Экономика недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

КАБАРДИНО-БАЛКАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

УНИВЕРСИТЕТ им. Х.М. БЕРБЕКОВА

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания по изучению курса

(тесты и задачи для самостоятельной работы студентов)

Для специальности:

35.12.00. – Налоги и налогообложение

очной и заочной формы обучения

НАЛЬЧИК 2005

УДК 332.6 (075.8)

ББК 65.281-86я73

Рецензент:

кандидат экономических наук, доцент КБГСХА

Шокумова Р.Е.

Составители: Шурдумова Э.Г., Азаматова Р.М.

Экономика недвижимости. Методические указания по изучению курса (тесты и задачи для самостоятельной работы студентов). – Нальчик: Каб.-Балк. ун-т, 2005. – 50 с.

В работе в краткой и доступной форме раскрываются основные положения теории оценки недвижимости, приведены тесты, задачи, практические ситуации, рассмотрены варианты решений. Методические указания помогут студентам очной и заочной формы обучения специальности 35.12.00. – Налоги и налогообложение ознакомиться с терминологией и методикой оценки недвижимости, а также сформировать комплексной представление о рынке недвижимости.

Рекомендовано РИСом университета

УДК 332.6 (075.8)

ББК 65.281-86я73

университет им. Х.М. Бербекова

В методических указаниях “Экономика недвижимости” описаны основные методы оценки недвижимости, приведены задачи, тестовые задания, рассмотрены варианты решений. Данные указания поможет овладеть терминологией и методикой оценки недвижимости, а также сформировать системное представление об особой сфере профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества – оценке недвижимости – как неотъемлемой части практически любых операций с недвижимостью.

В основе данного издания лежит обобщение опыта специалистов рынка недвижимости, а также опыт самого автора в данной области, педагогический стаж и наработки, апробация учебного материала. Все примеры и задания взяты из практики оценки недвижимости. Основной задачей издания является предоставление минимального набора сведений, позволяющих понять значение оценочной деятельности, основные термины, принципы и методы оценки недвижимости, а также подготовка к практической деятельности по оценке с помощью задач, тестов, примеров. Содержащиеся в издании задания могут быть использованы на различных стадиях учебного процесса для самостоятельных и контрольных работ. Методические указания могут быть представлены широкому кругу специалистов в области недвижимости, прежде всего тем, кто готовится стать специалистом в сфере оценки недвижимости, риэлтерам, брокерам, застройщикам, управляющим недвижимостью, менеджерам и руководителям риэлтерских фирм, специалистам муниципального управления, а также преподавателям, аспирантам, студентам экономических специальностей.

Задания предназначены для того, чтобы научиться применять теорию для решения практических вопросов, сделать определенные шаги в овладении принципами и методами оценки недвижимости, расширить экономический кругозор в данной сфере, сделать экономическое мышление более конкретным, подготовить студентов к решению более сложных задач по оценки недвижимости и анализу более сложных экономических ситуаций в риэлтерской деятельности.

Прежде чем приступить к ответам на вопросы, тестовым заданиям, решению задач, необходимо внимательно изучить нормативные документы (Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 г. № 113-р с приложениями; Закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от июля 1998 г.) и соответствующую литературу по оценке недвижимости (см. список литературы). Каждый раздел имеет определенную внутреннюю логику построения, т.е. имеются концептуальные вопросы в сфере недвижимости, а также конкретные задания по оценке.

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В Росси происходит формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц. Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей. Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшения жилищных условий. Региональный рынок недвижимости представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный и экологический. Под структурой регионального рынка недвижимости понимается долевое представительство на нем агентов государственной, муниципальной, корпоративной и частной форм собственности. Главной функцией органов власти всех уровней является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития как федерального, так и, в особенности, региональных рынков жилья. Теоретически можно говорить о существовании федерального и регионального рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен правами на недвижимость на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.

1) Потребительная стоимость объектов недвижимости определяется:

a) уникальностью объекта, вкусами и предпочтениями собственников, а также общественными свойствами объекта, которые определяются уровнем технического развития и общественными потребностями;

b) затратами на создание и реконструкцию объекта недвижимости и величиной эксплуатационных затрат (в том числе транспортных);

c) стоимостью объекта недвижимости, обеспечивающей ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже объекта на рынке в случае неплатежеспособности заемщика;

d) остаточной стоимостью замещения как совокупностью издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях с учетом накопленного износа;

e) состоянием рынка, динамикой арендных ставок и другими условиями, типичными на дату оценки объекта недвижимости.

2) Нахождение объекта недвижимости в гражданском обороте определяется:

a) целесообразностью инвестирования с точки зрения типичных пользователей на данном сегменте рынка недвижимости;

b) доходами от ликвидации объекта недвижимости в ограниченный срок времени;

c) условиями страхования разрушаемых элементов недвижимости в соответствии с методикой в сфере государственного и частного страхования;

d) разрешенной возможностью передачи прав собственности на объекты недвижимости;

e) существующим профилем использования объекта недвижимости и финансово-экономическими параметрами функционирования объекта недвижимости.

3) Стоимость, основанная на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов, ожидаемых от использования объекта недвижимости в перспективном плане – это:

a) стоимость вынужденной продажи объекта недвижимости за минусом расходов на проведение продажи;

b) стоимость объекта, определяемая инвестиционными требованиями и предпочтениями инвесторов;

c) стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию, скорректированная на проведение переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации и стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации;

d) арендная плата, за которую может быть сдан объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях;

e) стоимость объекта, обеспечивающая ипотечное кредитование.

4) Остаточная продуктивность объекта недвижимости определяется:

a) возможностью альтернативного выбора объекта недвижимости на рынке;

b) выгодами и удобствами от использования объекта, включая выручку от ожидаемой продажи;

c) доходами, отнесенными к объекту недвижимости, после того, как оплачены затраты на труд, оборудование, технические средства, менеджмент;

d) количеством объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен;

e) рыночной информацией о сделках с недвижимостью по сегментам рынка, однородным группам объектов недвижимости.

5) Принцип соответствия, применяемый при оценке недвижимости, означает, что:

a) физические элементы недвижимости и имущественные права на них разделяются только таким образом, чтобы получить максимальную стоимость объекта недвижимости;

b) цена недвижимости должна соответствовать растущей потребности в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченному предложению (природная ограниченность земельных участков и экономические издержки на строительство улучшений);

c) цены на объект устанавливаются в соответствии с уровнем конкуренции в результате постоянного соперничества субъектов, стремящихся получить максимальную прибыль;

d) вид определяемой стоимости объекта недвижимости должен соответствовать целям и условиям оценки с учетом международных стандартов;

e) максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

6) Эффект регрессии при оценке недвижимости означает:

a) если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность его дальнейшего поступления требует тщательного обоснования (заключения договоров долгосрочной аренды);

b) при наличии монополизма сверхприбыль порождает разрушительный характер конкуренции, разрушает действие рыночных механизмов;

c) когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта недвижимости;

d) чем менее совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимости и их ограничения, тем хуже развивается рынок недвижимости, выше степень риска и рациональные затраты;

e) если ожидаемый чистый операционный доход меньше операционных расходов и расходов на замещение.

7) Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает:

a) анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью используемой информации;

b) анализ правовой обоснованности выбранного варианта использования объекта недвижимости с точки зрения физической осуществимости, финансовой целесообразности, наивысшей стоимости объекта;

c) анализ функционального и внешнего износа в соответствии с социальными, экономическими, архитектурными стандартами;

d) определение оцениваемых имущественных прав по конкретному объекту недвижимости;

e) анализ капитализированной величины арендной платы, которую может получить собственник от эксплуатации недвижимости.

8) В зависимости от инструментов инвестирования в недвижимость выделяют такие рынки как:

a) рынок опционов, рынок ипотеки, рынок многофункциональной недвижимости, рынок со стабильно высокой занятостью населения;

b) рынок индустриальной недвижимости, рынок офисной недвижимости, рынок с вновь возникшей высокой занятостью населения, рынок смешанных долговых обязательств;

c) рынок с развитой инфраструктурой обслуживания, рынок складской недвижимости, рынок жилой недвижимости, рынок с циклической занятостью населения, рынок прав преимущественной аренды;

d) рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, рынок заемного и собственного капитала, рынок прав преимущественной аренды;

e) рынок с традиционно низкой занятость населения, рынок заемного капитала, рынок страхования недвижимости, рынок земли.

9) Спрос на рынке недвижимости определяется:

a) платежеспособностью, вкусами и предпочтениями населения;

b) текущими и потенциальными изменениями в строительной технологии;

c) интенсивностью строительства нового жилья;

d) соотношением затрат на строительство и ценами продаж объектов недвижимости;

e) затратами на освоение земельных участков.

10) Емкость рынка недвижимости определяется через:

a) соотношение между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, отражающее устойчивость рынка недвижимости;

b) показатели экспансии, отражающие увеличение спроса на недвижимость;

c) платежеспособной потребностью в объектах недвижимости;

d) уровнем прибыли, определяемым конкретным сочетанием земельного участка и расположенных на нем строений при реализации различных проектов застройки;

e) соотношением количества единиц, сданных в аренду за определенный период времени, к общему количеству единиц недвижимости для сдачи в аренду.

11) Рынок недвижимости характеризуется следующим:

a) устойчивый доход, объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен;

b) в период инфляции инвестиционная привлекательность актива падает;

c) объем предложения высокоэластичен;

d) высокая ликвидность актива;

e) ставка доходности подвержена значительным колебаниям.

12) Управляемы риски на рынке недвижимости:

a) неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью;

b) демографические тенденции;

c) структура инвестированного капитала и его стоимость;

d) длительность делового цикла;

e) изменение платежеспособности населения.

13) Количественный анализ уровня риска на рынке недвижимости включает:

a) определение операционного и финансового левериджа;

b) определение частоты распределения ставок доходности и стандартного отклонения как меры неуправляемого риска;

c) определение уровня ликвидности единицы актива;

d) определение коэффициента капитализации в краткосрочном периоде;

e) определение цикличности арендной платы.

14) К нормам публичного права в сфере регулирования операций с недвижимостью относят:

a) страхование недвижимости;

b) кредитование под залог недвижимости;

c) сделки купли-продажи с недвижимостью;

d) налогообложение недвижимости;

e) аренда недвижимости.

15) Содержание недвижимости оценивается как пассив, если это:

a) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество);

b) совокупность вещей, принадлежащих на праве собственности или другого вещного права конкретному лицу;

c) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица;

d) совокупность ограничений на права собственности по объекту недвижимости;

e) совокупность прав на приватизированное имущество.

16) В каких случаях не возникает права собственности на недвижимость:

a) при приобретении вещи лицом согласно закону;

b) при реорганизации юридического лица;

c) на основании договора мены, дарения и другой сделки по отчуждению имущества;

d) при передаче недвижимости или имущественных прав по наследству другим лицам на основании завещания в соответствии с законом;

e) при сдаче объекта в аренду.

17) Выкупная цена за земельный участок в связи с изъятием участка в пользу государства представляет собой:

a) стоимость земельного участка без произведенных улучшений;

b) упущенную выгоду (неполученный доход) в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;

c) стоимость аналогичного земельного участка, проданного недавно;

d) рыночную стоимость земельного участка, объектов недвижимости на нем, с учетом убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием участка;

e) предоставление льгот пользования другими объектами недвижимости.

18) Право собственности на недвижимость в РФ:

a) право залога, пользования, распоряжения;

b) право извлечения доходов, истребования из чужого владения, право завещания;

c) право владения, пользования, распоряжения;

d) право наслаждения, отдачи имущества в залог, пользования;

e) право хозяйственного ведения, сервитут, оперативного управления.

19) Реквизиция недвижимого имущества производится:

a) по решению суда в виде санкции за совершенные преступления;

b) если участок используется с грубым нарушением правил рационального использования земли;

c) при чрезвычайных обстоятельствах по решению государственных органов в интересах общества;

d) если участок используется не по целевому назначению;

e) если производится выдел доли в общей собственности.

20) Право пожизненного наследуемого владения недвижимостью предполагает:

a) отсутствие возможностей продажи, залога и совершения других сделок владельца, которые могут повлечь отчуждение земли другой недвижимости;

b) невозможность возведения зданий и сооружений на таком земельном участке;

c) невозможность передачи земли другим лицам в аренду;

d) невозможность передачи земли в безвозмездное срочное пользование;

e) возможность передачи права любому юридическому лицу-нерезиденту РФ.

21) Сервитут представляет собой:

a) право владения, пользования, распоряжения чужой вещью по своему усмотрению;

b) преимущественное право покупки продаваемой доли по рыночной цене;

c) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

d) вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица;

e) право оперативного управления недвижимостью.

22) Для каждого из приведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

Определения:

1. Акт передачи.

3. Договор купли-продажи/ контракт на продажу.

4. Закладная

5. Кадастр.

6. Кодекс земельный.

6. Листинг.

7. Регистр недвижимости.

8. Регистр поземельный.

9. Регистрация недвижимости.

10. Реституция.

11. Эскроу

Понятия:

а. Документ о передаче определенного права (интереса) на данное недвижимое имущество в качестве гарантии выплаты долга.

б. Свод государственных законов юридических гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

в. Составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении.

г. Совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки, с оформлением соответствующих документов.

д. Документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец — продать ее на установленных условиях. Если регистрационная система не является юридической, акт купли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю права собственности на недвижимость.

е. Составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах.

ж. Документ, используемый иногда вместо закладной в зависимости от характера законодательства в отношении недвижимости. Удостоверяет передачу титула на землю доверенному лицу (ипотечной компании или банку) в качестве залога, который обеспечивает гарантию выплаты долга на условиях и который возвращается после выплаты долга.

з. Восстановление в прежнем правовом имущественном положении; возвращение собственности законному владельцу,

и. Контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продаже недвижимой собственности, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные за услуги.

к. Подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне.

л. Учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах.

23) Для каждого из приведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

Определения

1. Имущественное право.

2. Ограничительное обязательство.

3. Недвижимая собственность.

4. Право собственности.

5. Тендер.

6. Титул.

Понятия

а. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.

б. Юридическое понятие, которое означает совокупность прав собственности на недвижимое имущество. Это право включает право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.

в. Сервитут, юридически закрепленное право владельца одного участка настрого определенный способ использования части территории участка другого владельца. В земельных кодексах многих стран ограничительное обязательство, как правило, закрепляется за участком независимо от его владельца и связано с обеспечением права прохода, проезда, доступа к воде, к системам канализации, электроснабжения, связи и т. д.

г. Вещное право использования какого-либо имущества определенным образом, право на получение дохода от использования имущества, например, от сдачи в аренду участка недвижимости.

д. Конкурсная форма проведения подрядных торгов, то есть соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

е. Право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.

ж. Законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.

24) Для каждого из приведенных понятий и терминов подберите соответствующее ему определение.

Определения:

1. Аренда. 8. Ипотека.

2. Агент. 9. Инвестиции.

3. Недвижимость. 10. Левередж.

4. Андеррайтинг. 11. Рента.

5. Заемщик. 12.Риэлтер.

6. Брокер. 13. Рынок недвижимости.

7. Девелопмент.

Понятия:

а. Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

б. Рычаг; использование заемных средств для финансирования недвижимости.

в. Вложение средств в инвестиционные товары или в иные активы в целях получения прибыли или увеличения капитала.

г. Передача вещи в залог без передачи владения.

д. Проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях.

е. Юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

ж. Специалист, имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества, выполняющий функции консультанта по сделкам с недвижимостью: купле, продаже, сдаче в аренду, залоговым операциям.

з. Агент или посредник, представляющий в сделке интересы продавца, или покупателя.

и. Лицо, получающее средствам ясным или подразумевающимся намерением полностью выплатить кредит на установленных условиях.

к. Регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

л. Брокер или агент по недвижимости, являющийся членом объединения, входящего в Ассоциацию риэлтеров.

м. Совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

н. Анализ факторов риска по данному ипотечному кредиту. Подбор ставки процента и условий кредитования, соответствующих уровню риска.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

      По масштабам рынков с точки зрения территориальных границ



РЕГИОНАЛЬНЫЙ

МИРОВОЙ

НАЦИОНАЛЬНЫЙ



Каждый из рынков состоит из сегментов

жилье

Коммерческие помещения

Земельные участки

Промышленные объекты

Объекты с/х назначения

Органы государственного регулирования

Юридические и физические лица

   Особого           Объекты РН      От формы        использования                            собственности



                                                                      От форм

владения

                                 Субъекты РН

Пользователи и покупатели-продавцы

Покупатели

Государ-ственная

Негосудар-ственная

Смешанная

Посреднические фирмы, представленные специалистами

Управляющие недвижимостью



Продавцы

Пользователи недвижимости

Владельцы

Арендаторы

застройщики

Оценщики

Брокеры

Товари-щества

Корпо- рация

Коопе-ративы

Кондо-миниумы

Самостоя-тельная

Совме-стная

Доверия

Деловое

Неде-лимое

Совместное владение

-Для защиты собственности от неразумного использования;

-Для сохранения анонимности владельца;

-Из налоговых соображений;

Для продажи

Для торговли и бизнеса

Для капвложений

Для личного пользования

Органы муниципального регулирования

Фон (внешняя среда)

Рис.1 Схема системной модели рынка недвижимости

Тест 1

Прочитайте внимательно следующие утверждения и укажите, какие из них верны, а какие — ошибочны.

1. К основным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, следует отнести: низкие доходы населения, отсутствие системы ипотечного кредитования, барьеры для создания нормального инвестиционного климата,

2. Наиболее развитыми на сегодняшний день являются региональные рынки недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.

3. Самые высокие цены за квадратный метр общей площади жилья на вторичном рынке в г. Баксане.

4. Основными стратегическими задачами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости являются:

а) оценка комплексов и отдельных объектов городского недвижимого имущества, проведение оценок рыночных и иных видов стоимости по запросам граждан и юридических лиц;

б) государственная регистрация и оформление документов о правах на объекты недвижимости в жилищной сфере.

5. Рынок недвижимости в зависимости от способа формирования, а также от типа совершаемых сделок подразделяется на первичный, вторичный и рынок аренды.

6. Зонирование - юридический механизм, применяемый правительством для ограничения использования находящейся в частном владении недвижимости.

Тест 2

Найдите, какое из перечисленных утверждений является правильным.

1.       а) Самым развитым из сегментов рынка недвижимости является, рынок жилья.

б) Документы по приватизации жилого помещения в Санкт-Петербурге подаются в районный комитет по содержанию жилищного фонда.

в) Основным источником финансирования строительства или реконструкции жилых домов в США является ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства.

2.     Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате:

а) приватизации государственной собственности;

б) совершения сделок;

в) инвестирования;

г) строительства.

3.     Что из нижеперечисленного можно отнести к правам собственности (по Гражданскому кодексу):

а) право владения;

б) право распоряжения;

в) право пользования;

г) право страхования;

д) право реконструкции;

е) присвоение дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества.

Тест З

Укажите, какие из перечисленных положений являются правильными.

1.     Основными методами финансирования недвижимости в РФ являются:

а) долевое участие в строительстве;

б) выпуск ценных бумаг (облигаций), жилищные займы;

в) листинг.

2.     Традиционно принято разделять недвижимость на следующие типы:

а) сданная в аренду;

б) коммерческая недвижимость;

в) индустриальная;

г) загородная;

д) рекреационная.

3.     Функциями жилищного рынка являются:

а) строительство нового жилья;

б) эксплуатация жилого фонда;

в) формирование вторичного рынка жилья (приватизация).

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Задача 1

Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию.

¨      Большой супермаркет:

Стоимость новых улучшений               $650000

Чистый операционный доход               $105000

Норма прибыли улучшений

(коэффициент капитализации)             12%

Коэффициент капитализации

для земли                                                10%

¨      Гостиница:

Стоимость новых улучшений               $750000

Чистый операционный доход                $126000

Норма прибыли улучшений                  16%

Коэффициент капитализации

для земли                                                 10%

¨      Театр

Стоимость новых улучшений               $950000

Чистый операционный доход               $130000

Норма прибыли улучшений                  12%

Коэффициент капитализации

для земли                                                 10%

¨      Сеть торговых магазинов

Стоимость новых улучшений                  $800 000

Чистый операционный доход                  $ 105 000

Норма прибыли улучшений

Задание

1.     Заполнить следующую таблицу.

Таблица 1

Большой супермаркет

Гостиница

Театр

Торговый магазин

Ч.О.Д., $

Стоимость улучшений, $

Стоимость земли, $

2.     Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования.

Задача 2

Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация:

Таблица 2

Офисное

Торговый центр

Проект по застройке жильем

Стоимость застройки, $

577 000

721 500

450 000

Годовой валовой доход, $

150 000

250 000

100 000

Поправка на недоиспользование и потери

при сборе, $

20 000

25 000

5000

Прочий доход, $

5000

10 000

3000

Операционные расходы, $

50 000

120 000

30 000

Резерв на замещение, $

5000

10 000

3000

Коэффициент капитализации для зданий,

сооружений, %

13

14

13,2

Коэффициент капитализации для земли, %

12

12

12

Задача 3

Существуют следующие варианты застройки земельного участка.

Вариант А (бизнес-центр)

Ежегодный валовой доход оценивается в $250 000, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5%. Операционные расходы будут равны $80000, резерв на замещение - $4000. Стоимость строительства зданий и сооружений - $650000, коэффициент капитализации для них — 17%. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%.

Вариант Б (торговый центр)

Ожидаемые продажи оцениваются в $2 500 000. Платежи по процентной аренде составляют 7% валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 43% суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит $15000. Стоимость строительства зданий и сооружений оценивается в $400 000, коэффициент капитализации для них — 15%.

Задание

Ответить на следующие вопросы:

1. Какова стоимость земли в случае строительства бизнес-центра?

3.     Какова стоимость земли в случае строительства торгового центра?

Метод сравнения продаж для определения

рыночной стоимости недвижимости

Метод сравнения продаж (МСП) основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы оценки, лежащие в основе МСП:

¨     спрос и предложение;

¨     замещение;

¨     пропорциональность;

¨     зависимость.

Применение МСП

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей или рыночных трендов.

Для тех объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости.

Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходными характеристиками (односемейные жилые дома).

МСП также представляет наилучшие показатели для определения стоимости объектов недвижимости малого частного бизнеса.

При развитом рынке земли дает наилучшие результаты при оценке земельных участков.

Преимущества МСП:

¨     наиболее простой подход;

¨     статистически обоснованный;

¨     предлагает методы корректировки;

¨     обеспечивает данные для других подходов к оценке.

Недостатки МСП:

¨     требует активного рынка;

¨     сравнительные данные не всегда имеются;

¨     требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;

¨     основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий.

1.     Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.     Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту.

3.     Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4.     Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.     Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Источники информации:

¨     публичные записи (данные регистрационных служб);

¨     данные страховых компаний;

¨     информационные службы;

¨     периодические издания по недвижимости;

¨     данные брокеров по недвижимости;

¨     данные, предоставляемые участниками сделок;

¨     архивы оценщика

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.

Последовательно:

1. Передаваемые права собственности.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4.     Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе:

5. Местоположение.

6. Физические характеристики объекта.

7. Экономические характеристики объекта.

7.     Использование объекта.

8.     Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

При продаже земли это:

1.     цена за сотку, гектар;

2.     цена за 1м²;

3.     цена за 1 метр по фасаду;

4.     цена за лот;

5.     цена за единицу плотности.

При продаже застроенных участков это:

¨     цена за 1 м² общей плошали здания;

¨     цена за 1 м² площади, подлежащей сдаче в аренду;

¨     цена за 1 м² без учета местоположения (цена строительства 1 м²);

¨     цена за 1 м³;

¨     цена за единицу недвижимости (дом, комната);

¨     цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).

Методы внесения поправок делятся на:

Количественные:

¨     анализ парных продаж;

¨     статистический анализ;

¨     графический анализ;

¨     трендовый анализ;

¨     анализ вторичных данных.

Качественные:

¨     относительный сравнительный анализ;

¨     метод общей группировки;

¨     персональные интервью.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Пример 1

Корректировки, вносимые в цену объекта: независимые и кумулятивные

Сравниваемый объект

Корректировки

на независимой основе (сложить)

Корректировка на кумулятивной основе (перемножить)

Цена

50 000

Дата

6 месяцев назад

+5%

1,05

Местоположение

на 8% лучше, чем у данного

-8 %

0,92

Удобств

на 10 % хуже, чем у данного

+10%

1.1

Состояние.

на 4% хуже, чек у данного

+4%

1.04

Общая корректировки

11 %

1.105104

Уточненная стоимость сопоставимого объекта

55 500

55 255

Пример 2

Объекты

1

2

3

4

Площадь, м²

Гараж

Сад

Цена продажи, $

150

есть

есть

32000

150

есть

нет

36 000

200

есть

есть

45000

200

нет

нет

40000

Определить

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

4.     Корректировку на наличие гаража.

Решение

1. Корректировка на разницу в площади равна $13 000.

2. Корректировка на наличие сада равна $2000.

3. Корректировка на наличие гаража равна $3000.

Задача 1

Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж (МСП). Почему?

1.     а. Аэропорты,

б. Больницы.

в. Индивидуальные жилые дома.

г. Торговые центры.

2.     а. Церкви.

б. Школы.

в. Фабрики.

г. Офисные помещения.

3.     а. Коттеджи на одну семью.

б. Правительственные здания.

в. Электростанции.

г. Кладбища.

4.     а. Автостоянки.

б. Склады.

в. Фабрики.

г. Отели.

Задача 2

Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли для

строительства многоквартирного жилого дома?

а. Общая площадь участка земля, количество соток.

б. Длина уличного фасада, м.

в. Число квартир, которое может быть построено, руб./квартира.

г. Цена за квадратный метр участка, руб./м².

Задача 3

Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?

а. Цена за место для автомобиля, руб./ м².

б. Цена за квадратный метр общей площади здания, руб./м².

в. Цена за кубический метр складских помещении

г. Цена за квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./ м^2.

Задача 4

Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли под застройку здания для бизнес-центра?

а. Цена за квадратный метр общей площади участка земли, руб./м².

б. Количество комнат в офисе, шт.

в. Количество офисов в здании, шт.

г. Цена за квадратный метр общей, полезной и сдаваемой в аренду площади, руб./м².

Задача 5

Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке здания для преобразования его в складское помещение при минимуме затрат на преобразование?

а. Цена за квадратный метр площади здания без учета земли, руб./м².

б. Цена за кубический метр полезного объема здания, руб./ м²

в. Цена за квадратный метр площади здания, руб./м².

г. Количество комнат, шт.

Задача 6

Выберите из нижеперечисленных высказываний верные с вашей точки зрения (при использовании метода сравнительного анализа продаж).

1.     Корректировка по элементам сравнения производится:

а. от сопоставимых объектов к оцениваемому;

б. от оцениваемого к сопоставимому.

2.     а. Рыночная стоимость устанавливается на основе открытых продаж, когда покупатель и продавец всесторонне информированы о рынке.

б. Нерепрезентативные продажи обычно находятся в следующих группах:

¨     государственные продажи;

¨     продажи между взаимосвязанными сторонами.

Задача 7

При внесении процентных корректировок какая из нижеперечисленных должна быть проведена первой?

1.     а. Размер, м².

б. Время продажи.

в. Местоположение.

г. Качество строительства.

2.     а. Условия финансирования.

б. Зонирование.

в. Физические характеристики.

г. Время продажи.

3.     а. Местоположение.

б. Условия продажи.

в. Переданные права на недвижимость.

г. Время продажи.

4.     а. Зонирование.

б. Местоположение.

в. Физические характеристики.

г. Характеристики дохода.

Задача 8

Разместите в необходимом порядке перечисленные корректировки продаж участка с улучшением.

1.     а. Дата продажи.

б. Удобства.

в. Состояние.

г. Местоположение.

д. Зонирование.

2.     а. Зонирование.

б. Физические характеристики.

в. Переданные права на недвижимость.

г. Условия продажи.

д. Дата продажи.

3.     а. Качество построек.

б. Возраст.

в. Размер.

г. Местоположение

д. Рыночные условия

4.     а. Дата продажи.

б. Площадь здания.

в. Год постройки.

г. Площадь земли.

д. Местоположение.

Задача 9

Разместите в необходимом порядке корректировки и определите рыночную стоимость участка земли, если имеется следующая информация по сопоставимому участку:

¨     проданному за $60 000.

1. Характер корректировки                      Величина корректировки, %

1)       Особые условия передачи

      прав собственности                                              -10

2)       Условия продажи                                                 -5

3)        Рыночные условия                                              -7

4)      Физические характеристики                               -5

5)      Форма                                                                    -3

6)      Местоположение                                                 +10

2.   Характер корректировки                      Величина корректировки, %

1)    Местоположение                                                    -7

2)    Особые условия передачи

     прав собственности                                           -3

3)    Условия продажи                                               -5

4)    Рыночные условия                                             +1

5)    Физические характеристики                                      -6

6)    Форма                                                                 +5

¨       проданному за $50 000.

3.   Характер корректировки                    Величина корректировки, %

1) Льготное финансирование                                -3

2) Особые условия передачи прав

    собственности                                                     +10

3) Условия продажи                                               -6

4) Физические характеристики                                       +3

5) Месторождение                                                   +1

4.   Характер корректировки                    Величина корректировки, %

1) Местоположение                                                +10

2) Льготное финансирование                                 +5

3) Особые условия передачи прав

    собственности                                                     +5

4) Условия продажи                                               -5

5) Физические характеристики                               -1

Задача 10

Следующая информация по сопоставимому участку земли с улучшениями, проданному за $50 000, была получена в результате проведения исследований, включая анализ рынка, опрос брокеров, оценщиков и пр.

1.     Характер                                                                Величина

корректировки,

в относительных величинах

1)    Физические характеристики                          1,05

2)    Рыночные условия                                         0,95

3)    Условия продажи                                           1,1

4)    Переданные права

      на недвижимость                                           1,04

2.     Характер                                                                Величина

корректировки,

в относительных величинах

1)    Рыночные условия                                         1,04

2)    Физические характеристики                         1,5

3)    Условия продажи                                          1,04

4)    Переданные права

      на недвижимость                                           0,92

3.     Характер                                                       Величина

корректировки,

в относительных величинах

1)    Условия продажи                                          0,95

2)    Рыночные условия                                        1,05

3)    Физические характеристики                         1,1

4)    Переданные права

на недвижимость                                           1,2

4.     Характер                                                       Величина

корректировки,

в относительных величинах

1)    Физические характеристики                         1,3

2)    Условия продажи                                          1,04

3)    Рыночные условия                                        1,05

4)    Переданные права

на недвижимость                                           0,93

Определить

рыночную стоимость участка с улучшением.

Задача 11

Известна следующая информация по парным продажам:

Цена продажи, $

Пара 1

Пара 2

Пара 3

Пара 4

Пара 5

Дом с садом

55 000

60 000

52 000

47 000

48 500

Дом без сада

51 000

57 000

50 000

45 000

43 000

Задача 12

Следующая информация была получена после провидения достаточного объема исследований, включая анализ парных продаж и опрос участников рынка, в том числе агентов по аренде, других оценщиков, владельцев собственности и пр.

1.      Объект

Продажи

1

2

3

4

5

Меc. ар.

(месячная арендная)

плата, $

130

140

150

160

170

Цена

продажи, $

16 200

17 500

18 900

18 900

19 300

2.      Объект

продажи

Меc. ар.

(месячная арендная)

плата, $

Цена

продажи, $

1

130

17 300

2

140

18 900

3

150

22 000

4

160

22 000

5

145

21 000

3.      Объект

продажи

Мее. ар.

(месячная арендная)

плата, $

Цена

продажи, $

1

160

19 000

2

170

20 000

3

180

21 000

4

174

20 000

5

155

18 500

4.      Объект

продажи

Мее. ар.

(месячная арендная)

плата, $

Цена

продажи, $

1

170

19 300

2

180

18 000

3

185

18 000

4

190

21 000

5

190

22 000

5.      Объект

продажи

Мее. ар.

(месячная арендная)

плата, $

Цена

продажи, $

1

175

15 200

2

150

14 300

3

155

16 000

4

170

17 300

5

160

16 700

6.      Объект

продажи

Мес.ар.

(месячная арендная)

плата, $

Цена

Продажи, $

1

175

19 200

2

185

20 000

3

180

20 000

4

185

21 000

5

175

20 500

Величина арендной платы оценена в $160 в месяц, Используя валовой рентный мультипликатор (ВРМ), выведенный из полученной информации, определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Задача 13

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты

1

2

3

4      1

Площадь м²

200

200

250

250

Баня

ее»

нет

есть

нет

Бассейн

есть

есть

есть

нет

Цена продажи, $

44 060

40 000

55 000

50 000

Определить

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие бани.

3.     Корректировку на наличие бассейна.

Задача 14

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты

1

2

3

4

Площадь, м²

Сад

Гараж

Цена продажи, $

450

есть

есть

32 000

150

есть

нет

30 000

200

есть

есть

45 000

200

нет

нет

40 000

Определить

1.     Корректировку на разницу в площади.

2.     Корректировку на наличие сада.

3.     Корректировку на наличие гаража.

Задача 15

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты

1

2

3

4

Площадь, м²

Балкон

Сад

Цена продажи, $

30

есть

есть

35 000

300

нет

нет

30 000

250

есть

есть

30 000

250

есть

нет

28 000

Определить

1.     Корректировку на разницу в площади.

2.     Корректировку на наличие балкона.

3.     Корректировку на наличие сада.

Задача 16

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Объекты

1

2

3

4

Площадь, м²

Паровое отопление Погреб

Цена продажи, $

150

есть

нет

30 000

150

есть

есть

33 000

250

нет

нет

40 000

250

есть

есть

44 000

Определить

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие парового отопления.

3. Корректировку на наличие погреба.

Задача 17

Вас попросили оценить стоимость кинотеатра на 500 мест. На том же рынке ранее продали три сопоставимых кинотеатра. Имеется следующая информация:

Сопоставимые объекты

Продажная цена

Количество мест

1

2

3

$220.000

$255 000

$190 000

430

510

385

Оцените рыночную стоимость на основе данной информации.

Задача 18

Оценщику необходимо определить цену земельного участка № 4. В результате поиска данных о сопоставимых продажах имеются следующие примеры сопоставимых продаж трех земельных участков в черте города:

Участки

1

2

3

4

Цена продажи, $

Размер, соток

Цена за м²,$

Дата продажи

Местоположение

(относительно станций метрополитена)

Расстояние в километрах до метро

10 000

10

1

4мес. назад

не близко

4

12 500

10

1,25

4мес. назад

не близко

0,5

11 000

10

1,1

4мес. назад

не близко

0,5

?

10

?

4мес. назад

не близко

4

А также имеются некоторые данные о предыдущей:

Предыдущая продажа:

сумма, $

дата

Физические характеристик

9000

9мес. назад

угловой

_

_

угловой

_

_

внутр.

_

_

угловой

Определите корректировки, основываясь на различиях между парными продажами, и цену рассматриваемого участка № 4.

Заполните таблицу.

Участки

1

2

3

4

Цена продажи,$

Дата продажи

Корректировка, $

Местоположение

(расстояние в километрах до метро)

Корректировка

Физические характеристики

Корректировка

Откорректированная цена

Затратный метод для оценки

рыночной стоимости недвижимости

Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях - замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный»- износ), что и у объекта оценки.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Использование ЗП необходимо при:

¨     технико-экономическом анализе нового строительства;

¨     реконструкции;

¨     оценке недвижимости на пассивных рынках;

¨     оценке объектов специального назначения;

¨     страховании недвижимости;

¨     определении базы налогообложения.

ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом.

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.

1.   Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2.   Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).

3.   Оценка всех видов накопленного износа.

4.   Оценка величины предпринимательской прибыли.

5.   Оценка стоимости участка земли.

6.   Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Затраты могут быть прямые и косвенные:

¨     прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;

¨     косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.

Существуют следующие методы оценки полных затрат.

1.   Метод сравнительной единицы с вариантами.

2.   Метод количественного обследования.

3.     Метод сравнительного объекта.

Имеют место три вида износа:

1.   физический;

2.     функциональный (или функциональное устаревание);

3.     внешний (экономический).

Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.

Методы определения износа:

¨     метод экстракции (метод рыночной выборки);

¨     метод срока жизни;

¨     метод разбиения (по трем видам износа).

Метод оценки земельного участка:

¨     метод соотнесения;

¨     метод извлечения;

¨     метод освоения;

¨     метод остатка для земли;

¨     метод капитализации земельной ренты;

¨     метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

Оцененная стоимость восстановления____

Минус

накопленный износ:

I.                   Физический:

а) устранимый ____.

б) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни ____.

в) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни ____.

II.                Функциональный:

а) устранимый ____.

б) неустранимый ____.

III.             Внешнее устаревание.

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа ____.

Плюс: стоимость земельного участка ____.

Плюс: предпринимательская прибыль ____.

Итого:

Оценка стоимости при затратном подходе ____.

Оценка износа

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и закон тельных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяются следующие методы.

1.     Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

Результаты оценки износа приведены в таблице.

Физический износ, $ устранимый, $

неустранимый, $

Физический износ, $ устранимый, $

неустранимый, $

Внешний износ, $

Накопленный износ, $

Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже

Расчет физического износа

Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.

2.     Метол сравнения продаж

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.

Результаты применения данного метода приведены в таблице.

Объекты сравнения

Цена продажи,$

Стоимость участка,$

Стоимость нового строительства на дату оценки, $

как процент от стоимости строительства

Весовой коэффициент

Накопленный износ,%

Алгоритм расчета износа рыночным методом

¨     Сбор информации.

¨     Расчет стоимости участка сопоставимой) объекта (С).

¨     Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам (С_сзд).

¨     С_сзд = С_сн - С_су, где С_сн- рыночная стоимость сопоставимого объекта.

¨     Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа (С_{сзд.восс}).

¨     Суммарный износ сопоставимого объекта (И_сзд).

¨     Эффективный возраст сопоставимого объекта (Т_сэф).

¨     Среднегодовой износ сопоставимого объекта:

Износ(и)= И_сзд / Т_сэф.

¨     Среднегодовой коэффициент износа:

К_зд=И_сзд/С_{сзд.восс .}

3. Метод срока жизни

¨     Эффективный возраст (Т_эф) / Срок экономической жизни (Т_эк) = И_зд/ С_{сзд.восс}=накопленный износ.

¨     Т_эф = Т_эк — оставшаяся экономическая жизнь (Т_оэк).

¨     Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.

Стоимость участки земли, $

Стоимость восстановления (замещения), $

Накопленный износ, $

Стоимость объекта недвижимости, $

Задача 1

В каждом конкретном высказывании определите вид износа:

1)    многоэтажный дом без лифта;

2)    коттедж с неисправностями в водоснабжении и канализации;

3)    дом без горячей воды;

4)    в доме протекает крыша;

5)    коммунальная квартира;

6)    жилой район рядом с аэропортом;

7)    у постройки нет удобного входа и выхода;

8)    склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность;

9)    торговый центр, расположенный в районе, где население убывает;

10)           квартира, расположенная недалеко от оживленной магистрали.

Задача 2

Срок экономической жизни здания 120 лет.

Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, стоимость восстановления $74 000.

Задача 3

Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи ста недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

Задача 4

Определить стоимость восстановления, если эффективный возраст улучшений 50 лет, срок экономической жизни 100 лет, стоимость продажи $200 000, стоимость участка $ 15 000.

Задача 5

Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если стоимость восстановления $85 000, стоимость участка $23 000, эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50лет.

Задача 6

Склад 40 х 50 м имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы упал на 20 центов / м² в год по сравнению с тем, какой она была бы, будь склад ближе к новому шоссе. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Задача 7

Торговый центр, имеющий 500 м² обшей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания. Какова его сумма?

Задача 8

Для небольшого магазинчика требуется дополнительное охранное оборудование. Его можно приобрести и установить за $4000. Кроме того, освещение производится лампами накаливания, тогда как сейчас необходимы галогеновые. Затраты на такую замену составляют $12 000.

¨     Магазинчик имеет общую полезную площадь 100 м², высота потолка 2,5м.

¨     Ежегодная потеря арендной платы составляет 4 цента за м².

¨     Валовой рентный мультипликатор равен 5.

Определить вид устаревания и сумму устранимого и неустранимого устаревания.

Доходный метод для определения

рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков.

Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1)    сумму будущего дохода;

2)    когда должен быть получен доход;

3)    продолжительность получения дохода.

Принципы, лежащие в основе ДП:

¨     ожидания;

¨     замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или N01) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

¨     упрощенный баланс;

¨     отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов. Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.

1.     Потенциальный валовой доход (ПВД):

¨     минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

¨     плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2.     Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

¨     минус текущие операционные расходы (ТОР);

¨     минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ=ОР — операционные расходы).

3.     Чистый операционный доход (ЧОД):

¨     минус обслуживание долга (Од) – выплата процента и погашение основной суммы;

¨     минус капитальные затраты (Кз):

¨     капитальный ремонт;

¨     капитальные резервы;

¨     арендаторские доделки;

¨     комиссионные брокерам за аренду.

4.     Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).

Метол прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле

V=I/R

где I - чистый доход (ЧОД); V - стоимость объекта недвижимости; R-коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

¨     определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);

¨     определить величину коэффициента капитализации R;

¨     разделить ЧОД на R формуле.

Преимущества МПК:

¨     простота расчетов;

¨     мало предположений;

¨     отражение состояния рынка;

¨     дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

¨     отсутствует информация о рыночных сделках;

¨     неприменимы теоретические методы определения R;

¨     объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);

¨     объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

¨     Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

¨     Аналитический метод (кумулятивное построение R).

¨     Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).

¨     Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R=RON+ROF

где RON - ставка дохода на капитал; ROF - коэффициент капитализации

(возврата капитала).

При кумулятивном построении R и ROF учитываются следующие факторы:

¨     компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);

¨     компенсация за риск (в том числе страновой);

¨     компенсация за низкую ликвидность;

¨     компенсация на инвестиционный менеджмент;

¨     поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Методы рекапитализации

1.     Прямолинейный (метод Ринга).

2.     Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3.     Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R=Y₀+ d₀ SEF(y; n)

где Y₀ — ставка дохода на инвестиции; d₀ — фактор изменения стоимости; у - процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n- количество периодов получения дохода; SEF (·) — фактор фонда возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

,

где п - порядковый номер периода получения денежного потока;

п=0…, N; СF_n - денежный поток в п -й период; i - ставка дисконта.

Схема использования метода:

1.     Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2.     Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

3.     Определить ставку дисконта.

4.     Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Преимущества метода:

¨     считается лучшим теоретическим методом;

¨     учитывает динамику рынка;

¨     учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

¨     работает, когда доход и рынок нестабильны;

¨     работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки:

¨     вероятность, ошибки в прогнозировании;

¨     достаточная сложность;

¨     силен фактор «симпатии» оценщика.

Задача 1

Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1000 у. ед, в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору агентство должно получить 7% комиссионных за первый год, 5% — за второй год и 1% — за третий год.

Задача 2

Семья пенсионеров Ивановых намеревается получить кредит в банке для строительства пригородного дома под залог своей квартиры. Г-н Иванов воспользовался услугами независимо практикующего оценщика, который оценил его квартиру в 35 000 у. ед. Банк же оценил квартиру в 25 000 у. ед. и дает кредит в 75% оценочной стоимости недвижимости. Какую сумму может получить г-н Иванов?

Задача 3

Г-н Иванов купил квартиру стоимостью 20 000 д. ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил фирме 3000 д. ед., а остальные обязался выплатить в течение года под 35% в год. Определите сумму ежемесячных платежей по кредиту.

Задача 4

Г- н Иванов решил взять кредит в банке в размере 40 000 д. ед. под залог своего имущества сроком на 5 месяцев. Банк выдает кредит под 7% в месяц. Укажите, какую сумму в итоге рассчитывает получить банк?

Задача 5

Г-н Иванов намерен продать свой загородный коттедж и выручить за него 70 000 д. ед. Какая должна быть продажная цена коттеджа, чтобы еще обеспечить маклерское вознаграждение в 7%?

Задача 6

Загородный дом был куплен 1,5 года назад за 68 500 д. ед. Какова нынешняя рыночная стоимость этого дома, если цены в этом районе растут на6% в год?

Задача 7

Независимому оценщику была представлена следующая информация. В жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет $500. Все арендные договора заключаются на 1 год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40%. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен 2 месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются в половину от каждого процента задолженности по арендной плате. Вознаграждение управляющего $3000 в год, для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны $40 000, переменные $300 на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3% действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.

Задача 8

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет исходя из следующей информации:

¨     месячная рента обычно составляет $300 за м²;

¨     текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;

¨     площадь каждой секции 500м²;

¨     здание состоит из трех секций;

¨     плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;

¨     управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1000;

¨     на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;

¨     юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $5000;

¨     остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;

¨     ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $90 000.

Задание

а) составить отчет собственника объекта недвижимости;

б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Задача 9

Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил следующую информацию оценщику:

¨     ежемесячный потенциальный валовой доход равен $8500;

¨     потери при сборе $300;

¨     текущие операционные расходы составляют 20% от действительного валового дохода;

¨     налогообложение и выплата основной части долга составляют 1/5 часть действительного валового дохода.

Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 11%.

Задача 10

В здании общей площадью 10 000 м², подлежащих аренде, из которых 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за $12 / м², операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

а) потенциального валового дохода;

б) действительного валового дохода;

в) чистого операционного дохода.

Задача 11

Складское помещение 8000 м² сдано па условиях чистой аренды за $3/м² на следующие 10 месяцев. Оно обременено самоамортизирующимся ипотечным кредитом на $100 000, предоставленным на 20 лет под 11% годовых при ежемесячных выплатах.

Каковы будут:

a)     чистый операционный доход;

б) ежегодные расходы на обслуживание долга;

в) поступление наличности до налогообложения.

ВОПРОСЫ

1.     По какому договору оплачивается процесс выполнения работы, даже если выполненная работа не привела ни к какому положительному результату?

2.     По какому договору заказчик (работодатель) вправе упорядочить деятельность подрядчика (работника) (то есть подчинить его правилам внутреннего распорядка)?

3.     Страховая премия – это …

4.     Какой из методов оценки в наилучшей степени подходит при определении стоимости производственного комплекса?

5.     Какая форма финансирования строительства жилья является основной в рыночной экономике?

6.     Инвестиционный риск – это …

7.     Какие из перечисленных организаций выполняют функции заказчика на работы по содержанию и ремонту государственного жилищного фонда?

8.     Что означает термин «чистая прибыль»?

9.     Как влияет увеличение собственных оборотных средств на ликвидность баланса предприятия и его платежеспособность?

10.            Основной задачей управляющего доходным объектом является...

11.            В случае если в состав предприятия как имущественного комплекса входят объекты недвижимости, находящиеся на территории иного регистрационного округа, где необходимо производить регистрацию прав на такие объекты?

12.            В случае обнаружения несоответствия между записями на магнитном носителе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и на бумажном которая из записей будет иметь приоритет?

13.            Одним из признанных критериев эффективного управления недвижимостью является увеличение ее ценности. Понятие ценности включает в себя количественные и качественные показатели (например, выгодного расположения, инфраструктурной обеспеченности, технологической оснащенности и производительности, размеров и архитектурного облика и т. д.), а также характеристики правового описания объекта (принадлежности конкретному собственнику, отсутствие обременении и ограничений в пользовании, наличие разрешений/согласовании на развитие и др.). Укажите, какие из названных изменений правового состояния снижают ценность объекта недвижимости с позиций его потенциального приобретателя.

14.            Допускается ли замена одного вида обеспечения иска другим (например, замена обеспечения иска денежными средствами на имущественное обеспечение)?

15.            Перед вами поставлена задача разработки следующих концепций управления. Для взаимоувязки этих концепций вы решили использовать отношения иерархии названных объектов управления. Укажите, в какой иерархической последовательности, начиная с уровня наибольшего обобщения, находятся названные объекты управления?

16.            Установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью необходима для ее использования. Укажите, если договором продажи согласована цена здания (сооружения или другого недвижимого имущества), находящегося на земельном участке, включает ли названная цена цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

17.            Перечислите в иерархической последовательности основные источники гражданско-правовых норм, начиная с основного закона государства.

18.            Имеют ли право органы власти субъекта Федерации устанавливать порядок и сроки внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги?

19.            В течение какого срока кредиторы, письменно извещенные о продаже предприятия, могут изъявить свое несогласие с переводом долга?

20.            Какие меры ответственности могут быть применены к нанимателю в случае, если он произвел самовольную перепланировку?

21.            Должен ли арендатор земли уплачивать по российскому законодательству земельный налог?

22.            Исключаются ли из действительного валового дохода проценты, выплачиваемые по ипотечному кредиту при определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости?

23.            Известно, что проведение оценки является достаточно емким по времени процессом. На какую дату (по каким данным), согласно принятым стандартам, проводится расчет оценки стоимости объекта недвижимости (если договором между заказчиком и оценщиком специально не предусмотрено иное)?

24.            Ранжируйте по уровню риска следующие виды инвестиций в реальные (физические) активы, начиная с наиболее высокого уровня риска.

25.            Законодательством установлено, что при страховании имущества страховая сумма в договоре страхования не должна превышать его действительную (страховую стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования (см.: ст. 947-952 ГК РФ). Укажите, на каких условиях допускается дополнительное имущественное страхование данного объекта тем же страхователем у другого страховщика.

26.            Какой вид градостроительной документации является в настоящее время основным документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функционального зонирования?

27.            Какие принципы оценки лежат в основе доходного метода оценки?

28.            Приведите примеры основных ситуационных внутренних переменных организации.

29.            Приведите примеры основных ситуационных переменных внешней среды прямого воздействия.

30.            Нужна ли лицензия на проведение лизинговых операций?

31.            Включаются ли суммы уплаченного земельного налога в себестоимость продукции?

32.            Кто может выступать эмитентом жилищных сертификатов?

33.            Является ли обмен на жилищные сертификаты иной серии способом погашения жилищных сертификатов?

34.            Чтобы быть пригодным для сопоставления, объект должен быть конкурирующим. Что это означает?

35.            Экономический принцип оценки недвижимости, гласящий, что при наличии нескольких сопоставимых объектов имеющий среди них наименьшую цену будет пользоваться наибольшим спросом — это...

36.            Что такое реституция?

37.            Что такое функциональное зонирование территории?

38.            Может ли быть недвижимость объектом лизинга?

39.            Какая сумма включается в валовую прибыль предприятия при продаже недвижимого имущества?

40.            Что такое «негаторный иск»?

41.            Могут ли здания (сооружения) быть предметом ипотеки без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка (либо его части), на котором находится это здание (сооружение)?

42.            Имеет ли право руководитель организации вести бухгалтерский учет лично (Федеральный закон РФ «О бухгалтерском учете», ст. 6)?

43.            Укажите, какие из указанных действий необходимо, по вашему мнению, совершить перед продажей предприятия?

44.            Можно ли истребовать имущество у добросовестного возмездного приобретателя?

45.            Допускается ли в соответствии с законом принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд?

46.            Вправе ли унитарное предприятие сдавать в аренду недвижимое имущество?

47.            Имеет ли государственное учреждение, за которым закреплен объект нежилого фонда, право оперативного управления, распоряжения названным имуществом по своему усмотрению?

48.            Если в результате доверительного управления образовались долги, из чьего имущества и в какой последовательности они покрываются?

49.            Может ли выступать доверительным управляющим унитарное государственное или муниципальное предприятие?

50.            На какой максимальный срок возможно заключение договора о доверительном управлении?

51.            Кто может являться лизингодателем по договору финансовой аренды?

52.            Что такое андеррайтинг при ипотечном кредитовании?

53.            Во всех ли случаях обращение взыскания на заложенное имущество производится в судебном порядке?

Список литературы

1.       Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). М., 1994.

2.       Закон «Об основах градостроительства в РФ». М., 1992.

3.       Закон РСФСР «О плате за землю» от 11.10.91 с изм. и доп. на 22.08.95. М., 1995.

4.       Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации //Российская газета. 1993. 23 января.

5.       Указ Президента РФ от 11.12.93. № 2130 «О государственном земельном Кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость».

6.       Постановление Правительства РФ от 03.11.94 № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли».

7.       Постановление Правительства РФ от 07.07.95 № 562 «Об индексации ставок земельного налога в 1995 году».

8.       Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли //Вопросы экономики. 1994. № 10.

9.       Артемов П., Малыгин А. Цены на жилье в 1996 году //Реалтер. 1996.

10. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

11. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. СПб: Питер.2000.

12. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

13. Главмосстрой – жителям столицы. //Промышленно-гражданское строительство. 1995, №11.

14. Гаремыкин В. А. Российский земельный рынок: Учеб. и практ. пособие. М.: ИНФРА-М, 1996.

15. Горский К. Восемь продавцов на одного покупателя //Коммерсант, 1996. №14.

16. Грибовский С. Методы капитализации доходов: Курс лекций. 1997.

17. Жилищное законодательство России. Сб. норматив. док. с коммент. М.: Бизнес-информ,1997.

18. Жилищная экономика/Пер. с англ. М.: Дело, 1996.

19. Замураева И. Что ждет российскую недвижимость в 1997 г. //Деньги. 1996. № 43-44.

20. Земля как недвижимость: приватизация, регистрация, учет, купля- продажа. Сб. норматив, док. СПб: PETROC, 1995.

21. Котов В. В, Емелин В. И. Жилищный рынок. Проблемы, пути решения. СПб: Типография ВИККА А. Ф. Можайского, 1996.

22. Каплан Л. Современное состояние и перспективы развития строительного комплекса Санкт-Петербурга // Реалтер. 1996. № 3.

23. Красноглазое Б. П. Недвижимость: оценка, аренда, купля-продажа. М.: АО «Фининвест», 1992.

24. Крашенников П. В., Маслов Н, В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк, 1995.

25. Лимонов Л. Э. Кризис крупных городов и проблемы становления рынков недвижимости в России // Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика. СПб: ОсОО «Лимбус-Пресс».

26. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учебное пособие для вузов. СПб: Питер. (Москва, Харьков, Львов), 2000.

27. Маркетинг: Учебник /Под ред. акад. А. Н. Романова. М.: Банки и биржи, ЮНТИ, 1995.

28. Махровская А. Д. Санкт-Петербург концептуальные основы совершенствования городской среды //Промышленно-гражданское строительство. 1995. № 1.

29. Методика определения уровня арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге //Санкт-Петербургское ЭХО. 1995,11 января.

30. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве. М.,1994.

31. Митягин С.Д. Санкт-Петербург. Взгляд в XXI век. Концепция гра-достроительного развития //Промышленно-гражданское строительство. 1994. № 1.

32. Митягин С.Д. Строительный комплекс Санкт-Петербурга: проблемы, задачи и возможности развития //Промышленно-гражданское строительство. 1994. № 1.

33. Недвижимость Петербурга //Информационно-аналитический еже-годник,1996.

34. Недвижимость Петербурга //Информационно-аналитический еже-годник,1997.

35. Основы бизнеса на рынке недвижимости. (Ассоциация риэлтеров и домостроителей СПб.) Просвет. изд. «Объединение ДЕАН+АДИА». М., 1997.

36. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). М.,1988.

37. Рахматуллин А. Правовое регулирование рынка недвижимости в России //Деловой юридический журнал. 1995. №1.

38. Реальный вызов жилищной проблеме //Экономика и жизнь. 1994. № 47.

39. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб: ОсОО «Лимбус-Пресс», 1994.

40. Рынок жилья: у истоков стабилизации //Экономика и жизнь. 1994. № 46.

41. Рынок недвижимости России //Экспресс-недвижимость Санкт-Петербурга.1995. № 39.

42. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБСВР). М.,1994.

43. Сивкова Л. А. Недвижимость: маркетинг, оценка. М.: Интел-Синтез, 1996.

44. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России 91-94. М.,1994.

45. Тарасевич Е. Методы оценки недвижимости. СПб, 1995.

46. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995.

47. Харрисон Г. С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие /Пер. с англ. М.: Мособлупрполиграфиздат, 1994.

48. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб: Питер. (Москва, Харьков, Львов.)

49. Элементы финансовой математики для оценщиков (Курс лекций и сборник задач). СПб, 1997.

50. Шаскольский А. Рынок жилья в Санкт-Петербурге //Эхо, 1997. № 28.

51. Тascis. Проект ДЕЛФИ. Подготовка преподавателей ТТВ4. СПб, 2000.

52. British Columbia Assessment Authority. Annual report, 1991.

53. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Соmpanies, 2^nd edition, by Shannon P. Pratt (Homewood, IL: Business One Irwin.1989).

54. Valuing Small Businesses and Professional Practices by Shannon P.Pratt (Homewood, IL: Business One Irwin. 1986).

55. Jackson John F., Quigley John M. Measuring the Value of Housing Qualiti //Journal of the American Statistical Association 65 (1970). P. 532-538.

56. Boehm Thomas P. L., Ihlanfeldt Keith R. The Revelation of Neighborhood Preferences: An N-Chotomous Multivariate Probit Approach /Journal of Housing Economics 1 (1991).

57. Gyourko Joseph, Linneman Peter. Rent Control //Journal of Urban Economics 27 (1990). P. 398-409.