К.э.н. Абдимомынова А.Ш., Ст. преп. Берикболова У.Д.

Становление и развитие рынка жилья в Республике Казахстан

Потребность эта выражается в необходимости поддержания жизнедеятельности, развития личности и общества, в целом. Потребности в свою очередь, подразделяются на первичные, удовлетворяющие жизненно важные нужды человека (одежда, питание, жилье) и вторичные, к которым относятся все остальные (например, потребности досуга: кино, театр, спорт).

Для понимания природы жилья необходимо учесть такой фактор как семейный цикл, используемый в определении жилищных предпочтений в любом обществе. Жилищная потребность обладает специфическими особенностями и, прежде всего, слабой насыщаемостью. Я.Корнаи, исследовав эту сторону жилищной потребности, отмечает, что «если большинство живет в квартире, по крайней мере, с двумя комнатами, то многие из них будут хотеть иметь квартиры с, минимум, тремя; люди, которые имеют адекватное число комнат, будут хотеть иметь больший дом, более оборудованный и в более здоровом и красивом окружении» [1].

Рынок жилья сегодня – это сложная система, для исследования и понимания которой необходимо более длительное изучение и обобщение теоретических основ формирования и развития рынка жилья. Его сложность объясняется, прежде всего, спецификой самого жилья, который, с одной стороны, является объектом потребности людей, а с другой, выступает в роли товара. Как уже отмечалось, во все времена жилье относилось к числу первичных жизненных потребностей, наряду с продуктами питания, одеждой, обувью. Строительство жилья способствует развитию большого количества дополнительного спроса, в результате чего может служить мощным стимулом развития многих отраслей народного хозяйства [2].

Другой отличительной особенностью жилья является то, что оно представляет собой капитальный товар длительного пользования, имеет большую стоимость и значительные сроки его производства. Отсюда следует, что в нормальной экономике этот же товар является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения, а значит, и формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста.

На протяжении многих лет большая часть жилищного фонда находилась в собственности государства, а строительство велось в основном государственными подрядными организациями и за счет государственных капиталовложений. Вновь построенный и высвобождающийся жилищный фонд не продавался населению, а распределялся. Жилищная политика государства долгое время базировалась на идее обеспечения населения так называемых бесплатным жильем. Начавшаяся в 1989 г. приватизация явилась базой формирования рынка жилья. С 1984 по 1990 г. стоимость строительства жилья была сравнительно стабильной: хотя наблюдался «ползучий» рост цен но этот процесс развивался очень медленно.

Первый существенный скачок произошел в 1991 г. и выразился в более чем в трехкратном увеличении стоимости строительства. Практически полное отсутствие в то время возможности купить квартиру на законных основаниях породило теневой рынок жилья, на котором действовали цены, превышающие стоимость строительства жилья в государственном секторе в 25-30 раз.

Экономисты подчеркивают определенную сложность в деле расширения долгосрочного жилищного кредитования, сложившуюся в первой половине

90-х годов. Это было связано, прежде всего, со следующими факторами:

- условиями ограниченного жилищного кредитования на первых этапах;

- отсутствием кредитования, при котором в качестве официального залога выступают жилищные фонды;

- начальным состоянием банковской системы;

- плохо контролируемой системой огромного количества коммерческих банков;

- высоким и нестабильными темпами инфляции, определяющими потенциальный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании, поскольку банковские пассивы были сосредоточены главным образом на краткосрочных счетах;

- серьезной опасностью риска жилищного кредитования, связанной с отсутствием правовой основы для выселения жильцов из их квартир. 

Экономический рост в республике за последние годы стал объективной причиной и следствием оживления жилищного строительства.

Вопрос жилья во всех странах на протяжении многих лет является актуальным, даже в наше время, в век бурного развития городов и создания новых строительных технологий.

Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской  системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.  

Осуществляемые в настоящее время в Казахстане системные преобразования в экономике, создание институтов рынка жилья и жилищной ипотеки объективно обусловлены и закономерны.

Быстрый рост в середине 1990-х годов в Казахстане предложения и продажи новой недвижимости, сохранявшийся на протяжении нескольких последних лет, сформировался под влиянием факторов, действие которых затем ослабло или прекратилось, - быстрой поляризации доходов и сбережений населения, повышенного спроса на недвижимость нерезидентов, удовлетворения платежеспособного спроса на новое жилье со стороны групп населения с сверхвысокими доходами и др.

Становление и развитие рынка жилья  в Казахстане началось в  90-е годы прошлого столетия с началом приватизации. В этот период в стране появились первые сделки по купле-продажи жилья. Хотя дома, находящиеся в частном секторе всегда продавались и покупались, но как такового рынка недвижимости не существовало. Квартиросъемщики не имели права продавать квартиры. Распределение квартир жестко регулировалось государственными местными органами власти.

Согласно исследованиям, все закономерности, присущие рынку недвижимости, претерпевают большие изменения в переходный период. Именно, с началом периода приватизации, с распадом Советского Союза, с обретением независимости Республикой Казахстан, с переходом на рыночную экономику развития начались первые этапы формирования отечественного рынка недвижимости. Более того, появляются процессы и закономерности, не характерные для развитых рынков. Этапы становления рынка недвижимости можно условно разделить на три периода [3]: начальный - 1991-1999 годы; продвинутый - 2000-2004 годы; завершающий - начиная с 2005 г. (табл. 1).  

Таблица 1 - Этапы становления рынка жилья в Казахстане

Характеристики рынка	Основные этапы становления рынка
	Начальный (1991 г.-1999 г.)	Продвинутый (2000 г.-2004 г.)		Завершающий (начиная с 2005 г.)
1	2	3		4
Начальный уровень цен	Низкий	Высокий		Предельный
Динамика цен	Сверхвысокие темпы роста цен (50-100% в год)	Высокие темпы роста цен (30-50% в год)		Стабилизация, начало       снижения цен, дифференциация
Прирост количества сделок	Быстрый рост	Умеренный рост		Стабилизация
Соотношение спроса и предложения: - на вторичном рынке; - на первичном рынке	Спрос выше предложения	Предложение существенно опережает спрос Спрос                выше предложения		Относительное равновесие Предложение  выше спроса
Соотношение цен первичного и вторичного рынков	Цены вторичного рынка существенно выше	Цены         вторичною рынка      ниже      или равны                 ценам первичного		Дифференциация, динамичное равновесие
Состояние законодательной базы	Некоторые отдельные элементы	Развитие		Завершение формирования, совершенствование
Спектр предпринимательской деятельности на рынке недвижимости	Риэлтерская (недифференцирован­ная)	Брокеры, оценщики, девелоперы (застройщики)		Весь диапазон  профессиональной деятельности
Типы недвижимости, вовлекаемой в рыночный оборот	В основном жилье	Жилье, коммерческая недвижимость (торговля, офисы)		Жилье, коммерческая. производственная недвижимость, земля
Доля организованного рынка	Незначительна	25-30%		Около 50%
Уровень конкуренции на рынке	Низкий	Умеренный		Высокий
Уровень рентабельности брокерской деятельности	Сверхвысокий (более 50% рентабельности)	Высокий         (20-30<7< рентабельности)		Относительно низкий              (10% рентабельности)
Уровень рисков при сделках с недвижимостью	Высокий		Средний		Относительно высокий
Взаимодействие рынков недвижимости и финансового сектора	Практически отсутствует		Единичные случаи		Налаживание постоянного взаимодействия
Примечание: Шалболова У.Ж, Экономика жилищной и социальной сферы: учеб.пособие. –Алматы: ИздатМаркет, 2006, 400 с. [3].

Первый этап – это легализация рыночных отношений в сфере недвижимости началась с массовой приватизацией жилья в начале 1990-х годов. Именно это явилось отправной точкой процесса становления казахстанского рынка недвижимости. Однако сделки носили единичный характер, а цены формировались стихийно, поскольку еще не был определен механизм ценообразования для абсолютно нового товара – жилой недвижимости. Хотя и была создана законодательная база для развития рыночных отношений в жилищной сфере, однако, большая часть населения страны из-за низкой платежеспособности не могла купить вновь построенное жилье.

Второй этап – это стремительное развитие рыночной экономики в Казахстане привело к изменению ситуации на рынке первичного жилья. Были созданы условия для роста инвестиций в реальную сферу, прежде всего в объекты недвижимости. Если с середины 90-х годов в жилищном строительстве отмечался некоторый застой, то, начиная с 1998 г., первичный рынок стал приходить в себя: темпы строительства в 2000 г. увеличились на 195,6 % по сравнению с темпами предыдущего года, ввод в эксплуатацию нового жилья медленными темпами начал расти только с 2001 г.

Третий этап развития рынка жилья связан с дальнейшим развитием жилищной политики страны. Изначальная цель жилищной политики любой страны - это обеспечение «приличным жильем и приемлемыми окружающими условиями каждую семью».

Однако, несмотря на несомненно широкий спектр мер, направленных на решение проблем развития и повышения доступности жилья для самых широких масс населения, здесь все еще отсутствует четкий системный подход к процессам планирования и прогнозирования строительной отрасли, не отлаженной системы оценки эффективности реализованных мер.

Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 г. № 383 утверждена новая Государственная программа жилищного строительства на период 2008-2010 гг. В ней учтены недостатки предыдущей госпрограммы, уделяется большее внимание обеспечению жильем малоимущих граждан. В данной программе можно выделить следующие направления развития жилищного строительства:

1. Создание полноценного сбалансированного рынка жилья с учетом спроса и предложения. В этих целях государством будут созданы условия для обеспечения граждан жильем посредством строительства недорогого и доступного жилья средней стоимостью 56 515 тенге за один квадратный метр.

2. Развитие арендного сектора жилья.

3. Создание дополнительных стимулов для широкомасштабного жилищного строительства.

4. Стимулирование развития

5. Развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки.

В целом потребность затрат из бюджета на реализацию госпрограммы составит 300,8 млрд. тенге, в том числе в 2008 г.- 110,3 млрд. тенге, в 2009 г.- 102,8 млрд. тенге, в 2010 г.- 87,7 млрд. тенге.

В результате реализации госпрограммы планируется построить около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья, или 236 тыс. квартир. В том числе в 2008 г.- 8,2 млн. кв. метров, в 2009 г.- 8,6 млн. кв. метров, а в 2010 г.- 9,3 млн. кв. метров общей площади [4].

Литература:

         1. Меркулов В.В. Мировой опыт развития жилищной сферы и перспективы его использования в России. М.: Юридический центр ПРЕСС, 2003. -360 с.

        2. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. -Ростов на Дону: Феникс, 2006. -352 с.

3. Шалболова У.Ж, Экономика жилищной и социальной сферы: учеб.пособие. -Алматы: ИздатМаркет, 2006, 400 с.

4. Государственная программа жилищного строительства на период 2008-2010 гг.           -Астана, 2007 г.