Глава ХI. Отношение предельных издержек к стоимостям в городах

Существует еще третья категория дохода, занимающая промежуточное положение между двумя первыми и состоящая из тех доходов, или, скорее, тех элементов доходов, которые представляют собой не прямой результат вложения капитала и труда индивидуумами с целью получения прибыли или заработка, а косвенный результат общего прогресса общества. Эту категорию дохода нам надлежит исследовать теперь, уделив особое внимание стоимости городских земельных участков.

Мы уже отмечали, что, хотя природа почти всегда дает пропорционально меньшую отдачу на возрастающее приложение капитала и труда к обработке земли, когда эта отдача измеряется количеством выращенной продукции, все же, с другой стороны, когда более интенсивная ее обработка является результатом роста несельскохозяйственного населения в данной округе, такое скопление людей само по себе способно повысить стоимость продукта. Мы видели, как влияние этого фактора тормозит и обычно перевешивает действие закона убывающей отдачи, когда продукт измеряется его стоимостью для производителя, а не его физическим объемом; земледелец получает как удобные рынки, обеспечивающие удовлетворение его потребностей, так и надежные рынки для продажи своей продукции, он покупает дешевле и в то же время продает дороже, блага и удовольствия общественной жизни становятся для него все более доступными. [См. кн. IV, гл. III, § 4.]

Мы видели, далее, как экономия, проистекающая из высокой индустриальной организации [См. кн. IV, гл. Х - XIII.], часто зависит лишь в небольшой степени от возможностей отдельных фирм. Та внутренняя экономия, которую каждому предприятию приходится обеспечивать самому, зачастую очень мала по сравнению с той внешней экономией, которая является результатом общего прогресса всей сферы индустрии; местоположение предприятия почти всегда играет большую роль в определении размеров внешней экономии, которую оно может получить; стоимость по местоположению, которую обретает занимаемый предприятием участок, от роста вблизи него богатого и деятельного населения или открытия железных дорог и других удобных средств сообщения с существующими рынками, является самым примечательным из всех воздействий, оказываемых изменением индустриальной среды на издержки производства.

Когда в какой-либо отрасли производства - будь то сельскохозяйственная или другая — два производителя располагают во всех отношениях равными возможностями, за исключением того, что один имеет более удобное местоположение, чем другой, и может покупать или продавать на тех же рынках с меньшими транспортными издержками, дифференциальная выгода, доставляемая ему его местоположением, выражается совокупным излишком транспортных затрат, приходящимся на долю его конкурента. Мы вправе допустить, что и другие выгоды местоположения, например близкий доступ к рынку рабочей силы, особенно пригодной для его производства, можно таким же образом выразить в единицах денежной стоимости. Когда такой перевод в денежное выражение сделан и все выгоды суммированы, мы получаем денежную стоимость преимуществ по местоположению, которые один предприниматель имеет перед другим; она превращается в особую стоимость по местоположению (situation value) в том случае, если строительный участок другого предпринимателя не обладает стоимостью по местоположению, а ценность этого участка определяется лишь его сельскохозяйственной рентой. Добавочный доход, который может быть получен с более благоприятно расположенного участка, порождает то, что можно назвать особой рентой по местоположению, а совокупную стоимость участка (site value) на любой земельной площади под застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. "Годовая стоимость строи тельного участка" — употребляя удобное, хотя и не совсем точное выражение, — это доход, который обеспечит его рыночная цена по текущей процентной ставке. Он явно превышает особую стоимость по местоположению, которая часто представляет собой почти ничтожную величину по сравнению со стоимостью строительного участка. [Допустим, что две фермы, сбывающие свою продукцию на одном и том же рынке, дают каждая на равное приложение капитала и труда разные количества продукта, причем продукт первой фермы превышает продукт второй на объем, покрывающий дополнительные издержки по доставке продукции на рынок; в этом случае рента с двух ферм одинакова. (Примененный на этих двух фермах капитал и труд предполагается здесь сведенным к единой денежной мере или, что то же самое, предполагается, что обе фермы имеют одинаково удобный доступ к рынкам, на которых они закупают необходимые им товары.) Если мы, далее, предположим, что два источника минеральной воды А и В, дающие точно одинаковую воду, можно неограниченно эксплуатировать при постоянных денежных издержках производства, скажем, по 2 пенса на бутылку для источника А независимо от количества добытой воды и по 2,5 пенса для источника В, тогда те места, куда затраты на доставку одной бутылки из В окажутся на 1/2 пенса меньше, чем из А, образуют нейтральную зону конкуренции между ними. (Когда транспортные издержки пропорциональны расстоянию, нейтральная зона представляет собой гиперболу, в которой А и В являются фокусами.) Вода из А может продаваться дешевле воды из В во всех пунктах на стороне гиперболы, где фокусом является А, и наоборот; каждый из источников способен приносить монопольную ренту от продажи его продукции в его собственной округе. Эта характерная разновидность множества причудливых, но и поучительных проблем, которые здесь сразу же возникают. (См. блестящие исследования фон Тюнена в его работе "Der isolierte Staat".)]

§ 2. Очевидно, что большую часть стоимости по местоположению образует "общественная стоимость" (см. кн.V гл.X § 5). Существуют, однако, исключительные случаи, на которые следует обратить внимание. Иногда заселение целого города или даже округа планируется на основе хозяйственных соображений и осуществляется в виде инвестиций за счет и на риск одного лица или одной компании. Такая акция может быть частично обусловлена филантропическими или религиозными мотивами, но ее финансовая основа в любом случае кроется в том факте, что скопление большого числа людей само по себе предопределяет повышение экономической эффективности. При обычных обстоятельствах главные выгоды из такой эффективности приходятся на долю тех, кто уже владеет данной местностью, но главные расчеты на коммерческую удачу тех, кто берет на себя заселение нового округа или строительство нового города, обычно основываются на том, что эти выгоды достанутся им самим.

Когда, например, Солт и Пулман решили перенести свои фабрики в сельскую местность и основать Солтэр и Пулман-сити, они предвидели, что земля, которую они могли купить по ее стоимости для сельскохозяйственных целей, приобретает особую стоимость по местоположению, проистекающую из непосредственного соседства городской собственности с плотным населением. Аналогичными соображениями руководствовались те, кто, натолкнувшись на участок, самой природой созданный для превращения его в привлекательный водолечебный курорт, купил эту землю и затратил большие средства на развитие водолечебницы; они готовы были на длительное ожидание поступлений чистого дохода от их инвестиций в надежде, что в конце концов их земля обретет высокую стоимость по местоположению в результате большого притока людей, привлеченных водолечебницей [Разумеется, подобные случаи чаще всего наблюдаются во вновь заселяемых странах. Но они нередки и в старых странах, чему ярким примером служит Солтберн, а еще более свежим исключительно интересным примером является Летчуорт Гарден-сити.].

Во всех этих случаях получаемый от земли годовой доход (или по крайней мере та его часть, которая составляет избыток над сельскохозяйственной рентой) следует для многих целей рассматривать в качестве прибыли, а не ренты. Это в равной мере справедливо как для земли, на которой построена сама фабрика в Солтэре или Пулман-сити, так и для земли, приносящей "земельную ренту" в качестве участка под лавкой или магазином, местоположение которого позволяет вести оживленную торговлю с работающими на фабрике. Дело в том, что в таких случаях приходится идти на большой риск, а все предприятия, связанные с риском понести крупные убытки, должны также сулить надежды на крупные прибыли. Нормальные издержки производства товара должны включать достаточную плату за связанный с его производством риск, чтобы тот, кто еще в раздумье, рисковать или нет, рассматривал вероятный чистый размер своей прибыли — чистый, т.е. после вычета вероятного размера убытков, — как достаточный для возмещения, ему за его хлопоты и затраты. О том, что проистекающие из таких рискованных предприятий прибыли ненамного больше, чем необходимо для достижения этой цели, свидетельствует тот факт, что они пока еще наблюдаются не очень часто. Они, вероятно, могут возникать более часто в производствах, сосредоточенных в руках очень мощных корпораций. Например, крупная железнодорожная компания способна без большого риска основать г. Кру или Нью-Суиндон для производства железнодорожного оборудования [Правительства располагают большими возможностями для осуществления такого рода крупных проектов, особенно в выборе участков для военных городков, арсеналов и предприятий, производящих военную продукцию. При сравнении издержек производства государственных и частных фирм оказывается, что участки государственных предприятий зачастую учитываются лишь по их сельскохозяйственной стоимости. Но такая практика вводит в заблуждение. Частной фирме приходится либо отчислять очень высокую ежегодную плату за свой участок, либо брать на себя очень большой риск, если она пытается сама для себя выстроить город. Поэтому, чтобы доказать, что правительственное управление предприятием в общем столь же эффективно и экономично, как и частное управление, в отчетности государственных фабрик следует полностью учитывать городскую стоимость занимаемых ими участков. В тех исключительных отраслях производства, для которых правительство может построить город с обрабатывающей промышленностью, не рискуя так, как в аналогичном случае рисковала бы частная фирма, это преимущество можно вполне рассматривать как довод в пользу того, чтобы правительство взяло на себя управление именно этими предприятиями указанных отраслей.].

Некоторую аналогию с приведенными примерами составляет случай, когда группа землевладельцев объединяется для постройки железной дороги, не рассчитывая, что чистые транспортные доходы от нее принесут сколь-нибудь значительный процент на вложенный в нее капитал, а ожидая лишь, что она значительно повысит стоимость их земель. В подобных случаях часть прироста их доходов в качестве землевладельцев следует рассматривать как прибыль на капитал, который они вложили в улучшение своих земель, хотя этот капитал и был направлен в строительство железной дороги, а не применен в их собственных владениях.

К такого же рода примерам относятся крупные осушительные работы и другие проекты улучшения общих условий для сельскохозяйственной и городской собственности, когда они осуществляются землевладельцами за свой собственный счет - либо на основе частного соглашения, либо путем самообложения специальными налогами. Таким же примером служит инвестирование целой страной капитала с целью построить свою cобственную общественную и политическую систему, так же как и с целью расширения системы образования населения и разработки своих источников материального богатства.

Следовательно, то улучшение окружающей обстановки, которое увеличивает стоимость земли и других безвозмездных даров природы, во многих случаях является отчасти результатом сознательного вложения капитала собственниками земли с целью повысить ее стоимость; поэтому, когда мы рассматриваем долгие периоды, какую-то долю проистекающего отсюда прироста дохода можно считать прибылью на капитал. Но в ряде случаев это не так, и всякое увеличение получаемого от бесплатных даров природы чистого дохода, которое не является результатом и не служит непосредственным мотивом каких-либо специальных затрат со стороны землевладельцев, следует при всех обстоятельствах считать рентой.

Несколько похожие случаи возникают, когда владелец земельного участка в 20 или более акров, расположенного вблизи растущего города, "подготавливает" его под застройку. Он, очевидно, прокладывает дороги, решает, какие дома будут стоять в ряд, а какие особняком; он предопределяет общий архитектурный стиль, а возможно, и минимальные строительные затраты на каждый дом, поскольку красивые формы каждого дома повышают стоимость всех. Создаваемая им таким образом коллективная стоимость по характеру своему представляет собой общественную собственность и в большей своей части обусловлена той потенциальной общественной стоимостью, которую земельный участок в целом приобретает от роста по соседству с ним процветающего города. Тем не менее ту ее долю, которая является следствием его предусмотрительности, его зодческого таланта и его затрат, необходимо рассматривать как вознаграждение за деловую предприимчивость, а не как присвоение общественной стоимости частным лицом.

Эти исключительные случаи следует принимать в расчет. Однако, как общее правило, размер и характер строения, возводимого на каждом участке земли, обусловлены главным образом (с поправкой на действие местных строительных правил) ожиданием наибольшей прибыли, вовсе не учитывающим или очень мало учитывающим то, какое влияние это строение окажет на стоимость по местоположению в данной округе. Иными словами, стоимость строительного участка регулируется причинами, в большинстве случаев находящимися вне контроля того, кто решает, какие на нем возводить здания, и он соразмеряет свои затраты со своей собственной оценкой дохода, который может быть получен от различных типов зданий на данном участке.

§ 3. Владелец земельного участка иногда возводит на нем здание для самого себя, иногда сразу продает его, а очень часто сдает его в наем под фиксированную поземельную ренту сроком на 99 лет, после истечения которого участок со всеми строениями на нем (которые, согласно договору, должны быть в хорошем состоянии) возвращаются его юридическому наследнику. Выясним, что именно регулирует стоимость, по которой он может продать участок и поземельную ренту, по которой он сдает его в наем.

Капитализированная стоимость всякого земельного участка — это статистическая (actuarial)"дисконтированная" стоимость всех чистых доходов, которые он может принести, с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и на его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносит владение землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности денежного дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. [Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде помноженной на определенное количество раз текущей денежной арендной платы или, иными словами, в виде "покупки на ряд лет" этой ренты; при прочих равных условиях она тем выше, чем значительнее указанные непосредственные виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Число лет, на какое совершается эта покупка, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательной силы денег.

Дисконтированная стоимость очень отдаленного повышения стоимости земли намного меньше, чем обычно полагают. Например, если мы возьмем ставку в 5% (а в средние века преобладали более высокие ставки), то 1 ф.ст., инвестированный на условиях сложных процентов, возрастет за 200 лет до 17 тыс.ф.ст., а за 500 лет - до 40 млрд.ф.ст. Поэтому затрата государством 1 ф.ст. с целью обеспечить предотвращение увеличения стоимости земли, которая впервые поступила в эксплуатацию лишь в настоящее время, окажется плохой инвестицией, если только размер этого увеличения не превышает теперь 17 тыс.ф.ст. при условии, что затрата произведена 200 лет назад, и 40 млрд.ф.ст. при условии, что она произведена 500 лет назад. Это предполагает, что можно инвестировать такого размера сумму из 5% годовых, что фактически невозможно.]

Выясним далее, что именно регулирует "поземельную ренту" (ground rent), которую владелец может получить за участок, сдаваемый им в аренду под застройку, скажем сроком на 99 лет. Текущая дисконтированная стоимость всех фиксированных денежных платежей по арендному договору имеет тенденцию к равенству с текущей капитальной стоимостью земли за вычетом, во-первых, обязательства вернуть юридическому наследнику нынешнего владельца по истечении срока аренды земельный участок со всеми строениями на нем и, во-вторых, возможных затруднений, обусловленных предусмотренными в договоре об аренде ограничениями в использовании земли. В результате таких вычетов поземельная рента окажется, скорее всего, ниже "годовой стоимости участка" земли при условии, что на протяжении всего срока аренды ожидается сохранение стоимости участка без изменений. Но в действительности ожидается, что вследствие роста населения и по другим причинам стоимость участка повысится; поэтому поземельная рента обычно несколько выше годовой стоимости участка в начале срока аренды и намного ниже ее к концу этого срока [Стоимость участка в ряде случаев падала в некоторых районах, покинутых по соображениям моды или условий торговли. Однако, с другой стороны, годовые стоимости участков оказались во много раз больше поземельной ренты на тех землях, которые не обладали особой стоимостью по местоположению к моменту заключения договора об аренде, но с тех пор превратились в крупные модные или торговые центры; они оказались особенно высокими в тех случаях, если договор об аренде заключался в первой половине XVIII столетия, когда золото оставалось редкостью, а доходы всех классов населения были в денежном выражении очень низкими. Дисконтированный размер получаемого лендлордом дохода от собственности, который сотню лет назад мог составлять 1 тыс. ф. ст., теперь, очевидно, меньше, чем обычно полагают, хотя разница здесь и не столь велика, как в случае с растянутыми на много сотен лет ожиданиями, рассмотренном нами в предыдущей сноске; если принять ставку в 3%, то он будет равен примерно 50 ф.ст., если же взять преобладавшую три-четыре поколения тому назад ставку в 5%, то лишь 8 ф.ст.]. В состав примерного объема издержек по эксплуатации любого здания, который следует вычесть из примерного объема валового дохода от него, чтобы определить, какова стоимость права на его постройку на данном земельном участке, входят налоги (центральные и местные), которыми, как ожидают, может быть обложена собственность и которые подлежат выплате владельцем собственности. Но здесь возникают трудные побочные вопросы, рассмотрение которых мы относим в Приложение G.

§ 4. Вернемся к тому факту, что закон убывающей отдачи распространяется на использование земли для целей проживания на ней и организации всякого рода предприятий [См. кн. IV, гл. III, 7.]. Разумеется, в строительстве, как и в сельском хозяйстве, возможно применять капитал слишком скупо. Точно так же, как гомстедер может счесть, что он сумеет получить больший продукт, обрабатывая лишь половину из выделенных ему 160 акров, чем затрачивая свой труд на всем участке, так и очень низкий дом, даже когда земельный участок едва ли обладает какой-либо стоимостью, может оказаться дорогим по сравнению со своей вместимостью. Но, как и в сельском хозяйстве, в строительстве также существует определенный объем применения капитала и труда на акр земли, дающий наивысший доход, после чего дальнейшее их приложение уже дает меньшую отдачу. Размер капитала на акр, приносящий максимальную отдачу, колеблется в сельском хозяйстве в зависимости от характера возделываемых культур, от состояния агротехники и от особенностей рынков сбыта; аналогично этому и в строительстве объем капитала на квадратный фут, обеспечивающий максимальный доход, когда участок не обладает стоимостью, обусловленной редкостью, меняется в зависимости от цели, для которой предназначается строение. Но когда участок обладает стоимостью, обусловленной редкостью, выгоднее применять капитал сверх этого максимума, чем производить дополнительные затраты на приобретение земли, требующейся для расширения участка. В местностях, где стоимость земли высока, каждый квадратный фут площади используется для возведения — с более чем вдвое большими издержками—зданий, быть может, в два раза большей вместимости, чем те, которые возводились бы, если бы земля использовалась для аналогичных целей в районах, где стоимость земли низкая.

Можно применить выражение предел строения к той вместимости, которую как раз целесообразно обеспечить на данном участке и которой не стали добиваться, если бы земля была менее редкой. Для ясности допустим, что такую вместимость дает верхний этаж здания. [В многоквартирных домах часто сооружают лифт, который эксплуатируется за счет владельца дома, а в таких случаях, по крайней мере в Америке, домовладелец иногда взимает за жилье на верхнем этаже более высокую квартирную плату. Когда участок очень ценный и закон не ограничивает высоту дома в интересах его соседей, домовладелец может строить очень высокие дома, пока не достигнет предела строения, но в конце концов он обнаруживает, что связанные с увеличением этажности дополнительные затраты на фундамент, утолщение стен, на лифт наряду с некоторым обесцениванием нижних этажей принесут ему больше потерь, чем выгод; дополнительную полезную жилую площадь, которую он как раз сочтет выгодным построить, следует в таком случае считать пределом строения, несмотря даже на то, что валовая квартирная плата за жилье на верхних этажах будет выше, чем за квартиры на нижних. (См. сноску 2 в кн.IV гл.III §7) Однако в Англии власти своими постановлениями ограничивают право отдельного лица строить дома такой высоты, при которой они могут лишить ближайших соседей воздуха и света. Со временем желающие строить высокие здания вынуждены будут обеспечивать вокруг своих зданий значительное свободное пространство, а это сделает очень высокие дома невыгодными.]

Возведение этого этажа вместо строительства дома на большей площади дает экономию на стоимости земли, которая как раз возмещает дополнительные затраты и трудности, связанные с проектом более высокого здания. Площадь указанного этажа как раз достаточна — с поправкой на возникающие при этом потери,—чтобы покрыть затраты на нее без какого-либо ущерба для земельной ренты; издержки производства товаров на этом этаже, если он составляет часть фабрики, как раз покрываются их ценой; здесь не возникает излишка, входящего в земельную ренту. Издержки производства промышленных товаров можно, следовательно, рассматривать как издержки на товары, производимые на пределе строительства с тем, чтобы не платить земельной ренты. Иначе говоря, земельная рента не входит в тот состав издержек на пределе, на котором можно наиболее четко увидеть воздействие сил спроса и предложения на процесс формирования стоимости.

Допустим, например, что некто предполагает построить гостиницу или фабрику и прикидывает, сколько ему для этого приобрести земельной площади. Веди земля дешевая, он приобретет больший участок, если же она дорогая, он предпочтет взять меньший участок и строить высокое здание. Допустим, что он подсчитывает издержки строительства и эксплуатации своего заведения в двух вариантах - с шириной участка по фасаду в 100 и 110 футов,—в равной мере, в общем, подходящих для него самого, для его клиентов и для его рабочих и служащих, а следовательно, в равной мере прибыльных для него самого. Пусть он сочтет, что разница между двумя проектами составляет после капитализации будущих издержек 500 ф.ст. в пользу большего участка; в этом случае он предпочтет приобрести больший участок, если земля обойдется ему меньше, чем в 50 ф.ст. за каждый фут по фасаду, и никак не иначе; 50 ф.ст. образуют для него предельную стоимость земли. К такому заключению он может прийти, подсчитав возросшую стоимость предприятия, если прочие издержки окажутся одинаковыми и на большем, и на меньшем участке или же если он выберет для него вместо менее благоприятного по местоположению более дешевый участок. Однако, по какому пути он ни пошел бы в своих расчетах, характер этих расчетов аналогичен тем, с помощью которых он решает, стоит ли ему покупать всякого другого рода производственные средства; он учитывает чистый доход (за вычетом амортизации), который он ожидает получить от любого вида капиталовложений, находящегося в такой же общей связи с его предприятием; и когда выгоды местоположения таковы, что все имеющиеся здесь земли могут найти себе различные виды применения, в каждом из которых его предел представлен капитальной стоимостью 50 ф.ст. на фут по фасаду здания, тогда эти 50 ф.ст. и составят капитальную стоимость земли.

§5. Все это означает, что конкуренция из-за земли для различных видов ее использования приводит к тому, что строительство во всякой местности и для всякой цели осуществляется до того предела, на котором уже становится невыгодным дальнейшее вложение капитала на одном и том же участке. По мере того как спрос на жилые и торгово-промышленные помещения возрастает, становится выгоднее платить все более и более высокую цену за землю, чем затрачивать средства и усилия на сооружение все более вместительных зданий на одном и том же земельном участке.

Например, когда, скажем в Лидсе, стоимость земли повышается вследствие возросшей конкуренции из-за нее со стороны торговых заведений, складов, металлообрабатывающих предприятий и т. д., владелец текстильной фабрики, столкнувшись с увеличением издержек производства, может перевести свое предприятие в другой город или в сельскую местность и высвободить использовавшуюся им земельную площадь для застройки магазинами и складами, для которых размещение в городе более выгодно, чем для фабрик. Он может счесть, что получаемая им от перемещения в сельскую местность экономия на стоимости земли наряду с другими преимуществами такой перемены места предприятия с лихвой возместит связанные с этим потери. При рассмотрении вопроса о том, выгодно ли ему осуществить такое перемещение, он включит—и совершенно справедливо — рентную стоимость участка под фабрикой в состав издержек производства ткани.

Но следует разглядеть, что кроется за этим фактом. Общие отношения спроса и предложения заставляют вести производство вплоть до предела, на котором издержки производства (без учета ренты) оказываются столь высокими, что люди готовы платить высокую цену за добавочную земельную площадь, чтобы избежать неудобств и затрат, связанных с теснотой на предприятии, размещенном на маленьком участке. Эти причины регулируют стоимость участка, следовательно, неправильно считать, что последняя регулирует предельные издержки.

Итак, промышленный спрос на землю во всех отношениях аналогичен сельскохозяйственному. Издержки производства овса возрастают под воздействием того обстоятельства, что на землю, способную давать хороший урожай овса, существует большой спрос также и для выращивания на ней и других культур, позволяющих получать с нее более высокую ренту; точно так же и продукция печатных машин, которые можно наблюдать в Лондоне работающими на высоте примерно 60 футов над землей, могла бы быть немного дешевле, если бы спрос на земельную площадь для других целей не поднял бы так высоко предел строения. Далее, землевладелец, выращивающий хмель, может обнаружить, что из-за высокой земельной ренты, которую он платит, цена на хмель не покрывает в данной местности издержки его производства, и решить либо отказаться от возделывания хмеля, либо искать под него землю в другом месте; при этом оставленная им земля может быть сдана земледельцу, производящему овощи на рынок. Через некоторое время спрос на землю в данной округе может снова настолько повыситься, что совокупная цена, получаемая овощеводом за свою продукцию, перестанет покрывать издержки ее производства, включая ренту; в результате и овощевод в свою очередь освободит площадь, скажем, для строительной компании.

В каждом случае повышающийся спрос на землю изменяет предел, до которого выгодно осуществлять интенсивное использование земли; издержки на этом пределе указывают на действия тех фундаментальных причин, которые и регулируют стоимость земли. И в то же время эти предельные издержки сами представляют собой те издержки, которым общие условия спроса и предложения вынуждают соответствовать стоимость; поэтому для наших целей будет правильно перейти непосредственно к ним, хотя всякое такое исследование окажется неприменимым для целей, связанных с составлением баланса частного предприятия.

§ 6. Спрос на исключительно ценные городские земли в большей мере предъявляют различного рода торговцы — оптовые и розничные, чем промышленные предприниматели; поэтому имеет смысл кое-что сказать по поводу очень интересных свойств спроса, присущих данной его области.

Когда две фабрики одной и той же отрали производства выпускают одинаковый объем продукции, они наверняка используют почти одинаковую производственную площадь. Но такой тесной связи между размером торговых заведений и объемом их товарооборота не существует. Большая площадь — это для них вопрос удобства и источник добавочной прибыли. Физически она отнюдь не обязательно необходима, но чем большей площадью торговцы располагают, тем больше они в состоянии держать наличных запасов и тем большие выгоды открывает возможность демонстрировать образцы товаров; особенно это важно в торговле товарами, подверженными изменениям вкусов и моды. В торговле такими товарами торговцы изо всех сил стараются собрать на сравнительно малой площади образцы наилучших товаров, уже вошедших в моду, и более того — образцы товаров, которые могут вскоре войти в моду; и чем выше рентные стоимости занимаемых этими торговыми заведениями участков, тем быстрее необходимо их владельцам избавиться, даже себе в убыток, от тех товаров, которые несколько отстали от моды и не улучшают общий ассортимент запасов. Когда местность отличается тем, что клиенты здесь часто отдают предпочтение не низким ценам, а хорошо подобранному ассортименту, торговцы назначают такие цены, которые обеспечивают высокий уровень прибыли при сравнительно малом товарообороте; но если клиенты обнаруживают противоположную тенденцию, торговцы устанавливают низкие цены и стараются выжать большой объем товарооборота пропорционально вложенному капиталу и размерам торговой площади, точно так же как овощевод в одних районах предпочитает собирать горох молодым, когда он вкуснее всего, а в других дает гороху расти до тех пор, пока он наберет большой вес. Но какого бы курса ни придерживались торговцы, существуют некоторые виды предоставляемых покупателям удобств, относительно которых они сомневаются, оправдывает ли себя их предоставление широкой публике, поскольку, по расчетам торговцев, расширение продаж в результате оказания таких услуг всего лишь возмещает затраты, но не добавляет никакого излишка для покрытия ренты. Продаваемые в результате предоставления указанных удобств товары — это товары, в состав издержек сбыта которых рента не входит, как не входит она в состав издержек сбыта гороха, который овощевод лишь находит возможным выращивать.

В некоторых магазинах, уплачивающих очень высокую ренту, цены низки потому, что их посещает огромное число людей, не могущих себе позволить платить высокие цены за удовлетворение своих прихотей; торговец знает, что он вынужден либо продавать по низким ценам, либо остаться с нераспроданным товаром. Ему приходится довольствоваться низкой нормой прибыли на каждый виток товарооборота. Однако, когда потребности его клиентов просты, ему нет нужды держать большой запас товаров и он может обеспечивать в течение года многократный оборот своего капитала. В результате его годовая чистая прибыль очень велика, и он готов платить очень высокую ренту за местоположение, где он получает свою прибыль. С другой стороны, цены очень высоки на некоторых тихих улицах, в фешенебельных районах Лондона и во многих деревнях, поскольку в первом случае покупателей приходится привлекать запасом самых отборных товаров, который может распродаваться очень медленно, а в другом случае суммарный товарооборот уж совсем мал. Ни в каком другом месте торговец не в состоянии получать прибыли, позволяющие ему платить такую высокую ренту, как в лондонском Ист-Энде с его дешевыми, но полными покупателей лавчонками.

Верно, однако, что без увеличения средств сообщния, приносящего расширение торговли, местность становится более ценной для любых других занятий, кроме торговли; в этом случае удержать свои позиции способны лишь те торговцы, которые в состоянии обеспечить себе большую клиентуру соответственно устанавливаемым ими ценам и масштабам торговли. Поэтому во всех отраслях торговли, где спрос не увеличивается, число торговцев сокращается, а оставшиеся получают возможность повышать цены, не предоставляя покупателям дополнительных удобств и не прилагая других усилий для их привлечения. Повышение стоимости земельных участков в данном районе служит, таким образом, свидетельством нехватки торговой площади, которая при прочих равных условиях вызывает повышение розничных цен, точно так же как повышение сельскохозяйственной ренты в любом районе свидетельствует о нехватке земли, которая приводит к увеличению предельных издержек производства, а следовательно, и цены на любую отдельную культуру.

§ 7. Рента с жилого дома (или другого здания) — это совокупная рента (composite rent), одна часть которой относится к земельному участку, а другая—к самим зданиям. Связь между этими двумя частями весьма сложна, и мы можем отнести ее рассмотрение в Приложение G. Здесь, однако, следует сказать несколько слов о совокупной ренте вообще. Вначале может показаться несколько противоречивым утверждение о том, что одна и та же вещь в одно и то же время приносит две ренты, поскольку рента с нее в известном смысле представляет собой остаточный доход после вычитания эксплуатационных издержек; между тем не может быть двух остатков от одного и того же процесса эксплуатации и возникающего при этом одного и того же дохода. Однако, когда сама вещь представляет собой совокупность, каждую ее часть возможно так эксплуатировать, что она станет приносить избыток дохода над издержками ее эксплуатации. Соответствующие ренты можно всегда выделить аналитически, а иногда их можно подразделить и в коммерческом плане. [Нужно иметь в виду, что, когда размер жилого дома не соответствует размеру занимаемого участка, совокупная рента с него не превышает ренту с участка на всю ренту со здания, которую приносит жилой дом с соответствующего его размерам участка. Аналогичные ограничения применимы также к большинству совокупных рент.]

Например, рента с мельницы, приводимой в движение водой, включает ренту с участка, на котором она построена, и ренту с используемой ею энергии воды. Предположим, что намечается построить мельницу в таком месте, где имеется ограниченный запас гидроэнергии, которую можно в одинаковой мере применять на любом из многих участков; в этом случае рента с энергии воды и рента с избранного для мельницы участка представляют собой сумму двух рент, соответственно эквивалентных дифференциальным выгодам, которые владение участком приносит при любого рода производстве и которые собственность на водную энергию обеспечивает при эксплуатации мельницы на любом из участков. И эти две ренты, принадлежат ли они одному и тому же лицу или нет, можно четко выделить и оценить по отдельности как в теории, так и на практике.

Но сделать это нельзя, если для постройки мельницы нет никаких других участков; в этом случае, если только водная энергия и участок застройки принадлежат разным лицам, остается лишь "рядиться и торговаться", чтобы решить, какая часть избытка стоимости обеих рент над той рентой, которую участок может принести при его использовании для других целей, должна прийтись на долю владельца последнего. Даже и тогда, когда имеются другие участки, где можно применять энергию воды, но с неодинаковой эффективностью, не существует никакого способа определить, как должны владельцы участка и энергии воды поделить между собою превышение производительского излишка, которое они получают, действуя совместно, над суммой этого излишка, приносимого участком при использовании его для других целей, и над суммой излишка, приносимой энергией воды при ее использовании где-либо в другом месте. Мельницу, очевидно, не построят, пока не будет достигнуто соглашение о поставках энергии воды на какое-то определенное количество лет, но по истечении этого срока снова возникнут аналогичные трудности дележа совокупного производительского излишка, доставляемого энергией воды и участком с построенной на нем мельницей.