муниципальное образование, со своей стороны, претендует на приобретение права собственности на него в административном порядке.

Часть 3 п. 3 ст. 225 ГК устанавливает, что суд вправе отказать в признании бесхозяйной недвижимой вещи, поступившей в муниципальную собственность. По ГК 1964 г. суд таким правом не наделялся. Суд обязан обеспечить действие норм о приобретательной давности (ст. 234 ГК). Представляется, что если суд установит, что какое-либо лицо осуществляет добросовестно, открыто и непрерывно владение бесхозяйной недвижимостью как своей собственностью, однако 15-летний срок, установленный п. 1 ст. 234 ГК, еще не истек, он должен отказать муниципальному образованию в иске и признать в соответствии с ч. 3 п. 3 ст. 225 ГК, что спорная недвижимость может быть приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Если же суд установит, что соответствующая бесхозяйная недвижимость не является объектом начавшегося приобретения по давности владения в соответствии со ст. 234 ГК, то заявление муниципального образования о приобретении этой недвижимости в муниципальную собственность подлежит удовлетворению.

4. Приоритет, который п. 3 ст. 225 ГК отдает приобретательной давности перед административным приобретением права собственности на бесхозяйную недвижимость, не является абсолютным. Пункт 2 ст. 234 ГК устанавливает, что лицо, владеющее имуществом как своим собственным, не имеет права на защиту своего владения против собственника этого имущества. Соответственно и п. 3 ст. 225 устанавливает, что собственник вправе вновь принять бесхозяйную недвижимость во владение, пользование и распоряжение. Владение, отвечающее требованиям ст. 234 ГК, исключает административное приобретение права собственности. Но оно не может быть противопоставлено праву собственности. Поэтому решение суда, в котором установлено, что конкретная бесхозяйная недвижимость может быть приобретена в порядке приобретательной давности, не препятствует собственнику истребовать ее из чужого незаконного владения в порядке ст. 301 ГК.

5. Пункт 3 ст. 225 ГК внес некоторые изменения в институт административного приобретения права собственности по сравнению с ГК 1964 г.

Объектом приобретения теперь является только бесхозяйная недвижимая вещь. Ранее объектом было любое бесхозяйное имущество. О понятии недвижимой вещи см. ст. 130 ГК. Ранее бесхозяйное имущество, приобретаемое в административном порядке, становилось государственной собственностью. Теперь оно может стать либо муниципальной собственностью, либо частной собственностью (в силу приобретательной давности). Собственность государства в этом порядке теперь возникнуть не может. Наконец процедуру по административному присвоению бесхозяйной недвижимости вправе вести органы местного самоуправления. Ранее это право принадлежало финансовым органам.

В некоторых отношениях ГК 1994 г. сохранил преемственность со старым порядком. Сохранено, что бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество. Однако теперь такая постановка на учет не является юридическим фактом, воздействующим на гражданские правоотношения, объектом которых является данная недвижимость. В частности, она не оказывает влияния на добросовестность, открытость и непрерывность владения недвижимостью как своей собственной. Если такое владение уже началось к моменту постановки на учет, никаких изменений во владении не должно происходить. С другой стороны, постановка на учет не является препятствием для того, чтобы какое-либо лицо после постановки на учет начало владение соответствующей недвижимостью, отвечающее требованиям ст. 234 ГК. Единственное последствие постановки на учет является не гражданско-правовым, а гражданско-процессуальным. С момента постановки начинается течение годичного срока, необходимого для предъявления соответствующего требования в суд.