введение

Мы практически каждый  день встречаемся с необходимостью рассмотрения договоров и часто их заключаем, даже не подозревая об этом. В этой курсовой работе целью является научиться грамотно составлять договоры, определять их форму, условия и предвидеть последствия их невыполнения и нарушения.

В Гражданском кодексе Российской Федерации посвящена отдельным видам обязательств. Прежде всего, это обязательства, возникающие на основе многочисленных договоров, а также односторонних действий участников имущественных отношений. Кроме того, сюда включены правила об обязательствах, возникающих в связи с причинением имущественного вреда или вследствие неосновательного обогащения, являющихся, по существу, последствиями совершения определенных гражданских (имущественных) правонарушений. Другими словами, его предмет составляют весьма разнообразные отношения, оформляющие передачу имущества (в экономическом смысле - переход товаров) от одних лиц к другим, то есть имущественный оборот в собственном смысле слова.

Основываясь на общих положениях Гражданского кодекса Российской Федерации мы определяем, как должны строиться имущественные отношения, кто именно и при каких условиях может быть их участником (граждане, юридические лица, публично-правовые образования), какие именно объекты и в силу какого правового режима становятся предметом соответствующих сделок. Можно сказать, что ГК РФ составляет специальные правила обязательственного права, относящиеся к гражданскому праву.

В моей работе я попытаюсь раскрыть все эти особенности относительно Договора аренды транспортного средства без экипажа и Договора найма жилого помещения.

1.    Договор аренды транспортного средства без экипажа 

1.1. Общая характеристика договора

Наряду с обязательствами по передаче имущества в собственность или в иное вещное право, Гражданский кодекс предусматривает обязательства по передаче имущества в пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственности или иного вещного права на предмет обязательства. В этом заключается их существенное отличие от обязательств, возникающих в связи с заключением договора купли-продажи и других договоров по отчуждению имущества

Предметом данных обязательств могут быть индивидуально-определенные и непотребляемые вещи, подлежащие возврату первоначальному владельцу по окончании срока договора. Такого рода обязательства порождаются договорами аренды. Рассмотрим один из них.

Договор аренды транспортного средства без экипажа - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст.642 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленные ст.621 ГК РФ, к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Согласно ст.643 ГК РФ договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п.2 ст.609 ГК РФ.

Пример договора приведен в Приложении 1, а прилагающийся к нему акт передачи в Приложении 2.

1.2. Условия договора

Договор аренды транспортного средства имеет два вида: он может быть с экипажем и без экипажа. Вся специфика договора аренды транспортного средства с экипажем сводится к тому, что он является смешанным договором, включающим в себя элементы обязательств аренды и оказания услуг. Что касается рассматриваемого мной договора аренды транспортного средства без экипажа, то он представляет собой обычную аренду, смысл специального регулирования которой состоит лишь в необходимости учета особенностей арендуемого имущества.

Следует отметить, что договор аренды транспортного средства (как с экипажем, так и без него) имеет ряд квалифицирующих условий, относящихся к его предмету, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора аренды.

Условия, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, можно разделить на три группы: существенные условия, обычные условия, случайные условия.

Существенные условия

На первый взгляд кажется, что договор аренды транспортного средства не представляет собой отдельного вида аренды, а выделяется по признаку особого вида арендуемого имущества – транспортного средства. Однако более внимательное рассмотрение данного договора приводит к выводу о том, что речь идет об отдельном виде договора аренды со специфическим предметом вытекающего из него обязательства, который не сводится только к арендуемому имуществу.

Исходя из этого договор аренды можно отнести к договорам направленным на передачу имущества, предмет данных договоров включает в себя как минимум два объекта: объект первого рода – действия по передаче имущества; объект второго рода – само передаваемое имущество. Применительно к предмету договора аренды транспортного средства можно говорить и об объекте третьего рода, а именно о действиях сторон по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

По договору в аренду передается не просто транспортное средство (как особый вид имущества), а такое транспортное средство, владение и пользование которым требуют управления им и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Это условие придает договору аренды транспортного средства значение обязательства, которое действительно является квалифицированным видом аренды. Причем сказанное в равной степени относится к обеим разновидностям договора аренды транспортного средства: как с экипажем, так и без экипажа, - поскольку и в том и в другом случае требуются как управление транспортным средством, так и его надлежащая техническая эксплуатация. Все различие состоит в том, на какую из сторон (арендодателя или арендатора) возлагаются соответствующие обязанности.

Таким образом, к существенным условиям договора можно отнести наименование и характеристики транспортного средства, способы или направления использования транспортного средства; сроки, в которые  транспортное  средство должно быть передано Арендатору.

Обычные условия

Арендатор в  течение всего срока договора аренды транспортного   средства без  экипажа  обязан  поддерживать  надлежащее  состояние   арендованного   транспортного   средства,   включая  осуществление   текущего и капитального ремонта.

Арендатор своими  силами  осуществляет управление арендованным   транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и   техническую.

Если иное  не  предусмотрено  договором  аренды  транспортного   средства  без  экипажа,  арендатор  несет  расходы  на  содержание   арендованного транспортного  средства,  его  страхование,  включая   страхование своей ответственности,  а также расходы, возникающие в   связи с его эксплуатацией.

В соответствии со ст.647 ГК РФ если договором аренды транспортного средства без экипажа не   предусмотрено иное,  арендатор вправе  без  согласия  арендодателя   сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях   договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Арендатор  вправе без согласия арендодателя от своего имени   заключать с третьими лицами договоры перевозки  и  иные  договоры,   если   они   не  противоречат  целям  использования  транспортного   средства,  указанным в договоре  аренды,  а  если  такие  цели  не   установлены, назначению транспортного средства.

Ответственность за    вред,    причиненный    третьим    лицам   транспортным    средством,    его    механизмами,    устройствами,   оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 ГК.

Случайные условия

К случайным условиям можно отнести специфический целевой характер пользования арендованным имуществом со стороны арендатора: транспортное средство может эксплуатироваться только с одной определенной целью, а именно для перевозки пассажиров, грузов, почты, багажа. Поэтому содержание правомочия арендатора по владению и пользованию арендованным транспортным средством включает в себя три различных возможности:

1) использование транспортного средства для перевозки собственных работников или грузов;

2) заключение (в качестве перевозчика) договоров с третьими лицами на перевозку пассажиров, грузов, багажа, почты;

3) передача транспортного средства в субаренду.

В отношении с третьими лицами арендатор транспортного средства выступает соответственно либо в качестве перевозчика пассажиров, грузов, почты, багажа (договорные отношения), либо в качестве арендодателя транспортного средства (субаренда), либо в качестве владельца транспортного средства (деликтные обязательства). Конечно же, в процессе эксплуатации транспортного средства арендатор может быть субъектом и иных правоотношений с третьими лицами, например, выступать в роли заказчика по договору подряда при капитальном ремонте транспортного средства, в роли страхователя по договору имущественного страхования и т. п.; однако указанные правоотношения не относятся к существу обязательств, вытекающих из договора аренды транспортного средства.

Транспортными уставами  и  кодексами  могут  быть  установлены   иные,  помимо  предусмотренных  настоящим параграфом,  условия аренды отдельных видов  транспортных  средств  без  предоставления   услуг по управлению и технической эксплуатации.

1.3. Классификационные признаки договора

Как уже отмечалось ранее, в ГК (§ 3 гл. 34) содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды транспортного средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

В первую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования аренды транспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора аренды.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, - законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Как следствие этого арендатор транспортного средства в отличие от арендатора по обычному договору аренды ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенному арендодателем с другим арендатором по истечении срока действия прежнего договора.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме.

Это принципиальный момент, поскольку определенные транспортные средства: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены ГК к недвижимым вещам (ст. 130 ГК). По общему правилу сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды недвижимости, требуют государственной регистрации (ст. 164, 609 ГК).

В-третьих, обязанностью арендатора в течение всего срока действия аренды транспортного средства является поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта. По общему правилу, как мы уже отмечали, обязанность осуществления капитального ремонта сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК).

В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, ели иное не предусмотрено договором. Применительно к договорам аренды иного имущества, как это отмечалось ранее, действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК).

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указным в договоре целям использования транспортного средства либо назначению этого транспортного средства.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договор аренды транспортного средства: соответственно аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа, - то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателе, во втором случае – осуществляются арендатором транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывают арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию (ст. 636 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям, относящимся к управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Арендодатель должен обеспечить такой состав экипажа транспортного средства и уровень его квалификации, которые соответствовали бы условиям договора, обязательным для сторон правилам, а также требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида. На арендодателе остаются расходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг, а также поддержка сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление как текущего, так и капитального ремонта.

Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет своими силами арендатор (ст. 645 ГК).

По-разному, применительно к двум разновидностям договора аренды транспортного средства, решаются вопросы, касающиеся оплаты расходов, связанных с эксплуатацией транспортного средства. Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на содержание арендованного транспортного средства, включая его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646 ГК).

В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию остается на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование в силу закона или договора является обязательным (ст. 637 ГК), а также осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 634 ГК). Что касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.

Принципиальные различия в правовом регулировании договоров аренды транспортного средства соответственно с экипажем и без экипажа находятся в сфере правоотношений, связанных с ответственностью за вред, причиненный арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием, третьим лицам. При аренде транспортного средства с экипажем такая ответственность возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессивном порядке и при условии представления доказательств, подтверждающих, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора (ст. 640 ГК).

Если по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этим транспортным средством, его механизмами, устройствами или оборудованием, несет арендатор. ГК РФ не предусматривает цель обеспечения исчерпывающего регулирования обязательств, возникающих из договора аренды (фрахтование на время) транспортного средства, а транспортные уставы и кодексы напротив, более подробно подходят к определению особенностей аренды отдельных видов транспортных средств (как с предоставлением арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации, так и без таковых).

1.4. Финансово-правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору

Стороны могут не исполнить своих обязательств по договору или выполнить их ненадлежащим образом. На этот случай законодательство предусматривает многообразные способы и формы защиты нарушенных гражданских прав сторон.  В этом случае одна сторона сделки может предъявить другой стороне требование об изменении, исполнении или расторжении договора, о возмещении убытков, уплате неустойки или применении иных мер гражданско-правовой ответственности, многие из которых предусмотрены ГК РФ.

Все эти требования целесообразно оговорить в договоре, чтобы не возникало впоследствии недоразумений. В главе «Ответственность сторон»  оговариваем все возможные риски.

Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или

ненадлежащее   исполнение   условий    договора    в    соответствии    с законодательством и правилами, установленными в настоящем разделе.

        За неуплату Арендатором арендной платы или за нарушение сроков возврата  транспортного  средства  в  срок в договоре устанавливаются штрафные санкции в виде пеней от  просроченной  суммы  за каждый день просрочки. 

При  отказе  Арендатора  возвратить  транспортное  средство по  истечении  срока  действия  договора  он обязан возместить Арендодателю стоимость транспортного средства. 

В случае виновных действий  Арендатора  или  лиц,  за  действия которых от несет ответственность в соответствии с законом или  договором, произойдет  повреждение  транспортного  средства,  Арендатор

обязан возместить Арендодателю причиненные этим убытки. 

Арендатор обязан возместить ущерб,  причиненный  третьим  лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами и оборудованием. 

При этом уплата  неустойки  (штрафа,  пени)  и  возмещение  убытков  не освобождают  стороны  от  выполнения  их  обязательств  и  принятия  мер, направленных на устранение нарушений. 

На  практике  нередко  случается  так,  что стороны при заключении договора не  урегулировали  разногласия,  например  о размере договорной неустойки и только при  возникновении  спора  в  связи  с применением ответственности  одна  из сторон  заявляет   том,  что  договор следует считать незаключенным,  так как  в  свое  время  не  было  достигнуто соглашение по условию договора неустойки. В этом случае  договор  признается заключенным (но без условия о размере неустойки), имея в виду, что ни  одной из сторон при заключении договора не было сделано заявление о  необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.        

Арендатор вправе обратиться в  суд  с  иском  о  досрочном  расторжения договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет  ему  сданное  в аренду  имущество,  либо  чинит  препятствия  в  пользовании   имуществом   в соответствии с  договором  или  назначением  этого  имущества;  арендованное имущество имеет препятствующие  его  использованию  недостатки,  за  которые отвечает   арендодатель;   арендодатель   не   выполняет   обязанности    по капитальному  ремонту  сданного  в  аренду  имущества;  имущество   в   силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается в состоянии,  не пригодном для использования.

Договором  аренды  могут  быть  предусмотрены  и  иные  основания   его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

1.5. Порядок урегулирования последствий неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств по договору аренды транспортного средства

Условия расторжение договора аренды транспортного средства без экипажа в судебном порядке совпадает с простым договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. (ст. 622 ГК РФ).

2.    Договор найма жилого помещения 

2.1. Общая характеристика договора

Договор найма жилого помещения – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Проанализировав нормы российского законодательства можно выделить 4 вида договоров найма:

·        договор найма (регламентируемый нормами Гражданского Кодекса РФ);

·        договор найма жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда (по Жилищному Кодексу РСФСР);

·        договор коммерческого найма;

·        договор социального.

Такое разделение необходимо, так как с 1.02.2003 вступил в действие новый Гражданско-процессуальный кодекс РФ, в котором внесен ряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Ст. 288 первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдавать жилое помещение на основе договора.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 - 688 главы 35 ГК РФ, ст. 50 - 100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданским законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации, пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того, Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное - с другой. Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72 Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией России и ее субъектов.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Порядок предоставления жилого помещения по «договору социального найма» установлен ЖК, Примерными правилами учёта граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставление жилых помещений в РСФСР, а более конкретно определяется в местных правилах, которые утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Жильё в этих случаях предоставляется бесплатно всем гражданам. Между тем, в ст.40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих такое право. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за кем в будущем сохраниться право на бесплатное предоставление жилого помещения - эти вопросы требуют законодательного урегулирования. (Пока данный вопрос урегулирован на региональном уровне.

Договор коммерческого найма, основной целью которого со стороны собственника (наймодателя) жилого помещения является извлечение прибыли, заключается на условиях, установленных законодательством и соглашением сторон. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. При этом он не связан тем строгим регламентом, как нуждаемость в жилье, решение компетентных органов о предоставлении жилого помещения и т.п.

Следует отметить, что с принятием части второй ГК (глава 35), аренда жилых помещений утрачивает своё прежнее значение, поскольку согласно гражданскому законодательству арендовать жилое помещение могут только юридические лица. Кроме того, потребительские свойства аренды и коммерческого найма практически совпадают. В частности, жилое помещение передаётся в этих случаях во владение и пользование, на определённый срок, условия оплаты устанавливаются соглашением сторон и т.п.

Пример договора приведен в Приложении  3.

2.2. Условия договора

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма:

 договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги.

договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде ст. 606-625 ГК РФ могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Сдача квартиры (дома) или отдельных комнат для многих собственников жилья стала источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его избытка, а с целью обеспечить себе сносное существование. Поэтому, сдавая "излишки" жилой площади, мирятся с неудобствами, съезжаются с родителями, детьми.

Сдача жилья производится на условиях договора коммерческого найма, который ранее именовался договором аренды. Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст.674 ГК должен быть заключен в письменной форме.

Однако в интересах собственной безопасности владельцу квартиры при сдаче ее внаем стоит заверить договор у нотариуса, чтобы дополнительно обеспечить себя гарантиями надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозят владельцу жилого помещения неполучением обещанных по договору денег, а порою и утратой самого жилья.

Какие условия должны содержаться в договоре найма жилого помещения? 

Существенные условия 

Необходимо детально описать объект (предмет) договора. Исходя из требований ст.673 ГК объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, а именно: квартира, дом, часть квартиры или жилого дома. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, то есть помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям и быть не менее размера, определяемого законодательством Российской Федерации и ее субъектов (ст.40 Жилищного кодекса РСФСР).

Но названными требованиями условия договора не исчерпываются.

Обычные условия 

К обычным условиям я бы отнесла срок, на который сдается жилое помещение. Согласно ст.683 ГК договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет. Закон допускает заключение краткосрочного договора (до одного года). При этом, если договором не предусмотрено иное, права нанимателей существенно ограничиваются: они, например, не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок, не могут сдавать в поднаем жилое помещение, производить замену нанимателя.

Конечно, еще важным условием договора является размер оплаты за жилое помещение, который устанавливается по соглашению сторон. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены - ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца (ст.682 ГК, ст.56 ЖК).

Нанимателями по договору найма жилого помещения могут быть только физические лица. Согласно ст.677 ГК в договоре найма следует указать граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК, которая устанавливает, что с согласия наймодателя, самого нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Все эти условия имеют исключительно важное значение в обеспечении законности заключаемой сделки и правовых гарантий ее исполнения. На момент заключения договора свою волю диктует, как правило, собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне измениться. Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях договора поднайма за более высокую цену.

Безусловно, в договоре должно быть запрещение использовать квартиру под офис или какие-либо коммерческие заведения, что вытекает из ст.288 ГК, устанавливающей, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За использование жилого помещения не по назначению, то есть в иных, кроме жилья, целях собственник может лишиться своей жилой площади. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов по исполнению судебного решения (ст.293 ГК).

Случайные условия 

Даже при регулярном внесении платы за жилое помещение собственник должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может обнаружиться, что не оплачены счета за междугородние разговоры и телеграммы, передаваемые по телефону, вывезена мебель, телерадиоаппаратура, бытовая техника и другие предметы домашнего обихода, испорчена квартира и ее оборудование. Размер финансовой защиты также должен быть отражен в договоре найма жилого помещения и деньги переданы владельцу квартиры одновременно с заключением договора. При добросовестном исполнении нанимателем договора собственник жилья обязан возвратить ему "защитную" сумму.

Возможна оплата за наем жилого помещения в других формах, не только деньгами. При определении размера оплаты в договоре могут учитываться обязательства нанимателя по ремонту жилого помещения, оплате жилищно-коммунальных услуг, оснащению квартиры мебелью и хозяйственным инвентарем - все это должно найти отражение в договоре найма попредметно, в стоимостном выражении затрат, которые произведет наниматель жилого помещения.

2.3. Классификационные признаки договора

Важнейшим признаком договоров найма жилого помещения является их потребительский характер. Выделение в ГК признаков таких «потребительских договоров» имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов – гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг.

Еще один признак - удовлетворение личных потребностей, который сближает договоры найма жилого помещения с договорами розничной купли-продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, «предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью» (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, «предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика» (п. 1 ст. 730 ГК).

То обстоятельство, что в определении договора найма жилого помещения отсутствует указание на временный характер отношений сторон не может быть использовано в качестве классификационного признака, так как соответствующий пробел в определении компенсируется ст. 683 ГК, которая посвящена срокам в договоре коммерческого найма.

Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет собой отступление от одного из основных принципов гражданского права -эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой стороной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причиной выделения наряду с главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), главы 36, которая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками - безвозмездностью и временностью передачи имущества. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. По этой причине в принципе недопустимо устанавливать разные правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно (например, в соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса). Такая нивелировка достигается, как уже было показано, признанием возможности существования безвозмездных договоров социального найма.

 Попробую классифицировать Договор найма жилого помещения по еще некоторым признакам:

а) по моменту возникновения обязательств: консенсуальный;

б) по содержанию регулируемой договорами деятельности: имущественный (на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг);

в) в зависимости от того, кто может требовать исполнение договора: договор в пользу участников;

г) в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ: возмездный договор;

д) по основаниям заключения: свободный;

е) в зависимости от юридической направленности: основной договор;

ж) в зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами: взаимный (каждая сторона имеет и права и обязанности);

и) в зависимости от определенности правового основания сделки: каузальные;

к) по форме договора: простая письменная.

Сторонами в договоре являются: наймодатель - лицо, предоставляющее имущество, и наниматель - лицо, которое получает имущество во временное пользование. Договор может заключаться между гражданами, между организациями, а также между гражданами и организациями.

2.4. Финансово-правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору

Договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, то есть права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Статья 676 ГК предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (о пригодности жилого помещения  ст. 673). Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.

Обязанности наймодателя носят длящийся характер. В период действия договора найма он обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят: использование жилого помещения только для проживания, обеспечение его сохранности, своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей. Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687).

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок (ст. 616).

Статья 687 ГК определяет условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.

2.5. Порядок досудебного и судебного урегулирования разногласий между сторонами

Преддоговорные споры 

Преддоговорные споры — споры по заявлениям о понуждении заключить договор и о разногласиях по условиям договора. Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса («Заключение договора в обязательном порядке») либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Договор на определенных судом условиях обязателен для исполнения сторонами в силу ст. 16 АПК РФ. Судебные решения по преддоговорным спорам не требуют никаких действий по принудительному исполнению и имеют правообразующее значение.

Возможность передачи в суд спора, возникшего при заключении договора, может быть предусмотрена сторонами в самом договоре. Такое условие договора именуется арбитражной оговоркой. Соглашение о передаче спора в суд может быть достигнуто и по конкретному договору.

Преддоговорные споры возникают когда Сторона, получившая проект договора, соглашается его заключить, но на иных условиях. При этом ею формулируются свои контрпредложения (новые условия). Оправданным является порядок, когда договор подписывается с отметкой перед подписью о наличии разногласий, а к возвращаемому экземпляру прилагается протокол разногласий. Этот документ упоминается в ст.ст. 415 и 498 ГК. На практике он нередко оформляется как сопоставительная таблица текстов предложения и ответа либо как изложение встречной редакции договорных пунктов.

При заключении договора путем обмена письмами, телеграммами, факсами в направляемых ответах следует указывать вносимые контрпредложения и выделять их в тексте ответа.

Сторона, получившая ответ о согласии заключить договор, но на иных условиях, может поступить одним из следующих способов:

1) принять меры к урегулированию разногласий. Ст.ст. 477 и 498 ГК предусматривают этот способ действий лишь для договоров поставки и закупки для государственных нужд, хотя он может использоваться для всех видов хозяйственных договоров. Рассмотрение разногласий производится руководителями субъекта хозяйствования с участием юрисконсульта и других специалистов. Результаты переговоров оформляются протоколом согласования разногласий, служащим приложением к договору, либо составлением нового текста договора.

При невозможности переговоров (из-за отдаленного нахождения контрагентов, срочности заключения договора и т.п.) другой стороне направляется письмо с мотивированным изложением своей позиции. Такие действия во многих случаях ведут к снятию контрагентом выдвинутых возражений, выработке единой позиции, способствуют установлению договорных отношений;

2) дать письменное подтверждение на включение контрпредложений в договор. Сообщение о таком согласии влечет признание договора заключенным на условиях, заявленных в качестве разногласий;

3) поступившие возражения рассматривать в качестве предложения заключить договор на новых условиях. Здесь субъекты как бы меняются местами. Сторона, получившая ответ с возражениями, в свою очередь сообщает приемлемую для нее редакцию спорных условий;

4) передать спор (разногласия) по условиям заключаемого договора на разрешение хозяйственного или третейского суда. 

Претензия 

Претензия - требование кредитора к должнику об уплате долга, возмеще-нии убытков, уплате штрафа, устранении недостатков поставленной продукции, проданной вещи, выполненной работы. До предъявления иска, вытекающего из отношений между организациями, обязательно предъявление ПРЕТЕНЗИИ.

Претензия должна быть составлена в двух экземплярах, один из которых передается продавцу (изготовителю, исполнителю), а на втором продавец (изготовитель, исполнитель) делают отметку о ее  получении. Под продавцом (исполнителем, изготовителем) понимается индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, продавшее товар (выполнившее работу, оказавшее услугу), а не конкретный работник, осуществлявший взаимодействие с Вами.  Поэтому претензия может быть передана  любому лицу, представляющему контрагента. Таким представителем является любой работник.  Претензию можно передать лично  не только по конкретному адресу  приобретения товара (работы, услуги), но и в любом месте осуществления деятельности Вашего контрагента.  Отдельные продавцы (исполнители) бывает, меняют место своей дислокации, в связи с чем, обратившись по адресу, где вы приобрели товар, вы можете обнаружить другую вывеску. Не стоит отчаиваться. Сведения о зарегистрированных индивидуальных предпринимателях и юридических лицах Вам обязаны предоставить в регистрирующем органе, которым является соответствующая Инспекция Федеральной налоговой службы. Сохранившиеся кассовые и товарные чеки, в таком случае, окажутся хорошим подспорьем. В случае если продавец являлся предпринимателем, но к моменту предъявления претензии прекратил осуществление предпринимательской деятельности, это не означает, что к нему нельзя предъявить претензию. Иная ситуация с юридическими лицами. Если юридическое лицо ликвидировано или фактически прекратило свою деятельность, и у него отсутствует правопреемник, то необходимо в каждом конкретном случае или выбирать другого контрагента, к которому в соответствие с законом потребитель может предъявить требование или обратиться  в общественное объединение потребителей, где вам дадут совет, как поступить в такой ситуации.

 Если по каким-либо причинам продавец (изготовитель, исполнитель) отказываются принимать претензию, либо ставить свою подпись на вашей копии, отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. Также возможно в присутствии двух очевидцев, которыми могут быть и ваши родственники или знакомые, оставить претензию любому работнику продавца (изготовителя, исполнителя). Тогда на втором экземпляре необходимо сделать запись о том, что претензия вручена тогда-то в присутствии очевидцев с их подписями и указанием их адресов и паспортных данных. При этом надо учитывать, что эти очевидцы могут быть впоследствии вызваны в суд в качестве свидетелей для подтверждения факта передачи (вручения) претензии.

 Получив претензию, продавец (исполнитель) должен принять решение о порядке рассмотрения  вашего требования. Так, например, приняв решение о проведении проверки качества,  он должен известить вас о времени и месте ее проведения. Если наличие недостатка не оспаривается, но  в результате проверки качества  продавец (исполнитель) посчитал, что причиной возникновения недостатков являются ваши виновные действия (например, нарушение правил хранения или эксплуатации) или бездействие (например, не выполнение требований о техническом обслуживании), то продавец обязан провести экспертизу. Потребитель вправе принимать участие, как в проверке качества, так и при производстве экспертизы. Во избежание недоразумений, рекомендуем Вам  изначально высказать в тексте претензии такое свое намерение, с просьбой проинформировать Вас о месте и времени  проведения проверки качества (если она не осуществляется в момент передачи вами некачественного товара) или экспертизы, с указанием лиц, которые будут их проводить.

 Обратите внимание на то, что продавец не обязан  вам письменно отвечать.  В силу четких указаний закона он должен в установленный срок или удовлетворить Ваше требование, или отказать Вам в этом. При этом под отказом понимаются, как фактический отказ, так и любое бездействие контрагента. Это необходимо учитывать при написании конкретной претензии. Если Ваше требование касается денежных выплат (возврата стоимости товара или выплаты неустойки или убытков), то рекомендуем Вам указать в тексте претензии полные реквизиты Вашего банковского счета,  куда контрагент, в случае  согласия с вашими требованиями, сможет перечислить денежные средства. Если требование касается вещи или предмета, то укажите наименование и местонахождение вещи.

 Если  Ваше требование не удовлетворено, то  еще раз оцените правомерность своих требований, возможно, посоветуйтесь с юристом общественного объединения потребителей  и обращайтесь в суд. Обратиться в суд Вы можете как самостоятельно (при необходимости юристы общественных объединений окажут вам помощь в составлении иска), так и обратиться с просьбой к конкретному объединению потребителей о выступлении в  защиту  Ваших прав и обращении в суд с иском  от лица общественного объединения потребителей.

Составим претензию, которая основана на том, что Наниматель нарушил условия договора: использует ее не по назначению. Образец такой претензии  смотри в Приложении 4.  

Исковое заявление в Арбитражный суд

Сущность предъявляемого в суд иска излагается в исковом заявлении  заинтересованного лица.

Иском в гражданском процессе называется обращение в суд заинтересованного лица с требованием о защите нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса путем разрешения спора о праве.

Иск служит процессуальным средством разрешения спора о праве между сторонами материально-правового отношения.

Иск - обращение юридически заинтересованного лица к суду с требованием о рассмотрении и разрешении материально-правового спора истица с ответчиком путем признания наличия или отсутствия между ними правоотношения или права, а также принуждение  ответчика к исполнению лежащих на нем обязанностей, либо прекращения (изменения) правоотношения сторон в целях защиты прав и интересов истца.

Оно подается в письменной форме и подписывается истцом или его представителем.

Закон предусматривает обязательные требования к реквизитам и содержанию искового заявления. Истец, при предъявлении иска должен в обязательном порядке соблюдать надлежащую форму иска в соответствии со ст.126 ГПК РФ.

В исковом заявлении должны быть указаны:

·        Наименование арбитражного суда, в который подается заявление.

·        Наименование лиц, участвующих в деле, и их почтовые адреса.

·        Цена иска, если иск подлежит оценке.

·        Обстоятельства, на которых основаны исковые требования.

·        Сведения о соблюдении досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

·        Доказательства, подтверждающие основания исковых требований.

·        Расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы.

·        Требования истца со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам требования к каждому из них.

·        Перечень прилагаемых документов.

·        Иные сведения, если они необходимы для правильного разрешения спора, а также имеющиеся у истца ходатайства.

     Истец при предъявлении иска обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии иского заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют (ст.103 АПК РФ).

Документы, прилагаемые к исковому заявлению:

                                1.           Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере.

                                2.           Документ, подтверждающий направление копий искового заявления и приложенных к нему документов другими участвующими в деле лицам.

                                3.           Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основываются исковые требования.

                                4.           Доказательства соблюдения досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

                                5.           Если исковое заявление подписано представителем истца, прилагается доверенность, подтверждающая его полномочия на предъявление иска.

                                6.           К заявлению о понуждении заключить договор прилагается проект договора.

Подача заявления сама по себе не влечет возбуждения гражданского дела в суде. Необходимо положительное решение судьи  о принятии заявления. Судья принимает заявление, если истец обладает правом на иск и им соблюдены все требования закона.

Пример: в иске о признании расторгнутым договором найма жилого помещения в связи с выездом нанимателя на постоянное место жительства в другую местность, факт вывоза домашних вещей из занимаемого жилого помещения, на который ссылается истец, служит лишь доказательством, а основания иска - выезд на постоянное место жительства в другую местность.

Основание же иска может состоять из единичного обстоятельства или их совокупности. Обычно основание иска состоит из нескольких обстоятельств, имеющих характерное значение. Их совокупность составляет активное и пассивное основание иска.

Государственная пошлина за рассмотрение дела

Государственная пошлина - сбор, взимаемый с лиц, указанных в статье 333.17 Налогового Кодекса РФ, при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий.

Плательщиками государственной пошлины признаются:  -  организации;  -  физические лица. Указанные лица признаются плательщиками в случае, если они: 1) обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных НК РФ; 2) выступают ответчиками в судах общей юрисдикции, арбитражных судах или по делам, рассматриваемым мировыми судьями, и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины.