Свириденко Е.В., Фидлер И.О.
ЮФ НУБиП Украины «Крымский агротехнологический университет»

О возможностях оценки экономической эффективности использования земель различного целевого назначения

Все виды оценки земли в соответствии со ст.201 ЗК Украины осуществляются на рентной основе. При проведении нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения используется норматив рентного дохода с пахотных земель в ц/га, а для земель не сельско-хозяйственного назначения используется норматив в виде величины затрат на благоустройство территории в грн/м².

При осуществлении денежной доходной оценки ключевым показателем является годовой рентный доход собственника земельного участка в грн/га; грн/м².

В данной работе предлагается методика оценки экономической эффективности использования земель различного целевого назначения с помощью коэффициента экономической эффективности использования (К _{эф и}), который представляет собой отношение годового рентного дохода к величине нормативной денежной оценки за единицу площади:

К _{эф и}

Рассмотрим необходимость введения предлагаемого коэффициента на примере земель Урожайновского сельсовета Симферопольского района АРК.

На территории Урожайновского сельского совета расположено два населенных пункта с. Урожайное и с.Живописное.

На данный момент общая площадь приусадебных земель с. Урожайное, которая является административным центром Урожайновского сельского совета, составляла 194,7 га, количество проживающего населения - 3740 человек.

Общая площадь приусадебных земель с. Живописное составляла – 5,0 га, а число населения 105 человек.

Проект установления границ сельских населенных пунктов Урожайновского сельского совета был выполнен Крымским филиалом института землеустройства в 1994г.

Учитывая интересы населения, проживающего на территории Урожайновского сельского совета, увеличение депортированных граждан, а также поступления порядка 420 заявлений от граждан Украины, проживающих на территории села Урожайное и желающих получить земельные участки для индивидуального строительства и обслуживания жилых домов, хозяйственных построек и сооружений, руководствуясь ст.ст. 12, 179, 174 Земельного кодекса Украины, п.34 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» Урожайновский сельский совет обратился в Симферопольский районный совет с ходатайством о включении в границы с. Урожайное земельных участков для жилой и общественной застройки.

Село Живописное под расширение границ не намечается.

Перед началом нашей работы в качестве исходной информации были использованы:

• проект установления сельских населенных пунктов Урожайновского сельского совета;
• планово-картографический материал, фотопланы масштаба 1: 10000;
• материалы корректировки плановых материалов съемок прошлых лет совхоза «Урожайный».

Потребность дополнительной площади под расширение населенного пункта составит 54,6 га с учетом необходимости формирования уличной сети. Площадь под расширение населенного пункта должна составить 86,59 га.

Общая площадь земель, которые возможно включить в границы с. Урожайное, составляют около 87 га (площади без учета формирования земель общего пользования (сети, инфраструктура), что составляет 34% от общей площади - 54,6 га.

Рассчитаем средний размер площадей участка с учетом имеющихся заявлений (420 шт.).

Приведенные данные табл.1 показывают сумму рентного дохода поступившего в местный бюджет при данных условиях.

Суммарный рентный доход поступившый в местный бюджет

Таблица 1

№ п/п	Категория земель	Ставка земельного налога, грнм2	Площадь, м2	Общая сумма поступлений в бюджет грнгод
1	Сельскохозяйственного назначения (пашня, пастбища)	0,006 (за 2009 год)	548322	3289,93
2	Жилой и общественной застройки (приусадебные участки)	0,279	546000	152334

Необходимо так же учесть и то, что часть включаемой в границы села территории будет приносить доход от предусматриваемой сдачи в аренду земель для коммерческого использования (для размещения магазинов, кафе и других объектов предоставляющих услуги населению: парикмахерские, бани-сауны и др.). Общую площадь под такие объекты можно принять

1000 м² (более точная площадь определиться при разработке и корректировке генерального плана застройки);

1000 м² *12,28 грнм²= 12280 грн.

Таким образом, общая сумма поступлений в Урожайновский сельский совет может составить:

152334 грн.+12280 грн.=164614 грн.

Общий доход составит: 164614грн.-3289,93 грн.=161324,07 грнгод.

По данным Урожайновского сельского совета, запланированный бюджет его составляет -320 тыс. грн., т.е. доход возрастает на 50,4%.

В табл.2 приведен расчет годового рентного дохода для земель сельскохозяйственного назначения на основании величины арендной платы, получаемой собственниками земли на основании договоров аренды.

Таблица 2

Величина рентного дохода с/х угодий за 2007-2009гг

Годы	Целевое назначение	Площадь, га	Арендная плата, грн/га	Расчет на 1 м2	Средний рентный доход на 1м2
2007	аренда юриди-ческих. лиц	91,735	2983,25	0,003	0,0025
	налог физических лиц	7,6	120	0,002
2008	аренда юридических лиц	148,727	5986,44	0,004	0,003
	налог физи- ческих лиц	55,5	837,80	0,002
2009	аренда юриди-ческих. лиц	148,727	6510,50	0,0044	0,006
	налог физи- ческих лиц	70.3	544,10	0,0077

В табл 3 приведен расчет величины рентного дохода, получаемого собственниками земельных участков в 2007-2009 года от сдачи их в аренду, в качестве арендной платы за земли коммерческого назначения.

Втабл.4 приведен расчет рентного дохода, получаемого собственниками земельных участков от сдачи их в аренду для земель жилищной застройки.

Таблица3

Величина рентного дохода для земель коммерческого назначения

Годы	Площадь, га	Суммарная арендная плата, грн	Расчет на 1м2
2007	339	1391,89	4,11
2008	339	1391,89	-11
2009	439	5389,20	12.28
Итого	1117	8172,98	7,32

Таблица 4

Величина рентного дохода для земель жилищной застройки

Годы	Целевое назначение	Площадь, га	Суммарная арендная плата, грн	Расчет на 1 м2, грн/м2
2007	Строительство и обслуживание жилого дома	242,66	4578	0,28
2008	Строительство и обслуживание жилого дома	242,66	21647	0,1395
2009	Строительство и обслуживание жилого дома	242.66	21647	0,1395

Для земель сельскохозяйственного назначения (пашня) нормативно-денежная оценка составляет: 2007г. -14105грн/га; 2008г. – 14200грн/га; 2009г. – 14500грн/га.

Расчет коэффициента экономической эффективности использования (К_{экон. эффект.}) для земель сельскохозяйственного назначения будет следующим:

К _{эф и.=} (2007 г.)

К _{эф и} (2008 г.)

К _{эф и.} (2009 г.)

Для земель жилищной застройки величина нормативной денежной оценки составляет: 2007г. – 180 грн/м² ; 2008г. – 185,04 грн/м^2; 2009г. – 190,22 грн/м²_.

Расчет коэффициента экономической эффективности использования (_.К _{эф и}) для земель предназначенных под жилую застройку будет следующим:

К _{эф и.} (2007 г.)

К _{эф и.} (2008 г.)

К _{эф и.} (2009 г.)

Для земель коммерческого назначения величина нормативной денежной оценки составляет: 2007г. – 250 грн/м²; 2008г. -257 грн/м²; 2009г. – 296,06 грн/м².

Расчет коэффициента экономической эффективности использования (_.К _{эф и}) для земель коммерческого назначения будет следующим:

К _{эф и.} (2007 г.)

К _{эф и.} (2008 г.)

К _{эф и.} (2009 г.)

В идеальных сложившихся условиях, по нашему мнению, при стабильно развивающейся экономической ситуации в стране, характеризующейся нормой прибыли при операциях с землей, на уровне 10%, величина коэффициента должна приближаться к показателю – 10.

Отклонения от данного показателя характеризует стабильность экономического развития, так и объективность нормативно-денежной оценки, а их отношение характеризует эффективность эксплуатации земельного массива.

В табл.5 приведены средние значения коэффициентов экономической эффективности использования для земель различного целевого назначения с различной величиной нормативной денежной оценки и уровнем рентных доходов. При этом результаты носят однородный сопоставимый характер и позволяют оценивать экономическую эффективность использования земельного массива.

Коэффициент экономической эффективности использования за 2007-2009 г.г.

Таблица 5

Категория земель	Коэффициент экономической эффективности
	2007 г	2008 г	2009 г
Сельскохозяйственного назначения	0,17	0,21	0,41
Жилой и общественной застройки	0,087	0,15	0,147
Коммерческого назначения	1,644	1,80	4,14

На рис. 1-3 представлены значения коэффициента экономической эффективности использования за 2007-2009гг., иллюстрирующие динамику его изменений в зависимости от меняющейся величины рентных доходов владельцев земельных участков

На рис. 4 представлены результаты сопоставления коэффициентов по различным видам целевого назначения позволяющие сделать их сравнение и выводы о рациональном и эффективном использовании земельного фонда.

Выводы:

1. Количественные показатели коэффициентов характеризуют низкую эффективность использования земель жилищной застройки и земель сельскохозяйственного назначения.
2. Используемая в настоящее время нормативная денежная оценка необъективно завышена.
3. При изменении территории сельских советов необходимо руководствоваться расчетами экономической эффективности от эксплуатации земельных участков с целью увеличения бюджетных поступлений, что позволяет сделать предложенный нами коэффициент.

Рис.1 Коэффициент экономической эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения

Рис. 2 Коэффициент экономической эффективности использования земель жилищной застройки

Рис.3 Коэффициент экономической эффективности использования земель коммерческого назначения

Рис.4 Коэффициент экономической эффективности использования земель за 2007-2009 гг.

Литература:

1. Свириденко Е.В. Определение стоимости земель с/х назначения при их оценке. Международный сельскохозяйственный журнал.- М., 2006.-№2. Стр. 48-49.