к.э.н. Ахметов Е.С., магистр "Землеустройство" Шокимова Ж.К.
Таразский Государственный университет имени М.Х.Дулати, Республика Казахстан

Методические основы оценки рыночной стоимости земель

Согласно п.1 ст. 10 Земельного Кодекса Республики Казахстан, базовые ставки за земельные участки устанавливаются Правительством Республики Казахстан.[1] Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, как центральный уполномоченный орган, по мере необходимости, согласно п. 3 постановления Правительства Республики Казахстан № 890 от 2 сентября 2003 года «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков», вносит в Правительство Республики Казахстан предложения об уточнении базовых ставок платы за земельные участки. [2]

Существующая базовая ставка платы за земельные участки, при их предоставлении в частную собственность государством по городу Тараз утверждена постановлением Правительства Республики Казахстан № 890 от 2 сентября 2003 года в размере 181 тенге за 1 квадратный метр. Указанный размер базовой ставки не менялся с 1996 года. Мировая практика показывает, что примерно каждые 5 лет базовые ставки должны корректироваться, что обусловлено динамикой рыночных отношений.

Согласно данных статистического анализа и мониторинга рынка земли базовая ставка по городу Тараз не соответствует уровню привлекаемых инвестиций, спроса и предложения на землю, сложившейся рыночной цене на земельные участки, в результате чего местный бюджет недополучает значительные средства от сделок с земельной недвижимостью. Поэтому возникла объективная необходимость научного обоснования и уточнения базовой (нормативной) ставки по г.Тараз с учетом сложившихся экономических условий и рыночного спроса на земельные участки.

Методы оценки земель

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от:

• спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
• ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку;
• местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
• не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);
• находиться в основе определения базовой ставки платы за земельные участки, где она выражает средний уровень конъюнктурных условий рынка недвижимости;
• изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения). Она зависит от изменения целевого назначения, разрешенного использования.

При оценке земель необходимо использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем, используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода, в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка, используются в методах остатка и выделения.[3]

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земли, занятой зданиями, строениями и сооружениями или предназначенных для их размещения.

Метод сравнения продаж.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями или сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;
• сравнение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка цен аналогов по каждому из элементов сравнения, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка, а так же по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельным участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Метод распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
• сравнение характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, а так же по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и или элементных стоимостей показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом, квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Метод выделения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеристику и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемой земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

• деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
• увеличение без рисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом без рисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод оценки затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

Данный метод предполагает расчет величины затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят затраты на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшении городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной застройки.

Литература

1. Земельный кодекс Республики Казахстан 20 июня 2003 г № 442-11.
2. Постановление правительства республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 “Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков”.
3. Оценка земельных ресурсов: учебное пособие/под ред. В.П.Антонова, П.Ф.Лойко - институт оценки природных ресурсов 1999г.