| Каталог статей |
|
Кашаганова
С.
Понятие и структура ипотечного рынкаРынок жилья, как наиболее социально значимый сегмент рынка недвижимости, не меньше других нуждается в недорогих долгосрочных ресурсах. Субъекты данного рынка – домохозяйства – рассматривают жилье как товар, удовлетворяющий одну из основных потребностей человека – потребность в жилье. Ликвидация дефицита жилья является главной социальной задачей любого государства. В экономическом смысле под ипотечным рынком понимается рынок, где обращаются долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под обеспечение недвижимостью. Исходя из этого определения, операции на ипотечном рынке имеют следующие особенности:
Ипотечный рынок выступает как разновидность финансового рынка. С этой точки зрения его основной целью является предоставление, перелив и использование капитала с целью инвестирования в недвижимость. Через ипотечное кредитование и выпуск закладных происходит отрыв фиктивного капитала от реального производительного капитала. Однако тот факт, что в основе ипотечных операций лежит залог недвижимого имущества, свидетельствует о том, что ипотечный рынок не является финансовым в чистом виде, а соединяет в себе черты и финансового, и товарного рынка. Для осуществления операций по ипотечному кредитованию необходимо наличие средств в объемах, достаточных для соответствия принципу долгосрочности. Существует два основных вида ресурсов. Во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков. Если речь идет об универсальном коммерческом банке, то средства вкладчиков выступают прямым источником для ипотечных операций банка. Однако возможен и другой вариант, когда депозиты населения рассматриваются в качестве накопительных счетов в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах, из которых в дальнейшем существляется долгосрочное кредитование самих вкладчиков по закрытой схеме (как в немецкой модели стройсбережений). Во-вторых, возможно получение средств для ипотечного кредитования из так называемых «оптовых» источников (wholesale funds). К ним относятся средства пенсионных, страховых и других крупных фондов; кредитные линии и другие договоренности с одним или несколькими банками (используется в основном для ипотечных банков, создаваемых как дочерние предприятия коммерческих банков); средства, полученные в результате продажи ипотечных ценных бумаг крупным институциональным инвесторам. Как будет видно из дальнейшего анализа, именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента их увольнения, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Таким образом, ресурсы пенсионных фондов, условия платежей и ожидаемая норма прибыли соответствуют принципам долгосрочности ипотечных ссуд и фиксированности процентов по ипотечным кредитам. возникает проблема привлечения свободных денежных средств с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования. Вторичный рынок ипотечного кредитования возникает с целью решения проблемы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Существует несколько вариантов рефинансирования, основными из которых являются уступка прав по ипотечному кредиту взамен получения денежных средств при помощи цессии или ценных бумаг и выпуск и размещение ценных бумаг кредитора при оставлении требований по ипотечным кредитам в собственном портфеле. При первом варианте рефинансирования необходимо наличие специальных институтов, специализирующихся на покупке ипотечных кредитов, формировании их в пулы и продаже пулов или их частей инвесторам на вторичном рынке. Для второго варианта рефинансирования требуется наличие специального законодательства в сфере эмиссии ценных бумаг кредитора, обеспеченных имеющимися в его портфеле требованиями по выданным ипотечным кредитам. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредитования обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах. При более детальном рассмотрении ипотечного рынка его структура представляет собой совокупность взаимосвязанных частей, принадлежащих внутренней или внешней среде ипотечной системы. В каждой среде существует несколько подсистем, характеризующих отдельный элемент ипотечной системы (рис. 1).
Рис.1 Ипотечная система Во внутреннюю среду ипотечного рынка входят подсистема недвижимости, характеризующая состояние рынка строительства и оборота недвижимости; подсистема первичного рынка, дающая представление о рынке ипотечных кредитов, и подсистема вторичного рынка, связанная с функционированием финансового рынка. Именно на финансовом рынке происходит процесс рефинансирования, который обеспечивает самодостаточный режим функционирования системы ипотечного кредитования. Подсистемы первичного и вторичного рынка во внутренней среде ипотечной системы отвечают за процесс инвестирования капитала на рынок недвижимости путем кредитования заемщика. Подсистема рынка недвижимости отвечает за эффективное вложение средств в недвижимость, залог которой надежно обеспечивает весь ипотечный процесс. Она отвечает за формирование предложения. Поскольку, как известно, строительная индустрия относительно инерционна и не может быстро реагировать на изменение объема спроса, подсистема недвижимости полностью подчинена поведению инвестора, который может активизировать потребительский спрос. Поэтому ее роль в ипотечной системе пассивна. К внешней среде системы ипотечного кредитования относятся:
Литература:
|
