Суанбаева У.Н.

Экономические циклы на рынке жилья

Длительные циклы деловой активности на жилищном рынке заслуживают рассмотрения, так как взаимосвязь между циклом жилищной активности и общим циклом деловой активности важен как для тех кто принимает политические решения, так и для производителей и потребителей жилья. С точки зрения монетаризма жилищный рынок выполняет две роли. Эластичность жилья по динамике процентной ставки служит каналом через который деньги оказывают влияние на экономику.

При жесткой денежно-кредитной политике (то есть, если был бы ограничен рост денежной массы), то вызванное этим повышение ставок процента, привело бы к увеличению стоимости использования жилищного капитала для потребителя. Эти возросшие издержки привели бы к уменьшению спроса на жилищные услуги и цены на жилье. Снижение реальных цен на жилье вызвало бы замедление инвестиций и количество строящихся жилых домов сократилось бы. В силу масштаба жилищного сектора, его состояние оказывает влияние на всю экономику. Сокращение инвестиций в жилищный сектор приводит к уменьшению доходов тех, для кого жилье есть средство к его существованию, и падение спроса в тех секторах, которые обслуживают жилищный сектор. Инвестиции в жилье составляют большую часть валовых инвестиций (примерно одну треть), что падение их приведет к серьезным последствиям для экономики в целом. Монетаристы полагают, что экономика в основном стабильна и работает хорошо, пока не вмешается государство. Они считают, что правительственная политика может стать источником циклов в экономической деятельности, пологая, что эластичность спроса на жилье в связи с кредитно- денежными условиями служит примером этой политики . Сторонники этого направления в экономике предпочитают равномерно растущую денежную массу и отсутствие преднамеренных импульсов для ее роста.

Сторонники государственного вмешательства в экономику полагают, что экономикой можно успешно управлять методами государственной политики, рынок жилья для них выступает важным инструментом для такого регулирования. Они считают, что такой рынок как жилищный, особенно чувствителен к кредитно- денежным условиям и имеет большое значение для экономики в целом. В определенном смысле, жилье является очень подходящим каналом для монетарного воздействия. Это объясняется тем, что, хотя объем жилищных инвестиций достаточно велик, чтобы значительно влиять на всю экономику, доля вновь вводимого жилья очень мала в жилищном фонде, так что замедление инвестиционной активности на рынке жилья не приведет к чрезмерному росту совокупных потребительских расходов. По этой аргументации строительный сектор должен стать важным инструментом корректировки. Далее рассмотрим проблемы доступности жилья и жилищного цикла.

Еще одной причиной резких циклических колебаний на рынке жилья являются закладные с фиксированным процентом, выплаты по которым чувствительны к ставке процента, а значит и к уровню инфляционных ожиданий. Когда ставка процента растет выплаты по номиналу ипотечной задолжности могут начать расти быстрее, чем реальная заработная плата. Это начинает затруднять ипотечные выплаты и они становятся непосильными для потребителей. Устойчивость ссуды под жилье по мнению кредитора может оказаться под угрозой, если семья с трудом осуществляет выплаты из текущего дохода, при высокой инфляции кредиторы могут воздержаться от выдачи кредитов под закладные. Следствием этого станет снижение спроса на жилье и усиление циклических колебаний цен на жилье, сокращение сроков строительства новых домов и потребление жилищных услуг. Если ипотечные инструменты, которые менее проблематичны со стороны выплат, чем простая ипотека, то они влияют на жилищный цикл в зависимости от того, на сколько быстро ипотечный рынок приспосабливает конструкцию своих инструментов к инфляционным ожиданиям. Рынок может по разному отреагировать на это: реакция может выражаться в смягчении требований к доходу при изучении заявок на выдачу ссуды, в частности, финансирования этой ссуды продавцом и, наконец, в новой конструкции самого ипотечного кредита. Итак, отрицательное влияние проблем доступности жилья может затухать само по себе. Но все же, многое зависит от реакции со стороны правительства и органов регулирования, так как именно они определяют форму ипотечных инструментов, которыми пользуются кредиторы.

Представители теории реальных циклов деловой активности рассматривают не только кредитно- денежную политику, но и другие воздействия. Чтобы объяснить циклы жилищно- инвестиционной активности только на основе импульсов исходящих из материальной сферы жилищного рынка надо было бы определить источники таких импульсов. Но маловероятно, что источниками таких импульсов были рынки стройматериалов (древесины и металлоконструкции). Нельзя считать источниками циклических колебаний в этом секторе резкие изменения в технологии, потребительских предпочтениях или наличии квалифицированной рабочей силы.

С точки зрения представителей теории реальных циклов деловой активности, циклы жилищной инвестиционной активности, это проявление нарушений, происходящих где-то еще и распространившихся на жилищный рынок. Основания для такого утверждения есть: 1) существует общее антициклическое взаимодействие между процентными ставками и активностью на рынке жилья, но оно вовсе не стабильное или абсолютное. 2) говоря об экономической активности, легко ошибиться в толковании опережений и отставаний, при попытке определить, что же является причиной. К примеру, то что спад в жилищном строительстве происходит до начала общего спада, сам по себе не является доказательством того, что именно снижение активности на рынке жилья вызывает движение в том же направлении в экономике в целом. По времени изменение активности на жилищном рынке может предшествовать общему изменению экономической активности, являясь в то же время следствием в причинно-следственной зависимости.

Надо полагать, что рынок жилья выполняет роль «впередсмотрящего» и не только реагирует на уже произошедшие события, но и пытается предвосхитить их.

Поскольку жилье это долгосрочный актив, поэтому потребители, инвесторы и строители, прежде чем принять решение о покупке или строительстве, должны учесть вероятные изменения в состоянии будущего этого рынка. Например, то что крупное землевладение спекулятивно по своей природе, а жилье в большинстве строится не для конкретных покупателей, а в расчете на ожидаемый спрос.

При ожидании спада деловой активности участниками жилищного рынка, строительство жилья может снизиться в первую очередь именно как результат их ожидания. Согласно эмпирическим наблюдениям, активность на рынке жилья «управляет» спадами и подъемами экономической конъектуры и может просто отражать эту упреждающую динамику домостроения. Можно предположить, что строительство не вызывает и не выводит экономику из состояния спада, а просто заранее реагирует и идет впереди экономики, входящий и выходящий из состояния спада. Несмотря на то, что этот тезис не совпадает с обычными объяснениями взаимосвязи между рынками жилья и экономикой в целом, она не противоречит динамике на рынках других активов, где понятие «нормальный» направленности причинно-следственной связи еще более лишено смысла. К примеру, изменение курсовой акции во времени предшествует циклам экономической активности. Вряд ли кто станет утверждать на этом основании, что именно рынок акции вызывает спад или наоборот выводит из спада экономику; более распространенное объяснение в том, что держатели корпоративных акций стараются предвидеть сдвиги в экономике, так как они влияют на перспективу их компании. В итоге создается видимость, что курсы акций циклически «управляют» экономикой. Можно предположить, что рынок жилищных активов обладает такой же динамикой.

Среди различных гипотез о причинах циклов на жилищном рынке нельзя выявить единственную, так как отсутствуют надежные данные о состоянии активов на этом рынке. Не лишено основания утверждение, что реальная динамика жилищного сектора объясняется как последствиями кредитно-денежной политики, так и влиянием реальных циклов деловой активности. Жилищный рынок испытывает толчки и со стороны кредитно-денежных факторов (изменений денежной массы и ставок процента), но и со стороны секторов экономики (в том числе изнутри самого жилищного сектора). Поэтому участники рынка должны быть предусмотрительны в отношении обеих возможностей.