К.э.н. Свириденко Е.В., магистрант Конков И.В.

ЮФ НУБиП Украины «Крымский агротехнологический университет»

Анализ доходности сельскохозяйственных угодий с помощью мультипликатора доходности

Коэффициенты – мультипликаторы, как инструмент фундаментального экономического анализа, используются в аналитических исследованиях различной направленности, а именно финансовой, инвестиционной, кредитной. При детальном рассмотрении, по своей сути, они являются наиболее объективными индикаторами и в анализе земельной ренты, а также доходности и стоимости земельных участков различного целевого назначения (функционального) [3].

Широкое применение в международной оценочной практике, при экспертной оценке земли, валового рентного мультипликатора (Gross rent (income) multiplier) [2] направлено на то, чтобы определить максимально справедливую стоимость земельного участка в рыночных условиях путем сравнения с аналогами. Рентные мультипликаторы, как инструмент анализа, направлены на то, чтобы определить справедливую стоимость земельного участка в рыночных условиях путем сравнения с аналогами. При этом существенным является тот факт, что на основе той же доходности рассчитывается стоимость земли в использовании. Подобный вид анализа позволяет сочетать приемы сравнительного анализа и методику доходного подхода с целью уменьшения погрешностей и большей объективности при расчете стоимости земли. Помимо этого важным моментом являются индикативные функции мультипликатора, а именно:

1. Изменение доходности как показатель экономической эффективности эксплуатации конкретного участка.

2. Сопоставление показателей экономической эффективности в рамках массива предприятия.

3. Анализ отраслевых показателей экономической эффективности эксплуатации земельных угодий.

Предлагаемый нами в качестве аналитического исследования, подобного применяемому в сравнительном анализе, – мультипликатор доходности является отношением, в числителе которого нормативная денежная оценка земельного участка, являющаяся единицей кадастрового учета земель, а в знаменателе – доходность, получаемая при производстве зерновых культур, выраженная через разность годового валового дохода и затрат при производстве зерновых культур.

,

Где мультипликатор доходности (индикатор);

НДО – нормативная денежная оценка земельного участка (в гривнах);

∆Д – доходность, получаемая при производстве зерновых культур (в гривнах).

Предлагаемый нами мультипликатор доходности направлен главным образом на анализ соотношения реальной доходности при использовании земли и имеющейся нормативной её оценки, вне зависимости от целевого назначения.

Денежная оценка земель, находящихся в использовании как сельскохозяйственные угодья, производится рыночными методами капитализации земельной ренты и капитализации дохода от эксплуатации, на основании расчета этих основных показателей как функций множественных переменных. Нормативная денежная оценка рассчитывается согласно Методики нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов № 213 от 23.03.1995 г. и Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов № 18/15/21/11 от 27.01.2006 г., по формуле:

,

Где нормативная денежная оценка гектара пахотных земель, земель под многолетними насаждениями, природными сенокосами, пастбищами по Украине (в гривнах);

общий рентный доход на пахотных землях, землях под многолетними насаждениями, природными сенокосами и пастбищами по Украине (в центнерах);

Ц – цена центнера зерна (в гривнах);

срок капитализации рентного дохода (в годах), который устанавливается на уровне 33 лет.

Доход, получаемый при производстве зерновых культур рассчитывается по формуле:

Где доход, получаемый при производстве зерновых культур (в гривнах);

ВД – годовой валовой доход при производстве зерновых культур (в гривнах);

операционные затраты при производстве зерновых культур (в гривнах).

Техника расчетов данными методами доходного подхода сложна [1], поскольку доходы распределены во времени и могут изменяться по видам зерновых, земельная рента изменяется также по годам, ставки капитализации изменяются в зависимости от уровня инфляции, а также зависят от состояния экономики страны, стабильности её финансовой системы, правового регулирования рынка земель. Данные получаются с большим разбросом, их систематизация и анализ сложны, но тем не менее они должны отражаться в кадастровом учете.

Для расчета мультипликатора доходности необходимо определить чистый доход (ЧОД) или доходность (. Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = ВД – З,

где ЧОД - чистый операционный доход (грн/га);

ВД – валовой доход (грн/га);

З - затраты (грн/га).

В таблице 1 представлен расчет чистого дохода сельскохозяйственных угодий предприятия СХП в виде ООО «Борис-Агро» Красногвардейского района.

Таблица 1

Расчет чистого дохода сельскохозяйственных угодий предприятия СХП в виде ООО «Борис-Агро» Красногвардейского района АРК по экономическим показателям 2008-2010 гг. при производстве зерновых культур

Год	Валовой доход, грн	Площадь, га	Доход с 1 га, грн/га
2008	17 537 000	5448	360,32
2009	18 364 500	5409	562,75
2010	30 327 700	5310	591,34

Нормативная денежная оценка 1 га сельскохозяйственных земель Красногвардейского района, Зерновского сельского совета за 1996 г. составляет 6348 грн. В таблице 2 представлены значения нормативной денежной оценки за 2008-2010 г.

Таблица 2

Нормативная денежная оценка 1 га земель сельскохозяйственного назначения за 2008-2010 г.

Год	Индекс инфляции	Общий коэффициент индексации	НДО 1 га, грн
2008	1,152	3,022	19184
2009	1,059	3,200	20314
2010	1,000	3,200	20314

Расчет мультипликатора доходности () для земель сельскохозяйственного назначения будет следующим:

В результате анализа значений мультипликатора можно ожидать что, при идеальных условиях в стабильно развивающейся экономической ситуации в стране, величина мультипликатора доходности должна находиться в интервале:

17<<75

Таким образом, чем меньше значение мультипликатора доходности, тем выше уровень доходности земель, и наоборот, чем больше значение мультипликатора доходности, тем ниже уровень доходности земель. Используя, полученные таким образом данные можно судить об эффективности функционального использования земель, об уровне доходности земельных угодий при определенном виде эксплуатации, а также о продуктивности агропроизводственных групп почв, находящихся в эксплуатации.

В табл. №3 приведены рассчитанные значения мультипликаторов доходности для сельскохозяйственных угодий предприятия « Борис-Агро» на территории Красногвардейского района АРК за 2008-2010гг.

Таблица 3

Мультипликатор доходности () для земель сельскохозяйственного назначения за 2008-2010 гг.

Категория земель	Мультипликатор доходности ()
	2008	2009	2010
Сельскохозяйственного назначения	53,24	36,10	34,35

Рис.1. Динамика изменения значений мультипликатора доходности за период 2008-2010 г.г.

Выводы:

1. Кадастровый учет не содержит данных об уровне доходности земель при определенном виде эксплуатации и характеристики функционального использования.

2. Предложенный нами коэффициент позволяет судить об уровне доходности при определенном виде эксплуатации земель и опосредствованно отражает продуктивность агрогрупп почв, а также пригоден для отражения в кадастровом учете в качестве характеристики функционального использования земель, что в свою очередь позволяет рационально и эффективно использовать земли.

3. Мультипликатор доходности опосредовано характеризует объективность нормативной денежной оценки земель и способы ее индексации.

Литература:

1. Свириденко Е.В. Методика розрахунку дохідності й вартості земель с/г призначення дохідним підходом. Свідоцтво про реєстрацію авторського права на твір №14054 від 2.09.2005р. – К.-2005р.

2. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

3. [сылка более недоступна}