| Каталог статей |
|
Донецкий национальный
университет экономики и торговли им. Михаила Туган-Барановского
Развитие ипотеки в Украине и место банков в нейВ условиях финансового кризиса остро проявилась ситуация с отсутствием устойчивых и жизнеспособных финансово-кредитных механизмов на рынке жилья. Если в условиях командно-административной системы практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня, в рыночной экономике, эта проблема в основном решается населением путем приобретения или строительства жилья за счёт собственных сбережений или кредитных ресурсов. Основная же часть граждан Украины оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Таким образом исследование тенденций и проблем развития ипотеки является важным и актуальным для развития украинской экономики. Ипотечное кредитование в силу своей значимости для национальной экономики всегда было предметом изучения многих ученых во всем мире. В последние годы в процессе предпринимаемых попыток развития ипотеки увеличился интерес отечественных и зарубежных ученых к исследованию ипотечных процессов. Фундаментальным теоретическим основам жилищной сферы и ипотеки посвящены работы И.Т.Балабанова, М.Березина, О.Э.Бессонова, В.Сема, А.НЛарионова, Г.Поляковского, О.Пчелинцева, М.Розенберга, Л.Ю.Руди, Р.Страйка, Г.С.Харрисона и др. Высокая актуальность рассматриваемой темы, ее теоретическая и практическая значимость, а также недостаточная теоретическая проработанность отдельных аспектов государственного участия в ипотечных процессах обусловили основные цели и задачи исследования. Целью данной работы является изучение опыта и анализ эффективности систем ипотечного жилищного кредитования промышленно развитых стран, выявление основных проблем и тенденций развития ипотеки на современном этапе с учетом современных тенденций мировых рынков, формулирование методов участия государства в ипотечных процессах для выработки возможных рекомендаций по формированию и развитию соответствующей мировым стандартам системы ипотечного кредитования в Украине. Структура работы обусловлена целью и логикой исследования, характером решаемых в его рамках задач. Исследование разворачивается в логической последовательности, предусматривающей рассмотрение общетеоретических проблем, затем конкретных вопросов, связанных с темой работы. А именно:
Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям. Вместе с тем необходимо заметить, что в Украине существуют значительные трудности экономического и правового характера, препятствующие быстрому развитию ипотеки. Высокий уровень инфляции до последнего времени не способствовал вложению денег предпринимателями в долгосрочные проекты. Выдача кредитов на длительные сроки было достаточно невыгодным делом, банки предпочитали зарабатывать деньги на рынке краткосрочных обязательств. Не только банки, но и потенциальные заемщики не были уверены в завтрашнем дне и в возможности погашения полученного кредита. Если сегодня заемщик имеет стабильный доход и рассчитывается по кредиту, то завтра он может его лишиться. В последнее время условия кредитования изменились, и наиболее серьезные изменения произошли еще в четвертом квартале 2008 года, с того момента происходят мелкие корректировки резких шагов. С ухудшением экономической ситуации в стране ужесточились скоринговые системы банков по оценке клиентов. Сроки кредитов значительно сократились, поскольку в Украине исчезло долгосрочное финансирование. На данный момент максимальный срок фондирования составляет 3 года. И этот ресурс очень органичный и дорогой, следовательно, доступен только для самых надежных банков. В то время как наиболее популярное финансирование сейчас привлекается сроком на 1 год, следовательно, и клиенты могут получить только краткосрочные кредиты. Ипотечные кредиты предлагаются в основном под приобретение заложенного имущества по проблемным кредитам на срок от 1 до 20 лет - процентная ставка 26-30% годовых, либо на недвижимость уже сданную в эксплуатацию (срок - от 1 до 20 лет, реальная процентная ставка 28-30,1% годовых). Новостью отчетного периода можно считать лишь зарегистрированный в ВР законопроект, ограничивающий ответственность заемщиков перед банками только текущей стоимостью залога по кредиту. Законопроект N4654 от 8 февраля 2010 года "О внесении изменений в ряд актов относительно временного наложения ограничений на некоторые операции в сфере ипотечных и залоговых отношений с целью минимизации последствий мирового финансового кризиса" предлагает считать "конечную цену продажи залогового имущества покрывающей требования банка по кредиту в полном объеме", а также запрещает банку получить от должника разницу между долгом по ипотечному кредиту и суммой, вырученной от продажи залоговой квартиры, за счет другого имущества клиента. Кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья предлагают на три банка больше, чем месяц назад. Всего предложения по ипотеке представляют на рынке 13 учреждений: 11 из числа крупнейших пятидесяти, а также 2 меньших банка. Средние ставки при этом значительных изменений не претерпели. Количество банков, предлагающих кредиты на покупку недвижимость на вторичном рынке жилья, выросло на три учреждения и составило 11 банков из числа 50 лидеров по активам на 01.03.2010. Стоит отметить, что средние реальные ставки по кредитованию вторичного рынка недвижимости за месяц, несмотря на пополнение сегмента новыми продавцами, значительных изменений не претерпели. На мой взгляд, заемщикам, которые нуждаются в кредитовании, необходимо делайте все, чтобы кредит погашался своевременно. Следить за ежемесячными выплатами по кредиту, таким образом, зарабатывая дополнительные баллы перед банком, так как сейчас становятся особо популярными кредитные бюро, и в дальнейшем они будут иметь значительное влияние на решение о выдаче кредита. Необходимо тщательно анализировать свои финансовые возможности и сопоставлять возможность выплаты вашего кредита. Кредитование требует доверия со стороны банка, которое можно заработать со временем. Выбирая банк надолго, а не для одноразового сотрудничества, банк имеет больше информации о заемщике, таким образом, увеличиваются шансы, что банк доверит средства своих вкладчиков в форме кредитов. Создание системы долгосрочного ипотечного кредитования позволит увеличить платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями строительной индустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Одной из основных задач банков в условиях рыночной экономики является инвестирование сбережений населения в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего, связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт украинских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает, как минимум, четырёхкратным мультипликативным эффектом, то есть каждая гривна кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх гривен средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны. В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества. Анализируя мировой опыт ипотечного кредитования жилищной сферы, можно прийти к выводу, что в Украине возможно применение тех моделей ипотечного кредитования, которые объединяют в себе лучшие элементы классической американской ипотеки, немецкой системы сбережений, дореволюционных сберегательных касс и советских жилищно-строительных кооперативов. Причем при разных экономических обстоятельствах возможны преимущества одного направления над другим. Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах порождают различные схемы ипотечного кредитования. Однако, как убеждает опыт экономически развитых стран, этот вид кредитования может существовать только при наличии взаимосвязанных инфраструктур. Среди них – стабильно действующий вторичный рынок залоговых обязательств, рынок недвижимости, рынок земельных участков под застройку, учреждения, которые обеспечивают страхование операций с имуществом. Кроме того, в организационном плане важно определить, будут ли банки, страховые компании принимать участие в ипотечном бизнесе. Практика свидетельствует, что при нестабильной экономической ситуации банки не заинтересованы в долгосрочном кредитовании. Заемный капитал в реальных экономических условиях Украины характеризуется быстрой оборачиваемостью, достаточно высокой и надежной прибыльностью. Не смотря на то, что ипотечный кредит имеет значительный потенциал экономического развития, широкое развитие ипотечного кредитования в стране пока невозможно, потому что на сегодня украинская банковская система, невзирая на стремительные темпы роста, все еще не использует сложные финансовые инструменты и недостаточно интегрирована в мировую финансовую систему. Таким образом, развитие ипотечного кредитования в Украине формируют внутренние факторы, в то время как влияние мировых событий – ограничено. Важными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и самое главное – активное участие государства как гаранта стабильности всей системы отношений во время ипотечных операций. Литература
|