|
Балахонова О.В.
ОНУ им. И. Мечникова
Региональный рынок жилья и оценка рисков
При исследовании рынков жилья
необходимо в первую очередь оценивать возможные риски. Все возможные риски для
риэлтора в итоге сводятся к следующим основным рискам:
-
риск
ухудшения инвестиционного климата;
-
риск
увеличения сроков и стоимости строительства объектов;
-
риск
снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости.
Риск
ухудшения инвестиционного климата связан с такими возможными изменениями в
условиях инвестирования (в связи с внешнеполитическими, внутриполитическими,
социально- экономическими и другими причинами), в результате которых изменяется
система требований к процессу инвестирования и система гарантий инвестиций.
Риск
увеличения сроков и стоимости строительства объектов связан в первую очередь
с такими социально-экономическими процессами как в Украине в целом, так и в регионе, в
результате чего изменяются: система таможенных платежей (что увеличивает
стоимость импортируемого в Украину оборудования для строящихся объектов),
ситуация на рынке труда (например, вводятся требования привлекать к
строительству исключительно местные строительные организации из-за безработицы
и т.д.), стоимость строительных материалов и затрат на их транспортировку
(например, изменяются цены на горючее).
Риск
снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости связан с такими
социально-экономическими процессами, в результате которых снижается
потребность в жилье, увеличивается стоимость эксплуатации жилья и т.д.
Кроме
того, риски можно условно подразделить на внешние и внутренние.
-
Внешние
риски - это риски, связанные с изменением политической и
социально-экономической ситуации на международном, государственном и
региональном уровне.
-
Внутренние
риски - это риски, связанные с ухудшением деятельности парка.
Внутренние
и внешние риски в совокупности формируют 3 основных риска. Однако их влияние на
эти основные риски различно. Воздействие можно показать в таблице 1.
Таблица 1. Структура рисков
|
|
Внешние риски
|
Внутренние риски
|
|
Риск ухудшения инвестиционного климата
|
++
|
|
|
Риск увеличения сроков и стоимости строительства объектов
|
+
|
+
|
|
Риск снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости
|
|
++
|
В
этой таблице шкала следующая:
-
основной риск не связан с данным (внешним или внутренним) фактором.
+
- воздействие возможно
++
- преимущественное воздействие.
В
соответствии с этой таблицей рассмотрим возможность и опасность имеющихся рисков
по различным факторам. Будем применять следующую градацию:
0
- риск практически отсутствует
+
- воздействие возможно
++
- воздействие вероятно и является серьезной угрозой
+++
- опасность весьма вероятна и крайне высока
-
Риск ухудшения инвестиционного климата (преимущественно внешний).
Оценку
влияния различных факторов на генерирование этого риска можно дать в следующей
форме (Табл. 2).
Таблица 2.
Оценка степени влияния рисков
|
Риск
|
Причины
|
Проявление
|
Вероятность
|
|
Ухудшение инвестиционного климата
|
Ухудшение социально-
экономической ситуации
в Российской Федерации
|
Объявленный бойкот
России западными государствами (в различных формах) в связи с невыполнениями
внешнеэкономических обязательств
|
++
|
|
Ухудшение инвестиционного климата
|
Ухудшение социально-
экономической ситуации в Российской Федерации и изменение условий
налогообложения, ликвидация
ряда налоговых льгот
|
Введение правительством
новой системы налогообложения ужесточение требований к инвесторам
|
+
|
|
Ухудшение инвестиционного климата
|
Ухудшение социально-
экономической ситуации
в регионе
|
Законодательное
введение региональными органами управления дополнительных условий
инвестирования, затрудняющих процесс инвестирования
|
+
|
|
Ухудшение инвестиционного климата
|
Ухудшение социально-
экономической ситуации
в стране и регионе
|
Усложнение системы
банковских гарантий для инвесторов
|
++
|
2. Риск увеличения сроков и стоимости строительства жилья
вызывается как внешними, так и внутренними факторами (Табл. 3).
Таблица 3. Факторы риска
|
Фактор
|
Результат
|
Значимость
|
|
Ухудшение социально- экономической ситуации в стране
|
Увеличение таможенных пошлин на ввозимое оборудование,
отмена любых льгот на импорт
|
++
|
|
Ухудшение социально- экономической ситуации в стране
|
Введение региональными органами дополнительных
местных налогов
|
+++
|
|
Обострение социально- экономической ситуации в
регионе
|
Введение дополнительных требований к процессу
капитального строительства в виде требований привлекать только местных
рабочих, налогообложение строительных материалов и т.д.
|
+
|
|
Внутренние факторы, связанные с деятельностью
внутри парка
|
Низкая квалификация местных рабочих
|
+++
|
|
Внутренние факторы, связанные с деятельностью
внутри региона
|
Трудности транспортировки и энергетического
обеспечения строительства
|
+
|
|
Внутренние факторы, связанные с деятельностью
внутри парка
|
Плохая организация строительства
|
+++
|
Риск снижения эффективности и увеличения сроков окупаемости.
Этот
риск в первую очередь связан с размерами спроса на жилье. Поскольку на
различные группы нуждающихся в жилье могут оказывать влияние различные факторы,
рассмотрим таблицу 4.
Таблица
4. Факторы риска
|
|
Группы потребителей
|
|
|
Приехавшие в регион
|
Желающие улучшить свои жилищные условия
|
Уезжающие из региона
|
Прочие (вынужденные продавать жилье, иностранцы и т.д.)
|
|
Внешние факторы
|
|
|
|
|
|
макроситуационные
|
++
|
0
|
0
|
+++
|
|
мезоситуационные
|
+
|
0
|
0
|
+
|
|
Внутренние факторы
|
|
|
|
|
|
транспортная доступность
|
+
|
+
|
0
|
+++
|
|
качество
обслуживания
|
+++
|
+++
|
0
|
++
|
|
стоимость жилья
|
0
|
+
|
++
|
++
|
Оценка рисков жизненна необходима особенно в условиях
идущего системного кризиса, в том числе, с целью избежания социальных
конфликтов.
|