Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию параллельную оси ординат (см. рис.1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значи­тельного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

§ 3. Спрос на землю

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

где 

           — сельскохозяйственный спрос;

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на оси ординат — цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственно­го спроса на землю c тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный обо­рот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрица­тельный наклон, так как связана главным образом с местоположе­нием, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жи­лищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос  на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис.2).

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продо­вольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениевод­ства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повыше­ния, а также местоположение — степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья.

Многие фермы производят не один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землю в аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация для большинства ферм не является типичной.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особен­ностями спроса на продовольственную продукцию. Мы уже отмеча­ли, что для производства продовольствия типична ситуация, близ­кая к совершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство в развитых странах, как правило, не ограни­чивает права граждан на куплю-продажу земли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран (с вы­сокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляются пре­имущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этом случае сделка на куплю-продажу земли осущест­вляется по рыночным ценам.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительно­го изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как проис­ходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения мо­жет явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйст­венную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изме­нения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочислен­ные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебани­ям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьез­ное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговремен­ная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете по­требителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сель­скохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения бу­дут неуклонно понижаться. (Что и наблюдалось во многих странах Европы в 80-е гг. нашего столетия). Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несель­скохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Не­сельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнооб­разные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строитель­ства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства под­талкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных горо­дах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводствен­ные) площади на ограниченном участке земли.

§ 4. Механизм ценообразования

Ценообразование на рынке земли зависит от специфики дан­ного фактора производства, которая проявляется в следующем:

· в ее неподвижности;

· в ее фиксированности с точки зрения общего количества;

· в совершенно неэластичном предложении;

· в том, что используется в любом виде хозяйственной деятельности.

С экономической точки зрения, наиболее важное свойство зем­ли заключается в том, что ее количество невозможно увеличить при росте ее цены либо уменьшить при понижении цены.

Совершенно неэластичное предложение земли означает, что цена на землю определяется уровнем спроса на отдельные участ­ки. Цена на землю связана с земельной рентой — ценой услуг земли. Цена на землю представляет дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка зем­ли, тем выше цена земли.

Допустим, что какой-то участок земли в прошлом году приносил ренту в сумме  Для ответа на данный вопрос необходимо определить альтернативную стоимость полученных за землю денег. Цена земли должна быть равна сумме денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Пусть текущая рыночная ставка ссудного процента составляет величину r. Тогда цена земли  равна:

                                           =  

где  - коэффициент дисконтирования.

     При этом необходимо учитывать два момента. Во-первых, поскольку цена земли – это бессрочное вложение капитала, то суммирование начинается с единицы и уходит в бесконечность.

                                       n, то

Во-вторых, поскольку  становиться все меньше с возрастанием n, новое количество, добавляемое к полученной сумме, постепенно приближается к нулю по мере того, как n приближается к бесконечности. Сумма в формуле достигает предела, когда  за каждый год одинакова. Этот предел равен:

                              = = ,

где  R - годовая рента,

       r - рыночная ставка ссудного процента.

Экономической рентой называется разница между фактичес­кой платой за использование ресурса и минимальным количе­ством средств, которое необходимо заплатить владельцам факторов, чтобы они cогласились продавать факторы на рынке.

Экономическая рента — плата за пользование землей и другими строго ограниченными ресурсами. Величина земельной ренты целиком определяется спросом на зе­мельные участки.

     Если рента превышает равновесную цену, то объем спроса на землю со стороны фирм будет меньше существующего объема пред­ложения земли. Некоторые собственники земли не смогут сдать в аренду свою землю, что вынудит их пойти на более низкую ренту. Если рента будет ниже своей равновесной величины, то увеличившийся спрос на землю со стороны фирм приведет к воз­вращению факторной цены в равновесное состояние.

Следовательно, только при конкурентной цене, когда общий объем спроса на землю равен ее фиксированному предложению, рынок будет находиться в равновесном состоянии. Ценность зем­ли выводится всецело из ценности продукта, а не наоборот.

Рента выступает в двух основных формах:

♦чистая экономическая рента как доход, приносимый производственным ресурсом только в силу его абсолютной ограниченности (абсолютной неэластичности предложения);

♦дифференциальная рента как доход, приносимый производственным ресурсом в зависимости от его качества.

Понятие ренты применимо не только к земле, но и к любому фактору, предложение которого фиксировано.

Земельные участки отличаются друг от друга своей продуктив­ностью, которая предопределяется их местоположением, климатическими особенностями, сферой использования и т. д. Это явля­ется объективной основой для образования дифференциальной рен­ты. Предположим, что три участка земли отличаются своим каче­ством: лучший, средний и худший по плодородию. Допустим, что участки, ровные по площади и вложению труда и капитала, тем не менее, поскольку они различаются по плодородию, различаются по предельным и средним издержкам на единицу продукции (рис. 3). На лучшем участке (рис. 3, а) будет получена дифференциальная рента-площадь прямоугольника ВРЕК; на среднем уча­стке (рис. 3, б) производственные издержки будут лишь ком­пенсированы, не извлекая дохода; на худшем участке (рис. 3, в) образуется убыток.

Другим фактором, формирующим ценообразование на рынке земли, выступает налогообложение.                                      

§ 5. Налогообложение земли

Постоянство предложения земли может иметь очень важные последствия. Рассмотрим рынок земли на рис.5. Предположим, что правительство вводит 50%-ный налог на все земельные ренты, чтобы не фи­нансировать свой бюджет за счет налога на здания или на капиталовложения в их ремонт, который определен­но повлияет на объем строительной активности. Все то, что облагается налогом, является доходом или рен­той за использование фиксированного количества земли в сельском хозяйстве или в городе.

После введения налога, общий спрос на услуги земли не изменится. При цене (включающей налог) в 200 долл. на рис. 5, люди по-прежнему будут предъяв­лять спрос на все фиксированное предложение земли. Следовательно, из-за постоянного объема предложе­ния этого ресурса, рыночная цена (с учетом налога) услуг земли не изменится и будет равна своему исход­ному значению в точке Е, которая отражает состояние рыночного равновесия.

Что произойдет с величиной ренты, получаемой землевладельцем? Поскольку объемы спроса и предло­жения не изменились, налог не повлияет на рыночную цену. Поэтому он целиком будет выплачен из дохода землевладельцев.

Эту ситуацию можно представить себе с помощью рис. 5. То, что платит фермер, и то, что получает зем­левладелец — это две совершенно разные вещи. Влия­ние введения 50%-ного налога на землевладельцев ана­логично такому воздействию на них, которое произо­шло бы, если бы чистый спрос на рынке сдвинулся с DD до D’D’.  Равновесный доход землевладельцев после уплаты налогов теперь составит всего лишь Е’, или толь­ко половину величины Е. Все бремя налога полyостью переместилось «назад» к собственникам ресурса, харак­теризующегося неэластичным предложением.

Конечно же, землевладельцы будут недовольны. Но в условиях совершенной конкуренции они никак не смогут изменить свое положение, поскольку они не в состоянии изменить общий объем предложения, и земля будет использоваться независимо от дохода, ко­торый она приносит. Как говорится, половина каравая все же лучше, чем ничего.

Следует также отметить, что здесь мы можем полу­чить удивительный ответ на вопрос о влиянии такого налога на экономическую эффективность. Этот неожи­данный ответ гласит: налог на ренту не приведет ни к каким искажениям или экономической неэффектив­ности. Почему? Потому что налог на чистую экономи­ческую ренту не изменит ничье экономическое поведе­ние. На тех, кто предъявляет спрос, он не повлияет, по­скольку их цена постоянна. Поведение же владельцев земли не изменится ввиду того, что предложение этого ресурса фиксировано и не может реагировать на налог. Следовательно, хозяйство функционирует после введе­ния налога точно так же, как и до его введения: в ре­зультате взимания земельного налога не возникает ни­каких искажений или неэффективности.

Глава 2. Земельный рынок зарубежных стран

§ 1. Развитие земельной собственности в западноевропейских странах

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно веде­ние сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассмат­ривать как единство труда, капитала, природ­ных ресурсов и предпринимательской деятель­ности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое условие производства, которое характеризуется постоянством местоположе­ния, пространственно ограничено, не воспро­изводимо и в качественном отношении не од­нородно. Различие в качестве земель (т. е. в климате, рельефе, механическом составе почв и мелиоративном их состоянии), а также мес­тоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение дохо­дов и процесс воспроизводства.

В мировой практике имеет место разви­тие нескольких экономических систем. Осно­вополагающими принципами рыночной эко­номической системы применительно к иссле­дуемой теме можно назвать следующие: част­ная собственность на средства производства, в том числе на землю, экономическая свобода предпринимательства, личный интерес как главный мотив поведения производителей, конкуренция, свободная система ценообразо­вания и ограниченное вмешательство государ­ства в управление производством. Плановой экономике свойственны централизованное планирование и управление на основе госу­дарственной монополии на средства производ­ства, природные ресурсы и произведенную продукцию.

Земельная собственность как обществен­ное явление имеет многоаспектный характер. Экономический аспект ее проявляется в отно­шениях, связанных с использованием земли как хозяйственного ресурса и определением возможностей удовлетворения потребностей и реализации интересов людей. Она, как исто­рически сложившаяся общественная форма присвоения земли, может иметь государствен­ный, общинный, коллективный, кооператив­ный, личный характер. Считается, что частная земельная собственность - поздний и наибо­лее совершенный институт собственности, ока­зывающий большое влияние на эффектив­ность производственной деятельности. Общей закономерностью для экономически развитых стран является именно господство частной соб­ственности на землю и приспособление дру­гих ее форм к условиям развития рыночного производства в системе их производственных отношений.

Для стран с переходной к рыночным от­ношениям экономикой, к которым относится и Республика Беларусь, в этой связи харак­терным является пересмотр земельных отно­шений по пути упразднения государственной монополии на землю и создания многообраз­ных форм собственности (личной, коллектив­ной и других наряду с государственной), вве­дения платного пользования землей и уста­новления рынка земли.

Опыт развития земельной собственности во всем мире не прост, а изобилие продуктов в наиболее развитых странах объясняется не только наличием у них частного землевладе­ния и единоличным способом хозяйствования, но и иными причинами. Анализ зарубежной земельной практики позволяет сделать следующие выводы. Первый сводится к тому, что в этих странах хорошо понимают раз­личие последствий, когда земля выступает как объект собственности, а когда как объект хо­зяйствования. Второй заключается  в понимании преимуществ крупного аграрного произ­водства, требующего и соответствующих зе­мельных площадей. Третий состоит в том, что главным является вопрос не формы земель­ной собственности, а прав и обязанностей зем­левладельцев и землепользователей.

Не случайно восточноевропейские стра­ны, бывшие члены СЭВ, раньше России и Беларуси приступившие к приватизации, при­шли к выводу о необходимости корректив зе­мельных реформ. Бурная вначале деколлективизация земельных угодий быстро смени­лась здесь более осторожным подходом к транс­формации форм собственности. И для этого были веские причины.

В Румынии, например, массовая прива­тизация земельных участков привела к унич­тожению больших площадей виноградников, разрушению расположенных на приватизиру­емых землях хозяйственных построек, сокра­щению поголовья скота. Половиной новых землевладельцев оказались горожане, не уме­ющие вести хозяйство или не желающие уча­ствовать в производстве сельскохозяйственной продукции.

В Болгарии остановились на варианте сосуществования трех форм земельной соб­ственности: государства, общин и граждан.

Характеризуя положение восточноевро­пейских, бывших социалистических стран, можно заключить, что единоличная собствен­ность на землю там частично восстановлена, однако развитого рынка земли пока нет. Со­хранены значительные ограничения на исполь­зование полученной в частную собственность земли, лимитированы максимальные и мини­мальные размеры арендуемых участков.

Даже в Германии, где есть большая возможность государственной поддер­жки для желающих организовать собственное хозяйство, частные земли занимают только 10% и большинство крестьянских хозяйств объе­динились в кооперативы, так как в мелкото­варном хозяйстве невозможно эффективно использовать дорогостоящую современную технику; отсутствуют достаточные средства для расширенного воспроизводства.

Целью аграрной политики правительства Германии в отношении восточных земель страны является отнюдь не ликвидация обществен­ной собственности, а формирование высоко­производительного сельскохозяйственного производства, отвечающего экологическим требованиям и конкурентоспособного на западноевропейском рынке. В западных землях крестьянские хозяйства имеют в среднем площадь 17-18 га, в восточных — 90 га, а сельскохозяйственные предприятия - в пределах 1030-1710 га. Западные эксперты считают, что такие хозяйства будут предпочтительными по равнению с мелкими семейными, что подтверждается ростом в последние годы производительности труда в растениеводстве крупных хозяйств восточных земель.

В США, которые принято считать оплотом частного землевладения, около 30% земельного фонда принадлежит государству (из них 85% - федеральная собственность и 15% - собственность правительства штатов), а 70% - находится в частной, в том числе корпоративной собственности. При этом на индивидуальные семейные фермы приходится 77% общей численности ферм и свыше 59% - производства всей сельскохозяйственной продукции. Для  семейно-групповых ферм, к которым относятся более крупные производственные образования, указанные показатели составляют 3 и 34% соответственно. Остальная часть продукции производится более крупными част­ыми акционерными фермами.

Собственность на землю в Китае отделена от землепользования и землевладения там продается право пользования землей и таким образом земельные отношения включаются в рыночные механизмы. Арендные отношения выдвинуты в качестве основных с сохранением на земельные ресурсы собственности народа в лице государства и с предоставлением коллективным и индивидуальным арендаторам всей необходимой полноты прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных участков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сегодня в аренде, вопрос о передаче их в частную собственность не ставится.

Итак, нынешний зарубежный институт частной собственности на землю в развитых ранах давно не однозначен прежнему праву, которому воля собственника являлась законом для данного земельного пространства. Вопросы производства сельскохозяйственной продукции на любой земле регулируются многими структурами - государством, кооперативами, потребительскими обществами и т.д. Использование аренды становится общей мерой для многих стран, сокращается рынок земли как объекта собственности и увеличивается  - как объекта хозяйствования.

§ 2. Опыт зарубежной практики государственного регулирования  

       Анализируя опыт зарубежной практики государственного регулирования, следует отметить, что в законодательствах многих стран совершенно четко просматривается тенденция усиления государственного вмешательства в земельные отношения, и в первую очередь - в установление порядка продажи, аренды земельных участков, их наследования.

           В некоторых странах существуют специальные правила порядка продажи земель. В соответствии с законодательством Австрии и ФРГ, например, для заключения всех земельных сделок необходимо разрешение специальных государственных органов.

     Государственным вмешательством в отношении аренды сельскохозяйственных земель также является: предварительное разрешение на заключение договора аренды уполномоченным на то государственным органом (Германия); включение в договор, независимо от воли сто­рон, обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (Германия, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (Германия, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой сельскохозяйственных земель. Законодательство ряда стран (Бельгия, Дания) устанавливает также преимущественное право покупки земельного участка арендатором.

Регулируется государством и наследова­ние сельскохозяйственных земель. В отличие от гражданского законодательства, отдающего приоритет наследованию по завещанию и пре­дусматривающего возможность дробления на­следства, здесь действуют иные принципы. За­конодательство многих зарубежных стран (Германия, Австрия, Франция, Норвегия) предусматрива­ет право собственности на землю лишь одного лица и при условии, что наследник - лицо, обладающее соответствующей квалификацией.

Рассмотрим теперь конкретные формы государственного регулирования в Германия, в стра­не с развитым сельским хозяйством, структу­ра и условия которого относительно сходны с белорусскими. Аграрное право Германия не поощряет дробление крестьянских хозяйств, земель­ных и лесных участков при наследовании и других сменах владельца, использование сель­хозугодий не по назначению или непродук­тивно; гарантирует защиту интересов аренда­торов; предусматривает государственный кон­троль за сделками, связанными с отчуждени­ем, куплей и продажей земельных участков; поощряет улучшение качества земельных уго­дий. В частной собственности находится свы­ше 95% земель, участвующих в сельскохозяй­ственном обороте. Остальные земельные учас­тки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными участками, обязательства по использованию зем­ли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, осуществление земле­устроительных мероприятий, право единонас­ледия крестьянского хозяйства и т.д.

Зарубежный опыт развития аграрной сферы нам, безусловно, необходимо использо­вать в деле государственной поддержки сельс­кохозяйственного производства. Факторами повышения эффективности фермерских хозяйств в Западной Европе считаются также поддержка со стороны государства цен на их продукцию на уровне, обеспечивающем нор­мальную доходность: прямые выплаты из го­сударственного бюджета при изъятии земель фермерских хозяйств и их консервации возмещение убытков при сокращении посевных  площадей в целях снижения перепроизводства продукции; организация государственного кредитного обслуживания фермеров: введение льготного кредитования. Чем сложнее и суро­вее климат в стране, тем большая часть ВВП используется на Западе на аграрные нужды. Об этом убедительно свидетельствуют следу­ющие данные. Во Франции такие субсидии составляют 7,1%, в Германии - 13,7. в Вели­кобритании - 27,2, в Норвегии - 32,5%. В США доля государственных субсидий в прибыли фермеров и производственных кооперативов составляет 30%, странах ЕС - 49, Швеции -59, Финляндии - 71, Японии - 75%. В России такая доля не превышает 6,5% от затрат на сельскохозяйственное производство.

Россия взяла курс на переход к эффективному в экономическом, социальном и экологическом планах многообразию форм соб­ственности на природные ресурсы. Решение этой крайне сложной задачи затрудняется тем, что оно ведется в условиях не сформировав­шихся окончательно основ федеральной госу­дарственности, происшедшего в последние годы значительного снижения производственного и эколого-экономического потенциала, обостре­ния криминогенной обстановки, незадейство­вания многих принятых законодательных ак­тов в сфере природопользования. Верховный Совет СССР в апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле, которые ввели по­жизненное наследуемое владение землей, что закрепило важное правомочие собственника: передачу земельного участка по наследству, а также установили еще одну форму права на землю - право аренды земли.

В настоящее время в России собствен­ность на природные ресурсы и средства про­изводства существует в двух формах - госу­дарственной и частной. Первая охватывает федеральную, республиканскую, региональную и муниципальную собственность; ко второй относится индивидуальная - личная, акцио­нерная, кооперативная, коллективная. Эти формы государственной и частной собствен­ности закреплены Конституцией РФ (1993 г.) и другими законодательными актами (Земель­ный кодекс от 25.04 1991 г., Закон «О собствен­ности в РСФСР» от 24.12 1990 г., законы «Об охране окружающей среды» от 19.12 1991 г., «О недрах» от 21.02 1992 г. и др.).

В результате проведения нового земель­ного курса в России резко изменилась струк­тура землепользователей: около 50% земли находится в собственности акционерных об­ществ, товариществ, сельскохозяйственных ко­оперативов и других коллективных хозяйств с долевой земельной собственностью; на 9% сельхозугодий ведется индивидуальное хозяй­ство; неизмеримо увеличилось число участ­ников земельных отношений. В проекте но­вого Земельного кодекса РФ закрепляется право частной собственности на землю, рас­сматривается комплекс связанных с ним отношений, вводится ряд ограничений на куп­лю-продажу земельных участков (устанавли­ваются предельные размеры земельных вла­дений в собственности одного лица, запреща­ется изменять целевое назначение участков и др.). Новый кодекс предполагается утвердить базовым, рамочным, чтобы на местах его мож­но было конкретизировать соответственно ре­гиональным возможностям и желаниям. Госдума приняла в январе 2001 г. в первом чте­нии законопроект о введении в действие 17-й главы Гражданского кодекса РФ о праве собственности на землю со всеми вытекаю­щими отсюда последствиями.

Таким образом, земельные отношения в любой экономической системе складываются между различными социальными группами и отдельными лицами по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. От состояния этих отношений во многом зависят социально-экономическое по­ложение людей и уровень экономического развития страны. Формирование рыночных структур в аграрном секторе экономики пост­советских стран, к которым относится и наше государство, требует всестороннего переосмыс­ления сложивших земельных отношений, прав и обязанностей владельцев и пользователей земли, форм земельной собственности, а так­же необходимости их реформирования.

§ 3. Экономическая эффективность налога на землю

Налоги неэффективны в той степени, в какой они вынуждают граждан предпринимать действия по уклонению от налогообложения. Например, налоги на заработную плату могут привести к тому, что люди будут работать меньшее количество часов, налоги от реализа­ции - к тому, что некоторые граждане сокра­тят потребление Данного товара или будут приобретать товары в другом месте с более низким налогом. В результате возникает так называемый эффект замещения (substitution effect). В свою очередь, это приводит к поте­рям экономической эффективности из-за на­логообложения. Этот феномен называется иног­да дедвейт (deadweight losses) - стоимость продукции, непроизведенной в результате уклонения от налогов.

Правильно установленный земельный налог не несет эти невосполнимые потери, так как землевладелец не может уклониться от уплаты земельного налога и, соответственно, не дает возникнуть эффекту замещения. И в этом, вероятно, состоит главное преимущество земельного налога, обеспечивающее его эконо­мическую эффективность. Землевладельцы могут отреагировать на введение или повыше­ние земельного налога только улучшением использования земли. Налог на стоимость уча­стков является нейтральным по отношению к деятельности землевладельцев, так как ника­кие возможные действия, кроме максимально эффективного использования своих участков, не смогут улучшить их положение.

Что же касается налогообложения зданий или налогообложения недвижимости (земли и зданий) в виде единого налога, то, напротив, такие налоги не могут быть нейтральными. Хотя земля и здания объединены в единый объект налогообложения, между ними суще­ствует очень важное различие. Налоги на зда­ния, в отличие от налога на землю, создают отрицательные поведенческие мотивы относи­тельно нового строительства, реконструкции или более интенсивного использования участ­ка и несут в итоге невосполнимые потери, о которых говорилось выше.

Налог на землю, напротив, при надлежа­щем применении не только не подавляет эко­номическую производительность, но и стиму­лирует ее. Это предположение доказано мно­гими учеными. Полученные ими результаты четко свидетельствуют, что замена налогов на недвижимость налогом на землю или введение более высоких ставок налога на землю по отношению к ставкам на недвижи­мое имущество приведет к увеличению работ по улучшению земли, т. е. к более высокому соотношению капитал/земля, поскольку пере­ход от налогообложения имущества к налого­обложению земли уменьшит «наказание» за внесенные улучшения и будет стимулировать более интенсивное использование земли.

Смещение налогового бремени к налого­обложению земли будет снижать другие иска­жающие налоги. А смещение к более эффек­тивному налогу может улучшить благосостоя­ние без потерь в сборах налога. Если бы государство могло заме­нить искажающие налоги неискажающими, оно получало бы большие поступления при тех же последствиях для благосостояния людей или могло бы сохранять те же поступления, но увеличивать благосостояние людей.

Эффективность налога определяется так­же административными издержками. Самой главной проблемой здесь можно считать оцен­ку стоимости земли. Однако, согласно тради­ционному мнению, оценка стоимости земли проще и дешевле, чем оценка недвижимого имущества. Что касается уклонений от упла­ты налога на землю, то-они минимальны по сравнению с уклонениями от других налогов.

Эти положения в значительной степени служат в настоящее время важным аргумен­том для реформирования сложившихся нало­говых систем в ряде развитых стран. Вообще проведение каких-либо радикальных налого­вых реформ в богатых странах считается очень сложным. В Европе налоговые системы оста­вались без изменений в течение 20 лет, в Япо­нии, Америке и Австралии - даже больше. Вместе с тем, как показывает анализ зарубеж­ной литературы, здесь отмечается очевидная неэффективность существующей налоговой системы и рассматривается возможность ее улучшения при переходе к более совершенно­му налоговому инструменту - налогу на зем­лю. Это заставляет ученых продолжать поиск теоретических положений для возобновления налогообложения земли, принимая во внима­ние все преимущества земельного налога как эффективного источника государственных до­ходов, которым можно заменить менее эффек­тивные налоги.

Так, в ряде развитых стран, где традици­онный налог на собственность является существенным источником местных бюджетов, осо­бенно в Англии, Канаде, Японии и США, ак­тивно проводятся исследования на предмет возможности замены земельным налогом не только налога на недвижимость, но и других налогов, таких как налоги на корпоративный и индивидуальный доход, налог с продаж и др. Согласно общему мнению исследователей, потенциал экономической выгоды от исполь­зования земельного налога с целью сокраще­ния налогов на труд и капитал действительно является достаточно большим, а вопрос заме­ны земельным налогом других налогов требу­ет серьезного внимания академических и по­литических кругов как важное средство повы­шения эффективности национальной и город­ской экономики.

Данные положения носят не только теоре­тический характер, ряд из них уже реализован на практике. Наиболее известен в этом отноше­нии опыт городов США, где традиционный для развитых стран единый налог на недвижимость заменен на налог, взимаемый по двойной став­ке (two-rate tax), или, как его еще называют, расщепленный налог (split tax), когда ставка налога на стоимость земли увеличена, а ставка на стоимость построек уменьшена.

Так, в Питтсбурге (штат Пенсильвания) расщепленный налог был введен в 1913 г., а еще шесть городов ввели расщепленный налог в последние годы. К 1991 г. ставка налога на землю более чем в пять раз превышала налог на постройки. Анализ влияния налоговой ре­формы в Питтсбурге и других городах на рост масштабов строительства показал, что пере­смотр системы налогов с двойной ставкой в сторону повышения налогов на землю стиму­лировал в этих городах строительную актив­ность. Так, в Вашингтоне, например, за 1987— 1995 гг. стоимость разрешений на строитель­ство на душу населения была выше в этот период на 30%. Аналогичные показатели дос­тигнуты и в других городах США, перешед­ших на налог по двойной ставке.

Тенденцию смещения налоговой нагруз­ки в имущественных налогах можно наблю­дать и в странах Балтии, где уже проведены работы по оценке кадастровой стоимости. Так, например, в Литве и Латвии земля облагается по ставке 1,5%, а недвижимое имущество - по ставке 1% от кадастровой стоимости. В наи­большей степени среди стран переходной экономики преимущества земельного налога ис­пользованы в Эстонии, где введен только один имущественный налог - налог на землю.

В свете вышеизложенного нельзя пози­тивно оценить появляющиеся как в Белару­си, так и России предложения по введению единого налога на недвижимость, объединяю­щего налог на землю и налог на здания и со­оружения. Так, группой белорусских законо­дателей предлагалось ввести такой налог при разработке проекта налогового кодекса. В Рос­сии в 1997 г. было решено провести экспери­мент по реформированию налогообложения недвижимости в Новгороде и Твери. Суть эксперимента состояла в замене налогов на имущество и землю консолидированным на­логом на недвижимость на основе рыночной стоимости.

Представляется, что эта тенденция при достаточно сильном лоббировании в прави­тельственных кругах и отсутствии сформиро­вавшегося общественного мнения об эффек­тивности налогообложения земли может иметь шанс быть реализованной, что было бы доста­точно серьезной ошибкой и привело бы к соответствующим отрицательным последствиям. К причинам, способствующим появлению та­ких тенденций, можно отнести отсутствие не­обходимых исследований по данной пробле­ме, низкий уровень экономических знаний уп­равленческого персонала, лоббирование опре­деленными кругами своих интересов в ущерб общегосударственным.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что, используя преимущество земель­ного налога, местные органы власти могут зна­чительно увеличить эффективность налого­вой системы и обеспечить себя значительны­ми финансовыми поступлениями за счет до­ходов от изъятия никем лично не заработанной земельной ренты. Одновременное снижение налогов на заработанные людьми доходы от вложения их труда и капитала позволят про­грессивно перераспределить ресурсы. В резуль­тате достигается синтез нравственности и эф­фективности - уникальное сочетание, недости­жимое никаким другим путем.

Второй вывод, касающийся системы иму­щественных налогов, заключается в том, что в условиях Беларуси, где налогообложение зем­ли и зданий уже осуществляется отдельно, имеется уникальная возможность сохранить и развить эти две налоговые базы с постепен­ным смещением центра тяжести налогового бремени на землю. К тому же политически всегда более целесообразно иметь более низ­кие налоговые ставки за счет расширения базы налогообложения.

Глава 3. Рынок земли в Республике Беларусь

§ 1. Земельная собственность в Республике Беларусь

По состоянию на 1 января 2001 г., общая площадь земель Республики Беларусь состав­ляет 20,76 млн. га, в том числе 9,3 млн. га сель­скохозяйственных земель, из них пахотных -6,1 млн. га. В общей площади доля земли, на­ходящейся в частной собственности (72,9 тыс. га), составляет 0,35%, а в площади сельскохо­зяйственных земель - 0,79%. Собственниками земли в стране являются 390 тыс. граждан, из них ведущие личное подсобное хозяйство - 85,3 тыс. граждан. Средний размер земельных участков, переданных в частную собственность, - 0,19 га, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства - 0,52 га. Частный сек­тор страны (хозяйства населения и фермерс­кие), располагая 17% посевных площадей, про­изводит 44% объема сельскохозяйственной продукции.

В настоящее время земельная реформа в стране проводится недостаточными темпами. Основная причина этого - отсутствие эконо­мически обоснованной земельной политики государства. По прогнозам белорусских уче­ных-аграрников, передача земли в частную собственность кроме индивидуального секто­ра экономики коснется в первую очередь кре­стьянских (фермерских) хозяйств и экономи­чески слабых колхозов и совхозов. В общей сложности это может составить не более 2,0-2,5 млн. га сельхозугодий (22-28%) от их об­щей площади. Необходимость передачи земли в частную собственность подтверждается и следующими фактами. По оценке специалис­тов Минсельхозпрода, треть валовой продук­ции, произведенной в 2000 г. в агросекторе, потеряна из-за бесхозяйственности. Толь­ко половина хозяйств способна работать без помощи государства, еще 25% могут выжить с небольшой поддержкой. Но 20-25% колхозов и совхозов нуждаются в реформировании, воз­можно с решением вопроса о собственности на землю. Правда, здесь следует заметить, что в ст. 13 Конституции страны сказано, что зем­ли сельскохозяйственного назначения находят­ся в собственности государства. Все это гово­рит о необходимости дальнейшего совершен­ствования законодательно-правовой базы регулирования земельных отношений в Респуб­лике Беларусь.

Кроме совершенствования правового ас­пекта в реформировании земельных отноше­ний, у нас в стране существует еще ряд недо­статочно решенных проблем относительно рав­ноправного развития различных форм соб­ственности на землю. К ним относятся:

•    определение роли государства и созда­ние экономических условий для изъятия в его пользу земельной ренты;

•    совершенствование экономического механизма взимания платежей за владение, пользование и распоряжение землей:

•    повышение роли земельного кадастра и земельно-оценочных работ,

•    формирование рынка земли (недвижи­мости);

•    развитие ипотеки и других рыночных форм землепользования.

В целом, для реального изменения сло­жившейся экономической ситуации в аграр­ном секторе Республики Беларусь необходи­мы радикальные перемены производственных отношений в сельском хозяйстве и переход к новой социально-экономической системе на основе изменения характера земельных отно­шений, в частности форм собственности на зем­лю, а также разработка соответствующего этим изменениям нового (рыночного) хозяйствен­ного механизма.

Рассматривая трансформацию отношений собственности (в том числе собственности на землю) в ходе формирования рыночной эко­номики, следует констатировать, что этот про­цесс может осуществляться в форме привати­зации и разгосударствления.

В Республике Беларусь ведущее положе­ние занимает государственная собственность на землю, устои которой были заложены в годы советской власти на основе проведения наци­онализации земли и ее дальнейшего огосудар­ствления в соответствии с положением о со­циалистическом землеустройстве. По действу­ющему земельному законодательству, зем­ля признана собственностью Республики Беларусь, установлен ее правовой статус в виде различных форм владения и пользова­ния, а также порядок изъятия и предоставле­ния земельных участков. Обеспечиваются пра­вовые условия и порядок предоставления зе­мельных участков в аренду юридическим и физическим лицам, в том числе иностранным.

Вопросы земельной собственности затра­гиваются в новой редакции Гражданского ко­декса (ГК) Республики Беларусь. В нем исключены статьи, прямо регулирующие зе­мельные отношения, в том числе лишь обо­значен перечень вещных прав на землю (пра­во хозяйственного ведения и право оператив­ного ведения (ст. 276, 277), право пожизненно­го наследуемого владения земельным участком и право постоянного пользования им). Вместе с тем сохранены статьи, регулирующие отно­шения собственников зданий и сооружений с собственниками и пользователями земельных участков, а также статьи, посвященные серви­туту (ст. 268). Анализ действующего граждан­ского и земельного законодательства свидетель­ствует о необходимости создания единого го­сударственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так­же принятия Закона «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Опыт последних лет проведения земель­ной реформы в Беларуси позволяет сделать вывод о необходимости развития эффективно работающих крестьянских (фермерских) хо­зяйств, а также сохранения коллективных форм хозяйствования, но только экономически сво­бодных, реформированных в рыночные струк­туры: акционерные общества, общества с огра­ниченной ответственностью, товарищества, кооперативы, ассоциации фермерских хозяйств, народное предприятие, агрофирмы, коммерциализированные предприятия и пр.

§ 2. Государственное регулирование в Республике Беларусь

Ликвидация государственной собственности на все сельскохозяйственные угодья практически означает: 1) аннулирование благоприятной базы для равноправного развития многоукладной экономики сельского хозяйства, построенной на деятельности предприятий разных форм собственности; 2) переход только к частным формам сельхозпредприятий, что противоречит конституционной ориен­тации на многоукладную экономику; 3) неизбежный возврат к помещичьим и еди­ноличным крестьянским хозяйствам хуторского типа, что обесценит огромные средства, вложенные ранее в дехуторизацию села, и потребует огромных инвести­ций в создание новой системы внутрихозяйственного и межхозяйственного земле­устройства; 4) осложнение социальных условий жизни и развития большинства сельского населения.

Возникает вопрос: можно ли уйти от такого рода угроз и рисков без ущерба для дела создания более эффективной системы хозяйствования на селе в усло­виях сохранения государственной собственности на землю и перехода к рыночной экономике? Многолетней практикой зарубежных стран доказано, что при прочих равных условиях фермерские хозяйства, работающие на своей и на арендованной земле, по уровню эффективности и конкурентоспособности не уступают друг дру­гу. Более того, признано, что аренда по сравнению с частным землевладением имеет ряд преимуществ: арендатору не надо искать деньги на покупку земли; он может сосредоточить свои средства на покупке нужных машин, оборудования и на текущих затратах, а необходимость регулярно платить арендную плату способ­ствует более эффективному ведению хозяйства.

Из этого следует, что активного хозяина создает не право собственности на землю, а право собственности на результаты своего труда и на те средства производства, с помощью которых он их достигает на арендуемой земле. Поэтому долгосрочная аренда как метод землепользования получает все большее распро­странение. На основе аренды земли у частных землевладельце» в США уже ис­пользуется около 60 % сельхозугодий, а в ряде стран ЕС — и того больше (в Бель­гии, например, — более 70 %). В этих странах аренда стала основным путем при­влечения дополнительных сельхозугодий с целью создания оптимального размера крупноземельных ферм как более экономически эффективных и конкурентоспо­собных. В мире имеется и многолетний опыт высокоэффективной работы сельхоз­предприятий разных форм собственности на базе долгосрочной аренды земли у государства. Такой опыт есть в Китайской Народной Республике, Израиле, Гол­ландии и др.

Исходя из зарубежного опыта высокой эффективности арендной формы зем­лепользования, есть основание считать, что нам в товарном сельском хозяйстве республики разумнее всего сохранить государственную собственность на землю, а более эффективной формой землепользования и у нас может стать долгосрочная аренда. По своей сути она является рыночной формой хозяйствования и потому больше подходит для условий переходного периода.

Совершенствование системы землепользования путем развития долгосрочной аренды земли у государства имеет ряд преимуществ перед ее приватизацией, так как позволяет:

·                   сформировать для каждого хозяйства удобное землепользование и виде сплошного и компактного массива рациональных размеров с устойчивыми грани­цами, избежать мелкоземелья, чересполосицы, сложностей выделения и движе­ния земельных долей;

·                   осознанно строить оптимальную структуру товарного сельского хозяйства по соотношению в ней крупнотоварных предприятий разных размеров землепользо­вания, специализации и разных форм собственности на них и таким образом быстрее в историческом плане выйти на высокий уровень рыночной надежности товарного сельского хозяйства республики в целом;

·                   максимально предотвратить разрушение и обесценивание уже действующих крупнотоварных предприятий интенсивного типа;

·                   создать многоукладную экономику сельского хозяйства путем преобразования ряда колхозов и госхозов в оптимального размера частные предприятия корпора­тивного типа (кооперативные, акционерные, совместные фермерские: семейно-родственные, семейно-соседские и т.п.; и сохранения ныне действующих форм сельхозпредприятий там, где с государственной точки зрения это целесообразно, и там, где их работники выберут для себя такой вариант развития на перспективу;

·                   переходить от общественных к частным формам сельхозпредприятий на базе сложившихся размеров землепользования колхозов и госхозов или их внутрихо­зяйственных подразделений (отделений, производственных участков, бригад), т.е. размеров землепользований, которые создавались из расчета рационального комплектования и использования современного набора машин и механизмов, необходимых для комплексной механизации производства и кардинального повы­шения производительности труда в сельском хозяйстве. Такая преемственность при формировании размеров землепользования рыночных форм предприятий по­ложительно отразится на их эффективности в будущем;

·                   облегчить, упростить, ускорить, удешевить и социально обезопасить процесс формирования многоукладной экономики сельского хозяйства;

·                   создать на основе долгосрочной аренды и различных форм собственности эко­номически активных хозяев на земле, конкурирующих между собой за высшую эффективность производства;

·                   внести конкурсный отбор арендаторов сельхозугодий;

·                   держать под государственным мониторингом основные процессы, связанные с землевладением, землепользованием и землеустройством; обеспечить их развитие на научной основе, что позволит быстрее выйти на более низкий уровень трудо-, энерго- и ресурсоемкости производства продукции в сельском хозяйстве.

Имея такие возможности, нет смысла спешить с полным переходом от госу­дарственной к частной собственности на сельхозугодья. Вначале надо освоить тот потенциал, которым обладает аренда земли у государства. А потенциал этот велик и при разумном его использовании можно ускорить процесс строительства наибо­лее экономически эффективного (оптимального) варианта рыночной экономики сельского хозяйства, т.е. такою, к которому в век НТП стремятся все развитые страны. Такому строительству государственная собственность на землю на усло­виях аренды лучше и больше благоприятствует, чем частная. Частная, особенно мелкоземельная (нередко в сочетании с чересполосицей), является тормозом для такого рода проектов. У нас в этом отношении имеется большое преимущество и мы просто обязаны им воспользоваться для построения в минимально короткие сроки наиболее конкурентоспособного сельского хозяйства.

Трансформации части государственных сельхозугодий в частное землевладе­ние в системе товарных сельхозпредприятий в перспективе может быть применена в роли способа поощрения тех из них, которые в течение многих лет будут иметь показатели производительности и оплаты труда, урожайности культур, продук­тивности скота и рентабельности производства на уровне развитых стран мира, т.е. право частной собственности на землю может быть честно заработано и слу­жить, росту экономической и социальной эффективности сельского хозяйства рес­публики и целом. Перерастание аренды земли в частную собственность на нее только после достижения на арендуемой земле стабильно высокого уровня эффек­тивности сельскохозяйственного производства полностью отвечает интересам строительства социально ориентированной рыночной экономики и потому встре­тит в республике лучшее понимание и поддержку со стороны народа.

Принципиально важно, что объединение таким путем землевладения и земле­пользования в единую систему хозяйствования на земле и юридическое признание государством права частной собственности на нее позволит: прочно привязать сельскохозяйственные земли к тем, кто непосредственно наиболее грамотно и эф­фективно их обрабатывает; максимально избежать злоупотреблений, обмана и несправедливости при становлении новой системы земельных отношений в сель­ском хозяйстве.

Следовательно, ориентация на максимальное сохранение государственной собственности на сельхозугодья и их использование на условиях долгосрочной аренды в сочетании с преимущественным развитием корпоративных (артельных) форм предпринимательской деятельности на земле позволит на деле постепенно передать многие колхозы и госхозы в руки (в собственность) их трудовых коллек­тивов. Именно таким путем приватизация в сельском хозяйстве может быть про­ведена в интересах подавляющего большинства не только селян, но и горожан.

§ 3. Организация земельного рынка. Земельные банки

Для  Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка  в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать двойственным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объёмов производства и качества продукции. По нашему мнению, государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определять права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение пра­вил оформления сделок, связанных с отчужде­нием, куплей-продажей, залогом земли (куп­чие, закладные, аукционные и т.д.).

Основным препятствием для нормально­го кредитования сделок с недвижимостью на рынке земли и недвижимости является отсут­ствие законодательных актов об ипотеке, не­обходимость существования которых предус­мотрена в ч. 2 ст. 315 ГК. Ипотека здания и сооружения допускается только с одновремен­ной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся. При ипо­теке земельного участка право залога не рас­пространяется на находящиеся или возводи­мые на нем здания и сооружения, если в дого­воре не предусмотрено иное. Продажа зданий и сооружений осуществляется одновременно с передачей покупателю права на ту часть зе­мельного участка, которая занята этой недви­жимостью (ст. 523 ГК). При этом договор куп­ли-продажи недвижимости должен включать суммарную цену прав на земельный участок и здания (ст. 526 ГК).

В заключение отметим, что при рефор­мировании земельных отношений следует ис­пользовать все положительные моменты зару­бежных моделей права собственности на зем­лю и создавать свои подходы к решению этой проблемы, обратив особое внимание на разви­тие и совершенствование законодательно-пра­вовой базы земельной собственности в совре­менных условиях перехода к рыночным фор­мам хозяйствования, в том числе учитывая и необходимость гармонизации законодательства Республики Беларусь и Российской Федера­ции. Нам нужна частная собственность на зем­лю, базирующаяся на корректной структуре прав земельной собственности и способствую­щая действительно эффективной рыночной экономике, основополагающим принципом которой должна быть социальная справедли­вость. Это может быть обеспечено при усло­вии приватизации земли на основе социали­зации земельной ренты в интересах гражданс­кого общества.

Перед Беларусью стоит важнейшая со­циально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму соб­ственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую паразитирование на праве собственности на землю. Это явится важным шагом к обеспече­нию рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны.

Земельные банки

          Как упомянуто выше,  одним из  важнейших экономических  условий  реализации права     собственности     на землю для  аграрного сектора является предоставление  им  доступного и долгосрочного кредита.  Так  как  выдача  банковского  кредита для такого рода операций  является  весьма рисковой,  то  можно поставить вопрос  о  долгосрочных  займах   сельским товаропроизводителям  под  залог их земли.  В  этой  связи  необходимо   создание  специализированных      земельных    банков.

         Земельные банки в Беларуси при сложившейся экономической ситуации  должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных  экономических факторов.

        Можно выделить три важных правила  их работы: 

1.                Ссуды из земельных банков не должны выдаваться  заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря  кредит  под обеспечение земли, может не представлять  себе  последствия  тех обязательств, которые  на него возлагались.    В  этой  связи сельскохозяйственному   товаропроизводителю   самостоятельно, без   помощи   профессионалов будет   очень    трудно    обеспечить эффективное  использование  взятого  кредита,   своевременные выплаты   платежей   и   избежать   разорения.    Как  следствие этого -  у банка будет очень низкий  возврат  долгов по кредиту.   

2.                Деятельность  земельных  банков  не должна строится  на принципе стремления изъятия  и  продажи  с  торгов  земли   в   случае непогашения    ссуды,    поскольку  накопление    объектов залога  -  земель     у  ссудозаемщиков будет расти.  Как показывает мировая практика,  реализация заложенных земель  с  торгов  идет  очень  тяжело.  Во-первых, покупателю приходится  за  свой  счет  совершать  длительные поездки для осмотра земель. Во- вторых, в случае  приобретения этих владений ему приходится оплачивать все  числящиеся  за  участком  долги.  В   результате   земельный  банк   может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные  убытки от  эксплуатации  оставшихся  за  ним  земель.  Банки также  будут нести убытки  от  платежей  по  наложению  ареста  на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции,  уплаты сборов и т. д.

3.                Управление операциями земельных  банков  не должно носить централизованный   характер.   Отделения    банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест  проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно  решать  вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от   разрешения о выдаче  ссуды  советом  банка  и  от  этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести  к отказу  потенциальных клиентов от услуг банков.  Следует  также помнить, что выдача ссуд должна  соответствовать   реальной стоимости земли.

Далее мы попытаемся сформулировать некоторые  принципы  отношений будущих собственников земли с кредитными банками.

Первый  принцип  заключается в совместном    занятие    денег    многими, объединенными в  союз  собственниками, так как их союз позволяет брать  деньги в  кредит  сразу  крупными  суммами,  что  будет  экономически выгодно как для  банков  (размеры  ссуды  будет достаточным, чтобы покрыть  процентами  с  нее  издержки  по  обслуживанию долга), так  и  для  собственников   (при выдаче  большой суммы кредита банк берет более низкие    проценты по нему).  

Второй принцип: товарищество,  получившее  под  общую ответственность деньги, должно давать их своим членам  только на    производственные, или на какие-нибудь необходимые нужды.   Следовательно, оно должно создать орган по контролю за выданными средствами, и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества. 

Третий принцип включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению квалификации, целью которых должно являться обучение, а не  материальная  сторона, т.е. обучение должно проводиться не на платной основе. Стоит заметить, что в США, где такие центры получили широкое развитие, рынок услуг для фермеров обеспечивает очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%).

Заключение

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора является существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту.

Рента, которая возникает вследствие разности плодородия земельных участков (или разности местоположения участков по отношению к рынку), называется дифференциальной рентой.

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента: это особая форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Земля является предметом не только аренды, но и купли – продажи, и она имеет иррациональную цену, основанную не на стоимости, а на доходе, который приносит использование земли владельцу. Цена земли – это капитализированная рента.

Крестьяне, являющиеся собственниками своего участка, в качестве хозяйствующих субъектов получат дифференциальную ренту, а в качестве собственников земли они ее присваивают. Абсолютной ренты в крестьянском хозяйстве нет.

Повсюду, где силы природы могут быть монополизированы и обеспечивают применяющему их промышленнику добавочную прибыль, - будет ли то водопад, или богатый рудник, или богатая рыбой вода, или хорошо расположенное строительное место, - лицо, признаваемое собственником этих предметов природы, улавливает у функционирующего капитала эту добавочную прибыль в форме ренты.