АЛЕКСЕЙ ГЕОРГИЕВ
(журнал "ДОМОВОЙ", изд. дом "Коммерсантъ")
ПОКУПАТЕЛЬ КВАРТИРЫ - ЧТО ЕЖИК В ТУМАНЕ
Рынок жилья в столице сегодня достаточно обширен, и каза-
лось бы, покупка квартиры - вопрос лишь вкуса, времени и денег.
И это более или менее так, особенно когда прибегаешь к услугам
приличной фирмы по торговле недвижимостью.
Когда же вы ищете себе квартиру самостоятельно, вы, разуме-
ется, действуете с особой тщательностью, поскольку стараетесь
для себя и лучше всех знаете, чего хотите. Но будучи человеком в
этой сфере неискушенным, вы сильно рискуете попасть впросак и
неожиданно потерять и время, и деньги, и вкус к приобретению
недвижимости вообще. Чтобы избежать многих опасностей, связанных
с покупкой жилья, следует о них знать. О наиболее распространен-
ных из них мы намерены рассказать Вам с помощью экспертов-риэл-
теров. Дабы вы не попались.
Вариант безопасный, но скудный
С точки зрения безопасности, лучше всего купить кварти-
ру-девственницу. К сожалению, это большая редкость. Первичный
рынок квартир в столице небогат. Строительство новых квартир ве-
дется, как правило, на окраинах (правда, там воздух чище), число
расселенных коммуналок (тем более в полностью расселенных подъ-
ездах и домах) невелико. Тем не менее есть вполне приемлемое ре-
шение проблемы. Для этого следует обратиться в фирмы, заключив-
шие с продавцами эксклюзивные договоры на право продажи их
жилья.
Продавец связанный этим договором, на какое-то время теряет
право распоряжаться своей собственностью. Попробовать продать
эту квартиру самостоятельно еще кому-то или изменить заранее
оговоренную цену он не может. Фирма, в свою очередь, берет на
себя всю ответственность за операции по рыночной оценке недвижи-
мости, рекламным обязанностям, полному юридическому сопровожде-
нию сделки и, наконец, окончательной ее реализации.
Какая польза от этого покупателю? Во-первых, он ищет свое
счастье не в мире фантомов, а в реальности: конкретная квартира,
конкретная цена. Вместо расплывчатого описания - поэтажный план
и полная опись выставляемого на продажу имущества.
При этом, подписывая договор с продавцом, фирма делается
как бы заложником законности сделки, и проведение предельно ак-
куратной очистки всех документов становиться ее первейшим личным
интересом, потому что в случае провала сделки она обязана возв-
ратить деньги клиенту.
Общая схема такова:
1. Продавец приносит документы, а эксперт фирмы проверяет
их с непременным выездом на место создания таковых;
2. После экспертной оценки рыночной стоимости квартиры про-
давец и брокер подписывают договор сроком на один месяц;
3. Документы в течение этого месяца ответственно хранятся
фирмой, и поэтому квартира уже никем, включая продавца, не может
быть продана;
4. Затем квартира заносится в детальный каталог и предлага-
ется вашему вниманию;
5. Если квартира вам понравилась, сделка заключается прямо
в офисе. То есть фирма обязуется: а) перевести на покупателя
право собственности; б) обеспечить физическое и юридическое
освобождение приобретаемой квартиры (кстати, достигается это еще
и тем, что продавец получает искомые деньги только после того,
как выпишется со всеми домочадцами).
Эта схема, несомненно надежна. Однако выбор квартир, пред-
лагаемых по ней на продажу не слишком велик. К примеру, на
Московской центральной бирже недвижимости их около 300. Для го-
рода в котором живет десять миллионов человек, этого мало.
Вместе с тем это и дорого. При покупке квартиры по эксклюзивному
договору вы платите до 10% от суммы сделки. В то время как в
иных случаях - максимум 6%. Если учесть, что в Москве стоимость
жилья за квадратный метр составляет около 1000$, а в приличных
районах 3000$, то понятно, что плата за услугу солидна. Но, пов-
торим, услуга надежная.
И еще один компромиссный вариант, гарантирующий вам некото-
рую безопасность при покупке недвижимости: поскольку купить но-
вую квартиру крайне сложно, то можно вложить деньги в ее строи-
тельство. Поскольку фирмы, предлагающие вам инвестировать
средства в жилье, как правило, заключают с вами договор, фикси-
рующий цену, финансовые выгоды такой сделки налицо. Квартира,
срок готовности которой три месяца, обходится на 10% дешевле ры-
ночных цен, квартира, которую надо ждать 6 месяцев - на 20%. Но,
заключая договор с посреднической компанией, нужно посмотреть
копии решения правительства Москвы о строительстве или контракта
фирмы на строительство с префектурой, а также копии протокола о
разделе площади.Кроме того, вам следует самолично убедиться, в
каком состоянии находится строительство, познакомиться с прора-
бом и обязательно включить в договор подробное описание именно
той квартиры, которую вы себе строите.
Как снизить риск до минимума
Большинству из нас, увы, приходится искать свое счастье на
вторичном рынке жилья. А это все равно что искать клад в джунг-
лях. С одной стороны, можно действительно приобрести сокровище,
с другой - риск безнадежно заблудиться тоже не мал.
Самая банальная опасность, подстерегающая вас, - это под-
делка документов, подтверждающих право собственности на кварти-
ру, которую вы собрались купить. Мошенничество пошлое, но весьма
вероятное. Осуществляется оно, например, так. Кто-то кому-то
сдал квартиру или просто пустил пожить, а сам надолго уехал.
Постояльцы подделав документы (что за некоторую сумму очень даже
возможно), продают вам чужую квартиру и исчезают. Разумеется,
обман рано или поздно выявляется, законный владелец вступает в
свои права, а вы лишаетесь денег. Стало быть первое правило:
лично проверяйте подлинность всех документов.
ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫЕ НАДО ПРОВЕРЯТЬ:
1. Свидетельство о приватизации и договор передачи имущест-
ва в пользование граждан.
2. Форма 11а, указывающая балансовую стоимость и доказываю-
щая, что:
а) квартира не продана;
б) не заложена;
в) не арестована.
Максимальный срок действия этого документа - один месяц.
Выдают его территориальные бюро технической инвентаризации
(БТИ). Всего их в Москве пятнадцать, шестнадцатое - городское.
Стоимость этой бумаги от 10 до 100 тыс. руб. (в зависимости от
того насколько быстро вы хотите получить этот документ).
3. Справка из того же БТИ об уплате налога на недвижимость
(на сегодняшний день - 0.1% балансовой стоимости). Берется такая
справка один раз в год. В Москве 30 налоговых инспекций. Инвали-
ды войны, чернобыльцы, пенсионеры и т.д. этого налога не платят
и в справке не нуждаются.
4. Выписка из домовой книги - всем, разумеется, хорошо па-
мятная.
Другая опасность. Документы вам предоставили настоящие (на-
туральные бланки, подлинные печати и т.п.), но добыты они были
неправовым путем, например, за взятки. Когда этот факт всплывет
(а он всегда всплывает), сделка расторгается. Поэтому, взяв в
руки документы, подтверждающие права собственности продавца,
проверьте их. При этом надо иметь в виду, что московские кварти-
ры не могут быть приватизированы (а значит и проданы) в случаях:
если они относятся к фонду ведомственному, или так называемому
"ветхому"; если это коммуналка, не все жильцы которой дали свое
согласие на сделку; если квартира получена очередником, который
в ней не прописался и из прежней не выписался.
Разумеется, вам известно, что всякая сделка заверяется но-
тариально. Но, покупая квартиру, вы должны знать также и то, что
за последнее время в Москве было похищено 27 нотариальных печати
(о числе фальшивых печатей статистических данных нет). Поэтому
не советуем вам пользоваться услугами нотариуса, рекомендованно-
го продавцом. Обратитесь к своему. А если такового нет, при пер-
вом знакомстве с нотариусом попросите его показать вам на всякий
случай лицензию и копию приказа начальника управления Ми-
нистерства юстиции, подтверждающие законность занимаемой им
должности, а также паспорт. Если же такая просьба кажется вам
неудобной, позвоните в Московскую городскую палату по телефону:
(095) 928-04-75 и проверьте, числится ли там имярек и обладает
ли он соответствующими правами.
Когда документы проверены и доподлинно известно, что они
настоящие и получены по закону, перед вами может возникнуть сле-
дующая опасность: ваш контингент недееспособен. Например, ле-
чится в ЛТП или состоит на учете в психдиспансере. Такого чело-
века могут легко использовать в качестве подставного лица квар-
тирные мошенники. Да он и сам может додуматься обмануть вас. Как
это происходит?
Вы покупаете гражданину квартиру и отправляете жить ку-
да-нибудь в Мытищи. Сами же поселяетесь на его бывшей жилплоща-
ди. Спустя некоторое время гражданин обращается с иском в суд,
представляя соответствующий документ о своей недееспособности.
Затем сделка расторгается, и вернуть деньги уже практически не-
возможно.
Чтобы такого не случилось, при малейшем подозрении тактично
проверьте юридическую дееспособность человека, продающего вам
квартиру. Делать это нужно, конечно, максимально тактично. Схо-
дите к участковому милиционеру, тот вас поймет.
А вот уловка, к которой прибегают вполне вменяемые гражда-
не: они продают заложенные квартиры или квартиры, находящиеся
под арестом. Теоретически информацией о закладах и арестах обла-
дают БТИ. Но на практике умелые люди успевают провернуть опера-
цию за время, пока информация находится в пути. Не спешите,
пусть работники БТИ как следует проверят состояние покупаемого
жилья, иначе вы рискуете стать владельцем чужой собственности.
Одна из самых больших проблем, с которой сталкиваются не
только частные покупатели, но и крупные риэлтерские фирмы, - это
нежелание продавцов покидать уже проданное ими жилье. Точнее,
выписываться. Уже после того как договор зарегистрирован в Де-
партаменте муниципального жилья и вы, казалось бы, вступили в
свои законные права, продавец (если он не выписался и на новом
месте не прописался) в течение шести месяцев имеет право подать
в суд иск о расторжении сделки. И суд ее расторгнет! Конечно,
суд обяжет истца вернуть вам ваши деньги, но сколько лет он бу-
дет это делать, Бог весть...
Насильно заставить человека выписаться из квартиры очень
трудно. Но следует помнить, что до получения денег даже вполне
добросовестные люди не станут этого делать. Поэтому схема
эксклюзивного договора, предлагаемая МЦБР, в этом смысле
действительно очень неплоха.
Кстати, о деньгах. Как и когда расплачиваться, чтобы свести
риск обмана к минимуму? Компетентные люди предлагают следующую
модель, обоюдно устраивающую обе стороны.
Покупатель и продавец заверяют договор о купле-продаже у
нотариуса, после чего их доверенные лица удаляются с деньгами и
ждут сигнала из Департамента муниципального жилья о том, что до-
говор вступил в законную силу. Когда такой сигнал от покупателя
поступил, его доверенный отдает деньги.
Последняя опасность, о которой мы хотим вам рассказать,
носит как бы комплексный характер. Она возникает при покупке
квартиры, которая уже несколько раз была продана. Даже если ваша
сделка совершена безукоризненно, нельзя исключить риска, что
кто-то когда-то не сплоховал. Если такое выясняется, рушится вся
цепочка сделок и исправить положение практически невозможно. По-
этому эксперты-риэлтеры не советуют покупать жилье, которое обо-
рачивалось больше трех раз.
Особых слов заслуживает модное ныне и выгодное расселение
коммуналок. Помимо букета уже перечисленных рискованных ситуаций
тут вы получаете еще одну, если какой-нибудь коммунальщик вдруг
меняет свое решение и начинает выдвигать невыполнимые требова-
ния. Бывало, что покупатель коммуналки неожиданно для себя сам
становился обитателем не отдельной квартиры, а все той же комму-
налки, не имея возможности избавится от несговорчивого соседа.
Безусловно, самостоятельно расселять коммуналки очень выгодно:
сегодня это стоит в Москве около $850 за метр, посредническая
фирма возьмет около $1.5-2 тыс. Но нужно обладать соответствую-
щими навыками, большим везением и железной хваткой, чтобы этим
заниматься. А так лучше и не связываться.
Солидные фирмы дороги, но надежны
Полагаем, что, прочитав предыдущую главку, вы, скорее все-
го, обратитесь к специалистам. Они несомненно есть. Сегодня в
Москве работают сотни риэлтерских фирм, а число незарегестриро-
ванных маклеров и дилеров никому не известно. Конечно, все эти
люди не сидят без работы, однако качество их деятельности с тру-
дом поддается оценке.
Вполне возможно, что, обратившись к частному маклеру, нигде
не зарегистрированному, вы не прогадаете. Вполне возможно, он
окажется компетентным и добросовестным человеком и вы обретете
искомое. Наверняка это встанет вам дешевле, нежели услуги серь-
езной риэлтерской фирмы. Обычно индивидуальные посредники берут
$1-2 тыс. за сделку, а крупные фирмы - 5-6% ( чем больше размер
сделки, тем меньше процент ). В некоторых случаях частные макле-
ры (поскольку объемы их сделок крайне малы) уделяют клиенту
больше персонального внимания. Обхаживают его как могут, прояв-
ляют повышенную любезность. Но не стоит всем этим сильно оболь-
щаться.
Во-первых, потому, что все это не факт. Мы знаем, что часто
самые наглые жулики выглядят самыми невинными.
Во-вторых, все вольные и невольные обманы случаются тем ча-
ще, чем быстрее совершаются (проворачиваются) сделки. А между
тем частные маклеры как раз больше всех заинтересованы в наи-
большей скорости оборачиваемости денег.
А что же зарегистрированные фирмы? Сомневайтесь в любой
рекламе, пока не посмотрите на фирму своими глазами, не провери-
те документы о ее регистрации, не справитесь о репутации в
Московской ассоциации риэлтеров.
Чисто визуальные критерии очень просты. Придите и посмотри-
те на офис. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понять, надол-
го устроились тут люди или они временные пташки.
Сомневайтесь в фирмах, расположившихся в гостиничных номе-
рах и снятых квартирах. Посмотрите, как построена у них система
безопасности. В солидной конторе и система пропусков солидная.
Тут справедливо регистрируют всех посетителей (вспомните о 27
пропавших печатях нотариусов), чтобы не допустить воровства до-
кументов или утечки информации.
Не обольщайтесь и богатством банка данных, которое вам су-
лят. Само по себе оно ни о чем не говорит. Во-первых, потому,
что одни и те же адреса кочуют из одной фирмы в другую, во-вто-
рых, потому, что подавляющее большинство из них, по данным ком-
петентных людей, "мертвые". То есть уже успели выпасть из оборо-
та ( по некоторым данным, число таких квартир в банках данных
достигает 90% ).
Спрашивайте, есть ли у фирмы персональный нотариус, работа-
ющий исключительно на данную организацию. ( Но все равно не за-
будьте проверить все его реквизиты.)
Телефоны нескольких фирм с хорошей репутацией
S.I. Realti: 217-60-27
Московская центральная биржа недвижимости: 924-50-82
Savva Real Estate: 273-05-16
"Красные ворота": 262-99-00
"Вавилон": 242-10-53
"Инком": 369-99-13
"Миэль": 219-73-00
РАИН: 923-77-83
"ЮниФьючер": 203-58-43
Городское агенство по операциям с недвижимостью
(инвестирование в строительство): 251-73-34
"ЦЕНТР-200" (инвестирование в строительство): 360-48-21
Русская инвестиционная компания
(инвестирование в строительство): 238-89-42