Недвижимые и движимые вещи. Государственная регистрация недвижимости. Продажа недвижимости.

Содержание

 TOC \o "1-2" I Введение                                                                                        4

II Понятие движимого и недвижимого имущества.                        6

III Общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним                                                     9

1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.                                                                     9

2. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.                                                    11

3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.            13

4. Деятельность государства по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.                                                    14

IV Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности продажи некоторых видов недвижимости.                                                                                       23

1. Государственная регистрация прав на предприятии как имущественный комплекс  и сделок с ним.                                          23

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах                                                             31

3. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество.                                                                    34

4. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.                                                                    39

5. Государственная регистрация ипотеки.                                                40

V       Краткий обзор судебной практики Октябрьского районного суда г. Томска по делам о продаже недвижимости                                            45

VI      Заключение                                                                                      47

VII     Список использованной литературы                                     49

1. Официально-документальные издания                                        49

2.       Источники:                                                                             51

3. Научные документы:                                                                    52

I             

Как известно, еще совсем недавно наше государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости — земли, ее недр, жилых и нежилых строений и тому подобное. Сделки с недвижимостью представляли собой перемещение таких объектов из "кармана в карман" названного собственника, причем без особого труда совершались на основе распоряжений правительственных структур и их подразделений. Главное внимание регистраторов уделялось не правам на недвижимость, а физическим ее параметрам. Сформировалась достаточно эффективная система соответствующего учета недвижимости: органы БТИ, Госстроя, госкомзема.

Развитие рыночных начал экономики поставило принципиально новую задачу — учитывать не только и не столько физические параметры недвижимых объектов, сколько права на них, иными словами, недвижимость стала превращаться из физической категории в юридическую.

Таким образом, потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на недвижимые вещи возникла с развитием в России рыночных отношений и заключалась она в следующем.

Во-первых, хозяйственные товарищества и общества, которые приобрели недвижимость в частную собственность в процессе приватизации, желали получить доказательство данного факта от государства, поскольку оно являлось бывшим собственником имущества.

Во-вторых, в силу сложившейся психологии, участники гражданско-правовых отношений полагали, что право устанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать только государственный орган.

В-третьих, из-за нехватки оборотных средств приватизированные предприятия или их собственники предпринимали попытки получить кредит от банков и иных кредитных учреждений, которым в свою очередь необходимы были весомые гарантии. В процессе переговоров с такими предприятиями банки, как правило, требовали в залог недвижимое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком и, как следствие, право устанавливающие документы на это имущество.

Наконец, в связи с противоречивостью отдельных нормативных актов суды по-разному толковали момент возникновения права собственности, указывая в отдельных случаях момент передачи вещи или ее оплаты.

Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Во исполнение норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации недвижимости Президентом РФ был подписан Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества. В тексте Закона прямо не формулируются его цели и задачи, но из анализа норм очевидно, что основной задачей закона является стремление оздоровить рынок недвижимого имущества, сконцентрировать все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

Таким образом, правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призван создать принципиально новую регистрационную систему, которая в равной степени служила частным и публичным интересам.

II          

Категория недвижимого имущества известна российскому законодательству с начала XVIII века. В советском гражданском праве названная категория отсутствовала. Только в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было восстановлено деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Это нормативный акт лишь определил, что могут существовать особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество. Какой-либо особый правовой режим недвижимого имущества самими Основами создан не был.

Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ним прочно связано. Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен традиционный фактический критерий — возможность оторвать от земли и переместить определенное имущество без несоразмерного ущерба его назначению. Основы содержали также правило, согласно которому к недвижимому по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами.

Статья 130 ГК РФ в построении определения недвижимости в основном уточнила понятие, данное в Основах, исходя в целом из тех же критериев — связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимости по природе) и отнесения к недвижимости в силу закона.

Перечень объектов, относимых к недвижимости, построен в ГК как примерный, не исчерпывающий. Категория недвижимости расширилась за счет перечисления иных, помимо земли, самостоятельных объектов, таких как участки недр и обособленные водные объекты. Они являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств. Такие природные ресурсы, как леса, относятся к недвижимости в силу их связи с землей.

Недвижимыми в силу связи с землей ст. 130 ГК считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Помимо этих объектов, перечисленных в законе, недвижимостью являются и подземные постройки, такие как шахты и иные подземные сооружения. Не любая постройка (сооружение) будет признана недвижимым имуществом, а лишь та, которая имеет прочную связь с землей, на которой она расположена.

Недвижимостями в силу закона ГК признал подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предусмотрев возможность для закона отнести к недвижимому и иное имущество. Смысл отнесения к недвижимости таких объектов — распространение на них особенностей режима, который устанавливается для недвижимости.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст.132 ГК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Например, в соответствии с Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" недвижимостью в жилищной среде, среди прочих объектов, являются квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности и других вещных прав на него происходит в особом порядке, который обычно требует соблюдения обязательной письменной формы и обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре, ведение которого возлагается на учреждение юстиции.

Для совершения сделок с движимыми вещами не требуется соблюдение строгих формальностей, если об этом прямо не сказано в законе.

III       

1.  

В соответствии с п.1 ст.2 Закона[1] "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Формулировка п.1 ст.2 недостаточно четко передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п.3,4 ст.433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п.2 ст.651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п.2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный характер, как это можно вынести из п.1 комментируемой статьи.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация — это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключительно право устанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении и прекращении.

Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы право устанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами.

2.  

Вступление в силу Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заложило основу для формирования в современном российском праве нового правового института — государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этот правовой институт обладает известной самостоятельностью и выходит за рамки гражданского права. В его состав входят преимущественно публичноправовые нормы. В соответствии со ст.3 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Федеральный законодатель оставляет за собой право законодательного регулирования отношений по поводу государственной регистрации прав. Таким образом, должно быть гарантировано единство регистрационной системы на всей территории Российской Федерации. Нормы о государственной регистрации прав могут содержаться в других нормативных законах. Чаще всего речь идет о законах, которые регулируют отношения, возникающие по поводу владений, пользования и распоряжения отдельными видами недвижимого имущества. Например, Лесной кодекс Российской Федерации (ст.23)[2]; Водный кодекс Российской Федерации[3]; Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" (ст.14)[4]; Федеральный закон об ипотеке (гл.IV)[5] и другие. В законе о государственной регистрации прав предусмотрено принятие Правительством Российской Федерации ряда правовых актов, направленных на создание необходимых условий для реализации настоящего закона. В этих целях Правительством Российской Федерации были приняты следующие постановления: "О мерах по реализации Федерального закона", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №1378 от 1 ноября 1997 г.[6]; "Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество" №238 от февраля 1998 г.[7], "Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №288 от 6 марта 1998 г.[8], "Об установлении платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" №248 от 26 февраля 1998 г.[9], "Об утверждении правил введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №219 от 18 февраля 1998г.[10]

В ведении субъектов федерации находится лишь принятие нормативных актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав (п.2 ст.3 Закона о государственной регистрации). Субъекты федерации обязаны поэтапно вводить систему государственной регистрации прав, в целях чего они вправе осуществлять необходимые структурные и функциональные преобразования и использовать для регистрации прав имеющиеся на их территории органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимости (п.2 ст.32). кроме того, субъекты Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, определяет порядок создания структуры, принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав на своих территориях.

Во исполнение данного Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в 1998 году на территории Томской области создан Томский областной регистрационный центр.

3.  

В соответствии со ст.5 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Приведенный в ст.5 перечень участников отношений при регистрации прав, является исчерпывающим.

Российская Федерация, выступая в качестве участника гражданско-правовых отношений, действует через систему своих органов, которые наделяются общей или специальной компетенцией. Объем и содержание компетенции закрепляются в актах, определяющих статус этих органов. В рамках установленных компетенций органы государственной власти и местного самоуправления могут от имени Российской Федерации или муниципальных образований приобретать и осуществлять имущественные права. В статье 5  Закона речь идет об участии государства в отношениях по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество не как суверена, наделенного полномочиями формировать правила поведения в области государственной регистрации прав и осуществлять общий контроль за рынком недвижимости, а как одного из равноправных участников гражданского оборота, способного иметь в своей собственности недвижимое имущество.

Участникам гражданского оборота — собственникам недвижимого имущества — противостоят органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такими органами, согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.131) и Закону о государственной регистрации прав (ст.9), являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по регистрации прав представляют собой государственный орган, являющийся государственным лицом.

4.  

В Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" нашли свое закрепление основные положения об органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении, а также дан примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Российский законодатель исходит из того, что регистрация прав на недвижимость и сделок с ней должна осуществляться единым органом — учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.9 Закона о государственной регистрации), а кадастровый учет объектов недвижимости продолжают вести органы, на которые соответствующие функции были возложены до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав (территориальные подразделения государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ и другие).

Учреждения юстиции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации создаются и осуществляют свою деятельность на основе Примерного положения об учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации №288 от 6 марта 1998 года.

Количество учреждений юстиции по регистрации прав в субъекте Федерации зависит от числа регистрационных округов на его территории. В п.3 Постановления Правительства №288 от 6 марта 1998 года субъектам Федерации рекомендовано создавать на своих территориях одно учреждение юстиции по регистрации прав с филиалами, действующими в пределах административно-территориальных единиц.

Учреждения юстиции являются юридическим лицом. Оно вправе открывать в установленном порядке расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях, имеет самостоятельный баланс, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права и нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Учреждение юстиции возглавляет регистратор прав, который назначается на руководящую должность и освобождается от должности Министерством юстиции РФ по согласованию с органом исполнительной власти субъекта РФ. Руководителями филиалов учреждения юстиции назначаются лица, являющиеся регистраторами прав. Они назначаются на должность и освобождаются от нее регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции, и действуют на основании доверенности выданной учреждением юстиции.

Учреждения юстиции вправе осуществлять деятельность, предусмотренную Законом о государственной регистрации прав. Виды этой деятельности перечислены в п.3 ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Их перечень является исчерпывающим. Таким образом, Закон устанавливает специальную правоспособность учреждений юстиции по регистрации прав. Если сделки, совершаемые учреждениями юстиции, противоречат требованию закона, они признаются ничтожными.

Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах в порядке, определяемом субъектами Федерации, за счет средств бюджетов субъектов Федерации и средств иных не запрещенных законом источников (п.21 Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации права). В связи с вышеизложенным, субъекты Федерации могут направлять плату за регистрацию прав и предоставление информации о зарегистрированных правах непосредственно в свой бюджет и осуществлять финансирование учреждений юстиции из бюджета по смете, утверждаемой органом государственной власти субъекта Федерации.

Средства учреждения юстиции и его филиалов используются исключительно для реализации возложенных на них задач, осуществления функций по государственной регистрации прав.

Имущество учреждения юстиции является собственностью субъекта Федерации и закрепляется за учреждением юстиции на праве оперативного управления.

Деятельность учреждения юстиции по регистрации прав, указанная в п.3 ст.9 Закона о государственной регистрации прав осуществляется в соответствии с положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , Правилами ведения единого государственного реестра прав, Примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными актами Министерства юстиции Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.[11].

Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. В соответствии с п.2 ст.12 Закона о государственной регистрации прав неотъемлемыми элементами Единого государственного реестра прав являются "дела", включающие в себя право устанавливающие документы на недвижимое имущество, и "книги учета документов". "Дела" и "Книги учета документов" являются вечными, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов не допускается.

В соответствии со ст.17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

q 

q 

q 

q 

q 

q 

q 

Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Регистратор обязан осуществить правовую экспертизу предоставленных на регистрацию документов и проверить законность сделки. В связи с этим действия регистратора должны включать в себя проверку: а) формального соответствия документов требованиям, сформулированным в ст.18 Закона о регистрации; б) соответствия содержания документов требованиям Гражданского кодекса и других действующих нормативных актов; в) правомочия и дееспособность лиц, подающих заявление о регистрации прав и совершающих сделку.

Перед регистрацией сделки (права), если таковая не удостоверена нотариально, регистратор должен удостовериться в дееспособности совершающих ее лиц. Если сделка совершена гражданином, признанным судом недееспособным, то она может быть признана ничтожной, в соответствии со ст.171 Гражданского кодекса РФ. Сделка может быть признана недействительной по ряду других оснований, предусмотренных действующим гражданским законодательством (ст.166-179 ГК РФ).

Регистратор вправе приостановить регистрационные действия только в том случае, если ему известны факты, которые могут повлечь за собой недействительность сделки. При этом регистратор обязан, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, в течение одного месяца получить дополнительные документальные сведения, которые бы подтверждали или опровергали его сомнения. Регистратор обязан известить об имеющихся у него сомнениях заявителю, который вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для регистрации прав. Заявитель также вправе подать жалобу в суд, который выносит окончательное решение о действительности или недействительности сделки.

Кадастровый план земельного участка, участка недр, иного объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, должен предоставляться правообладателем только при первичной регистрации права. Этот план помещается и хранится в Деле право устанавливающих документов. Новое предоставление плана необходимо только в том случае, если со временем произошли значительные изменения пространственных (технических) параметров объекта недвижимости.

Истребование дополнительных документов у заявителя не допускается, если иное не предусмотрено законом и если представленные материалы по своей форме и содержанию не вызывают у регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Когда такие сомнения имеют место, в целях их устранения, регистратор вправе потребовать предоставление дополнительных документов, в соответствии с п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации прав. Таким документом является, например, решение суда, в соответствии со ст.171, 172 ГК РФ.

Срок проведения государственной регистрации прав при условии, что для ее осуществления предоставлены все необходимые документы и у регистратора нет оснований для ее приостановления в соответствии с п.1 ст.19 Закона о регистрации прав, будет зависеть от загруженности учреждения юстиции по регистрации прав. Однако этот срок не должен превышать одного месяца с момента приема документов на регистрацию (п.7 ст.16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Учреждение юстиции по регистрации прав несет ответственность за убытки, причиненные вследствие нарушения им установленного для регистрации прав срока в один месяц.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающим содержание сделки.

Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, учетную серию и номер. Свидетельство выдается правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества, арендатору — при регистрации аренды, залогодержателю — при регистрации ипотеки.

В случае общей совместной собственности на объект недвижимого имущества, свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей, а в случае общей долевой собственности — в свидетельстве указываются все правообладатели, оно выдается каждому из собственников.

Государственная регистрация договоров и иных сделок с объектами недвижимости удостоверяется специальным штампом регистрационной надписи. На штампе, проставленном на документах, после слов "Произведена государственная регистрация" проставляется дата государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в государственном реестре прав. Записи в штампе регистрационной надписи заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Форма и правила заполнения свидетельства о государственной регистрации прав, а также совершение специальной регистрационной надписи на правоустанавливающих документах установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ №219 от 18 февраля 1998 года.

В соответствии со ст.20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если:

q 

q 

q 

q 

q 

q 

q 

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ст.20 Закона о государственной регистрации прав, является исчерпывающим.

Отказ в государственной регистрации обжалуется заинтересованными лицами в суд или арбитражный суд, в зависимости от подведомственности дела, по месту нахождения объекта недвижимого имущества.[12]

IV         Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности продажи некоторых видов недвижимости.

1.       и сделок с ним.

Порядок и особенности регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним на сегодняшний день не до конца разрешено действующим регистрационным законодательством и подзаконными актами. На это указывает также факт отсутствия в Едином государственном реестре прав необходимых форм для регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

Одна из проблем, возникающих при регистрации предприятия как имущественного комплекса, заключается в том, что имущественный комплекс — весьма «подвижный», постоянно изменяющийся объект. Предприятие как имущественный комплекс не является недвижимым имуществом по своей природе в отличие, например, от земельных участков и иных объектов, прочно связанных с ними, перечень которых приведен в п. 1 мт.130 Гражданского кодекса Российской Федерации. оно принадлежит к числу объектов, отнесенных к недвижимому имуществу в силу закона (ст.132 ГК Российской Федерации).

Поэтому наиболее сложной для понимания представляется ст.22 Закона о государственной регистрации прав где определяются особенности регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а также сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно па.2 рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в месте нахождения объекта.

Буквально истолковать эту норму можно так: право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где это предприятие зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание прежде всего о, что законодатель использовал термин «предприятие» в двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как имущественном комплексе, т.е. объекте гражданских прав, в другом — упоминая предприятие в качестве юридического лица. Действительно, термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и объектам права[13]. Однако термин «предприятие» используется применительно далеко не ко всем субъектам гражданского права, а только к одному из видов юридических лиц, а именно к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (сть.113-115 ГК Российской Федерации).

Согласно ст.132 ГК Российской Федерации предприятием является имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в целом относящийся к недвижимому имуществу. Термин «предприятие» в значении «юридическое лицо» употребляется в Гражданском кодексе только применительно к коммерческим организациям, не обладающим правом собственности на закрепленное за ними имущество, пользующимся им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то есть к государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Таким образом, гражданское законодательство России пошло по пути разграничения понятий «предприятие» и «юридическое лицо», хотя и провело его недостаточно последовательно. Это видно из ст.300 ГК Российской Федерации, которая упоминает о праве собственности на унитарное предприятие (как, впрочем, и на учреждение), в отличие отст.113 (п.5), ст.114 (п.8), ст.120 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые говорят о правах собственника не на сами юридические лица, названные выше, а только на закрепленное за ними имущество.

Использование термина «предприятие» в целях обозначения юридического лица воспринимается в данном случае как несоответствие терминологии Закона понятийному аппарату, использованному законодателями при конструировании норм Гражданского кодекса. Следует при этом заметить, что обозначение юридического лица термином «предприятие» не исключает вероятности неправильного истолкования понятия «предприятие как объект пава собственности», поскольку дает основание отождествлять его со всем имуществом юридического лица в целом в виду того, что закон указывает на комплексный характер предприятия как недвижимости, но не упоминает о присущей предприятию вещной обособленности.

Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым имуществом, находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом смысле становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав предприятия, по месту нахождения каждого из этих объектов — в разных учреждениях юстиции по регистрации прав.

Такое понимание предприятия, однако, следует признать неверным. В литературе неоднократно отмечалось, что предприятие — суть имущественный комплекс, самостоятельных разрозненных вещей, а одну неупотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества (в том числе и принадлежащего тому же собственнику — юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю), образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия — недвижимые вещи — могут иногда находиться вне места расположения основной массы недвижимого имущества, образующего предприятие — в других регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом). Иные сочетания (комплекты) вещей, не обладающие указанными свойствами, не являются предприятием[14]. На этих позициях стоит и судебная практика. В качестве предприятия должны рассматриваться заводы, автозаправочные станции и тому подобное имущество, а значит, в собственности всякого субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли.

В ряде случаев юридическое лицо может ассоциироваться с конкретным предприятием и быть с ним неразрывно связано. Это относится, как правило, к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (в первую очередь к федеральным казенным предприятиям), а также к хозяйственным обществам, образованным на базе государственных предприятий в результате приватизации последних и имеющим в собственности крупные промышленные объекты. Однако законодательство не содержит препятствий к тому, чтобы в собственности унитарного предприятия находилось несколько предприятий — имущественных комплексов. Следовательно, толковать ст.22 Закона как применимую только к унитарным предприятиям, нет оснований: речь в ней идет обо всех юридических лицах без исключения. С учетом изложенного приемлема следующая трактовка Закона: право на предприятие в целом должно регистрироваться в ответственном за регистрацию учреждении юстиции, находящимся по месту регистрации юридического лица собственника предприятия. Однако и подобное истолкование порождает немало вопросов.

Во-первых, не ясно, должна ли производиться перерегистрация прав в другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности на предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.

Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например, создание предприятия в результате совместной деятельности), место нахождения которых различно.

Наконец, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее государству. Думается, Закон предполагает следующее. Всяки объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, должен быть зарегистрирован в месте его нахождения за собственником всего предприятия (в последствии любое обременение каждого такого объекта будет регистрироваться только в месте его расположения). При этом в месте регистрации юридического лица — собственника предприятия в соответствующем учреждении юстиции в реестр недвижимости должна быть внесена регистрационная запись о том, что конкретное юридическое лицо, зарегистрированное по определенному адресу в данном регистрационном округе, обладает на праве собственности предприятием, расположенным в определенном месте, с перечислением всех объектов недвижимости, относящихся к этому предприятию. В месте регистрации собственника предприятия, очевидно, должны регистрироваться и права на предприятие, производные от права собственности. Таким образом, каждый объект недвижимости, входящий в предприятие, должен быть подвергнут двойной регистрации. Переход права собственности на предприятие в целом повлечет необходимость новой регистрации (регистрации возникшего права) в другом учреждении юстиции в том случае, если приобретатель зарегистрирован в ином регистрационном округе.

Регистрация прав на предприятие, находящееся в общей долевой собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию недвижимости, — соответственно в месте регистрации каждого из собственников с указанием на то, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей собственности.

Закономерен также вопрос: каким органам юстиции должна осуществляться регистрация в случае, если регистрируется право не юридического, а физического лица? Если речь идет о гражданине-предпринимателе без образования юридического лица, то, видимо, по аналогии закона (п.1 ст.6 ГК Российской Федерации) — органом юстиции по месту регистрации такого гражданина как индивидуального предпринимателя. А если речь идет о гражданине, который не является субъектом предпринимательской деятельности и иметь в собственности предприятия — не одно и тоже. Собственник — физическое лицо сам предпринимательской деятельностью — т.е. самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг (п.1 ст.2 ГК Российской Федерации), — может и не заниматься, а, например, передать предприятие в доверительное управление индивидуальному предпринимателю. То есть Закон о государственной регистрации прав упустил из виду то обстоятельство, что действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений для физических лиц, не имеющих индивидуально-предпринимательского статуса, на предмет наличия у них на праве собственности такого объекта, как предприятие. Как может быть разрешен данный вопрос? Представляется, сто подобная регистрация могла бы осуществляться по месту жительства гражданина, которым согласно п.1 ст.10 ГК Российской Федерации признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Однако отсутствие нормативной урегулированности данного вопроса, вероятно, серьезно затруднит регистрацию прав собственности физических лиц на предприятия.

Предприятие — единый объект гражданских прав, поэтому все права на него, подлежащие регистрации, возникают, прекращаются, переходят с момента регистрации права на предприятие в целом, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК Российской Федерации).

То же самое можно сказать о совершаемых с предприятием и подлежащих государственной регистрации сделках — их необходимо считать заключенными с момента регистрации сделки не предприятии в целом, — если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК Российской Федерации).

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила в отношении договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи предприятия (ст.559-566); аренды (ст.656-664); доверительного управления (пп.1 и 3 ст.1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротства)» (ст.85)[15]; «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (ст.26)[16]; «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.69-73).

Особенно сложные отношения возникают при продаже предприятия. Так, государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия, переход права собственности к покупателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия. Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передачи покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продажи предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И, собственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст.564 ГК РФ).

Но в связи с тем, что порядок и особенности регистрации прав на предприятие на сегодняшний день до конца не урегулированы в ближайшее время законодателем должны быть даны ответы на следующие вопросы:

1. С какого момента у юридического лица или предпринимателя возникают основания регистрировать свое право на предприятие как имущественный комплекс?

2. Во всех ли случаях обязательна регистрация права на предприятие как имущественный комплекс или ее необходимо осуществлять только в случае распоряжения предприятием?

3. Какие последствия ожидают лицо, которое не регистрирует свое право на предприятие как имущественный комплекс? Перестанет ли это лицо быть собственником принадлежащего ему имущества?

Представляется, что ответ на поставленные вопросы может быть дан путем официального толкования положений Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в форме совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ.

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах

В соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах проводится в соответствии с указанным Законом и Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» №72-Ф3 от 15 июня 1996 года определяет кондоминиум как комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности домовладельцев (ст.6 Закона), а имущество, обслуживающее более одного домовладельца, а именно: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифт, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие по использованию, находятся в общей долевой собственности домовладельцев (ст.8 Закона). Домовладельцами могут являться граждане, юридические лица Российской Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования )ст.1 Закона), имеющие в собственности помещения в комплексе недвижимого имущества — кондоминиуме.

В соответствии с п.1 ст.14 Закона «О товариществах собственников жилья», кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации по правилам, установленным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума не может возникнуть раньше, чем произойдет государственная регистрация кондоминиума (п.2 ст.47 Закона «О товариществах собственников жилья»).

Однако в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации прав, не входит регистрация комплексов недвижимого имущества как объектов права (ст.9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат только права на недвижимое имущество, что также вытекает из названия ст.23 Закона о государственной регистрации прав.

Кондоминиум является единым комплексом и на него должен быть составлен единый технический паспорт с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка — нормативная цена земли.

Под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесении в него записи о регистрации права общей долевой собственности на это имущество.

 При этом доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме предполагается пропорциональной доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади. Размер доли может быть иным, что устанавливается решением общего собрания домовладельцев или соглашением между ними.

После регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме домовладельцы могут создать товарищество собственников жилья в соответствии со ст.24-28 Закона «О товариществах собственников жилья». Статья 48 этого Закона позволяет образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.

Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и собственники помещений в комплексе недвижимого имущества не зарегистрировали свои права на эти помещения в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п.2 ст.290 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 ст.8 Закона «О товариществах собственников жилья» устанавливает такой же режим перехода права собственности на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество жилого дома. При этом в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца жилое или нежилое  помещение.

На основании вышеназванных норм права в п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации прав установлено общее правило, согласно которому государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременной является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Право собственности на помещение может быть приобретено на основании договоров купли-продажи недвижимости (ст.549 ГК РФ), мены (ст.567 ГК РФ), дарения (ст.572 ГК РФ), исполнения инвестиционного договора о долевом участии в строительстве, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, наследования, а также по другим основаниям, предусмотренным законом. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на конкретное помещение является регистрацией возникновения или прекращения права общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме, самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей долевой собственности не вносятся. Субъектами права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, запись о регистрации права которых на отдельные помещения имеется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество.

Статья 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли эта собственность долевой или совместной.

Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной — без определения таких долей. И та и другая возникают в случаях, когда в собственность двух или более лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения или не подлежит разделу в силу закона. В первом случае речь идет об имуществе, не делимом физически (автомашина) или юридически (предприятие). Примером второго может быть имущество кондоминиума, включающее объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и использования этого комплекса. Находясь в общей долевой собственности домовладельцев, соответствующее имущество не подлежит разделу и отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение (квартиру) в кондоминиуме (ст.8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» в редакции Закона от 21 апреля 1997 г.)[17].

В случаях, предусмотренных законом, общая собственность может возникнуть и на неделимое имущество. Так в общую долевую собственность нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина в том случае, если в его состав входят, например, две и более квартиры (ст.532 ГК РФ, 1964).

Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности (п.3 ст.244 ГК РФ). Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст.256) и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257). возникновение совместной собственности допускается помимо ГК, и другими законами.

Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (ст.3. 42 СК). В других случаях в самих законах предоставляется право участникам общей собственности определить ее вид. Так, в Законе «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 34 июля 1991 года ( с изменениями и дополнениями)[18], предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного из совместно проживающих на приватизируемой площади лиц. При этом выбор одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам, выразившим желание на приватизацию.

В Указе Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[19] установлено, что граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или долевую собственности путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).

В законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» от 15 апреля 1998 г.[20] только для одного вида таких объединений — садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества — предусмотрено, что имущество общего пользования созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов.

Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составляет собственность юридического лица (ст.4 названного закона).

Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована в долевую. Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению ее участников, а при не достижении ими согласия — по решению суда (ст. 244 ГК РФ).

Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае смерти одного из собственников. Это означает, что доля умершего не переходит к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

В п.1 ст.24 закона о государственной регистрации прав имеется в виду регистрация идеальных долей в общей долевой собственности, которые внесены в реестр в виде простой доли (1/2, 1/3, 1/4, и т.д.), т.е. речь идет о размере доли, а не о ее содержании.

 При регистрации права на недвижимость, которая в общей долевой собственности, право каждого из собственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п.19 Правил ведения Единого государственного реестра прав).

Из п.1 ст.24 Закона о государственной регистрации прав вытекает, что не только согласие собственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников может быть нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Несогласие (возражение) хотя бы одного из сособственников с государственной регистрацией права на долю заявителя (участника общий долевой собственности) признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст.20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решения об отказе в проведении государственной регистрации в таком случае государственная регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей собственности.

Пункт 2 статьи 24 указывает в качестве непременного условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников общей собственности. В данном случае речь идет о согласии именно тех из них, чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается).

В п.3 Закона о государственной регистрации прав указан порядок осуществления государственной регистрации возникновения перехода и прекращения общей совместной собственности. Этот порядок имеет свои особенности, связанные с распоряжением общей совместной собственностью. Имеется в виду, что каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом если иное не вытекает из закона или соглашения всех собственников. Распоряжение общим совместным имуществом может осуществляться с согласия всех сособственников. Независимо от того, кто совершает сделку, такое согласие сторон предполагает (п.2 ст.253 ГК РФ). По указанной причине орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению одного из участников общей совместной собственности, но требуя предоставления согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено гражданским кодексом и иными законами.

По особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. Однако в соответствии с п.2 ст.23 ГК РФ с момента регистрации крестьянского двора его глава признается индивидуальным предпринимателями. Тем самым лишь он один вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени двора.

Закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[21] предусматривает, что сделки по распоряжению общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его государственной регистрации, осуществляется главой хозяйства либо доверенным лицом (ст.15). регистратор поэтому обязан проверить в случаях, когда речь идет о крестьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяйства, а при выступлении представителя — наличие у последнего доверенности от главы хозяйства.

При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности проводится единая запись и все собственники указываются в одной графе «Правообладатель». Субъектам права совместной собственности на имущество выдается одно свидетельство о государственной регистрации права на всех собственников.

4. Государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.

Включение в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности регистрации прав на объект незавершенного строительства, является несомненно положительным моментом.

Статья 25 закона о государственной регистрации прав устанавливает, что в случае необходимости совершения с объектом незавершенного строительства сделки право на указанный объект недвижимого имущества должно быть предварительно зарегистрировано.

 В соответствии со ст. 218 ГК РФ, лицо, изготовив с соблюдением закона и иных правовых актов новую вещь для себя, приобретает на нее право собственности. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ). Подтверждающие факт создания недвижимого имущества документ одновременно должен содержать сведения о присвоении объекту кадастрового номера. Они выдаются органами, ответственными за учет соответствующих объектов недвижимого имущества.

В отношении государственной регистрации важно различать следующие случаи:

1. Собственник земельного участка возвел на нем здание или  иной объект недвижимого имущества. В этом случае при регистрации возникшего права следует лишь дополнить подраздел I Единого государственного реестра прав листкам I-2 (здание, сооружение) и внести в него необходимые сведения.

2. Здание на земельном участке создает субъект, не являющейся собственником участка, но получивший по договору право владения и пользования им для возведения недвижимости.

На созданное здание заводиться новый формуляр реестра и Дело правоустанавливающих документов. Для государственной регистрации права собственности на созданный объект в учреждении юстиции, помимо кадастрового плана нового объекта, необходимо предоставить документ, подтверждающий право пользования соответствующим земельным участком и объем полномочий правообладателя.

В качестве общего правила закон о государственной регистрации прав установил, что права на объект незавершенного строительства не подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Исключение допускается лишь в случае, когда с объектом  совершается какая-либо сделка. Например, если собственник продает недвижимое имущество или закладывает его с целью использования полученного кредита на продолжение строительства. К заявлению о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, проектная документация, в которой должно быть отражено расположение объекта на участки, его поэтапный план и т.д., а также документ, содержащий описание объекта. Таким документом может являться акт, составленный и подписанный собственником и должностными лицами органа, ответственного за кадастровый (технический) учет данного объекта недвижимого имущества.

5. Государственная регистрация ипотеки.

Пункт 5 ст.29 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривает Федеральный закон «Об ипотеке (о залоге недвижимости)» как специальный акт. В соответствующей части он дополняет комментируемый Закон о государственной регистрации прав. По этой причине при расхождении между обоими законами по вопросам, связанным с регистрацией ипотеки, приоритетом обладает закон «Об ипотеке.

Ипотека — договор, в силу которого залогодержатель-кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удостоверение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными федеральным законом (ст.1 Закона «Об ипотеке»). Изъятия, о которых идет речь, предусмотрены, в частности, ст.64 ГК РФ, которая на случай ликвидации юридического лица отнесла требования залогодержателя-кредитора к третьей очереди.

Как вытекает из ст.29 (п.1) Закона о государственной регистрации прав, непременное условие ипотеки — чтобы вещное право на продаваемое в залог недвижимое имущество прошло государственную регистрацию, установившую принадлежность этого права залогодателю. В ипотеку может быть передано, прежде всего, недвижимое имущество, на которое залогодатель имеет право собственности или хозяйственного ведения, при этом допускается ипотека и части имущества, но только при условии, если оно по своей природе допускает его раздел в натуре.

Из числа недвижимого имущества, на которое распространяется закон о государственной регистрации прав, предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одного или нескольких изолированных помещений, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

С учетом того, что при неисполнении обеспеченного залогом обязательства заложенное имущество подлежит реализации, Закон «Об ипотеке» и некоторые другие федеральные законы определенным образом ограничивают возможности закона отдельных видов недвижимости. Общее правило на этот счет состоит в недопустимости ипотеки недвижимости, полностью изъятой из обращения, а равным недвижимого имущества, на которое в силу федерального закона не может быть обращено взыскание. Приведенное правило охватывает прежде всего недвижимое имущество, признанное в установленном порядке подлежащим приватизации, либо, напротив, его приватизация вообще не допускается. Такой же запрет ипотеки установлен для отдельных категорий земель — тех, для которых предусмотрен особый правовой режим. Имеется в виду, что в противном случае этот особый режим мог бы оказаться нарушенным в случаях, когда по причине непогашения долга пришлось бы реализовать заложенное имущество. Речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодьях из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В некоторых случаях, чтобы не допускать излишнего дробления земельных участков, признается невозможной передача в ипотеку их части. Речь идет об участках, площадь которых не достигает минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Предметом закона может быть не только сама недвижимость, но и права на нее. Речь идет о правах, принадлежащих арендатору по отношению к арендованному недвижимому имуществу. Если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений, на залог прав распространяются общие положения об ипотеке недвижимости. К числу специальных норм относится то, что (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором аренды) для осуществления ипотеки арендных прав необходимо получить согласие арендодателя. В случаях, когда в этой роли выступает лицо, не обладающее правом собственности на заложенное имущество (если иное не предусмотрено законом или договором), для передачи в ипотеку арендных прав необходимо получить согласие собственника.

Законодательством для договора об ипотеке предусмотрена обязательная нотариальная форма (п.2 ст.339 ГК РФ). Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренным Законом о государственной регистрации прав, и считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ, п.2 ст.10 Закона «Об ипотеке»). Несоблюдение правил о нотариальном оформлении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Следует подчеркнуть, что по общему правилу, закрепленному в п.1 ст.340 ГК РФ, права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом закона, распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущества, в том числе движимое и недвижимое, если иное не предусмотрено законом или договором. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по этому договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающий заложенный объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (п.3 ст.340 ГК РФ). Из разъяснений высших судебных органов Российской Федерации, применительно к ст.340, следует, что договор ипотеки здания или сооружения следует признавать ничтожной сделкой, если залогодатель, одновременно являющейся собственником или арендатором земельного участка, не передает в залог по договору ипотеки соответствующий земельный участок или право его аренды[22].

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное (п.4 ст.340).

Закон об ипотеке вводит понятие закладной (ст.13), которая является ценной бумагой, удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному залогом обязательству и по договору об ипотеке. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то также и должником по обеспеченному договором обязательству. Выдача закладной первоначальному залогодержателю входит в компетенцию учреждения юстиции по регистрации прав и осуществляется после государственной регистрации ипотеки.

Вопросам государственной регистрации ипотеки в Законе об ипотеке целиком посвящена четвертая глава (ст.19-28).

Для государственной регистрации ипотеки к заявлению залогодателя, помимо документов, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав, необходимо применить: нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копию, документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений, документ, подтверждающий оплату регистрационных действий, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, одновременно с указанными выше документами представляются закладная и документы, названные в ней в качестве приложений и их копии.

V          

В результате ознакомления с законченными производством делами о продаже недвижимости можно сделать следующие выводы.

В производстве суда находятся дела о признании сделки купли продажи недвижимости (в основном квартир) недействительными. Основанием для предъявления подобных исков является несоблюдение одной из сторон обязательных условий заключения договора купли-продажи квартиры. Так, Заводчикова Л.А. предъявила иск к Заводчикову А.Г., Лисицкой С.Д. о признании сделки купли-продажи квартиры по ул. Водопроводной,11-149 недействительной в связи с тем, что ответчиком Заводчиковым при продаже квартиры не получено согласие истицы на совершение сделки в отношении имущества, на которое распространяется режим совместно нажитого имущества супругов (дело № 192898). Губиной И.В. предъявлен иск к Шемет о признании недействительной купли-продажи квартиры 16 д.№ 6 по Иркутскому тракту, т.к. эта сделка притворная, совершена для прикрытия ненадлежаще оформленного залога; кроме того в данном случае имело место нарушение прав несовершеннолетних детей, т.к. РОНО выдал справку на отчуждение квартиры без проверки фактических условий проживания детей (дело № 379-98).

Характерно, что дела о признании договора купли-продажи квартир недействительным находятся в производстве суда длительное время (дела № 155-99, № 354-99, № 750-99, № 1091-99 и др.). очевидно, это связано не только со сложностью исследования доказательств по названной категории дел,но и со значимостью последствий признания таких сделок недействительными (как правило, ущемление жилищных прав сторон, большие материальные издержки). Характерно и то, что в ряде случаев стороны до вынесения судом решения по делу самостоятельно принимают меры к разрешение спора, а суд лишь принимает отказ от иска (дело № 380-98 Кузнецов В.В. к Войтко Н.И. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры № 1 д. 17 по ул. Лермонтова) либо выносит определение об оставлении дела без рассмотрения в связи с неявкой сторон в судебное заседание (№ 379-98, № 1928-98 и др.).

Интересен тот факт, что при оспаривании действительности совершенной сделки истцами одновременно не ставится вопрос о отмене регистрационной надписи.

Представляется, что ответ на поставленные вопросы может быть дан путем официального толкования положений "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в форме совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ.

VI       

В заключении необходимо еще раз отметить, разработчиками Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была проделана огромная работа, обобщен значительный правовой и практический материал.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеет исключительно важное значение для упорядочения и цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечения гарантий прав собственников недвижимого имущества.

Отдельные статья Закона являются новыми для законодательства Российской федерации и требуют толкование их судами и арбитражными судами. Верное толкование, применение и устранение выявленных противоречий в Законе ""О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью.

Последовательное осуществление столь масштабного закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов — постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное законом создание и функционирование системы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объект недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. От того, как фактически будет организована система государственной регистрации, зависят не только объемы расходов на ее содержание, но и правовая защищенность субъектов гражданского оборота, соблюдении государственных интересов в сфере управления земельными ресурсами и иной недвижимостью, а в конечном счете устойчивость благоприятного инвестиционного климата. Организация успешного функционирования закона позволит достичь следующих целей:

- надлежащим образом защитить имущественные права субъектов гражданского оборота. Здесь имеется в виду прежде всего защита прав граждан и юридических лиц, для которых недвижимое имущество составляет основу существования, а также банковских учреждений, осуществляющих кредитование под залог недвижимости. В связи с этим закон о государственной регистрации прав имеет не мене важное значение для создания рынка ипотечных кредитов, чем специальный закон об ипотеке;

- гарантировать интересы государства в вопросах управления недвижимым имуществом. Эффективно работающая система государственной регистрации прав на недвижимость позволит сосредоточить в руках государственных органов большой объем правовой и технической информации, касающейся недвижимого имущества. Эти данные могут быть использованы в целях территориального планирования, обеспечения рационального использования земельных ресурсов, контроля земельного оборота и недопущения спекуляции недвижимостью, а также для фискальных целей: сбора земельного и иных налогов с недвижимости.

VII     

1. Официально-документальные издания

1.  

2.  

3.  

4.  

5.  

6.  

7.  

8.  

9.  

10.  

11.  

12.  

13.  

14.  

15.  

16.  

17.  

18.  

19.  

20.  

21.  

22.  

2.    

1.    

2.    

3.    

4.    

5.    

6.    

7.    

8.    

9.    

10.

11.

12.

13.

14.

3. Научные документы:

1.    

2.    

3.    

4.    

5.