Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Содержание

Введение..........................................................................................................................3

Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

      1.1 Основные понятия оценки объектов недвижимости......................................4

      1.2 Классификация объектов недвижимости.........................................................5

     Глава 2. Практика оценки жилищной недвижимости в г. Москве 

         2.1 Общие сведения...................................................................................................6

         2.2 Сведения об оценщике........................................................................................6

         2.3 Допущения и ограничивающие условия...........................................................7

         2.4 Термины и определения......................................................................................8

         2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки........................8

         2.6  Характеристика местоположения объекта оценки..........................................9

         2.7 Общая характеристика здания...........................................................................10

         2.8 Характеристика объекта оценки........................................................................11

         2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы.......................................11

         2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО.....................12

         2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

                  оцениваемого объекта.......................................................................................13

         2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.....................................................14

2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке..........16

2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью   

        сравнительного подхода...................................................................................17

2.15 Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного

        подхода...............................................................................................................22

      Заключение.....................................................................................................................28

      Список использованной литературы............................................................................29

Введение.

Цель: Произвести оценку недвижимости методом  лучшего и наиболее эффективного использования и с помощью доходного  подхода

 Задачи:

1.     Оценить стоимость земли методом лучшего и наиболее эффективного использования.

2.     Определение стоимости объекта оценки с помощью   сравнительного подхода

3.     Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка- это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

1.1 Основные понятия оценки объектов недвижимости

       Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровня определений. К первому относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве,  ко второму – в профессиональной литературе к третьему – формулировки используемые непрофессионалами.

       Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу в области недвижимости.

       Недвижимость – это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

       Рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

       Активность определенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок б совершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

       Имущество – объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

       Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью.

       Объект оценки – имущество предъявляемое к оценке.

       Принцип оценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса и предложения, изменение конкуренции.

       Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой , опытом и квалификацией для оценки имущества.

       Дата оценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

       Отчет об оценке имущества – документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимости имущества.

       Этика оценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

       База оценки имущества – вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

       Рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать согласен был бы продать, а покупатель , имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

       Восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах на дату оценки.

       Первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования.

       Остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

       Стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества , используемая для определения налогооблагаемой базы.

       Залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

       Процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь , для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

·                          квартиры и комнаты

·                          помещения и здания под офисы и магазины

·                          пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

·                          свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)

·                          складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1.     Происхождение

Естественные (природные) объекты.

Искусственные объекты(постройки).

2.     Назначение

1.1.1.         Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)

1.1.2.         Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

1.2.          ПОСТРОЙКИ

1.2.1 Для жилья.

1.2.2 Для офиса.

1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.

1.2.4 Для промышленности.

1.2.5 Прочие.

3. Масштаб

1.1.1.1    Земельные массивы.

1.1.1.2    Отдельные земельные участки.

1.2.1.1    Комплексы зданий и сооружений.

1.2.1.2    Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3    Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

1.2.1.4    Секция (подъезд).

1.2.1.5    Этаж в секции.

1.2.1.6    Квартира.

1.2.1.7    Комната.

1.2.1.8    Летняя дача.

1.2.2.1    Комплекс административных зданий.

1.2.2.2    Здание.

1.2.2.3    Помещение или части зданий (секции, этажи).

  4. Готовность к использованию

  1). Готовые объекты.

  2). Требующие реконструкции или капитального ремонта.

  3). Требующие завершения строительства.

Глава 2. Практика оценки жилищной недвижимости в г. Москве 

                                            2.1 Общие сведения

2.2 Сведения об оценщике

2.3 Допущения и ограничивающие условия

1.    Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ООО «ОЦЕНКА», имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

2.    В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3.    Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4.    При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5.    Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6.    Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7.    Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

2.4 Термины и определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

Ø   затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Ø   сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Ø   доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1.          Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2.          Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3.          Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4.          Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5.          Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6.          Составление и написание Отчета об оценке.

2.6 Характеристика местоположения объекта оценки

2.7 Общая характеристика здания

2.8 Характеристика объекта оценки

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]

Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2005 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается.