Ипотечное кредитование физических лиц
СОДЕРЖАНИЕ
Введение стр.2
Глава 1 теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 инструменты ипотечного кредитования стр.4
1.2 становление и развитие рынка ипотечного кредитования в РФ и зарубежном стр.11
1.3 нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ стр23
глава 2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ за 2003-2006года.
2.1 общая характеристика СБЕРБАНКА РФ стр.30
2.2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ стр.32
2.3 порядок предоставления ипотечного кредитования СБЕРБАНКА РФ
стр54
Глава 3
3.1 организация долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ стр.58
3.2 сравнительная характеристика ипотечного и долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ стр. 62
Заключение стр.77
Список литературы стр.79
ВВЕДЕНИЕ
В России рынок ипотечного жилищного кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян.
Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.
В данной дипломной работе мной будет рассмотрена необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы. Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также уделено внимание состоянию ипотеки в Санкт-Петербурга.
ГЛАВА 1
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Инструменты ипотечного кредитования
В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:
- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
- снижение рисков ипотечного кредитования;
- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:
- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.[1]
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.[2]
Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет ‑ это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:
P´r
R =
1-(1+r) -n
где
R ‑ размер месячного платежа по кредиту;
P ‑ сумма ипотечного кредита;
n ‑ общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);
r ‑ процентная ставка по кредиту за месяц.[3]
Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.[4]
В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:
1-(1+r) -t
P t = R ´
r
где
P t ‑ баланс долга на конец t-го периода;
R ‑ размер ежемесячного взноса;
t ‑ оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;
r ‑ процентная ставка по кредиту за месяц.
Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.
Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты с переменными выплатами ‑ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.
В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.
При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:
не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
относительная сложность инструмента.
При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5‑2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.
Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.
В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Разновидностями такого рода кредитов являются кредиты, предполагающие:
в течение кредитного периода выплату только процентов, а в конце срока «шаровой» платеж в счет погашения долга;
частичную амортизацию кредита с итоговым «шаровым» платежом, то есть в течение кредитного срока уплачиваются проценты и частично погашается основной долг, а в конце срока вносится оставшаяся часть долга;
замораживание процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент.
Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.
Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, ‑ индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.
Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:
платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т. д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.
Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции.[5]
Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая – сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой» т определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.
Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.
В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.
Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки.[6]
1.2 Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
Сегодня в России, как уже упоминалось выше, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, “Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, Соколбанк (г. Череповец) и др.
Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года).
В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.
1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.
2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема “Комбиинвест” рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
6. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.
Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:
- первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости квартиры;
- ежеквартальные взносы – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);
- через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимости недвижимости.
Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик.
Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет.
По такой же схеме Стандартбанк выдал кредиты фабрике “Ява” для покупки готовых квартир.
С 1993г. Соколбанк предоставлял кредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимого имущества. Схема кредитования была следующей:
1. По условиям целевого жилищного
вклада первоначальный взнос клиента составлял сумму в размере стоимости
2. Дальнейшие платежи осуществлялись ежемесячно и рассчитывались исходя из стоимости жилья на последний месяц 2-го года (12 месяцев – строительство плюс 12 месяцев – ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы фиксировались как в квадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции.
3. При заключении договора с клиентом о целевом жилищном накопительном вкладе в нем фиксировались ежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего не делали другие инвесторы) и гарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около 40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых. Если учесть, что в августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%, то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.
С мая 1994г. Мосбизнесбанк начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка 2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России.
На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача – перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. число выданных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.
В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита.
Как правило, кредиты предоставлялись в рублях с привязкой к курсу доллара США. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Заемщик для получения кредита должен был иметь денежные средства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентные ставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.
Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название “Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”, SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на 6-10 лет.
При этом процедура получения кредита стоила заемщику довольно дорого. Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка.
Наряду с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.[7]
В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк «Дельта Кредит». В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры.
Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит" в России, должны соответствовать следующим критериям:
- Срок кредита до 10 лет;
- Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;
- Каждый месяц необходимо платить одну и ту же сумму. В нее входят проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.
- Квартира может быть выбрана на вторичном или первичном рынке при условии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.
- Фиксированная процентная ставка;
- Рыночная процентная ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%);
- По каждому кредиту необходимо страхование жизни заемщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.[8]
Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода.[9]
Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита:
- Программа Сберегательного Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;
- У потенциального заемщика должны быть в наличии свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
- Требуется подтверждение источников и уровня доходов заемщика;
- Необходимо, чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;
- Приобретать и оформлять в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся на вторичном рынке;
- Кредиты предоставляются в рублях и в иностранной валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";
- Процентная ставка по кредитам в рублях - 18% годовых, по кредитам в валюте-11% годовых;
- Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;
- Обязательным условием для заемщика является вложение им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);
- Срок действия кредита - до 15 лет.
- В том случае, если в семье, которая хочет получить кредит по программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.
Обеспечение возврата кредита гарантируется несколькими составляющими:
- залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);
- поручительством физических лиц, имеющих постоянный источник дохода (это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);
- поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.
При оформлении кредита залог имущества обязателен. Кроме этого, в качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.
Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.
Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.
Если Заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.
Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.[10]
Еще один банк, который предоставляет ипотечные кредиты – Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.
И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.
Условия кредитования в Райффайзенбанке следующие:
- 12 процентов годовых;
- срок кредитования до 10 лет;
- максимальный размер кредита зависит от зарплаты заемщика;
- Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;
- Возможность досрочного погашения (после года);
- Кредитный договор можно заключить на любой срок от года до 10 лет.
В ближайшее время на рынок ипотечного кредитования намерен выйти Газпромбанк. По словам начальника управления кредитами физических лиц Аллы Горячевой, с ипотекой банк работает с 1998 года, но пока займы выдаются только работникам газовой отрасли под 10-12%. По ее мнению, с осени получить кредит смогут все желающие, но уже по более высоким ставкам. Причем учитываться будут опять-таки только официальные доходы. Кроме того, Альфа-банк тоже рассматривает для себя перспективу выхода на ипотечный рынок. А в конце прошлого года появилась информация, что на российский рынок ипотечных услуг может выйти корпорация "Форд", которая давно занимается жилищным ипотечным кредитованием в тех странах, где работают ее представительства.[11]
Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.
1.3 Мировой опыт ипотечного кредитования
Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.
Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашей стране.
1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации и перспективы его развития
Нормативно-правовая база
ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях
Гражданского кодекса. Принятие части I (
В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).
Во исполнение требований
Гражданского кодекса РФ в
· вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
· государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
· государственной регистрации подлежат
- право собственности на недвижимое имущество;
- сделки с недвижимостью
- ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
· создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
· государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;
· государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
· в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
· в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;
· изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, кА также приобретение самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге. [12]
К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас Федеральный закон «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». В последнее время действительно чрезвычайно большое внимание уделяется деятельности в направлении работы над этим законопроектом, которого давно все ждут, который сейчас находится на рассмотрении в Государственной Думе.
Федеральная комиссия участвовала в разработке этого закона на протяжении последних лет. Да, он действительно имеет достаточно давнюю историю. Более двух лет назад была начата работа по его написанию. Первое время это был правительственный вариант. Потом, в рамках работы в структуре Правительства работа была сосредоточена на подготовке поправок к варианту, который был внесен депутатами Государственной Думы.
Законопроект чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. И без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать, однозначно не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, благодаря которой процесс такого перетока будет оптимально функционировать, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон «Об эмиссионных ценных бумагах» имеет здесь первоначальное значение.
Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия. Долгое время шла дискуссия о курсе ценных бумаг, который должен быть вовлечен в процесс ипотечного кредитования, в процесс секъютиризации ипотечных кредитов. Было мнение максимально сузить такой круг, оставить один вид ценных бумаг. Была и противоположная точка зрения, которая сводилась к тому, что необходимо в законе закрепить максимально широкий спектр с тем, чтобы потом рынку дать возможность определиться, а потом уже внести изменения в законодательство на основе того опыта, который покажет рынок. Но, тем не менее, по мнению Глазунова Д. А. (член ФКЦБ России), спектр который в настоящее время определен в законопроекте (и в депутатском, и правительственном варианте два вида ценных бумаг осталось), тот оптимальный набор инструментов, который позволит с одной стороны, ввести необходимую диверсификацию в инструменты рынка, с другой стороны, не допустит ситуации, при которой подвергалось бы сомнению надежность ценных бумаг, которые используются для секъютиризации ипотечного кредитования.
Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. Иными словами, это ценные бумаги, удостоверяющие права не на недвижимость, а ценные бумаги, удостоверяющие права права-требования, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен недвижимым имуществом. [13]
В России так же уже разрабатывается закон «О сторойсберкассах» в основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. В Чехии, например, такая программа уже работает. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.
Одна из важнейших задач - законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить ее без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырем наиболее важным вопросам.
Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации (а стройсберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории) не имеют права работать со средствами физических лиц.
Второй вопрос - статус и, соответственно, правовой «коридор», в котором будут развиваться стройсберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный - на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью стройсберкасс.
Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жестко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть четко прописаны все ограничения и те операции, которые стройсберкасса может осуществлять.
Четвертый по порядку, но не по важности вопрос - гарантии целевых вложений граждан. В Законе о стройсберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внес в стройсберкассу, например, 30% стоимости квартиры (цифра пока не уточнена) под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент. Но, с другой стороны, никто не застрахован от форс-мажора. Рассматривая это противоречие, мы исходим из того, что на рынке недвижимости даже в кризисные периоды краха не было, а скачки цен не превышают 15%. Полагаем, что эту величину можно изначально заложить в систему страхования риска[14].
В итоге, обе структуры - стройсберкассы и ипотечные банки - упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства. Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ.
При подготовке законопроекта о строительных сберегательных кассах эксперты банковского комитета очень жестко настаивали на том, чтобы строительная сберегательная касса на уровне закона была признана кредитной организацией. И тут мы сталкиваемся с главной проблемой - как классифицировать данную кредитную организацию. Мы уже сказали, что строительная сберегательная касса заключает договоры строительных сбережений с гражданами. Однако перечень проводимых ею банковских операций является очень узким и ограниченным. Она не претендует на то, чтобы совершать весь перечень банковских операций, что, очевидно, существенно снижает количество рисков, с которыми сталкивается данный финансовый институт. Не имея возможности классифицировать в рамках действующего определения строительную сберкассу как НКО, поскольку главный критерий НКО - не совершать операции с гражданами, у нас остается единственная возможность признать строительную сберкассу в рамках действующего законодательства универсальным банком, т.е. банком, который в соответствии с российским законодательством получает возможность совершать неограниченный перечень банковских операций и по логике Центрального банка, таким образом, должен подвергаться всем тем нормативным регуляциям, что и универсальный банк.
Поэтому, разрабатывая закон о строительных сберкассах, эксперты банковского комитета смело назвали их специализированными кредитными организациями. Главное возражение, которое последовало от Банка России, состояло в том, что понятие «специализированная кредитная организация» отсутствует в российском банковском законодательстве. Это та же самая проблема, с которой последние 4 года сталкивались кредитные потребительские кооперативы.
ГЛАВА 2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ за 2003-2006года
2.1 общая характеристика СБЕРБАНКА РФ
Сберегательный Банк Российской Федерации — старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР. Новые экономические реалии, рыночные реформы начала 90-х годов требовали серьезных изменений в работе Банка, быстрого реагирования на изменяющуюся ситуацию. Главными задачами первых лет деятельности в новых условиях стали задачи сохранения целостности системы Банка, удержания позиций на рынке розничных банковских услуг и вкладов населения, создания материально-технической базы, обеспечивающей необходимые условия для обслуживания клиентов. Решение этих задач стало возможным благодаря жесткой централизации структуры управления Банком.
К 2003 году период гиперинфляции закончился, и экономическая ситуация в стране существенно изменилась. Основная задача Банком была решена: система Сбербанка России устояла и сохранила основу. Банк сформировал стабильную ресурсную базу, нарастил потенциал отделений и филиалов. Перед Банком встала задача эффективного управления привлекаемыми ресурсами. Принятая в 2003 году собранием акционеров Концепция развития Сбербанка России до 2006 года была нацелена на трансформацию в универсальный коммерческий банк, в частности, через развитие банковского обслуживания корпоративных клиентов с сохранением специализации и лидерства на рынке розничных услуг. Концепция подчеркивала приоритетность участия Банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задач оздоровления денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики, участия в крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.
Минувший
2006 год был завершающим годом реализации утвержденной в 2003 году собранием
акционеров Концепции развития Сбербанка России до
Достигнутые Сбербанком за этот период результаты показывают, что поставленная цель выполнена и создана необходимая основа для дальнейшего развития. Несмотря на крайне неблагоприятные условия, в которых осуществлялась реализация Концепции (2 финансовых кризиса, кризис банковской системы, уровень инфляции за 4 года - около 240%), Сбербанк стабильно работает, динамично развивается и сохраняет за собой статус крупнейшего коммерческого банка страны.
Крупнейшие ипотечные банки России в 2005 году
|
Банк |
Выдано
ипотечных
кредитов
в |
Изменение
к |
Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, % |
Количество выданных ипотечных кредитов в 2005 г., шт. |
Портфель ипотечных кредитов на 1 января 2006 г., тыс. долл. |
|
Сбербанк России |
1 770 485,5 |
60,0 |
н.д. |
116 504 |
2 487 101,5 |
|
Группа ВТБ |
138 800,0 |
144,4 |
- |
3 092 |
199 200,0 |
|
Райффайзенбанк Австрия |
98 911,3 |
38,9 |
40,0 |
1 546 |
159 239,8 |
|
Банк УРАЛСИБ |
94 000,0 |
696,6 |
0,0 |
4 734 |
90 400,0 |
|
ДельтаКредит |
70 000,0 |
5,4 |
- |
2 000 |
н.д. |
|
Абсолют Банк |
64 991,8 |
741,4 |
0,0 |
1 376 |
66 777,2 |
|
Городской Ипотечный Банк |
54 700,0 |
18,9 |
12,7 |
1 263 |
46 300,0 |
|
БСЖВ |
50 820,8 |
475,9 |
- |
563 |
70 694,9 |
|
Возрождение |
43 640,7 |
1 368,9 |
0,0 |
2 053 |
27 972,2 |
|
Международный Московский Банк |
43 200,0 |
1 250,0 |
12,0 |
715 |
4 800,0 |
2.2 анализ деятельности СБЕРБАНКА РФ
Положительные тенденции в экономике страны создали основу для расширения операций Сбербанка России. Обеспечив бесперебойную работу во время кризиса, он смог привлечь дополнительных клиентов и в 2006 году ещё больше увеличил объём и спектр проводимых операций, рыночную долю на основных сегментах рынка и количество предоставляемых клиентам услуг.
Рост числа корпоративных клиентов существенно изменил структуру пассивов Банка. Средства на рублёвых счетах юридических лиц составили четверть от суммарных остатков средств корпоративных клиентов в российских коммерческих банках. По состоянию на 1 января
2006 года каждое четвёртое российское предприятие находилось на
обслуживание в Банке.
рис.1 структура акционеров на 01.01.2006года в%
|
Банковский сектор (включая Банк России). 58,7% |
|
Инвестиционные компании. 21,4% |
|
Прочие юридические лица. 8,0% |
|
Физические лица. 11,9% |
|
Банковский сектор (включая Банк России). 59% |
|
Инвестиционные компании. 22% |
|
Прочие юридические лица. 8,0% |
|
Физические лица. 11% |
Из рисунков видно, что наибольший удельный вес в структуре акционеров занимает банковский сектор, также немалую роль играют инвестиционные компании и физические лица, соответственно 21,4 и 11,9%. Поэтому основная управляющая роль находится в руках банковского сектора, куда также входит и Центральный банк РФ.
В 2005 году работа по продвижению на рынок конкурентоспособных банковских продуктов. Предлагаемые Банком вклады учитывают потребности всех социальных групп граждан – работающих и пенсионеров, молодёжи и людей среднего возраста, они рассчитаны как на малообеспеченные слои населения, так и на людей со средним и высоким уровнем дохода. Это позволило Банку упрочить свои позиции на рынке привлечения средств физических лиц. За 2006 год его доля в объёме рублёвых вкладов населения в коммерческих банках страны увеличилась с 84,7% до 87,0%.
Рис.3 структура привлечённых ресурсов на 01.01.2006года в %
|
Средства |
|
физических лиц - |
|
65,56 |
|
Средства на |
|
счетах |
|
юридических лиц – 19,56 |
|
Выпущенный |
|
банком долговые |
|
обязательства - |
|
7,03 |
|
Средства банков и |
|
кредитных |
|
организаций - 2,09 |
|
Прочие - 1,81 |
Рис. 4 структура привлечённых ресурсов на 01.01.2005года в %
С учетом наблюдавшейся в 2006 году позитивной тенденции удлинения средних сроков хранения сбережений вкладчиков такие популярные у населения вклады как “Сберегательный Сбербанка России” и “Срочный пенсионный Сбербанка России”, принимавшиеся ранее на срок до 3 месяцев, стали действовать и на срок 6 месяцев. Приток средств на эти вклады в отдельные месяцы второго полугодия 2006 года составлял более половины от общего притока средств во вклады в Сбербанке. Увеличение притока вкладов с длительными сроками хранения позволило Банку наращивать инвестиции в реальный сектор экономики и расширять кредитование населения.
Подтверждением доверия вкладчиков к Сбербанку, гарантией которого служит его стабильная работа и высокая надежность, является значительный рост вкладов в филиалах Сбербанка. За 2006 год остатки вкладов физических лиц возросли более чем в 1,5 раза и на 01.01.2006 г. составили соответственно 184 млрд. руб. и более 1,8 млрд. долларов США. Количество счетов вкладчиков, которые ведутся в Сбербанке, превысило 231 млн.
.
Сбербанк России является традиционным лидером на рынке розничных банковских услуг. Неизменная стабильность, финансовая устойчивость, исполнение всех своих обязательств перед клиентами, гибкая процентная политика позволяют поддерживать доверие населения, обеспечивать устойчивый приток денежных средств во вклады.
За 2006 год остаток рублёвых вкладов увеличился в 1,45 раза и составил на 1 января 2006 года 184,2 млрд. руб., валютных вкладов – в 1,4 раза и составил 1,8 млрд. долл. США. Количество счетов по вкладам на начало 2006 года превысило 231 млн.
Банк продолжил работу, связанную с принятием обязательств по вкладам населения от коммерческих банков. В целом в 2006 году приняты обязательства по 210 тыс. счетов вкладчиков, общая сумма обязательств от коммерческих банков «Инкомбанк», «Российский кредит», «Кузбасспромбанк», «Уралтрансбанк», «Кузбассоцбанк» составила 4,3 млрд. руб. Наряду с этим осуществлялось обслуживание вкладчиков банков «Менатэп», «Промстройбанк», «Мост – банк», «Мосбизнесбанк», «СБС – Агро», «Инкомбанк», «Российский кредит», «Кузбасспромбанк», по заявлениям, которых Специальными комиссиями по рассмотрению жалоб и заявлений вкладчиков были приняты положительные решения о передаче обязательств по вкладам в Сбербанк России. Сумма принятых обязательств по таким вкладам составила 235 млн. руб.
Наряду с традиционными формами обслуживания населения Сбербанк России активно внедряет и развивает современные банковские технологии. Его доля на рынке международных и Российских банковских карт оценивается 20 – 25% в части эмиссии банковских карт и около 15% по развитию сети приёма карт. Общее число
Рис.5 количество международных банковских эмитированных СБЕРБАНКОМ РФ
|
01.01.2005 год |
01.01.2006 год |
|
|
Карты международных платёжных систем |
235,4 |
644,8 |
|
Микропроцессорные карты АС СБЕРКАРТ |
291,7 |
491,7 |
Общее количество международных карт Visa и Eurocard/MasterCard возросло за год в 2,7 раза и составило 644,8 тыс. карт. Развивается собственная система расчётов АС СБЕРКАРТ на основе передовых технологий, использующих микропроцессорные карты. За 2006 год количество микропроцессорных карт АС СБЕРКАРТ увеличилось почти на 200 тыс., достигнув 491,7 тыс. карт.
Банк продолжил дальнейшее расширение инфраструктуры обслуживания карт на всей территории России. На конец 2006 года было установлено 587 банкоматов, 5000 электронных терминалов, привлечено на обслуживание свыше 1800 предприятий торговли и сервиса.
Экономически нормативы деятельности Сбербанка России на 1 января 2006 года.
|
№ |
Наименование показателя. |
Норматив |
Значение показателя. |
|
Н1 |
Норматив достаточности собственных средств (капитала) банка. |
MIN 8 % |
16,4 % |
|
Н2 |
Норматив мгновенной ликвидности банка. |
MIN 20 % |
81,2 % |
|
Н3 |
Норматив текущей ликвидности банка. |
MIN 70 % |
79,9 % |
|
Н4 |
Норматив долгосрочной ликвидности банка. |
MAX 120 % |
92,6 % |
|
Н5 |
Норматив общей ликвидности банка. |
MIN 20 % |
44,7 % |
|
Н6 |
Максимальный размер риска на одного заёмщика или группу связанных заёмщиков. |
MAX 25 % |
13,7 % |
|
Н7 |
Максимальный размер крупных кредитных рисков |
MAX 800 % |
156,5 % |
|
Н8 |
Максимальный размер риска на одного кредитора (вкладчика). |
MAX 25 % |
5,0 % |
|
Н9 |
Максимальный размер кредитного риска на одного акционера (участника). |
MAX 20 % |
0,0 % |
|
Н9.1 |
Совокупная величина кредитных рисков на акционеров (участника) банка. |
MAX 50 % |
0,0 % |
|
Н10 |
Максимальный размер кредитов, займов, предоставленных своим инсайдерам, а также гарантий и поручительств, выданных в их пользу. |
MAX 2 % |
0,0 % |
|
Н10.1 |
Совокупная величина кредитов и займов, предоставленных своим инсайдерам, а также гарантий и поручительств, выданных в их пользу. |
MAX 3 % |
0,5 % |
|
Н11.1 |
Максимальный размер обязательств банка перед банками-нерезидентами и финансовыми организациями-нерезидентами. |
MAX 400 % |
3,6 % |
|
Н12 |
Норматив использования собственных средств (капитала) банка для приобретения долей (акций) других юридических лиц. |
MAX 25 % |
6,9 % |
|
Н12.1 |
Норматив использования собственных долей (акций) одного юридического лица. |
MAX 5 % |
3,8 % |
|
Н13 |
Норматив риска собственных вексельных обязательств. |
MAX 100 % |
86,8 % |
|
Н14 |
Норматив ликвидности по операциям с драгоценными металлами. |
MIN 10 % |
---- |
На конец 2006 года все экономические нормативы, установленные Банком России, выполнялись с запасом. Сбербанк России продолжал наращивать объёмы собственных средств, не прибегая к дополнительным эмиссиям акций. Полученная прибыль за 2006 год способствовала увеличению его капитала на 40%. Уставной капитал Банка составил 750,1 млн. руб., норматив Н1 устанавливается в зависимости от размера собственных средств (капитала) банка и его значение за анализируемые 3 года всегда превышало установленный минимум, но все таки просматривается его понижение (от 31,42% в 2004 году до 16,4% в 2006 году), хотя он даже не приблизился к критическому минимуму.
Значение норматива текущей ликвидности банка (Н3) в динамике за три года изменяется от 99,89% в 2004 году и до 79,9% в 2006 году, хотя риск неплатежеспособности за анализируемые три года и вырос, но он не приблизился к минимуму, который составлял в 2006 году 70%.
Показатель Н5 – норматив общей ликвидности банка является жёстким критерием оценки, он показывает какую часть краткосрочной кредиторской задолженности может погасить банк в ближайшее время в динамике за три года наблюдается небольшое снижение, но оно не повлияло на общее положение Банка.
Максимальный размер крупных кредитных рисков в динамике снизился, но всё равно находится на достаточном уровне.
Норматив риска собственных вексельных обязательств в 2006 году по сравнению с 2005 и 2004 годом заметно возрос, что говорит об увеличившемся риске по вексельным обязательствам, хотя и не достигнут максимальный уровень в 100%.
Кредитование.
В 2006 году объём кредитных вложений Сбербанка России в реальный сектор экономики вырос на 70,6 млрд. руб., или в 2,8 раз, и на 1 января 2006 года составил 108,9 млрд. руб., что качественно изменило структуру кредитного портфеля Банка.
Банк занимает ведущие позиции по общей сумме вложений в экономику России, по максимальным размерам предоставляемых кредитов на одного заёмщика, а также по срокам, на которые выдаются кредиты.
Расширяя спектр предоставляемых услуг на основе использования современных банковских технологий, Банк осуществляет кредитование предприятий и организаций всех сфер экономики по следующим направлениям:
· Коммерческие и производственные программы;
· Внешнеторговые операции, в том числе с использованием аккредитивной формы расчётов;
· Инвестиционное кредитование на цели технического перевооружения, модернизации и расширения производства;
· Кредитование предприятий золотодобывающей отрасли;
· Проектное финансирование;
· Предэкспортное финансирование;
· Синдицированное кредитование;
· Лизинговое финансирование через дочерние компании Банка.
В целях удовлетворения потребности своих клиентов в современных кредитных продуктах Банк предлагал различные виды кредитов, включая овердрафтные, вексельные кредиты, кредитные линии на выгодных для клиентов условиях; предоставлял все виды банковских гарантий, в том числе гарантии надлежащего исполнения контракта, возврата аванса, таможенные и.т.д.
В течение года Банк выдал кредитов юридическим и физическим лицам на сумму 286,2 млрд. руб. и 19,8 млрд. долл. США. Общий остаток ссудной задолженности на конец 2006 года составил 163,5 млрд. руб.
Банк неуклонно наращивал объёмы вложений в промышленность. Кредиты предоставлялись предприятиям всех отраслей народного хозяйства, в том числе нефтяным и газовым компаниям, предприятиям цветной и чёрной металлургии, машиностроения, энергетики и транспорта, пищевой промышленности, телекоммуникационным и строительным компаниям.
Между Банком и крупнейшей нефтяной компанией России – ОАО «НК Лукойл» установились стабильные партнёрские взаимоотношения, что явилось основой для подписания сторонами в истекшем году Генерального соглашения о сотрудничестве, направленного на реализацию программ организации комплексного расчетно-кассового обслуживания, оптимизации финансовых потоков, а также кредитования различных инвестиционных и коммерческих программ компании.
РИС.6 ОБЪЁМ КРЕДИТНОГО ПОРТФЕЛЯ (МЛРД.РУБ.)
|
0 |
|
20000 |
|
40000 |
|
60000 |
|
80000 |
|
100000 |
|
120000 |
|
140000 |
|
160000 |
|
180000 |
|
01.01.2003Г |
|
01.01.2005Г |
|
2003 год. - 30885 |
|
2004 год. - 36751 |
|
2005 год. - 54991 |
|
2006 год. - 163516 |
Начиная с 2006 года Банк принимает участие в финансировании производственных программ ОАО «ТНК», целью которых является реализация основных направлений её развития, в том числе по увеличению добычи и запасов нефти, освоению Самотлорского Месторождения и реконструкции Рязанского нефтеперерабатывающего завода.
В минувшем году Банк продолжил осуществление программ сотрудничества в области кредитования с такими крупнейшими предприятиями металлургической отрасли России, как ОАО «Норильский горно-металлургический комбинат имени А.П.Завенягина», ОАО «Северсталь».
Банк активно кредитовал проекты, связанные со строительством и реконструкцией жилья, бизнес – центров, магазинов и других объектов коммерческого строительства. За год им выданы кредиты на финансирование жилищного строительства на сумму 3,7 млрд. руб. и 98 млн. долл. США.
Особое внимание уделялось созданию банковских продуктов по кредитованию, учитывающих отраслевую специфику кредитуемых предприятий.
С учётом особенностей производственного цикла, сроков поставки и поступления выручки были разработаны специальные условия кредитования предприятий ВТС, осуществляющих поставки в рамках исполнения ФГУП ГК «Росвооружение» программы экспорта российского вооружения. В 2006 году Банком были предоставлены кредиты на осуществление производственной деятельности ОАО «Иркутское авиационное производственное объединение» и открыто финансирование инвестиционных программ ОАО «Балтийский завод», ФГУП «Кронштадтский морской завод», ОАО «Раменское приборостроительное конструкторское бюро», ОАО «Кировский завод «Маяк»».
Благодаря внедрению нового банковского продукта – кредитованию предприятий, добывающих золото и серебро, - в 14 регионах России: Красноярском, Приморском, Алтайском краях, Башкортостане, Бурятии, Саха (Якутии), Тыве, Свердловской, Новосибирской, Хабаровской, Читинской, Иркутской, Амурской, Магаданской областях – существенно возрос объём этих операций. В течение года недропользователям было выдано 1631,3 млн. руб. и 2,0 млн. долл. США.
Банк реализует стратегию по увеличению объёмов долгосрочного инвестиционного кредитования российских предприятий, обеспечивая таким образом развитие экономики России. В 2006 году Банк предоставил инвестиционных кредитов на сумму 11,37 млрд. руб. и 445 млн. долл. США. Объём задолженности по инвестиционным кредитам на 1 января 2006 года достиг 13,6 млрд. руб. и 492 млн. долл. США. К крупнейшим проектам, осуществляемым с привлечением кредитных ресурсов Банка, относятся: модернизация этиленового комплекса ОАО «Нижнекамскнефтехим», создание наземных станций спутниковой связи ОАО «Ростелеком», строительство и запуск ГП «Космическая связь» телекоммуникационных спутников «Экспресс – А», создание ОАО «Вымпел – Коммуникации» сети сотовой связи стандарта GSM 900/1800, создание наземного сегмента спутниковой системы связи, приобретение авиационной техники ЗАО «Авиакомпания Волга – Днепр», расширение производства автомобильной электроники ОАО «Чебоксарский приборостроительный завод ЭЛАРА», освоение ОАО «ГАЗ» производства новой модели автомобиля – «ГАЗ-3111», расширение объёмов производства продукции на ОАО «Нижегородский масложировой комбинат», модернизация пивоваренного производства ОАО «Афанасий – пиво», приобретение оборудования и сырья в рамках инвестиционного проекта ОАО «Центральная топливная компания», модернизация контейнерного терминала ЗАО «первый контейнерный терминал» в Санкт – Петербурге. В рамках проекта ввода в пробную эксплуатацию Среднемакарихинского месторождения был предоставлен кредит ЗАО «Северная нефть», открыта кредитная линия ОАО «Северсталь» для тотальной оптимизации производства, открыто кредитование ЗАО «Геотерм» для завершения строительства геотермальной станции на Камчатке. Для финансирования затрат по добыче алмазов предоставлен синдицированный кредит АК «АЛРОСА».
В 2006 году было подписано Соглашение о сотрудничестве между Министерством экономики РФ и Сбербанком России в области реализации инвестиционных проектов, в рамках которого предполагается финансирование реального сектора экономики под государственные гарантии, предусмотренные Бюджетом развития Российской Федерации.
Расширение объёмов финансирования Банком региональных проектов способствовало созданию новых рабочих мест и наращиванию объёма налоговых поступлений в бюджеты регионов. Развивалось тесное сотрудничество с администрациями краёв, республик и областей, нацеленное на финансирование реализации инвестиционных проектов и программ, содействующих развитию экономики регионов и решению социальных вопросов. Объём кредитных ресурсов, предоставленных исполнительным органам субъёктов Федерации и под их поручительство, увеличился за истекший год в 1,7 раза и по состоянию на 1 января 2006 года составил 17,7 млрд. руб., или 10,8% от общего остатка кредитных вложений Банка.
Банк принял участие в реализации программы государственной поддержки лизинга сельскохозяйственной техники и оборудования, направленной на повышение материально – технического оснащённости агропромышленного комплекса Российской Федерации и развитие отечественного сельскохозяйственного машиностроения. Банк предоставлял кредитные ресурсы лизинговой компании «Росагроснаб» для закупки сельскохозяйственной техники и оборудования для нужд организаций агропромышленного комплекса Саратовской области.
РИС.7 структура кредитного портфеля по направлениям кредитования на 01.01.2006 год (%)
РИС.8 структура кредитного портфеля по направлениям кредитования на 01.01.2005 год (%)
В качестве приоритетного направления инвестиций Сбербанком выбрано и успешно реализуется кредитование реального сектора российской экономики. За 2006 год Банк увеличил объемы инвестиций в 2,8 раза и по существу стал главным кредитором реальной экономики.
Объем кредитного портфеля Сбербанка увеличился за год почти в 3 раза и на 01.01.2006г. составил 163,5 млрд. рублей. В 2006 году было выдано кредитов юридическим и физическим лицам на сумму 286,2 млрд. руб. и 19,8 млрд. долларов США.
Для диверсификации кредитных рисков и оптимизации кредитного портфеля вложения Банка структурированы по отраслям экономики. При этом Сбербанк не имеет жестких отраслевых приоритетов. На начало 2006 года наибольший удельный вес в кредитном портфеле Банка занимали вложения в промышленность - 39,5% и строительство - 10%, а в целом на инвестиции в реальную экономику приходится 67% кредитного портфеля. Сбербанком осуществлялось кредитование коммерческих и производственных программ, внешнеторговых операций, строительных проектов (строительство и реконструкция жилья, бизнес-центров, магазинов и т.п.) и др.
В 2006 году Сбербанк существенно расширил финансирование долгосрочных инвестиционных проектов российских предприятий, оставаясь практически единственным источником долгосрочных ресурсов, стратегически необходимых для обеспечения экономического роста страны. Объем задолженности по долгосрочным ссудам увеличился за год в 2,3 раза и достиг на конец 2006 года 34 млрд. рублей. Инвестиции, в первую очередь, направлялись на поддержку базовых отраслей экономики, финансирование проектов по развитию инфраструктуры, расширение и модернизацию существующих предприятий, а также создание новых производств.
Традиционно ориентируясь на рынок розничных банковских услуг, Сбербанк динамично наращивает объемы кредитования физических лиц. Объем портфеля по кредитам физическим лицам увеличился против 2005 года более чем в 1,4 раза и составил к 01.01.2006 г. 5,7 млрд. рублей. Для стимулирования отечественного производства кредиты на покупку российских товаров длительного пользования выдаются населению под более низкие процентные ставки.
При активном участии Сбербанка реализуется президентская программа “Государственные жилищные сертификаты”, направленная на решение жилищной проблемы военнослужащих, уволенных в запас.
Взвешенная кредитная политика Банка и целенаправленная работа с проблемными кредитами обеспечили значительное сокращение просроченной ссудной задолженности. На начало 2006 года доля просроченной задолженности в общем объеме кредитного портфеля Сбербанка составила 4,1%, в то время как в целом по банковской системе России этот показатель достигает порядка 13%. Сложившийся в Банке уровень просроченной задолженности является приемлемым не только по российским, но и международным банковским стандартам.
Среди крупных заемщиков 2006 года: ОАО “Центральная топливная компания” (г.Москва), АК “АЛРОСА” (синдицированный кредит, Республика Саха Якутия), ОАО “Нижнекамскнефтехим” (Республика Татарстан), ОАО “Ростелеком” и ЗАО “РТК-Лизинг” (г.Москва), ЗАО “Первый контейнерный терминал” (г. Санкт-Петербург), ЗАО “Северная нефть” (Республика Коми), ЗАО “Геотерм”(г. Петропавловск-Камчатский), ГП “Космическая связь” (г.Москва).
Основное направление кредитования является промышленность на которую приходится 39,47% соответственно, это показывает основную стратегию кредитной политики проводимой Сбербанком, но второе место можно поставить строительство, торгово-посредническую деятельность и коммерческие банки, на которые в совокупности приходится 30,33%. Меньше всего уделяется внимание сельскому хозяйству, так как в этой отрасли наиболее тяжелая ситуация и низкая возможность возврата кредита.
По-прежнему одной из приоритетных задач кредитной политики Банка являлось расширение операций кредитования физических лиц. В течение года физическим лицам было предоставлено кредитов на общую сумму 7,0 млрд. руб. и 10,0 млн. долл. США. В целом ссудный портфель физических лиц увеличился на 1,7 млрд. руб. (на 41,2 %) и по состоянию на 1 января 2006 года составил 5,7 млрд. руб., или более 20 % от общего объём кредитов, предоставленных коммерческими банками населению. За год было предоставлено кредитов на неотложные нужды – 3,8 млрд. руб. и 3,4 млн. долл. США, на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости – 0,3 млрд. руб. и 5,3 млн. долл. США. Кроме того, предпринимателям без образования юридического лица было предоставлено кредитов на общую сумму 3,0 млрд. руб. и 1,3 млн. долл. США.
Операции с драгоценными металлами.
Комплексное обслуживание золотодобывающих предприятий. Включающее операции по предсезонному кредитованию недропользователей с одновременным заключением договоров купли – продажи драгоценных металлов, позволило золотодобытчикам – клиентам Сбербанка России обеспечить нормальный ход выполнения производственных планов и реализовать ему в 2006 году 20 т золота и 30 т серебра.
Развивались операции на международном рынке драгоценных металлов. На конец 2006 года на «металлических» счетах Банка в зарубежных банках находилось 4,3 т золота и 14,8 т серебра.
Рис.9 приобретение золота в слитках у недропользователей (тонн)
Заметно расширились объёмы операций с
драгоценными металлами для физических лиц. Продажа золотых мерных слитков
населению осуществлялась в филиалах Банка, расположенных в 37 регионах России.
Значительный рост числа филиалов, выполняющих эти операции, позволил почти
вдвое по сравнению с 2005 годом увеличить объём реализации золота гражданам,
который на 1 января 2006 года превысил
Операции на денежном и валютном рынках.
В 2006 году Сбербанк России упрочил свои позиции на всех сегментах валютного и денежного рынков. Банк сохранил за собой статус одного из ведущих маркет-мейкеров как на рынке рубль/доллар, так и на межбанковском рынке денежных ресурсов. На внутреннем валютном рынке на долю Банка приходилось около 20 % биржевого оборота.
На международном рынке валют, несмотря на резкое сокращение круга внешних контрагентов и ухудшение условий работы из-за ухода ряда нерезидентов от работы с Россией, Банк увеличил в 2006 году количество совершаемых сделок.
Возросла его роль в сфере банкнотных операций, в обеспечении потребностей своих клиентов и коммерческих банков в наличной и иностранной валюте. На долю Банка приходится более 20; объёма ввозимой в Россию наличной валюты и около 50 % объёма вывозимой валюты.
Расширился круг ограниченно конвертируемых валют, по которым Банком проводились конверсионные операции и удовлетворялись потребности клиентов. Наряду с традиционными операциями по украинской гривне, белорусскому рублю, казахскому тенге стали впервые проводиться операции с эстонской кроной, латвийским латом, литовским литом, чешской кроной и польским злотым. Банк остался фактически единственным кредитным институтом в России, способным предложить своим клиентам услуги на этом рынке в столь широком спектре ограниченно конвертируемых валют. Это позволило ему в 2006 году значительно увеличить объём операций, проводимых по заявкам клиентов.
2.3 Порядок предоставления ипотечного кредита СБЕРБАНКОМ РФ
Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
- андеррайтинг;
- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
- оформление кредитного договора и договора о залоге;
- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
- сумма кредита и размер банковского процента;
- порядок и сроки выдачи кредита;
- порядок и сроки погашения процента;
- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:
- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.
- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.[15]
ГЛАВА 3 кредитование физических лиц СБЕРБАНКОМ РФ
3.1 организация долгосрочного кредитования в СБЕРБАНКЕ РФ
Рейтинг банков - лидеров на рынке долгосрочного кредитования физических лиц
Общая тенденция - банки «удлиняют» сроки кредитования физических лиц - совершенно очевидна, и не вызывает сомнений ни у кого из экспертов. По мере роста доходов населения и повышения уровня экономической грамотности людей привлекательность экспресс-кредитования (или так называемых товарных кредитов) и для банков, и для заемщиков падают. Для первых предоставление займов на короткие сроки и небольшие суммы все больше чреваты рисками, так как такое кредитование проводится по упрощенной системе проверки платежеспособности заемщика. Для вторых слишком большим оказывается разрыв между декларируемой в договоре процентной ставкой и реальной стоимостью обслуживанием займа. А если ставка названа верно, то она представляется заемщику непомерно высокой: ведь в ряде случаев речь идет о том, что вещь покупается с «прибавкой» в 25-30% к ее первоначальной цене. Поэтому налицо перенос центра тяжести в кредитных портфелях банка с краткосрочных потребительских кредитов на кредитные программы, рассчитанные на сроки свыше 3-х лет. В эту категорию попадают нецелевые долгосрочные кредиты, суммы которых могут достигать 300-500 тыс. рублей, а в некоторых случаях даже и 1 млн. рублей. Часть этого кредитного портфеля составляют автокредиты, которые также выдаются на длительные сроки. И, конечно, в эту же категорию попадают ипотечные и жилищные кредиты, сроки по которым сейчас составляют на рынке в среднем от 10 до 20 лет. О том, насколько привлекательным становится для банков долгосрочное кредитование, можно судить по приведенным ниже данным. Многие лидеры кредитования физических лиц увеличили долю займов, предоставленных на сроки свыше 3-х лет, на сотни, а в отдельных случаях, даже на тысячи процентов. Лидерами по темпам роста объемов таких кредитов стали ВТБ-24 и Промсвязьбанк: правда, в первом случае речь, скорее, может идти не о личных достижениях банка, а о передачи ему значительной части портфеля кредитования физических лиц «большим ВТБ». У материнской структуры при этом объемы кредитования физических лиц на сроки свыше 3-х лет сократились на 65,4% по сравнению с октябрем прошлого года. Если же говорить о самих объемах такого кредитования в арифметическом выражении, то первую строчку в рейтинге продолжает удерживать признанный лидер кредитования физических лиц - Сбербанк. Как подчеркивают эксперты, клиентов СБ не отпугивает тот факт, что этот банк предъявляет самые жесткие требования к потенциальным заемщикам - например, работает только с теми, кто в состоянии либо предоставить надежных поручителей, либо предъявить официальное подтверждение своих доходов. В то же время темпы роста объемов долгосрочного кредитования у Сбербанка не слишком высокие: за год, прошедший с октября 2005 года по октябрь 2006 года, они увеличились всего на 49,6%, в то время, как у Росбанка, занявшего в рейтинге второе место, выросли за тот же период почти на 400%. Неплохие показатели продемонстрировали и «дочки» иностранных банков, и банки, вошедшие в состав иностранных финансово-кредитных групп. Так, Импэксбанк, который с недавнего времени стал составной частью бизнеса группы Райффайзен, увеличил долю долгосрочных займов в своем портфеле кредитования физических лиц более, чем на 100%. А темпы роста объемов такого кредитования в Райффазенбанке - Австрия и Ситибанке составили соответственно 63,6% и 47,9%. Очень интересным в данном случае представляется ситуация с Альфа - Банком. Если год назад объемы долгосрочного кредитования в этом банке были весьма скромными, то за прошедшее время они выросли более, чем в 6 раз. При этом банк значительно сократил объемы кредитов, предоставленных на срок до одного года, что само по себе свидетельствует о переносе центра тяжести с экспресс-кредитования на нецелевое потребительское кредитование, автокредитование и ипотечное кредитование. Такой шаг представляется тем более объяснимым, если учесть, что риски невозвратов по этим трем видам кредитования существенно ниже, чем аналогичные риски при кредитовании физлиц на короткие сроки и на сравнительно небольшие суммы. Источник: данные ЦБ РФ
Рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (ипотечные облигации). Система закладных листов.
Схема 1.
Для системы закладных листов характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Обеспечение эффективности данной системы зависит от соблюдения следующих основных принципов ее построения и функционирования.
1. Лицензирование.
На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия.
2. Принцип покрытия.
Объем всех выпущенных ипотечным кредитным институтом закладных листов должен быть покрытым в любой момент через ипотечные ссуды. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
3. Предел покрытия.
Только 60-70% стоимости заложенного имущества может быть привлечено в качестве покрытия для закладных листов. Размер ипотечного кредита, предоставляемого банком-эмитентом закладных листов, составляет 60-70% от стоимости залога, соответственно и объем выпуска закладных листов составляет 60-70% от стоимости заложенной в банке недвижимости.
4. Регистр покрытия.
Все активы, которые служат в качестве покрытия закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указываются характеристики заложенного объекта, номинальная сумма кредита, процентная ставка, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога.
5. Преимущественное право держателей закладных листов.
При банкротстве банка держатель залогового листа имеет преимущественное право на возмещение по обязательствам банка.
6. «Защитный вал».
Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка. Количество видов операций ипотечных банков, как правило, существенно ограничено законодательством; исключены операции с повышенным риском.
7. Надзор.
В мировой банковской практике осуществляется строгий надзор за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствии с банковским законодательством (для ограничения уровня рисков); политика процентных ставок; внутренний и внешний аудит. Специфическим объектом контроля является соблюдение принципа покрытия. Для этого органом надзора для каждого банка назначается доверительное лицо (фидуциарий), которое информирует орган надзора относительно обеспечения залогового покрытия. Фидуциарий контролирует достаточность покрытия и правильность внесения сведений в регистр покрытия. Он также снабжает ипотечные закладные листы сертификатами об их покрытии. Ему дано право на проверку всех документов банка, связанных с выпуском залоговых листов. Как правило, регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов.
Для обеспечения эффективности процесса мобилизации ресурсов ипотечного кредитования за счет закладных листов необходимо наличие вторичного рынка закладных, в рамках которого обеспечивалась бы высокая ликвидность данных ценных бумаг, их доступность для инвесторов.
Система закладных листов при соблюдении важнейших принципов ее построения и функционирования является относительно надежной.
3.2 сравнительная характеристика ипотечного и долгосрочного кредитования.
ипотечный кредит
|
Кредит предоставляется гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику 75 лет на приобретение, строительство (в т.ч. на участие в долевом строительстве), реконструкцию под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости). |
|
|
Варианты выдачи кредита |
|
|
Срок кредитования |
До 20 лет (Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита с увеличением срока кредитования на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости – до 2-х лет с даты заключения Кредитного договора.) |
|
Процентная ставка |
До оформления ипотеки:
После оформления ипотеки:
Указанные процентные ставки действуют с 14.08.06г., процентные ставки по кредитам, предоставленным ранее, не изменяются |
|
Тариф за обслуживание ссудного счета |
по кредитам, предоставляемым в долларах США 4% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб. по кредитам, предоставляемым в рублях и ЕВРО 1,5% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб., max 20 000 руб. |
|
Досрочное погашение: |
В любое время без штрафных санкций |
|
Объект недвижимости |
земельный участок, квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, дача, гараж, расположенные на территории РФ |
|
Предоставление кредита |
|
|
Максимальная сумма кредита |
Зависит от платежеспособности Заемщика (Созаемщиков), но не более 90% стоимости объекта недвижимости. |
|
Обеспечение возврата кредита |
|
|
Варианты выдачи кредита: |
- Единовременно (приобретение объекта недвижимости) - Единовременно или частями (строительство, реконструкция, ремонт объекта недвижимости) |
|
Дополнительные услуги |
Организация ипотечной сделки (в случае Государственной регистрации без нотариального удостоверения) – 2 000 руб. |
|
Погашение кредита |
Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга) Основной долг + %% ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за платежным |
|
Список предоставляемых заемщиком документов |
2. Паспорт Заемщика, Поручителей. 3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний Заемщика (Созаемщиков) и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка) В расчет платежеспособности Заемщика (Созаемщиков) дополнительно к его доходу по основному месту работы при условии подтверждения указанных доходов и произведенных удержаний соответствующей справкой могут быть приняты следующие виды доходов:
|
|
4. Документы на Приобретение Объекта недвижимости Приобретение Объекта недвижимости
|
|
|
Строительство Объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п.
|
|
|
Индивидуальное строительство Объекта недвижимости
|
|
|
Реконструкция Объекта недвижимости
|
|
|
5. Документ, подтверждающий наличие или уплату собственных средств Заемщика в размере не менее 10% от стоимости объекта недвижимости Перечень документов может быть дополнен по усмотрению Банка. |
|
|
Срок рассмотрения кредитной заявки |
Не более 18 рабочих дней |
|
Внимание! Внесение изменений в кредитные договоры и договоры поручительств по кредитам физических лиц при изменении вида обеспечения 500 руб. |
|
ипотечный кредит с учетом суммарного актива (долгосрочное кредитование)
|
Кредит предоставляется гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, что срок возврата кредита по договору наступает до исполнения Заемщику 75 лет на приобретение Объектов недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости (либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости). |
|||||||
|
Суммарный актив – принадлежащие на праве собственности Заемщику, Заемщику и его(ее) супруге(гу), Созаемщикам (общей оценочной стоимостью не менее 30 000 000 рублей):
|
|||||||
|
Срок кредитования |
До 20 лет (Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита с увеличением срока кредитования на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости – до 2-х лет с даты заключения Кредитного договора.) |
||||||
|
Процентная ставка |
Указанные процентные ставки действуют с 10.02.06г., процентные ставки по кредитам, предоставленным ранее, не изменяются |
||||||
|
Комиссия за ведение счета |
Единовременная комиссия:
|
||||||
|
Досрочное погашение: |
В любое время без штрафных санкций |
||||||
|
Объект недвижимости |
квартира, земельный участок, индивидуальный жилой дом |
||||||
|
Предоставление кредита |
- по месту регистрации Заемщика, одного из Созаемщиков (супруга(и)); - по месту нахождения предприятия (клиента Банка) – работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, по ходатайству этого предприятия и при условии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательств Заемщика/одного из Созаемщиков (работника предприятия) по Кредитному договору; - по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости |
||||||
|
Максимальная сумма кредита |
Определяется без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должна превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости. |
||||||
|
Обеспечение возврата кредита |
- залог приобретаемого Объекта недвижимости оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением (регистрацией) права собственности Заемщика/Созаемщиков на Объект недвижимости - поручительство супруги(га) Заемщика по всем обязательствам Заемщика по Кредитному договору; - поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом Объекте недвижимости. |
||||||
|
Варианты выдачи кредита: |
Единовременно |
||||||
|
Погашение кредита |
Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга) Основной долг + %% ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за платежным |
||||||
|
Список предоставляемых заемщиком документов |
1. Заявление- анкета; 2. Паспорт Заемщика (Созаемщиков), Поручителей 3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний Заемщика (Созаемщиков) и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка) |
||||||
|
4. Свидетельство о браке/брачный контракт (предъявляется); 5. Свидетельство(а) о расторжении брака(ов) (предъявляется); 6. Свидетельство(а) о рождении ребенка (детей) (предъявляется); 7. Документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на включенное в Суммарный актив имущество, а также его стоимость: - договор купли-продажи/договор мены/договор дарения либо другой документ, являющийся основанием возникновения права собственности Заемщика/Созаемщиков на имущество; - свидетельства о регистрации права собственности Заемщика/Созаемщиков на квартиры, индивидуальные жилые дома, дачи, земельные участки, нежилые помещения; - финансовые лицевые счета, выписки из домовой книги и т.п.; - паспорта технических средств (автомобилей и иных транспортных средств); - заключения оценщиков на квартиры, индивидуальные жилые дома, дачи, земельные участки, нежилые помещения, автомобили и иные транспортные средства; - страховые полисы на квартиры, индивидуальные жилые дома, дачи, земельные участки, нежилые помещения, автомобили и иные транспортные средства; - выписку из депозитария со счетов депо/выписку из счета в реестре ценных бумаг/сертификат ценных бумаг со счетов депо. |
|||||||
|
8. Документы в зависимости от цели кредита: - документы, подтверждающие стоимость Объекта недвижимости (проект договора купли-продажи; предварительный договор купли–продажи; договор купли – продажи и т.п.); - свидетельство о регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости (предъявляется); - документ, являющийся основанием возникновения права собственности Продавца (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации). 9. Документ, подтверждающий наличие или уплату собственных средств Заемщика в размере не менее 35% от стоимости объекта недвижимости Перечень документов может быть дополнен по усмотрению Банка. |
|||||||
|
Срок рассмотрения кредитной заявки |
Не более 18 рабочих дней со дня предоставления полного пакеты документов |
кредит молодая семья
|
Кредит предоставляется физическим лицам – гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет состоящим в браке, при условии, что один из супругов не достиг 30 ти летнего возраста, а также гражданам из неполных семей с детьми, в которой мать (отец) не достигли 30 ти летнего возраста. |
|
|
Срок кредитования: |
До 20 лет (Банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита с увеличением срока кредитования на период строительства Объекта недвижимости до 2- х лет, а также при рождении ребенка до 3-х лет; суммарный период отсрочек до 5-ти лет) |
|
Условия предоставления кредита |
Кредит предоставляется на условиях кредитных программ: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+». |
|
Тариф за обслуживание ссудного счета |
по кредитам, предоставляемым в долларах США 4% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб. по кредитам, предоставляемым в рублях и ЕВРО 1,5% от суммы кредита по договору, min 1 500 руб., max 10 000 руб. |
|
Санкции за досрочное погашение |
НЕТ |
|
Варианты выдачи кредита: |
- Единовременно (кредитный договор) - Частями (договор об открытии невозобновляемой кредитной линии) |
|
Назначение |
Приобретение, строительство (в том числе долевое участие в строительстве) Квартиры, комнаты, жилого дома, части квартиры или жилого дома, состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, земельного участка для строительства на нем жилого дома, земельного участка с построенным/ строящимся жилым домом на территории РФ. |
|
Погашение |
Дифференцированные платежи (проценты начисляются на остаток долга), Основной долг + %% ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за платежным |
|
Максимальная сумма кредита |
Зависит от платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не может превышать:
|
|
Обеспечение возврата кредита |
В соответствии с выбранной кредитной программой: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+». |
|
Список предоставляемых заемщиком документов |
1. Заявление-анкета 2. Паспорт Заемщика (Созаемщиков), Поручителей 3. Документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний Заемщика (Созаемщиков) и Поручителей за последние 6 месяцев (по форме банка) 4. Свидетельство о браке (не требуется в случае предоставления кредита лицам из неполных семей); 5. Свидетельство о рождении ребенка (в случае его наличия) 6. Документы в зависимости от цели кредита: |
|
Приобретение Объекта недвижимости
|
|
|
Строительство Объекта недвижимости по договорам инвестирования строительства, уступки права требования и т.п.
|
|
|
5. Документ, подтверждающий наличие или уплату собственных средств Заемщика в размере не менее 10 (5 для семей с детьми)% от стоимости объекта недвижимости Перечень документов может быть дополнен по усмотрению Банка. |
|
|
Срок рассмотрения кредитной заявки |
Не более 18 дней |
Расчет платежей делается по формуле:
1. общая сумма кредита делим на срок кредитования и получаем основную сумму долга на каждый месяц.
2. берется остаток умножается на % ставку умножается на кол-во дней в месяце и делится на 365 дней. И так по каждому месяцу.
Таблица 1 расчет платежей
|
долгосрочное кредитование |
молодая сеиья (ипотека) |
||||||
|
Дата |
Сумма остатка |
тело кредита |
% на дату платежа остаток + комиссия за ведение счетом 1,5% |
Дата |
Сумма остатка |
тело кредита |
% на дату платежа остаток |
|
01.01.2006 |
2 000 000.00 |
8 333. 34 |
21713,6 |
01.01.2006 |
2 000 000.00 |
8 333. 34 |
21 369. 86 |
|
01.02.2006 |
1978286,4 |
8 333, 34 |
21713,6 |
01.02.2006 |
1978630,14 |
8 333, 34 |
21 369. 86 |
|
01.03.2006 |
1970293,8 |
8 333. 34 |
21713,6 |
01.03.2006 |
1957260,28 |
8 333. 34 |
21 369. 86 |
|
01.04.2006 |
1948583,2 |
8 333. 34 |
21713,6 |
01.04.2006 |
1935890,42 |
8 333. 34 |
21 369. 86 |
|
01.05.2006 |
1926869,6 |
8 333. 34 |
21713,6 |
01.05.2006 |
1914520,56 |
8 333. 34 |
21 369. 86 |
|
01,06,2006 |
1905156 |
8333,34 |
21713,6 |
01,06,2006 |
1893150,7 |
8333,34 |
21 369. 86 |
|
01,07,2006 |
1883442,4 |
8333,34 |
21713,6 |
01,07,2006 |
1871780,84 |
8333,34 |
21 369. 86 |
|
01,08,2006 |
1861728,8 |
8333,34 |
21713,6 |
01,08,2006 |
1850410,98 |
8333,34 |
21 369. 86 |
|
01,09,2006 |
1840015,2 |
8333,34 |
21713,6 |
01,09,2006 |
1829041,12 |
8333,34 |
21 369. 86 |
|
01,10,2006 |
1818301,6 |
8333,34 |
21713,6 |
01,10,2006 |
1807671,26 |
8333,34 |
21 369. 86 |
|
01,11,2006 |
1796588 |
8333,34 |
21713,6 |
01,11,2006 |
1786301,4 |
8333,34 |
21 369. 86 |
|
01,12,2006 |
1774874,4 |
8333,34 |
21713,6 |
01,12,2006 |
1764931,54 |
8333,34 |
21 369. 86 |
|
Остаток суммы на 01,01,07 |
1774874,4 |
Выплачено За год 225125,6 |
Остаток суммы на 01,01,07 |
1764931,54 |
Выплачено За год 235068,46 |
Таким образом если взять сумм уплаченную за год и умножить на количество лет кредитования в нашем случае это 20 лет мы получим разницу переплаты.
Долгосрочное кредитование :
225125,6*19=4277386,4 руб
Молодая семья (ипотека) :
235068,46*19=4466300,74
Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная система ипотеки, а не постоянно балансирующая на грани фола грубая пародия на западные модели, необходимо создать для этого специальные условия. В первую очередь ипотеку необходимо обеспечить источниками финансовых ресурсов.
Если формировать ипотеку по немецкой модели, то нужно узаконить соответствующие кредитные организации с налаживанием системы жесткой регламентации и контроля за их операциями. На начальном этапе они должны быть гарантированы либо государством, либо субъектами федерации, либо надежными западными финансовыми учреждениями. Пока таких организаций нет, контрактно-сберегательная (немецкая) система не может быть сформирована.
Если формировать ипотеку по американской модели, то надо начинать с создания системы институциональных инвесторов, то есть развивать деятельность негосударственных пенсионных фондов, компаний по долгосрочному страхованию жизни и т.д. Кроме того, надо сделать так, чтобы эти организации были заинтересованы в приобретении ценных бумаг ипотечных агентств при их невысокой доходности (5-10%). А это возможно только в случае, если доходность по государственным ценным бумагам установится на еще более низком уровне. Пока это не произойдет, то есть пока не вырастет и не станет стабильным кредитный рейтинг России, ипотечные агентства будут продолжать надеяться на зарубежных политико-ориентированных инвесторов, оставаясь полностью зависящими от интересов и воли правительств западных стран.
При этом надо отдавать себе отчет, что наличие источников финансовых ресурсов всех проблем не решит. Реально ипотека сможет развиваться только тогда, когда помимо возможности выдать деньги у кредитных организаций появится уверенность в том, что эти деньги они смогут получить обратно. Иными словами, когда будет, наконец, решена проблема использования жилья в качестве залога, то есть появится реальная возможность выселения неплатежеспособных заемщиков. Пока это не станет четко отработанной рутинной процедурой, ипотечное кредитование останется высокорискованным бизнесом.
Кроме того, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная кредитоспособность населения. Это означает не только то, что должны увеличиться доходы граждан, но и то, что в стране должны сократиться темпы инфляции. В противном случае рост цен будет постоянно уменьшать ту долю заработка, которую заемщик не тратит на повседневные нужды и может направлять в погашение кредита.
Ключевая категория ипотечного кредитования - залог. Кредитор-залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Разновидностью залога является заклад. В отличии от обычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т. е. банк-кредитор.
Решения этих проблем в большинстве случаев слабо стыкуются, в силу чего вырабатываемые схемы довольно, сложны, сопряжены с немалыми дополнительными расходами участников сделки и клиентов. И, тем не менее, спрос на подобные виды финансовых услуг сравнительно высок и устойчиво растет.
Нынешние виды ипотечного кредитования следует рассматривать не более как прототипы будущей системы жилищного финансирования, которая призвана выполнять три основные функции:
1) обеспечивать мобилизацию средств на финансирование строительства и покупки жилья;
2) предоставлять и обслуживать кредиты (имея в виду и их рефинансирование);
3) осуществлять функцию инвестора.
заключение
В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много (приложение 2, диагр.1).
Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.
Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.
Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.
В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.
В-четвертых, практический опыт подтверждает, что даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит, в конечном итоге, к эффекту мультипликации налогов. Возникающие дополнительные налоги превышают объем кредитования, вызвавший такой доход бюджета.
В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.
Литература
1. Проценты по займам и кредитам: налоговый учет "Финансовая газета. Региональный выпуск", 2006, N 21
2. О некоторых проблемах законодательства о страховании вкладов "Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 2
3. Раскрытие информации о связанных сторонах "Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации", 2006, N 3
4. Как региональному банку средних размеров создать преуспевающую лизинговую компанию "Банковское кредитование", 2006, N 2
5. Три составные части и три источника информационной безопасности в кредитных организациях. Часть 2 "Управление в кредитной организации", 2006, N 2
6. Репутация банков и возможность ее оценки "Банковское кредитование", 2006, N 1
7. Правовое регулирование открытия банковского счета "Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 1
8. Формирование системы кредитных историй. Комментарий к ряду положений Федерального закона от 30.12.2004 N 218-ФЗ "О кредитных историях" "Регламентация банковских операций в нормативных документах с комментариями", 2006, N 2
9. Три составные части и три источника информационной безопасности в кредитных организациях. Часть 1
10. Особенности начисления и уплаты процентов по кредитному договору "Финансовая газета", 2006, N 4
11. Бухгалтерский учет операций РЕПО в кредитных организациях Продолжение "Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", 2006, N 1
12. Финансовые инструменты в отчетности по МСФО "Внедрение Международных стандартов финансовой отчетности МСФО в кредитной организации", 2006, N 1
13. Маркетинговые методы стратегической концентрации информации о заемщиках "Банковское кредитование", 2005, N 4
14. Кредитная политика как инструмент стратегии фирмы "Консультант", 2005, N 23
15.Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости». Журнал «Восточный базар», 2005
16.Будаков Д. Ю. Развитие ипотечного кредитования. Из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге, 2004
17.Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом», 2004
18.Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы ранка жилья в вопросах и ответах. МИАН (Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости), 2005
19. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г
20. Жилищный кодекс РСФСР
21Гражданский кодекс РФ
22Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ
23.Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. « 122-ФЗ
24.Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ
25.Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г.
26.Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991г. № 1541-1
27.Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М.: Издательство НОРМА, 2005
[1] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 44-45
[2] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 59
[3] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 46
[4] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 60-61
[5] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002, с. 56-58
[6] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 66
[7] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 108-115
[8] http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml
[9] http://www.ovk.ru/refs.
[10] http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_sbr.shtml
[11] http://www.mia.ru/wrabus.php
[12] Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с.174-175
[13] http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.php
[14] Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» // Банковское дело в Москве. -
[15] Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999. с. 377-380