Каталог статей

Свириденко Е.В., Фидлер И.О.
ЮФ НУБиП Украины «Крымский агротехнологический университет»

О возможностях оценки экономической эффективности использования земель различного целевого назначения

Все виды оценки земли в соответствии со ст.201 ЗК Украины осуществляются на рентной основе. При проведении нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения используется норматив рентного дохода с пахотных земель в ц/га, а для земель не сельско-хозяйственного назначения используется норматив в виде величины затрат на благоустройство территории в грн/м2.

При осуществлении денежной доходной оценки ключевым показателем является годовой рентный доход собственника земельного участка в грн/га; грн/м2.

В данной работе предлагается методика оценки экономической эффективности использования земель различного целевого назначения с помощью коэффициента экономической эффективности использования (К эф и), который представляет собой отношение годового рентного дохода к величине нормативной денежной оценки за единицу площади:

К эф и

Рассмотрим необходимость введения предлагаемого коэффициента на примере земель Урожайновского сельсовета Симферопольского района АРК.

На территории Урожайновского сельского совета расположено два населенных пункта с. Урожайное и с.Живописное.

На данный момент общая площадь приусадебных земель с. Урожайное, которая является административным центром Урожайновского сельского совета, составляла 194,7 га, количество проживающего населения - 3740 человек.

Общая площадь приусадебных земель с. Живописное составляла – 5,0 га, а число населения 105 человек.

Проект установления границ сельских населенных пунктов Урожайновского сельского совета был выполнен Крымским филиалом института землеустройства в 1994г.

Учитывая интересы населения, проживающего на территории Урожайновского сельского совета, увеличение депортированных граждан, а также поступления порядка 420 заявлений от граждан Украины, проживающих на территории села Урожайное и желающих получить земельные участки для индивидуального строительства и обслуживания жилых домов, хозяйственных построек и сооружений, руководствуясь ст.ст. 12, 179, 174 Земельного кодекса Украины, п.34 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» Урожайновский сельский совет обратился в Симферопольский районный совет с ходатайством о включении в границы с. Урожайное земельных участков для жилой и общественной застройки.

Село Живописное под расширение границ не намечается.

Перед началом нашей работы в качестве исходной информации были использованы:

  • проект установления сельских населенных пунктов Урожайновского сельского совета;
  • планово-картографический материал, фотопланы масштаба 1: 10000;
  • материалы корректировки плановых материалов съемок прошлых лет совхоза «Урожайный».

Потребность дополнительной площади под расширение населенного пункта составит 54,6 га с учетом необходимости формирования уличной сети. Площадь под расширение населенного пункта должна составить 86,59 га.

Общая площадь земель, которые возможно включить в границы с. Урожайное, составляют около 87 га (площади без учета формирования земель общего пользования (сети, инфраструктура), что составляет 34% от общей площади - 54,6 га.

Рассчитаем средний размер площадей участка с учетом имеющихся заявлений (420 шт.).

Приведенные данные табл.1 показывают сумму рентного дохода поступившего в местный бюджет при данных условиях.

Суммарный рентный доход поступившый в местный бюджет

Таблица 1

№ п/п

Категория земель

Ставка

земельного налога, грнм2

Площадь,

м2

Общая сумма поступлений в бюджет грнгод

1

Сельскохозяйственного назначения

(пашня, пастбища)

0,006

(за 2009 год)

548322

3289,93

2

Жилой и общественной застройки

(приусадебные участки)

0,279

546000

152334

Необходимо так же учесть и то, что часть включаемой в границы села территории будет приносить доход от предусматриваемой сдачи в аренду земель для коммерческого использования (для размещения магазинов, кафе и других объектов предоставляющих услуги населению: парикмахерские, бани-сауны и др.). Общую площадь под такие объекты можно принять

1000 м2 (более точная площадь определиться при разработке и корректировке генерального плана застройки);

1000 м2 *12,28 грнм2= 12280 грн.

Таким образом, общая сумма поступлений в Урожайновский сельский совет может составить:

152334 грн.+12280 грн.=164614 грн.

Общий доход составит: 164614грн.-3289,93 грн.=161324,07 грнгод.

По данным Урожайновского сельского совета, запланированный бюджет его составляет -320 тыс. грн., т.е. доход возрастает на 50,4%.

В табл.2 приведен расчет годового рентного дохода для земель сельскохозяйственного назначения на основании величины арендной платы, получаемой собственниками земли на основании договоров аренды.

Таблица 2

Величина рентного дохода с/х угодий за 2007-2009гг

Годы

Целевое назначение

Площадь,

га

Арендная плата, грн/га

Расчет на

1 м2

Средний рентный доход на 1м2

2007

аренда юриди-ческих. лиц

91,735

2983,25

0,003

0,0025

налог физических лиц

7,6

120

0,002

2008

аренда юридических лиц

148,727

5986,44

0,004

0,003

налог физи-

ческих лиц

55,5

837,80

0,002

2009

аренда юриди-ческих. лиц

148,727

6510,50

0,0044

0,006

налог физи-

ческих лиц

70.3

544,10

0,0077

В табл 3 приведен расчет величины рентного дохода, получаемого собственниками земельных участков в 2007-2009 года от сдачи их в аренду, в качестве арендной платы за земли коммерческого назначения.

Втабл.4 приведен расчет рентного дохода, получаемого собственниками земельных участков от сдачи их в аренду для земель жилищной застройки.

Таблица3

Величина рентного дохода для земель коммерческого назначения

Годы

Площадь, га

Суммарная арендная плата, грн

Расчет на

2

2007

339

1391,89

4,11

2008

339

1391,89

-11

2009

439

5389,20

12.28

Итого

1117

8172,98

7,32

Таблица 4

Величина рентного дохода для земель жилищной застройки

Годы

Целевое назначение

Площадь,

га

Суммарная арендная плата, грн

Расчет на

1 м2,

грн/м2

2007

Строительство и обслуживание жилого дома

242,66

4578

0,28

2008

Строительство и обслуживание жилого дома

242,66

21647

0,1395

2009

Строительство и обслуживание жилого дома

242.66

21647

0,1395

Для земель сельскохозяйственного назначения (пашня) нормативно-денежная оценка составляет: 2007г. -14105грн/га; 2008г. – 14200грн/га; 2009г. – 14500грн/га.

Расчет коэффициента экономической эффективности использования (Кэкон. эффект.) для земель сельскохозяйственного назначения будет следующим:

К эф и.= (2007 г.)

К эф и (2008 г.)

К эф и. (2009 г.)

Для земель жилищной застройки величина нормативной денежной оценки составляет: 2007г. – 180 грн/м2 ; 2008г. – 185,04 грн/м2; 2009г. – 190,22 грн/м2.

Расчет коэффициента экономической эффективности использования (.К эф и) для земель предназначенных под жилую застройку будет следующим:

К эф и. (2007 г.)

К эф и. (2008 г.)

К эф и. (2009 г.)

Для земель коммерческого назначения величина нормативной денежной оценки составляет: 2007г. – 250 грн/м2; 2008г. -257 грн/м2; 2009г. – 296,06 грн/м2.

Расчет коэффициента экономической эффективности использования (.К эф и) для земель коммерческого назначения будет следующим:

К эф и. (2007 г.)

К эф и. (2008 г.)

К эф и. (2009 г.)

В идеальных сложившихся условиях, по нашему мнению, при стабильно развивающейся экономической ситуации в стране, характеризующейся нормой прибыли при операциях с землей, на уровне 10%, величина коэффициента должна приближаться к показателю – 10.

Отклонения от данного показателя характеризует стабильность экономического развития, так и объективность нормативно-денежной оценки, а их отношение характеризует эффективность эксплуатации земельного массива.

В табл.5 приведены средние значения коэффициентов экономической эффективности использования для земель различного целевого назначения с различной величиной нормативной денежной оценки и уровнем рентных доходов. При этом результаты носят однородный сопоставимый характер и позволяют оценивать экономическую эффективность использования земельного массива.

Коэффициент экономической эффективности использования за 2007-2009 г.г.

Таблица 5

Категория земель

Коэффициент экономической эффективности

2007 г

2008 г

2009 г

Сельскохозяйственного назначения

0,17

0,21

0,41

Жилой и общественной застройки

0,087

0,15

0,147

Коммерческого назначения

1,644

1,80

4,14

На рис. 1-3 представлены значения коэффициента экономической эффективности использования за 2007-2009гг., иллюстрирующие динамику его изменений в зависимости от меняющейся величины рентных доходов владельцев земельных участков

На рис. 4 представлены результаты сопоставления коэффициентов по различным видам целевого назначения позволяющие сделать их сравнение и выводы о рациональном и эффективном использовании земельного фонда.

Выводы:

  1. Количественные показатели коэффициентов характеризуют низкую эффективность использования земель жилищной застройки и земель сельскохозяйственного назначения.
  2. Используемая в настоящее время нормативная денежная оценка необъективно завышена.
  3. При изменении территории сельских советов необходимо руководствоваться расчетами экономической эффективности от эксплуатации земельных участков с целью увеличения бюджетных поступлений, что позволяет сделать предложенный нами коэффициент.

Рис.1 Коэффициент экономической эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения

Рис. 2 Коэффициент экономической эффективности использования земель жилищной застройки

Рис.3 Коэффициент экономической эффективности использования земель коммерческого назначения

Рис.4 Коэффициент экономической эффективности использования земель за 2007-2009 гг.

Литература:

  1. Свириденко Е.В. Определение стоимости земель с/х назначения при их оценке. Международный сельскохозяйственный журнал.- М., 2006.-№2. Стр. 48-49.