Рынок земли в современной Российской экономике и перспективы его развития при сложившейся экономической ситуации

московский гуманитарно-экономический институт

КУРСОВАЯ РАБОТА

студента___2-го___курса_______экономического______факультета

________________Минко Олега Валентиновича_______________

группа № 22 Э

  Учебная дисциплина: Экономическая теория

  Тема: РЫНОК ЗЕМЛИ В СОВРЕМЕННОЙ РОССИЙСКОЙ ЗКОНОМИКЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ ПРИ СЛОЖИВШЕЙСЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ

(НА ПРИМЕРЕ АГРАРНОГО СЕКТОРА).

                                                          Руководитель-консультант________                                                                                                                                                     Салихов Б.В____________________                                                           

                                                      Доктор экономических наук____ 

  Защищена                                                   Оценка

          «__4__»__июня___1998___г.                          «__отлично__»

  Москва - 1998

ПЛАН:

Введение.                                                                                                      2

Вопрос 1: Рынок земли: понятие, зарождение и развитие.                      4

n История развития                                                                     4

n Земельный рынок                                                                      5

Вопрос 2: Российский земельный рынок: проблемы и особенности.     6

n Земельные отношения                                                              6

n Споры о земле                                                                           10

Вопрос 3: Анализ проблем земельного рынка в России и возможные                           

                 методы их решения.                                                                    16

n Быть ли собственности на землю?                                           16

n Аграрный сектор.                                                                       17

n Регулирование аграрного сектора.                                          18

n Земельный кодекс.                                                                     20

n Кредитование АПК (Земельные банки).                                 24

n Плата за землю.                                                                        26

n Вывод.                                                                                          27

Заключение.                                                                                                    28

Список литературы.                                                                                   30

Приложения.                                                                                                 31

Введение:

     Земля, ее недра , леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей. 

 Россия обладает уникальными богатствами созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и  отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Целью написания этой работы является попытка анализа земельного рынка в современной России, его проблем и перспектив развития на примере аграрного сектора.

  Понятие «рынок земли» на современном этапе было  введено  после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.

    Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.

Недавно Государственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между президентом и парламентом являлся вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель.

   Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Длительная дискуссия в Думе по поводу Земельного кодекса, который и должен был сыграть роль такого закона, привела к выводу,  что  усилиями  противников  свободного  земельного  оборота  этот документ может быть принят едва ли не через десятилетие.   

  И поэтому я бы хотел рассмотреть вопрос о земельном рынке, который стал интересовать все более широкие слои населения нашей страны.

В этой курсовой работе наряду с определениями рынка земли рессмотрены также история возникновения, сущность, значение и тенденции развития земельного рынка в ближайшем будущем. 

Рынок земли: понятия, зарождение и развитие.

- История развития.

    Рассмотрение такого вопроса как купля-продажа  земли я бы хотел начать с истории развития как земельных отношений вообще так и земельного рынка  в частности.

  В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного  или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие  нормами феодально-сословного права, а  городские земли  нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался  более или менее состоятельных слоев  населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным.  Крестьяне работали на своих наделах  и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто  работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

  Спустя полвека Россия была уже  более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт  сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли  и для  более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

- Земельный рынок

   Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав вобственности, в том числе и земельной.

  Землю можно свододно покупать и продавать, конечно в рамках этих законодательств. Например в США сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело?  Все дело в том, что что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право преобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке «засилие» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др.,  цены именно такие).   

   Создается впечатление, что законодательные органы власти намеренно препятствуют развитию рынка земли. Это подтверждает и деятельность Гос. Думы, которая за все время своего существования так и не выработала четких законодательных актов по этому важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).

  Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увиличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

   Далее мне хотелось бы более подробно рассмотреть проблемы земельных отношений в России и возможные способы их решения.

Российский земельный рынок: проблемы и особенности.  

                                    - Земельные отношения

     Итак, попробуем разобраться в сложившейся ситуации в области земельных (аграрных) отношений на территории современной России.

  Рынок земли и земельные отношения в каждом регионе  понимают по-своему. Маятник колеблется от признания частной собственности на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в этих проблем? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый - это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренных государственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. "О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства"[1] прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков"[2] регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок. Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельного рынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако сектор сельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указе президента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласит правило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник может продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедура получения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: сейчас в России предложение превышает спрос на землю. - Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. - Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже - именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну - совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать "избыток", а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс идет активнее - в Московской области и южных регионах, в других - медленнее. Для полноты картины остается добавить, что есть и такие регионы, например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не дают. - А что заставляет садоводов отказываться от собственности на землю? - Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди в письмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Как юридически отработать "обратный ход"? Законодательством это не предусмотрено.  Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю - небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации.  - Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. - Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные[3] земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли. - Поразительное сходство с нынешней реформой. Снова "единоличник", то есть фермер, выделяется из "общины". Не правда ли? - Сходство чисто внешнее, а различие - существенное. Современное законодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вести фермерское хозяйство. Далее. Можно эту земельную долю продать, что, конечно, непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем, показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум - выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) - пожалуйста. Не захотел - работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или многосторонними договорами. Другой вариант - вносят долю в уставной фонд организации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождается многоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой - немногочисленное фермерство.

   У крестьянина проблем с получением земли почти нет. Его трудности в ином. Оставшись с землей один на один, фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т. д. - Отличие нынешней земельной реформы от той, что была в начале ХХ века, заключается в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышим требования депутатов Гос. думы выделить государственные дотации селу. А столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян. Видимо, как раз тот слой, что вырос за четверть века в результате деятельности Столыпина. Так не повторить ли нам его опыт? Может, надо создать Крестьянский банк и аграрное агентство по типу ипотеки[4]? Или что-то подобное.

   В 1996 году правительство утвердило Федеральную целевую программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она по идее должна решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка в той или иной форме (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы по переработке и сбыту продукции, как в Западной Европе, то российское фермерство, безусловно, будет шаг за шагом развиваться. 

 Так что же  представляет собой наше фермерство на современном этапе?  Это - 285 тысяч хозяев и 13,5 миллиона гектаров земли (на 1997 год). Этот сектор, по официальным данным, производит пока только 6-8 процентов продовольствия. Впрочем, статистика четкой картины не дает, потому что она фиксирует только то, что продают на элеваторы, на большие сборные пункты, а тот продукт, который идет от фермеров  непосредственно населению - через  рынки, например - не учитывается. 

                                               - Споры о земле.

   Сейчас у нас в государстве широко обсуждаются существующие земельные законопроекты. Рассмотрим  один из них, на мой взгляд,  самый главный  - " Проект закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного фермерского и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Способен ли этот документ  решать земельные вопросы? Остановимся на некоторых из них.   Например,  владельцы земельных участков получили их в собственность бесплатно в размере предельной нормы своего региона. "Излишки" они могли выкупить по договорной цене или получить в пожизненное наследуемое владение. Президент как раз предложил внести в закон изменения, чтобы участки передавались в собственность бесплатно независимо от размеров. Но здесь возник спорный вопрос, и проблема эта не так проста, как кажется на первый взгляд. Нельзя ограничиться только однозначным толкованием. Приведу пример: раньше, например, генералы получали участки размером в полгектара или гектар. К сожалению, эти люди уже ушли от нас. Теперь льготами пользуются их наследники, не имеющие отношения к заслугам покойного. Насколько это справедливо? Ведь на гектаре можно построить несколько дач с участком по 10-12 соток. Эту и подобные проблемы и должен решать законопроект. - В наше время  земельные споры не обходят стороной и горожан. К примеру, Рязань, чтобы иметь в своем распоряжении достоверную информацию о стоимости земли, создает земельный кадастр[AK1] [5]  города. -  Правильно. Это необходимо даже в том случае, если в городе нет собственности на землю. Без кадастра невозможно объективно оценить землю, а также правильно определить арендную плату. Иначе опять возникает вереница проблем. Даже если частная собственность на землю не разрешена и с аукциона продается только право ее аренды, как в Москве, стартовую цену все равно определяет кадастр. Затем арендаторы могут ее поднять на аукционе. Кстати, на мой взгляд, отсутствие собственности на землю для города, с одной стороны, хорошо: удобнее планировать и строить. С другой - неудобства: не исключено появление черного рынка земли.  В апреле 1996 года Институтом международного экономического и политического развития был проведен "круглый стол" "Правовые аспекты земельной и аграрной реформы".[6] Многие выступавшие сравнивали земельную реформу в России с аналогичным процессом в других странах, в частности в Югославии, Польше, Чехии и Германии (восточной ее части). Выявилось много общего. И там формирование индивидуальных хозяйств отнюдь не отличается интенсивностью. Более того, сохранившиеся в Восточной Германии коллективные хозяйства по рентабельности превосходят некоторые фермерские хозяйства Западной Германии. Естественно, рождается вопрос:  а надо ли спешить с фермерскими хозяйствами? Как у нас дальше будет развиваться аграрный сектор, неизвестно. Не будем опережать события прогнозами. Земельные вопросы предстоит тщательно изучать, чтобы не тормозить реформу и не забегать вперед. Надо дать возможность жизни течь так, как она течет по своим объективным законам.

   Действующая Конституция РФ провозгласила равенство всех видов собственности перед законом, в том числе и частной. Ряд  указов Президента России значительно расширил возможности приобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне с гражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законов так и остались на бумаге.

   Так что же происходит сейчас на Российском земельном рынке?  

   Те  законы, которые всеже дествуют во многих регионах России фактически «возрождают крепостное право». Они устанавливают обязательства постоянно проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия участка. Ранее  принятые Гос. думой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотального административного контроля над экономикой, делает невозможным создание цивилизованного рынка земли, и эффективное управление земельной собственностью. По мнению президента  необходимо подвергнуть изменению саму концепцию этих законодательных актов. Так например, сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений. Сделка признается недействительной при "злонамеренном занижении цены", доход "сверх среднетерриториальной цены" поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступить государству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексом государственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принцип полного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права по использованию участков.   Узакониваются изъятия земельных участков:  для отвода иным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определенную зону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой его арендой. Существующие законодательства ущемляют права и федеральных властей, и муниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются "в соответствии с постановлением субъектов Федерации", В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальных земель, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель.  Собственники земельных участков и земельных долей лишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи в аренду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местной администрацией.  Отменяется обязательность передачи земельных участков в собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций.  Российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектов Федерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось даже предоставленное указами президента безусловное право собственников приватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается право субъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, что равноценно «подрыву» единого земельного рынка России. Жилищные товарищества лишаются прав на получение участка в собственность. Сделка с участком признается недействительной при нарушении правил и нормативов по его использованию. Действующие законодательства и законопроекты фактически наделяют огромной властью одно ведомство - Комитет по землеустройству России и его местные комитеты многочисленными и несовместимыми функциями: управление землями; подготовка документов о передаче участков; землеустройство; право навязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условия установления границ за их счет; определение правомочности решений о передаче участка; контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежей за землю; контроль за соблюдением законодательства и привлечение к ответственности.[7] Узаконивается вмешательство в права землевладельцев и лиц, занятых установлением и регистрацией границ.   Предполагается, что предоставление участков будет осуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяются функциями риэлтора - подбор участка для заявителя. Все это ведет к созданию механизма коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи - раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченного органа для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебных функций.                Законами устанавливаются нормативы, противоречащие гражданскому законодательству:[8]  

а)  устанавливаются новые виды прав на участок земли; изменяет нормы о переходе прав на земельный участок под строениями;  нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы о сохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом, которое передало их в уставный капитал.          (б) нормы прекращения и ограничения прав на участок: "принудительное прекращение прав на земельный участок независимо от условий договора" постановлениями органов исполнительной власти; возможность лишения владельца прав на участок по произвольным основаниям (участок признается бесхозным при отъезде  владельца, неиспользовании участка и в "других" случаях). К примеру, новый кодекс делает невозможным введение рыночного налогообложения недвижимости, закрепляя отдельный налог на землю.           (в) дезорганизуется законодательство о регистрации прав на недвижимость: устанавливаются основания для произвольного отказа в регистрации, например, при несоответствии ранее изданных документов новым требованиям. Вводится обязательная перерегистрация участков до 31.12.99, что открывает широкие возможности для передела собственности.  "Приватизацией" называется передача участков в собственность только их владельцев, что делает невозможным приватизацию посредством торгов. Вводится обязательность при приватизации административной корректировки границ, невозможность приватизации вместе с участком его принадлежности, запрет продажи при наличии спора. Новый кодекс вместо кадастрового учета недвижимости как физических объектов вводится безразмерно широкое понятие "государственный земельный кадастр", что делает невозможным в обозримом будущем обеспечить учет недвижимости как физических объектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласно кодексу, таковым по своей сути  не является.  После введения принципов "целевого назначения" и "правового режима" всех земель становится невозможным принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях  земельного рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должны привлекаться  государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаев эти комиссии состоят из представителей властных местных структур.

 Так как же сейчас определяется цена земли?

Эта цена практически повсеместно определяется 10-кратной ставкой земельного налога за единицу площади земельного участка (за исключением Мумурманской области и Приморского края) в соответствии с п.7 указа Президента РФ от 11.05.95 за № 478[9]. Администрация некоторых регионов использует также возможность установления единого повышающего коэффицента к нормативной цене. Чаще всего такой коэффицент равен двум. Но собственником земли в России стать крайне сложно.

В некоторых регионах покупатель земли обязан представить массу документов.

Так например в Тульской  и Свердловской областях будущий собственник земли обязан, помимо прочих многочисленных документов, представить еще и точные размеченные планы земель, заверенные председателями областных земельных комитетов, а также заявление на приобретение в собственность земельных объектов, согласованное с местными органами власти.

   Негативно влияет на темпы развития земельного рынка и бюрократический аппарат, та как документы на покупку ппередаются от администрации одного уровня власти к другому. А это отнимает массу времени.

  Но вернемся к проекту земельного кодекса. Вторгаясь в вопросы природоохранного законодательства, он запрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение частных инвестиций для очистки загрязнений. Устанавливается приоритет данного закона над всеми прочими законами, которые приняты или будут приняты в будущем. Кодекс вводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формы прав на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения недвижимости, возможность субъектам Федерации и органам местного самоуправления устанавливать произвольные запреты на передачу участков в частную собственность. Российская Федерация лишается права устанавливать правовые основы единого земельного рынка. Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю для иностранцев.  Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшению инвестиционного климата в России и вызывает отток из страны капитала и квалифицированных работников.

   В целом ряде развитых стран, таких как например Англия, Германия, Голландия и других, земельных кодексов вообще не существует. Их заменяет свод различных законов. И хотя в России уже принята первая часть гражданского кодекса, где имеется специальная глава, посвещенная вопросам земли, в стадии подготовки находятся Законы[10] «О землях городов и других поселений», «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», и др., работа над Земельным кодексом продолжается. И от того, каким он будет,  зависит наше общее благосостояние.

   Из всего вышеперечисленного видно, что в России еще не сложился цивилизованный рынок земли. Так что же для этого требуется? Об этом я и попытаюсь рассказать в следующей главе.

Анализ проблем земельного рынка в России и возможные методы их решения. 

                         - Быть ли собственности на землю?

   Сторонники  частной собственности на землю потерпели поражение в Государственной думе от ее прокоммунистического большинства, ставшего преградой  созданию свободного рынка земли. Одобренный  думой вариант Земельного кодекса обрекает    частный аграрный сектор на малоземелье и, соответственно,  неконкурентоспособность. Не  лучше относится к фермерам и  исполнительная власть, напрочь  позабывшая об обещанной поддержке. Радующим ответом им стали новаторства ряда субъектов Федерации, законодательные собрания которых принимают собственные законы о земле, разрешающие и регулирующие ее куплю-продажу.  Однако хаотичное одобрение подобного рода документов в республиках, краях и областях может привести к тому, что существующие в разных регионах нормы окажутся столь различными, что мы в результате не получим единого всероссийского рынка земли. Он будет жестко разделен различиями в территориальных законодательствах. Пока в области земельного рынка идут непрекращающиеся споры,  России необходим хоть какой-нибудь временный  Земельный кодекс. Причина такой необходимости ясна. Поскольку Государственная дума вряд ли примет в обозримом будущем кодекс, разрешающий торговлю землей, то образовавшийся правовой вакуум в данной сфере открывает широкий простор не только для инициативы регионов, но и для произвола местных властей. Бесспорно, в различных регионах земля имеет неодинаковую ценность, и диапазон ее стоимости может быть очень и очень большим. Это значит, что ценовые особенности в регулировании аграрных отношений вполне допустимы и даже необходимы. Но все же сначала должны быть заложены общефедеральные основы, и только с их учетом  должны приниматься законы на местном уровне.

                                        - Аграрный сектор 

       Возьмем к примеру сельское хозяйство. Некоторые политики и экономисты суть реформы в нем сводят исключительно к частной  собственности на землю. Но неограниченный оборот земли не означает автоматического появления эффективного собственника. Быть собственником земли важно. Но не менее важно  распоряжаться результатами своего труда и знать, что они будут обществом востребованы. Очевидно, что в отношении оборота  сельскохозяйственных земель необходимо предусмотреть определенные ограничения:  изменение их целевого использования, концентрацию земельных долей в руках одного собственника и наличие профессионального опыта у земледельцев.  В отсутствие Земельного кодекса регионы вынуждены искать свои подходы. Например в Белгородской области использование земель проводится на праве собственности или на основании договоров   аренды земельных паев с выплатой пользователем арендной платы  в виде фиксированной доли от произведенной  продукции[11]. Если собственника результаты хозяйствования на его земле не удовлетворили, он может сдать ее в аренду  другому хозяйству, что  обеспечит переход земли не от бедного к богатому, а  от плохого работающего к  эффективному  пользователю. При рассмотрении  вопроса купли-продажи земли  необходима чисто  практическая оценка - что даст тот или иной подход для улучшения финансирования  аграрного сектора и формирования эффективного собственника.

Базовыми  условиями  привлечения капитала в любую сферу экономики, в том числе и сельское хозяйство,  являются доход на вложенный капитал и гарантии возвратности средств. Однако доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала  в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Для того чтобы в сельское хозяйство пришел инвестор и сформировался эффективный собственник, государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии  аграрно-промышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.

Принципами использования закладных в российских условиях, по моему мнению, являются гарантии государства, обязательность их приема при расчетах  всеми организациями и предприятиями по номинальной стоимости, для приобретения современной (отечественной и импортной) техники и реализации прогрессивных высокоэффективных технологий. Каждый инвестор, готовый и способный работать на земле, должен получить от государства закладные на соответствующие площади сельскохозяйственных земель, на которых он планирует работать. А  рассчитавшись по ним поставками продукции в течение, например, 5 лет, он может стать собственником земли, уже доказав свою дееспособность. Такой подход позволит обеспечить государственное регулирование земельных ресурсов и формирование инфраструктуры земельного рынка, создание условий для привлечения реальных инвестиций в сельское хозяйство, и, в конечном итоге, появление собственника, способного эффективно работать на земле.

Существуют очень много способов и предложений по созданию цивилизованного  рынка земли в России. Ниже мы попытаемся рассмотреть некоторые из них, на мой взгляд, наиболее перспективные.

- Регулирование аграрного сектора

    Деятельность Государственной Думы по вопросам земельной и аграрной политики может быть условно разделена на три направления - регулирование земельных отношений (Земельный кодекс, Закон "О плате за землю", частично - Гражданский кодекс и другие проекты);[12] развитие нормативной базы для различных организационно-правовых форм в аграрном секторе (Закон "О сельскохозяйственной кооперации", поправки к Закону "О фермерском хозяйстве", Закон "О коллективном предприятии и личном подсобном хозяйстве", "О государственном сельскохозяйственном предприятии" и некоторые другие) и формирование системы государственного регулирования АПК (прежде всего, Закон "О федеральном бюджете", Законы "О государственных закупках сельскохозяйственной продукции" и "О государственном регулировании АПК"). [13]

Характеризуя принятый Думой закон "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР  "О плате за землю", можно заметить, что последний не изменяет сути действующего законодательства по земельному налогу в стране. Помимо редакционных поправок закон решает лишь одну проблему - индексирует налоговые ставки вслед за инфляцией.

Принятый в 1991 г.  закон исходил из отсутствия реального земельного рынка, а значит, и реальной цены земельных участков. Поэтому в основу налогообложения был положен рентный принцип, а на основе налога исчислялась нормативная цена земли. Такой подход может рассматриваться только как неизбежная мера  в условиях отсутствия земельного оборота. Во-первых, ренту может изымать лишь собственник земли, каковым государство уже в большинстве случаев не является. Во-вторых, нормальным было бы исчисление налога на основе стоимости участка, а не наоборот. И наконец, в-третьих, земельный налог как типичный имущественный почти повсеместно в мире служит для аккумулирования средств в местном бюджете и не может иметь рентной природы. Иными словами, размер ставок должен определяться не относительной ценностью земель в том или ином регионе, а местными потребностями, в силу чего налоговые ставки в регионе с более ценными землями могут оказаться ниже, чем в регионе с менее ценными землями.

Вообще говоря, в стране уже начал складываться земельный рынок, и в некоторых регионах существует даже мониторинг земельных цен. Это позволяет говорить об ином подходе к формированию ставок земельного налога. К сожалению, такой мониторинг остается вне рамок деятельности правительственных структур. Возможны и другие "нерентные" подходы к определению цены земли, например, путем оценки своих участков самими землепользователями, а затем использование этих оценок для компенсационных выплат в случае изъятия или при ипотечном кредитовании.

Однако, несмотря на вышесказанное, откладывать принятие данного закона было недопустимо. Так как к ставке земельного налога привязана нормативная цена земли, то ее отсутствие тормозит многие процессы в стране, в частности, приватизацию земельных участков, оборот земельных паев внутри реорганизованных сельхоз. предприятий, выход крестьян из сельхозпредприятий для ведения фермерского хозяйства, компенсацию за изъятие земель и др.

Вопросы упорядочения земельных отношений имеют важное значение не только для формирования рынка земли, но и для изменения организационной структуры производства сельскохозяйственной продукции. В связи с этим принципиальное значение может сыграть принятие Земельного кодекса Российской Федерации.

 - Земельный кодекс.

   Проект Земельного кодекса запрещает частную собственность на землю, в том числе на земли, где расположены предприятия. Иностранные граждане и юридические лица могут участвовать в земельных отношениях только на праве арендаторов земельных участков.

   Этот законопроект был принят Государственной Думой в первом чтении, трижды рассматривался во втором чтении в ноябре-декабре 1995 г. и был отклонен.[14] При несомненной важности продолжения работы над этим документом подчеркнем, что принятие такого всеобъемлющего нормативного акта имеет как положительные, так и отрицательные стороны. В частности, быстро меняющиеся организационно-правовые условия в сельском хозяйстве могут привести к тому, что он довольно скоро устареет морально и начнет тормозить прогрессивные преобразования в этом секторе российской экономики.

В связи с развитием крестьянских (фермерских) хозяйств, а также реорганизацией колхозов и совхозов в России остро встал вопрос о сельскохозяйственных кооперативах. Однако действующее российское законодательство не  дает правовой основы для создания и функционирования сельскохозяйственных кооперативов. Закон Российской Федерации "О предприятиях и предпринимательской деятельности" не рассматривает кооперативы как организационно-правовую форму предприятия, закон СССР "О кооперации в СССР" существенно устарел в части сельскохозяйственной кооперации и не может быть использован.[15] В результате возникают проблемы с регистрацией создаваемых кооперативов. Следовательно, существует насущная потребность в формировании нового российского законодательства, частичному решению этой задачи и должен  послужить принятый закон "О сельскохозяйственной кооперации".

Кроме того, по данной теме следует упомянуть законопроект "О государственном регулировании агропромышленного комплекса", который был внесен в Государственную Думу Советом Федерации. Этот Закон был принят 27.10.95 г., одобрен Советом Федерации 15.11.95 г., отклонен Президентом РФ 1.12.95 г., после чего отклонен Государственной Думой.[16]

   Представленный в нынешнем виде законопроект, по моему мнению, не имеет предмета для своего регулирования. В нем сделана попытка свести в едином нормативном документе все меры воздействия государства на АПК по типу американских периодических законов по аграрному сектору. Однако в США этот закон тесно увязан с бюджетным планированием и принимается на строго ограниченное число лет, то есть на вполне обозримую экономическую перспективу. В рассматриваемом же законопроекте устанавливаются бюджетные затраты на многие годы вперед без ограничений срока действия в условиях абсолютной неопределенности по поводу возможностей национального бюджета,- так, устанавливаются льготный кредит, налоговые льготы и т.п.

  Кроме того, в проекте упоминаются практически все возможные меры государственного регулирования аграрно-промышленного комплекса, что делает этот документ не столько нормативным актом, сколько учебным пособием. Определить же в условиях транзитной экономики специфические меры вмешательства на сколько-нибудь длительную перспективу не представляется возможным, а значит, и закон по мерам государственного регулирования АПК в России на данном этапе будет либо малопродуктивным, либо откровенно лоббистским, фиксирующим наименее эффективные формы государственной поддержки аграрного сектора.

  Так как же отсутствие полноценного земельного кодекса в России препятствует развитию земельного рынка, а следовательно, и фермерства? Перспектива этого рынка и его стратегическая значимость на мой взгляд,  пока не оценена должным образом. Преобладает точка зрения, что фермерство - это лишь подспорье в продовольственном обеспечении страны. А раз так, то и внимание ему оказывается в последнюю очередь. Такой взгляд - первая крупная преграда на пути эффективного развития аграрного сектора. Фермеры фактически стали заложниками для политиков. Правительство взялось, было, реформировать село, но не получилось одним рывком провести преобразования - так отложили и забросили дело. А прокоммунистические аграрии относятся к фермерству как к чему-то второстепенному. Для них, «как учил великий  Ленин», основа всех основ - коллективные хозяйства. Второе серьезное препятствие - законодательная неурегулированность аграрного вопроса. Одобренный Государственной думой, но отвергнутый президентом Земельный кодекс подтверждает право людей на выход из коллективных предприятий, но предусматривает для них возможность образования лишь мелких крестьянских хозяйств. Крупные же, в условиях фактического отсутствия частной собственности на землю, никто создать не сможет, да и не захочет. Имей крестьянин хоть 200 гектаров, но если они не являются безусловно, ему принадлежащими, он будет чувствовать себя временным хозяином и на стратегические капиталовложения не пойдет, да и банк ему кредитов не даст. Сейчас, к примеру, можно брать в аренду  колхозные участки, как правило, на 2-3 года. Но ни один серьезный человек за этот срок не развернет севооборота, не построит хранилища, не приобретет очень дорогой комбайн. Поэтому необходимо разрешить умелым крестьянам заводить у себя участки, основываясь на праве собственности. Купля-продажа земли должна стать нормой жизни, но не в рамках колхозно-совхозного рынка, а в рамках всего сельского хозяйства - так, чтобы площади не уходили на какие-то прочие нужды и использовались только для организации аграрного производства.

   Лидер Аграрной партии Михаил Лапшин заявлял о том, что крестьяне будто бы не хотят покупать землю, иметь ее в полной частной собственности.[17] Я с такими утверждениями не согласен.  Кто не хочет, тот пусть и не покупает - насильно ведь никто заставлять не станет. На мой взгляд, такая точка зрения   М. Лапшина отражает интересы колхозно-совхозного сектора, опасающегося появления на селе крепкого фермера-конкурента.

  Но все же, по моему мнению, земельный рынок должен быть жестко регулируемым. Даже в  США введены соответствующие ограничения. В ряде штатов иностранцам запрещено приобретать землю. Если площадь куплена как пашня, на ней нельзя построить завод или организовать кемпинг, не пройдя тысячи инстанций, не заплатив огромных денег за изменение статуса приобретенной площади. В большинстве стран Европы существует предел площадей, которыми можно владеть. При этом выдвигаются очень жесткие требования к покупателю: зачастую требуется предъявление диплома об аграрном образовании. Так к примеру,  еще 20 лет назад, в Англии  одна  семья,

в которой  три человека занимались обработкой земли, захотела приобрести дополнительный участок помимо имеющихся уже 100 гектаров пашни. Но  им отказали, мотивируя это тем, что земля это не только частная собственность, но еще и народное достояние, фундамент нации[18]. Так что жесткие ограничения на торговлю землей действительно необходимы. Их следует выработать после тщательного анализа экономической ситуации в стране. Пусть вначале эти ограничения будут пожестче: главное - избежать грубых ошибок на первом этапе. Затем условия купли-продажи земли можно будет и либерализовать.  В кодексе должны быть зафиксированы только основополагающие принципы, а дальше на местах будут выработаны законодательные нормы в соответствии с региональной спецификой. Ведь есть районы, где свободная продажа земли просто опасна для страны - например, Амурская область. Там китайцы тут же все скупят. Зато в других регионах, как, например, в Татарии, соответствующий закон может предоставить иностранцам право свободно покупать  землю.

Но даже если когда-нибудь в России и начнут действовать цивилизованные законы земельного рынка, то без достаточной финансовой поддержки со стороны государства и частных инвесторов аграрному комплексу просто не обойтись. Однако всем известно финансовое положение нашей экономики на современном этапе. Так где же выход? На мой взгляд, выход есть. И об этом я попытаюсь рассказать далее.

                     -  Кредитование АПК. (Земельные банки)

     Как упомянуто выше,  одним из  важнейших  экономических  условий  реализации права     собственности     на     землю     для     аграрного сектора является предоставление  им  доступного и долгосрочного    кредита.  Так  как  выдача  банковского  кредита для такого рода операций  является  весьма  рисковой,  то  можно поставить    вопрос  о  долгосрочных  займах   сельским

товаропроизводителям  под  залог их земли.  В  этой  связи  необходимо   создание  специализированных      земельных    банков.

 Если обратиться к историческому опыту то можно вспомнить, что во времена царской  России подобные организации  были распространены достаточно широко. 

 Земельные банки в России при сложившейся экономической ситуации  должны создаваться по строго разработанной программе с учетом всевозможных  экономических факторов.

На мой взгляд, можно выделить три важных правила  их работы.  

1. Ссуды из земельных банков не должны выдаваться  заемщикам с очень низкой экономической культурой, так как заемщик, беря  кредит  под обеспечение земли, может не представлять  себе  последствия  тех обязательств, которые  на него возлагались.    В  этой  связи сельскохозяйственному   товаропроизводителю   самостоятельно, без   помощи   профессионалов будет   очень    трудно    обеспечить эффективное  использование  взятого  кредита,   своевременные выплаты   платежей   и   избежать   разорения.    Как  следствие этого -  у банка будет очень низкий  возврат  долгов по кредиту.   

2.Деятельность  земельных  банков  не должна строится  на принципе стремления изъятия  и  продажи  с  торгов  земли   в   случае непогашения    ссуды,    поскольку  накопление    объектов залога  -  земель     у  ссудозаемщиков будет расти.  Как показывает мировая практика,  реализация заложенных земель  с  торгов  идет  очень  тяжело.  Во-первых, покупателю приходится  за  свой  счет  совершать  длительные поездки для осмотра земель. Во вторых, в случае  приобретения этих владений ему приходится оплачивать все  числящиеся  за  участком  долги.  В   результате   земельный  банк   может превратиться в гигантского земельного собственника и нести значительные  убытки от  эксплуатации  оставшихся  за  ним  земель.  Банки также  будут нести убытки  от  платежей  по  наложению  ареста  на заложенные владения, от обращения в судебные инстанции,  уплаты сборов и т. д.

3.Управление операциями земельных  банков  не должно носить централизованный   характер.   Отделения    банков не должны располагаться в центральных городах и в значительном удалении от мест  проживания своих клиентов. Они должны иметь право самостоятельно  решать  вопрос о выдаче ссуд. В противном случае от   разрешения о выдаче  ссуды  советом  банка  и  от  этого разрешения до фактической выдаче денег может пройти очень много времени (порой до года), а это может привести  к отказу  потенциальных клиентов от услуг банков.  Следует  также помнить, что выдача ссуд должна  соответствовать   реальной стоимости земли.

   Далее я попытаюсь сформулировать некоторые  принципы  отношений будущих собственников земли с кредитными банками.

Первый  принцип  заключается в совместном    занятие    денег    многими, объединенными в  союз  собственниками , так как их союз позволяет брать  деньги в  кредит  сразу  крупными  суммами,  что  будет  экономически выгодно как для  банков  (размеры  ссуды  будет достаточным, чтобы покрыть  процентами  с  нее  издержки  по  обслуживанию долга), так  и  для  собственников   ( при выдаче  большой суммы кредита банк берет более низкие    проценты по нему ).  

Второй принцип: товарищество,  получившее  под  общую ответственность деньги, должно давать их своим членам  только на    производственные, или на какие-нибудь необходимые нужды.   Следовательно оно должно создать орган по контролю за выданными средствами, и производить «внутреннюю» выдачу ссуд только членам товарищества. 

Третий принцип включает в себя создание самими же фермерами центров по повышению квалификации, целью которых должно являться обучение, а не  материальная  сторона, т.е. обучение должно проводиться не на платной основе.

Стоит заметить, что в США, где такие центры получили широкое развитие,

рынок услуг для фермеров обеспечивает очень высокий процент возврата кредитов (90 - 95%).[19]

- Плата за землю.

   Теперь я выскажу свою точку зрения по поводу земельного налога.

Не секрет, что во всем мире собственники земли платят земельные налоги, даже если эта земля в их собственности.

   В настоящее время и  в России за использование земли приходится платить. Цель введения платы за землю я считаю оправдана. Это - пополнение бюджета,  стимулирование рационального использования земли и т. д.

Так что же такое земельный налог?

  Земельный налог это определенная сумма, которую обязан ежегодно вносить (уплачивать) собственник земли, а также землепользователь и землевладелец.[20]

  Я бы хотел отметить один несправедливый факт того,  что  фермерские хозяйства, а так же другие субъекты земельных правоотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год[21], и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности. Я считаю, что это является большим упущением и здесь нужен другой подход. Например, можно  бы  было предложить анализировать  хозяйственную деятельность собственника земли и в определенный момент  этой деятельности взять и ослабить эту плату или же наоборот увеличить налог (например, установив  некий процент от повышенного дохода того или иного хозяйства).  

  Теперь я бы хотел коснуться такого вопроса как нормативная цена земля.  Если обратиться к действующему законодательству, то там мы найдем определение нормативной цены земли, «это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости»[22].

  Нормативная цена земли определяется на основании ставки земельного налога умноженной в 200 раз и помноженную на единицу площади соответствующего земельного участка. И в этом я не совсем согласен, так как на мой взгляд, необходимо   введение новых  коэффициентов или процентных ставок при продаже земли для определения ее цены. Например: при продаже земельного участка разным слоям населения (с разным достатком и разным социальным статусом), или для различного целевого предназначения, то цена на один и тот же участок может быть разной -  фермеру одна цена, дачнику другая, а колхозу  третья.

 - Вывод:

   После тщательного анализа земельного рынка в России можно сделать вывод о том, что в настоящее время самым правильным решением было бы создание так называемых Земельных бирж. И, по моему мнению, они должны работать  по такой схеме:

 - цель  создания  крестьянской  инвестиционно-земельной  биржи   -  защищать  интересы   тружеников   села, поэтому контрольный пакет акций (51%)  должен быть у фермерских хозяйств,  а  остальные  акции   - например у государства.  Кредит сельским  товаропроизводителям  надо  выдавать  под  залог приобретаемых ими акций биржи  при  вступлении  в  состав  ее акционеров  со  своим  имуществом,  включая   землю (хорошим примером работы этого механизма  является Сбербанк - он  выдает кредит   под   залог   выпускаемых   им   ценных   бумаг    - сберегательных сертификатов). При невозврате  кредита  заемщик  (предприятие аграрного сектора),  потеряет  предмет  залога и соответственно лишится возможности  получения  дивидендов  по акциям биржи и кредита  в  дальнейшем.  Однако  он  сохраняет основное   свое   достояние    -   землю,   необходимую   для продолжения производства.  Я считаю,  что  такая  схема  будет самой удобной для нашего аграрного сектора.

                                                           * * *

   Подводя черту по этим вопросом я бы хотел сказать, что такие понятия и категории как регулирование аграрного сектора, принятие земельного кодекса, решение вопросов кредитования АПК, взимание справедливых налогов , создание земельных банков и бирж, четкое  определения стоимости земельных ресурсов и т.д. - все это является  экономическим стимулом и гарантом существования и развития земельного рынка в России  и мероприятий с этим связанных.

Заключение

    Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится  и   развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования,  владения  и  распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

  Описанные механизмы  земельных отношений дают возможность поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

  После того, как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом, оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй ясно доказал свою несостоятельность. Против этого невозможно возражать. Подъем гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы   уже сейчас создать  цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые  мы можем  сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад...

   Выход один: спроектировать и создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие  аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.

Список литературы:

1.   «Сборник земельных законов России» Н.Новгород, 1998г.

2.   «Приватизация земли и реорганизация хоз. Предприятий в России» Москва, 1996г.

3.   «Предприятия в России: регионально-отраслевой аспект» Шанхалов Ф.И., Москва, 1997г.

4.   «Финансовые известия» за 11.12.97г.

5.   Журнал «Яблоко России» №2 1998г.

6.   Собрание законодательства РФ 1994г.

7.   Отчет о проведении конференции «Оправовых аспектах земельной и аграрной реформы» 1997г.

8.   «Плата за землю: законы, постановления, коментарии» Издание 2 - дополненное, СПб, 1997г.

9.   Сборник «Малый бизнес в России: ретроспектива и перспективы», Москва, 1997г.

10. «Депутаты и Гос. Дума» информационный бюллетень, 1998г.

11. «Земельный налог: формы, ставки, порядок исчисления» - экономико-правовой бюллетень.

12. «Инструкция по применению закона РФ «О плате за землю»

13. «Советский энцеклопедический словарь»

14. Журналы «Вопросы экономики» 1997-98г.