| Каталог статей |
|
Большаков С.И. Затратный подход при денежной оценке памятниковМетодические основы экспертной оценки недвижимых памятников истории, архитектуры и градостроительства базируются с одной стороны на принципах пользователя, связанных с оценкой земли, зданий, сооружений и окружающей застройки в увязке с рыночной средой, с другой – на принципах сохранности исторического и культурного наследия, связанных с учетом нематериальных активов, формируемых ценностными характеристиками памятника и исчисляемых в виде соответствующего этим ценностям денежного эквивалента. Основные требования отечественной методики оценки зданий-памятников и исторической застройки перекликается с требованиями международных стандартов, краткая характеристика которых приведена ниже в качестве справочной информации. В соответствии с «Международными стандартами оценки» [1] для оценки недвижимых объектов культурного наследия (ОКН) применяются все три традиционных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Международные стандарты регламентируют три подхода. 1. При использовании затратного подхода необходимо рассмотреть, будут ли исторические черты объекта оценки иметь высокую стоимость на рынке таких объектов. Отмечено, что некоторые исторические здания имеют стоимость благородя своему культурному статусу, например, известная галерея искусств, когда здание имеет такую же или большую ценность, по сравнению со своим функциональным аналогом. Говоря по-другому, сервисный потенциал такого здания неотделим от его исторических черт. Современный эквивалент стоимости такого объекта должен отображать либо затраты на воссоздание точной копии, либо, если это невозможно, поскольку оригинальные материалы и технологии недоступны, отображать стоимость современного здания – функционального аналога с подобными отличительными чертами. Во многих случаях исторические черты не добавляют стоимости или рассматриваются покупателем на рынке в качестве обременения, например больница, функционирующая в историческом здании. В таких случаях современный эквивалент должен отображать затраты на сооружение нового здания, запроектированного согласно современным требованиям к таким объектам (функциональный аналог). Во всех случаях при этом требуется нужны корректировка на физический износ и функциональное старение, которые понадобятся для отображения более значительных затрат на содержание ОКН, и учет отсутствия гибкости к адаптации здания для потребностей пользователя, которые меняются со временем. Земельный участок или пятно застройки, на котором расположен ОКН, могут иметь ограничения при пользовании их. В свою очередь, любые подобные ограничения могут влиять на земельный участок и общую (суммарную) стоимость объекта. 2. Специфика использования затратного подхода. Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизведение или замещение объекта недвижимости на дату оценки с дальнейшей корректировкой на все виды износа и обесценения. Фактически стоимость памятников истории, архитектуры и градостроительства как объектов недвижимости представляет собой сумму стоимости прав пользования земельным участком и стоимости воссоздания точной копии объекта или функционального аналога с адекватным архитектурно-строительным решением и инженерным оснащением за вычетом затрат на возмещение обесценения, связанного с износом и потерей эксплуатационных качеств применительно к оцениваемому периоду и требуемым условиям сохранности. 3. При оценке стоимости памятников архитектуры и градостроительства их восстановительная (за вычетом обесценения) стоимость, представляет стоимость ветшающего во времени материального носителя (конструктивного остова), дополненную денежным эквивалентом, отражающим стоимость нематериального актива, формируемого историко-культурными, градостроительными и архитектурно-художественными ценностными характеристиками. Экспертная оценка стоимости здесь прогнозирует баланс между восстановительной стоимостью за вычетом всех видов износа (обесценения) с прибавлением стоимости нематериального актива и при необходимости стоимости ожидаемых расходов на консервацию, реставрацию и довоссоздание объекта в его историческом облике, а при возможности – в тех же конструкциях и материалах, с минимальным их обновлением, ведущим к снижению исторической аутентичности, снижающей ценность, а следовательно стоимость памятника как носителя культурного и исторического наследия. Такой подход базируется на модифицированном методе затрат, алгоритм которого в общем виде можно выразить следующей развернутой формулой, определяющей действительную оценочную стоимость объекта – здания-памятника (комплексная интерпретация наших разработок, опубликованная в работах) [2, 3, 4]:
Сд = Сб (1- Иф /100) (1- Ифк /100) (1- Иэ /100) [Кс /100 (Кц -1) +1] + Спр + Срв + Срм +Си + Сои +Сзк , (1)
где Сб – базовая стоимость строительства точной копии здания-памятника архитектуры и градостроительства или идентичного ему по архитектурно-строительному решению аналога в ценах текущего оценочного периода (восстановительная стоимость без учета износа или соответствующего ему обесценения); Иф – физический износ объекта, %; Ифк – функциональный износ объекта, %; Иэ – внешний (экономический) износ объекта, %; Сзк – стоимость земельного участка (права пользования) как незастроенного в рамках его использования для функционирования здания-памятника с учетом землеотвода и требований охранного договора; Спр – прогнозируемая прибыль застройщика (инвестора); Кц – интегральный коэффициент ценности объекта или его части, %; Кс – показатель сохранности объекта или его части, %; Срв – стоимость необходимых реставрационно-восстановительных работ, вызванная наличием утрат, дефектов и повреждений; Срм – стоимость работ по реконструкции и (или) модернизации здания-памятника как разрешенная условиями охранного договора в качестве вклада, позволяющего улучшить микроклимат, поднять комфортность и престижность объекта, не нарушая его облика и сохраняемых ценностных характеристик (как правило это относится к оценке зданий-памятников местного значения в составе фоновой застройки, что позволяет поднять их инвестиционную привлекательность в качестве доходной недвижимости); Си – стоимость идентифицированных и оцененных искусствоведческой экспертизой предметов искусства (неотделимых и отделимых) в составе имущества здания-памятника; Сои – стоимость оборудования и инвентаря в составе имущества, закрепленного за зданием-памятником согласно инвентаризационных ведомостей. При этом согласно «Методике денежной оценки памятников» [5] для памятников национального значения применяется исключительно стоимость воссоздания, полученная на основании сметного расчета. Знаки + при компонентах стоимости Срв и Срм означают прибавку или уменьшение результирующей стоимости в зависимости от наличия инвестора, финансирующего покупку объекта после или до проведения соответствующих ремонтно-восстановительных и реставрационных работ. Существует специфика в определении стоимости зданий-памятников истории, где предметом охраны могут быть лишь отдельные аутентичные части и помещения здания (мемориальные элементы), и соответствующий им повышающий коэффициент нематериального актива КНА. Специфичной является и оценка подвальных, полуподвальных и чердачных помещений в зданиях-памятниках. Здесь, на наш взгляд, первостепенное значение имеет, прежде всего их историческое предназначение и связанные с ним условия функционирования. При этом учет нематериального актива КНА обязателен в рамках влияния их объемов и площадей на общий облик аутентичного фасадного оформления и на конструктивно-компоновочную структуру в интерьере при самостоятельном функционировании в качестве составных частей предмета охраны.
список использованной литературы
|