Ивакин В.Н. Жилищное право

Товарищество собственников жилья

11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ регулируются нормами гл. 13 ЖК.

Товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК).

Товарищество собственников жилья в соответствии с ч. 3 ст. 135 ЖК может быть создано при условии, если число создавших его членов превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав Товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам его членов. Члены Товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам Товарищества собственников жилья.

Согласно ст. 136 ЖК собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно Товарищество собственников жилья. Решение о его создании принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Кроме того, Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

  1. нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
  2. нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно- технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Статья 137 ЖК определяет права Товарищества собственников жилья. К ним относятся следующие:

  1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК и уставом ТСЖ цели;
  3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
  5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
  6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества собственников жилья работы и предоставляющим товариществу услуги;
  7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее Товариществу собственников жилья.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

  1. предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
  2. в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  3. получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  4. осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих ктакому дому выделенных земельных участков;
  5. заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах Товарищества собственников жилья вправе в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

  1. обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава Товарищества собственников жилья;
  2. заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами Товарищества собственников жилья;
  3. выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
  4. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  5. обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
  6. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
  7. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
  8. представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ст. 138 ЖК).

Статьей 139 ЖК предусмотрена возможность создания Товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании такого товарищества принимается на общем собрании указанных лиц, которое проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК.

Ликвидация Товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Как предусматривает ч. 2 ст. 141 ЖК, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 142 ЖК два и более Товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление подобными объединениями осуществляется по правилам гл. 13 ЖК, т. е. в таком же порядке, как и управление ТСЖ.

11.2. Правовое положение членов Товарищества собственников жилья

Глава 14 ЖК определяет правовое положение членов Товарищества собственников жилья. Согласно ст. 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Таким образом, для того чтобы стать членом Товарищества собственников жилья, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в Товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление.

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов, которое созывается в порядке, установленном уставом товарищества. К компетенции этого органа относятся:

  1. внесение изменений в устав товарищества;
  2. принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
  3. избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  4. установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  5. образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
  6. принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  7. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
  8. утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
  9. рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  10. принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
  11. определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
  12. принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
  13. другие вопросы, предусмотренные ЖК или иными федеральными законами.

Уставом Товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов.

Общее собрание членов Товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК).

Порядок организации и проведения общего собрания членов Товарищества собственников жилья определен ст. 146 ЖК, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении такого собрания направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого оно созывается, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Данное уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов Товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК и уставом товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Решения общего собрания по вопросам, отнесенным ЖК к компетенции общего собрания в соответствии с п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК (принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме), принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Уставом Товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном жилом доме и решаемых вопросов (ст. 146 ЖК).

Согласно ст. 147 ЖК исполнительным органом Товарищества собственников жилья является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества. Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов Товарищества собственников жилья.

Правление Товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Оно избирает из своего состава председателя товарищества. Правление подотчетно общему собранию членов товарищества.

Заседания правления Товарищества собственников жилья созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным при участии в нем большинства его членов. Решение правления Товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В обязанности правления входят:

  1. соблюдение товариществом законодательства и требований устава Товарищества собственников жилья;
  2. контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
  3. составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;
  4. управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
  5. наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
  6. заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  7. ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
  8. созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
  9. выполнение иных вытекающих из устава Товарищества собственников жилья обязанностей (ст. 148 ЖК).

Председатель правления Товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Он обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно.

Председатель правления действует без доверенности от имени Товарищества собственников жилья, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием его членов, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (ст. 149 ЖК).

К числу органов Товарищества собственников жилья относится также ревизионная комиссия (ревизор), которая в соответствии со ст. 150 ЖК избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.

Ревизионная комиссия (ревизор) Товарищества собственников жилья выполняет следующие обязанности:

  1. проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
  2. представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
  3. отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

В собственности Товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, находящееся внутри или за пределами многоквартирного дома.

Согласно ч. 2 ст. 151 ЖК средства Товарищества собственников жилья состоят:

  1. из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
  3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  4. прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов Товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление Товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

В соответствии со ст. 152 ЖК для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

  1. обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
  2. строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  3. сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные гл. 14 ЖК и уставом товарищества.

Ивакин В.Н. Жилищное право | Кушнир И.В. Жилищное право | Пименова Е.Н. Жилищное право | Рябченко Е.А. Жилищное право