Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Сноска исключена. - Федеральный закон от 16.04.2001 N 45-ФЗ.

Комментарий к статье 260

1. Действующее земельное законодательство не содержит четкого перечня земель, исключенных из оборота. Однако из нормативных актов, регулирующих приватизацию земель, можно сделать вывод, что земли, не подлежащие приватизации, а следовательно, являющиеся объектом публичной собственности, из оборота исключены. К ним, в частности, относятся земли общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, лесопарки, скверы, бульвары, пляжи и т.д.). Кроме того, из оборота исключены земельные участки, которые в соответствии с законом находятся только в государственной собственности, - земли лесного фонда, земли особо охраняемых территорий.

Новый Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. (СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147) предусматривает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кодекс содержит исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота, занятых находящимися в федеральной собственности объектами. К таким объектам, в частности, относятся: государственные природные заповедники и национальные парки; здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности и т.д.

В соответствии со ст. 129 ГК (см. комментарий к ст. 129) к ограниченно оборотным объектам принадлежат такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Виды указанных объектов определяются в порядке, установленном законом. Действующее законодательство предусматривает виды земельных участков, которые могут принадлежать лишь определенным лицам. К ним относятся земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Право на получение такого участка имеют дееспособные граждане Российской Федерации, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку. Следовательно, и субъектами оборота земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть лишь лица, обладающие приведенными характеристиками.

Земельное законодательство не содержит перечня земельных участков, нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Новый Земельный кодекс к земельным участкам, ограниченным в обороте, относит такие участки, которые предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами. Закон содержит исчерпывающий перечень ограниченных в обороте земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности. К ним, в частности, относятся земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации; предоставленные для нужд организаций транспорта, нужд связи; расположенные под объектами гидротехнических сооружений и т.д.

В земельном законодательстве содержится ряд правил, в соответствии с которыми может совершаться оборот земельных участков. Такие правила, на наш взгляд, также можно рассматривать как ограничение их оборотоспособности.

К таким правилам в первую очередь относится недопущение изменения целевого назначения продаваемого земельного участка. Так, на основании Указа о регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России изменение целевого назначения при продаже земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, допускается только по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 3 Порядка купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков, утвержденного Постановлением Совета Министров Правительства РФ от 30 мая 1993 г. (СА РФ. 1993. N 23. Ст. 2114) при совершении сделки купли-продажи земельного участка, используемого для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение, а также режим использования земель.

Применительно к землям несельскохозяйственного назначения (поселений, промышленности и др.) действующее законодательство прямо не содержит особых правил совершения сделок с указанными участками. Однако из толкования ряда норм земельного законодательства можно сделать вывод, что такие правила существуют. В частности, поскольку земли городов и иных поселений могут использоваться только в соответствии с генеральными планами, проектами планировки и застройки, постольку и оборот этих земель также должен производиться в соответствии с указанными документами. Применительно к обороту земель городов и иных поселений это означает, что земли, отнесенные соответствующими планировочными документами к землям жилой застройки, не могут быть проданы для промышленного строительства.

2. Земельное законодательство предусматривает следующие категории земель, выделяемые по их целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Категория земель указывается в государственном земельном кадастре, в регистрационной (поземельной) книге, в постановлениях о предоставлении земли, в договорах, оформляющих сделки с земельными участками, в документах, подтверждающих права на землю.

Закон возлагает обязанность на всех субъектов - граждан и юридических лиц - использовать земельные участки строго по целевому назначению. За нарушение данной обязанности указанные лица могут быть подвергнуты штрафу (Положение о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 23 декабря 1993 г. N 1362. (СА РФ. 1994. N 2. Ст. 78) и лишены прав на земельный участок (см. комментарий к ст. ст. 285 - 287).