§ 2. Недействительность сделок

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к статье 264

1. Земельные участки могут принадлежать физическим и юридическим лицам не только на праве собственности, но и на иных правах. Данная статья говорит о таких правах, как постоянное и срочное пользование, в том числе и аренда. На указанных правах земельные участки передаются юридическим и физическим лицам - их собственниками. Из данной статьи вытекает: 1) в постоянное и срочное пользование, в том числе и в аренду, с земельными участками может предоставляться и находящаяся на них недвижимость; 2) к собственникам относятся как государственные и муниципальные образования, так и юридические и физические лица.

Таким образом, на основании данной статьи в постоянное бессрочное пользование могут передаваться не только земельные участки, но и иные виды недвижимого имущества. Следовательно, постоянное пользование является одной из разновидностей вещных прав не только на земельные участки, но и на иную недвижимость. Однако ст. 216, посвященная вещным правам лиц, не являющихся собственниками, упоминает о таком вещном праве, как право постоянного пользования, только применительно к земельным участкам. Иных статей, посвященных раскрытию содержания права постоянного пользования на иную недвижимость, в настоящем Кодексе не содержится. Следовательно, можно сделать вывод, что содержание права постоянного пользования недвижимостью идентично содержанию права постоянного пользования земельными участками.

Под арендой понимается срочное, платное пользование землей и иной недвижимостью. Наряду с арендой земельные участки могут передаваться их собственниками и в безвозмездное срочное пользование.

Если из комментируемой статьи вытекает, что в постоянное пользование земельные участки могут предоставляться всеми субъектами права собственности и любым лицам, то новый Земельный кодекс предусматривает, что в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только государственные и муниципальные земли и только следующим юридическим лицам: государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям. Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусматривает обязательное переоформление права постоянного бессрочного пользования иными лицами на право аренды или приобретение земельного участка в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г.

К одному из видов безвозмездного срочного пользования относится такой вид пользования земельными участками, как пользование служебными наделами. Такие наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным работникам предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, водного, рыбного и охотничьего хозяйства, как правило, на время работы, в связи с которой они выделены. При этом в земельном законодательстве определены основания сохранения прав на служебный надел по окончании указанного срока.

Данная статья ничего не говорит о том, какова плата за постоянное пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности юридическим и физическим лицам. В соответствии с Законом РФ от 11 октября 1991 г. "О плате за землю" (Ведомости РФ. 1991. N 44. Ст. 1424) землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом. Такая запись была сделана в то время, когда в соответствии с действующим законодательством в бессрочное пользование предоставлялись лишь государственные земли.

Что же касается платы за предоставление земельного участка в постоянное пользование его собственником - гражданином или юридическим лицом, то в законодательстве по этому поводу ничего не говорится. Отсюда можно сделать вывод, что данный вопрос может быть решен по соглашению сторон.

2. Земельное законодательство устанавливает права и обязанности пользователей государственными и муниципальными землями.

Права и обязанности пользователей земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в законе не урегулированы. Однако на основе логического толкования соответствующих статей Земельного кодекса можно сделать вывод, что аналогичными правами и обязанностями обладают и пользователи земельных участков, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Эти права и обязанности могут быть в определенной степени конкретизированы в договоре, заключаемом между пользователем и собственником земельного участка.

Хотя в данном пункте говорится только о владельце земельного участка, сказанное в равной мере относится и к его пользователю, что вытекает из ст. ст. 270 и 615 ГК.