К.э.н., доцент Голайдо Ирина Михайловна
Орловский государственный институт экономики и торговли

Принципы экономической оценки земельного участка

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.

Земля – это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, климатом. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты.

Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки». Неотъемлемыми частями земельного участка могут быть: здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий(сооружений) к объектам инфраструктуры и т.д.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующими особенностями: земля не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; незаменима другими средствами производства; обладает постоянством местоположения; неизнашиваема при правильном использовании; территориально разнокачественна; характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, которая обуславливает вид стоимости земельного участка и относящиеся к нему права. Принято выделять четыре основных цели оценки земельных участков:

1. удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2. создание базы для налогообложения;
3. реальное отражение стоимости земельных участков в бухгалтерском учете предприятий;
4. составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены, формирующиеся на основе спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников. Принц полезности означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость. Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя. Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям. Доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода. Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. Данный принцип напрямую связан с понятиями естественного и экономического плодородия почвы. Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли. Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды. Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения. Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов. Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Влияние указанных трех групп принципов обобщает принцип наиболее эффективного использования, который означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка. На перечисленных принципах базируются три фундаментальных подхода к оценке земельного участка: доходный, сравнительный и затратный.