Сейтжанов Б.С.,

докторант DBA МАБ

Казахстан

Совершенствование государственного регулирования строительной отрасли и рынка жилья как механизма снижения системных рисков

Рыночное самоуправление строительного сектора в текущих условиях должно дополнять государственное регулирование, т.е. государство должно вмешиваться в происходящие процессы, когда не срабатывают рыночные методы соблюдения равенства интересов субъектов и общества в целом.

Правительство Казахстана оперативно отреагировало на нарастающую турбулентность экономики страны и приступило к реализации опережающих мер. Важной составляющей антикризисных мер явилась поддержка строительного сектора и стабилизации рынка недвижимости. Замораживание большинства объектов долевого строительства, односторонний пересмотр ставок вознаграждения по ипотечным займам отдельными БВУ, – все это вызвало широкий общественный диссонанс и рост социальной напряженности. В этой связи Правительством, НБРК и АФН был предпринят ряд срочных мер, направленных, в основном, на стабилизацию ситуации в секторе жилищного строительства и недвижимости[1].. В частности, были реализованы следующие механизмы:

a) Рефинансирование ипотеки:

• Рефинансирование АО «ФНБ «Самрук-Казына» ипотечных кредитов через АО «КИК» и БВУ с понижением ставок до 12,5 % годовых сроком не более 15 лет для рядовых заемщиков, получивших ипотечные займы на жилье площадью не более 120 квадратных метров в предыдущие периоды и добросовестно исполнявшие свои обязательства по обслуживанию этих ипотечных займов, при условии отсутствия у заемщика другого жилья, за исключением жилья, обеспечивающего ипотечный заем. Общая сумма программы – 120 млрд. тенге.
• Рефинансирование АО «ФНБ «Самрук-Казына» ипотеки для приоритетных категорий населения (соцработники, бюджетники, учителя, медработники, и пр.) предоставляется по конечной ставке 10,5 % годовых сроком не более 15 лет через АО «КИК». Общая сумма программы – 60 млрд. тенге. В случае отсутствия спроса по второму направлению, оставшаяся часть средств будет направлена на реализацию первого направления – рефинансирование АО «ФНБ «Самрук-Казына» ипотечных кредитов через АО «КИК» и БВУ с понижением ставок до 12,5 % годовых.

b) Финансирование строительства:

• Финансирование строительства объектов жилья через БВУ c реализацией жилья по фиксированной цене. Средства, через БВУ в рамках данного направления, предоставляются проектной компании, созданной для завершения строительства объекта с последующим ипотечным кредитованием физических лиц для приобретения достроенного жилья;
• Финансирование строительства через БВУ с реализацией жилья по свободной цене. Данный механизм реализован путем открытия кредитных линий (договоров банковского вклада) в БВУ на 15 лет для последующей выдачи БВУ ипотечных кредитов населению под 10,5 % годовых сроком до 15 лет с правом досрочного погашения и возможностью рефинансирования со ставкой рефинансирования до 12,5 % годовых ранее выданных ипотечных займов. Срок действия программы – ограниченный.
• Ипотека предоставляется через БВУ в следующем порядке:
  1. Застройщики формируют пулы покупателей квартир по схеме ипотечного кредитования. Сформированный пул покупателей должен покрывать в общей сумме не менее 30 % от общего количества нереализованных квартир в строящемся объекте;
  2. БВУ принимает решение об ипотечном кредитовании покупателей;
  3. АО «ФНБ «Самрук-Казына» в соответствии с перечнем документов, согласованным с БВУ, фондирует БВУ для дальнейшего ипотечного кредитования.
  4. Финансирование строительства через дочерние организации АО «ФНБ «Самрук-Казына». Средства, в рамках данного направления, через дочернюю организацию АО «ФНБ «Самрук–Казына» предоставляются проектной компании, созданной для завершения строительства объекта с последующим ипотечным кредитованием физических лиц для приобретения достроенного жилья.

c) Приобретение национальными компаниями и акционерными обществами с государственным участием квартир в незавершенных объектах гг. Астаны и Алматы.

• Стоимость квартир определяется исходя из озвученной Главой государства стоимости 96 тыс. тенге за 1 квадратный метр в Астане и 120 тысяч тенге в Алматы в черновой отделке. В случае приобретения квартир в чистовой отделке возможна корректировка цены в сторону повышения, но не более 24 тыс. тенге за 1 квадратный метр.
• Финансирование процесса приобретения квартир в рамках данного направления осуществляется за счет образовавшейся чистой прибыли национальными компаниями и акционерными обществами с государственным участием либо специальной финансовой помощи, предоставляемой от связанных сторон.

Для сохранения темпов роста строительства и обеспечения завершения строительных объектов, застройщикам представлена поддержка через Фонд устойчивого развития «Казына». При этом первоочередное внимание будет уделено «недостроям» города Астаны. В структуре ФУР «Казына» была создана дочерняя организация, которая занимается сбором, сводом и проверкой достоверности информации, поступающей от акиматов и банков второго уровня о строительных объектах и объемах средств, необходимых для их завершения. Затем эти данные предоставляются руководству фонда. В свою очередь, «Казына» выносит информацию на рассмотрение госкомиссии, решением которой и утверждается список объектов, объемы финансирования, а также лимиты размещения денежных средств по банкам. После утверждения «Казына» размещает денежные средства на депозитах банков второго уровня с правом безакцептного отзыва под 9% годовых на 3 года. Финансовая поддержка строительных компаний будет осуществляться по следующему принципу: 85% от суммы необходимых средств будет выделять «Казына», 10% – банки второго уровня и 5% – сами компании-застройщики.

Реализация указанных мер способствовала снижению напряженности на рынке недвижимости и строительства, однако перспективы развития отрасли остаются неопределенными.

Высоко оценивая оперативность и качество антикризисных мер правительства, считаем, что в текущих условиях развития кризиса можно использовать следующие дополнительные методы государственного регулирования для создания полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса:

1. Стимулирование предложения строительства жилья:

a) системные меры общего характера:

• создание дополнительных стимулов для широкомасштабного строительства жилья;
• развитие арендного сектора жилья;
• стимулирование развития индивидуального жилищного строительства;
• развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки.

b) меры, направленные на стимулирование строительства жилья для среднего класса и социально защищаемых слоев населения:

• строительство коммунального жилья;
• строительство доступного жилья за счет государственных средств.

2. Стимулирование платежеспособного спроса:

• привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно-частного партнерства;
• совершенствование систем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений и гарантирования (страхования) ипотечных кредитов.

В Казахстане возможности инвестирования из средств государственного бюджета в настоящее время существенно ограничены и останутся таковыми в обозримом будущем. Отсрочка важных проектов по инфраструктуре или даже отказ от них оказывают стойкое отрицательное воздействие на развитие всей национальной экономики, а также отдельных отсталых районов республики. Поэтому, следует планировать и вводить в практику альтернативные формы финансирования в виде привлечения частного капитала.

Нами предлагаются к использованию четыре основные модели участия частного капитала:

Предпринимательская модель является наиболее применяемой формой участия частного капитала. Она финансируется за счет сборов с пользователей. Условием такого участия является наличие и возможность повышения непосредственной платы (тарифов) за пользование. Так как в данном случае инвестиционный и предпринимательский риск и ответственность находятся в частных руках, учет государственных и частных интересов производится наиболее последовательно. Общество предпринимателей, которое, как правило, состоит из консорциумов, где представлены частные предприятия (в основном, строительные фирмы) и банки, создает объект (например, деловой центр) по собственному проекту и из собственных средств. Тарифы, поднятые в целях финансирования расходов на строительство, призваны обеспечить «привлекательность возврата вложений». Для строительства и эксплуатации объекта должны иметься все правовые предпосылки по планированию, чтобы можно было выработать условия эффективности его использования. Продолжительность обычно измеряется временем возмещения задействованных финансовых средств. Доходы зависят от объема спроса и платежеспособности пользователей, а также от эффективности систем повышения тарифов.

В арендной модели, как и в предпринимательской модели, объекты строительства (например, автодороги) разрабатываются, финансируются и строятся частным предприятием, но таможенные пошлины не повышаются. Независимо от этого, государство арендует финансируемые частным образом объекты, ежегодно вносится жестко установленная арендная плата. Преимущество этой модели заключается в том, что она, с одной стороны, выгодна для пользователя, так как тарифы не повышаются, а с другой стороны, предпринимательский риск предсказуем благодаря жесткой арендной плате. Таким образом, в отличие от предпринимательской модели, арендная модель может использоваться и тогда, когда повышение тарифов невозможно и нецелесообразно ввиду их слишком высокого уровня стоимости или нежелательно из-за экономических, социально-политических соображений (например, при неплатежеспособности пользователей или невозможности непосредственно перевода возникающих расходов на пользователей). Тем не менее, можно воспользоваться вложением частного капитала. При этом расходы и риск участия остаются за государством.

При концессионной модели созданные и финансируемые частным образом объекты инфраструктуры арендуются государством. Однако, по истечении концессии, право пользования, то есть собственности безвозмездно передается государству. До этого момента государство из бюджетных средств (а не из специальных сборов) целиком возмещает затраты на основе расчета по эксплуатации объекта. Вносимая государством плата позволяет частному инвестору только погашать долг, но не получать прибыли. В отличие от арендной модели, в концессионной модели существует финансовый риск для частного инвестора, так как его доходы зависят от объема спроса.

Кооперация в форме государственно-частного партнерства открывает возможность соединения в частной государственно-правовой модели интересов государства и частных предприятий. Таким образом, возникает экономически смешанная группа предприятий. Степень влияния на объект зависит от доли вложенного капитала, но это влияние может быть представлено по-разному в зависимости от проекта и интересов сторон. Так, государству может быть предоставлено право закрепить договором свой интерес в прямом и действенном влиянии, как способ обеспечения государственного присутствия. Частный инвестор ожидает, что вложенный капитал размещен прибыльно. Государство же исходит из перспективы ускоренного осуществления срочных инфраструктурных проектов.

Также необходимо отметить, что в настоящее время стала очевидной необходимость создания стабильной и качественной нормативно-правовой базы, отражающей новые условия экономической и финансово-кредитной деятельности, учет и страхование рисков, усложнившиеся взаимоотношения организаций между собой и с банками, бюджетом, налоговыми службами.

По нашему мнению, для уменьшения рисков требуется разработка государственными органами РК (Минэкономики, Минфин и др.) ряда новых и пересмотр существующих документов, упорядочивающих взаимоотношения в системе «инвестор-заказчик-подрядчик» (их названия условные):

• Методические указания по управлению инвестиционно-строительными проектами по системе «project management» и сдачей объектов «под ключ»;
• Методические указания по учету рисков в строительстве при заключении договоров подряда;
• Методические указания по страхованию рисков в строительстве.

Государственное регулирование выражает общегосударственные интересы и должно обеспечивать единство и целостность экономики. Это достигается путем разработки обязательного для всех субъектов законодательства и норм их взаимоотношений. Государственное регулирование экономических процессов осуществляется различными методами, которые можно разделить на две основные группы: прямого и косвенного воздействия.

Помимо основных методов государственного регулирования прямого и косвенного воздействия, по нашему мнению, для минимизации рисков можно использовать следующие дополнительные методы государственного регулирования деятельности организаций строительного комплекса.

1. Совершенствование республиканских, региональных и местных целевых комплексных программ;
2. Создание и использование преимуществ свободных экономических зон, в которых риски инвестиционно-строительной деятельности резко снижаются из-за различных льгот и гарантий организаторов этих зон.
3. Создание специализированных департаментов с функцией разработчика и заказчика целевых комплексных программ.

Таким образом, со стороны государства возможно эффективное осуществление регулирующего воздействия (с целью минимизации рисков организаций строительного комплекса) в форме прямых и косвенных методов. При этом основой функционирования строительного комплекса должна стать стабильная качественная нормативно-правовая база, учитывающая особенности экономических условий хозяйствования. Также государство может взять на себя роль координирующего центра инвестиционно-строительной деятельности путем совершенствования разработки комплексных целевых программ и организации департаментов-заказчиков.

Резюмируя сказанное, выделим основные рекомендации по совершенствованию государственного регулирования строительной отрасли и сектора недвижимости:

• концентрация государственных финансов на стратегических направлениях, обеспечивающих максимальную эффективность в плане минимизации последствий мирового финансового кризиса и стабильное поступательное развитие строительного комплекса;
• стимулирование активности населения в плане повышения его платежеспособного спроса;
• ускоренное решение задач, поставленных, но не решенных в предыдущий период, существенным образом влияющим на стабилизацию ситуации и динамику выхода строительного комплекса из кризиса;
• стимулирование развития инфраструктурных проектов, обеспечивающих модернизацию экономики и увеличивающих потенциал внутри казахского рынка товаров, работ и услуг;
• стимулирование развития казахстанского финансового рынка путем формирования долгосрочных источников ликвидности и создания инвестиционных инструментов и механизмов (в первую очередь, так называемых «структурных финансов») в реальный сектор казахстанской экономики;
• стимулирование альтернативных форм финансирования строительства в виде привлечения частного капитала;
• разработка государственными органами РК ряда новых и пересмотр существующих документов, упорядочивающих взаимоотношения в системе «инвестор-заказчик-подрядчик» (совершенствование нормативно-правовой базы).

Список использованной литературы:

1. Официальный сайт Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций w.afn.kz/">[сылка более недоступна}