Статья 153. Понятие сделки

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Комментарий к статье 252

1. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.

Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.

Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.

2. Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.

3. Большие сложности возникают при разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, а также при выделе из нее доли. Прежде всего необходимо ответить на вопрос, является ли квартира неделимым имуществом или же это делимое имущество, раздел которого возможен без изменения его назначения. Существенное разъяснение, касающееся этого вопроса, имеется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Бюллетень ВС РФ. 1993. N 11). В названном Постановлении указывается, что "выдел участнику общей собственности на приватизируемую жилую площадь, представляющую собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой". Пленум Верховного Суда, давая это разъяснение, исходил из того, что все части квартиры представляют собой единое целое. Раздел квартиры в натуре между сособственниками, как и выдел в натуре части квартиры допустим лишь при технической возможности создания на ее основе двух или нескольких квартир. При определении порядка пользования квартирой отношения общей долевой собственности на эту квартиру сохраняются.

На практике право общей собственности на квартиру прекращается путем ее обмена на две или более квартиры или путем ее продажи и распределения полученной платы между бывшими сособственниками.

Поскольку выдел доли в натуре в общей квартире, как правило, невозможен, то выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Допускается и продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от осуществления своего права преимущественной покупки.

4. Существенные особенности имеет правовое регулирование раздела земельного участка, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Каждому члену коллектива сельскохозяйственной организации, которому земля принадлежит на праве общей долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности с указанием площади земельной доли без выдела в натуре. Собственники земельных долей имеют право без согласия других сособственников на выдел земельного участка в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, сдачи в аренду, расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство (см. комментарий к ст. 246 п. 2). Выдел земельной доли в натуре производится с учетом требований по рациональной организации территории и компактного землепользования. При этом сдача земельного участка в аренду возможна лишь для производства сельскохозяйственной продукции.

Права по выделению земельных долей в натуре не распространяются на работников сельскохозяйственных коммерческих организаций, реорганизация которых осуществляется в особом порядке. Как правило, это специализированные и учебно-опытные хозяйства, животноводческие комплексы, птицефабрики (см. Положение о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. N 708 - СА РФ. 1992. N 12. Ст. 931). Участник долевой собственности на земельный участок взамен выделения земельной доли в натуре имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В процессе приватизации земель колхозов, совхозов, других государственных сельскохозяйственных предприятий субъектами права общей собственности на земельные участки стало большое число лиц. Возникли сложности в осуществлении владения, пользования и распоряжения этими земельными участками. Поэтому устанавливаются особые процедуры для выдела в натуре земельных долей, устраиваются внутрихозяйственные земельные аукционы (см. Положение о реформировании сельскохозяйственных предприятий, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 27 июля 1994 г. "О реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области").

При реорганизации сельскохозяйственных коммерческих организаций путем их разукрупнения (выделения, разделения) возникла необходимость выдела в натуре земельных участков группам сособственников, создающих новые предприятия. В соответствии с Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренными Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. N 96 (СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534) "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", в этих случаях земельные участки выделяются в натуре не отдельным участникам общей собственности, а группам сособственников в соответствии с суммой принадлежащих им земельных долей.