Федоров А.Е.

Трансформация отношений собственности на региональном уровне

Недальновидная политика региональных органов власти в данном случае заложила ряд проблем на среднесрочную перспективу. Эти проблемы для такого «плотного» региона как Москвы стали все настойчивей вставать перед городскими властями уже с начала нынешнего века. Город, который при социализме строил что хотел и где хотел, обнаружил практически полное отсутствие свободных от прав частных лиц территорий, необходимых для реализации социальных и инфраструктурных проектов.

Вопросы перехода государственного имущества в частные руки и связанные с ними вопросы корректного определения стоимости этого имущества и роли региональных органов власти и управления применительно к Москве достаточно подробно исследованы. Что касается обратного процесса, а именно переход частного недвижимого имущества в собственность государства в лице региональных органов власти и управления и связанные с этим экономические, бюджетные, процедурные, налоговые и иные проблемы не подверглись достаточно полному, системному анализу. В то время, как процессы приватизации государственного недвижимого имущества с течением времени существенно сокращаются в своих объемных показателях, проблемы смены собственника от частного лица к государству, напротив, приобретают все большую актуальность, в том числе по причине отсутствия региональной стратегии развития экономики. Любое движение региональных систем требует внесения корректировок в Генеральный план и территориальные планы, при которых освобождение территорий для реализации региональных проектов невозможно без изъятия недвижимого имущества у частных собственников для государственных и муниципальных нужд.

Из адресной инвестиционной программы города Москвы в размере около 347 млрд. рублей в докризисном 2007 году примерно треть прямо или косвенно была израсходована на компенсации за изымаемое у собственников имущество. В программе 2008 года объемом в 592 млрд. рублей указанная доля была близка к 40%. В программе 2009 года (существенно уменьшенной по объемам вследствие кризисных явлений) объемом 369 млрд. рублей эта доля сохранилась, как и в программе 2010 года объемом 202 млрд. рублей. При этом следует отметить, что в дорожном и инженерном строительстве компенсационные расходы городского бюджета составляют примерно половину всех расходов, что становится весьма существенным для регионального бюджета, что во многом определяет экономическую политику региональных властей. Пересмотр новой городской администрацией проекта строительства четвертого транспортного кольца связан именно со стоимостью компенсационных мероприятий за подлежащее изъятию недвижимое имущество по трассе магистрали, которая по предварительным расчетам превысила стоимость собственно строительства дороги.

Применение известных методов для целей расчета компенсации при изъятии не нашли должного анализа и не имеют бесконфликтного инструментария для применения.

Вопросы определения стоимости недвижимости при ее обороте на открытом рынке хорошо изучены оценочной наукой, подкреплены сложившейся практикой и судебными прецедентами. Следует отметить, что классические методы определения величины рыночной стоимости, не могут быть в полной мере применены при ее изъятии. Об этом свидетельствует отсутствие надлежащей нормативной базы, постоянные конфликты, возникающие на практике при изъятии, многочисленные и весьма протяженные во времени судебные процедуры, коррупция, рейдерские захваты и т.д.

Стоимости, для целей компенсации, полученные затратным, доходным и рыночным методом, могут существенно отличаться, причем намного существеннее, чем при «традиционной» оценке для целей совершения сделки с объектом недвижимости. Как правило, довольно типичной является ситуация, когда довольно старое здание, имеющее значительный износ и, следовательно, низкую стоимость с точки зрения затратного подхода, находиться в весьма привлекательном месте. В данном случае его оценка доходным методом значительно превысит оценку затратным методом по причине выгодного расположения здания.

Поскольку законодательство не запрещает оценщику делать допущения, корректность его вывода в данном случае не может быть подтверждена не только каким-либо превентивным анализом, но и текущим и последующим. Результаты оценки, полученные доходным методом, могут не только существенно превосходить результаты, полученные с использование затратного метода, но и находиться в весьма широком диапазоне.

Оценщик может сделать допущения, которые никогда не будет возможно проверить по причине того, что, как правило, изъятие недвижимости происходит не для ее дальнейшего использования, а для нового строительства на данном земельном участке.

Применение сравнительного, если в данном конкретном случае это возможно, метода ситуацию не упрощает. Как известно основополагающим принципом сравнительного метода является допущение о том, что потенциальный покупатель сочтет подобранный оценщиком аналог разумной альтернативой оцениваемому. В случае, когда в отношении оцениваемого объекта принято решение о его принудительном изъятии, данный принцип также имеет неоднозначную трактовку.

Если иметь в виду действия потенциального покупателя на открытом рынке, т.е. там, где он может приобрести не «потенциально изымаемый», а обыкновенный объект недвижимости для его дальнейшей эксплуатации, то не вполне корректным выглядит определение объекта оценки как «разумная альтернатива». Если же точно придерживаться вышеприведенного определения, то объект-аналог надо искать на рынке объектов, по которым принято решение об изъятии. Однако, данный сегмент рынка существенно менее информативен и мало прозрачен. Более того, поиск аналогов на данном сегменте, возвращает задачу к начальной точке – определению размера компенсации при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных целей, только уже применительно не к оцениваемому объекту, а к объекту-аналогу.

Следует отметить, что если бы законодатель определил «усеченный» круг объектов аналогов для применения сравнительного метода либо только объектами, свободно обращающимися на рынке, либо, напротив, только объектами, по которым выплачена (или определена) компенсация при их изъятии для государственных или муниципальных нужд, точность использования сравнительного подхода и его вес в конечном анализе стоимости существенно бы возросли.

Указанный сегмент рынка реально существует. В жизни действительно приобретаются объекты недвижимости, относительно которых ожидается решение об их изъятии (например, квартиры в пятиэтажках сносимых серий) для целей получения дохода от разницы покупной цены и размера компенсации при изъятии.

Для экономически развитых регионов вопросы, связанные с изъятием частной собственности, являются весьма актуальными. Вследствие отсутствия единого порядка они до сих пор решаются индивидуально в каждом конкретном случае, что часто приводит к дополнительным затратам соответствующего бюджета.

Кроме того, при изъятии частного недвижимого имущества для государственных нужд, весьма существенным является такой критерий, как время, необходимое для завершения компенсационных мероприятий, что свою очередь, определяют ряд «подкритериев», различная трактовка которых приведет к различию параметров самого критерия, например:

-        собственнику спешить не куда, он может тянуть время, вступать в судебные процессы и продолжать использовать свое недвижимое имущество;

-        собственнику выгодно быстрее определиться с компенсацией, чтобы раньше восстановить свой бизнес на другом участке;

-        возможности бюджета всегда ограничены, поэтому предлагаемая властями стоимость оказывается ниже рыночной;

-        власти из-за затяжки решения вопроса об изъятии несут настолько существенные убытки, что им легче предложить собственнику размер компенсации, превышающий рыночную стоимость недвижимости, ради ускорения изъятия и начала реализации нового проекта.

Выбор аргументации влияет на оценку, что может привести к существенным отличиям в результатах.

Экономическая политика органов власти Москвы в сфере изъятия недвижимого имущества для государственных нужд взаимосвязана со стратегическим планированием развития региона, проблемами обеспечения опережающего развития инженерной инфраструктуры, бюджетным процессом.

Выведение указанных расходов в состав расходных статей бюджета, способствует систематизации института изъятия недвижимого имущества для государственных нужд и повышению прозрачности отношений органов государственной власти, принявших решений об изъятии, и лиц – правообладателей.

Рычагом региональной экономической политики становиться анализ темпов и тенденций изменения бюджетных возможностей по выплате компенсаций за изымаемое для государственных нужд имущество, по сравнению с изменением уровня цен на рынке недвижимости и приоритетами проводимой на региональном уровне политики.

Если цены на рынке снижаются существеннее, чем расходные возможности бюджета, очевидно, что правильным, с экономической точки зрения, будет решение об опережающем выкупе объектов и освобождению территорий под будущие, временно отложенные, городские проекты.

При обратной картине, напротив, целесообразно минимизировать средства, расходуемые на выплату компенсаций, с направлением больших ресурсов на те городские проекты, для которых отношение затрат на подготовку территории к стоимости всего проекта минимально.

Для города, в котором ежегодно строится по несколько миллионов квадратных метров только жилых помещений, требуется соответствующее развитие инженерного хозяйства, социальной инфраструктуры, транспорта и дорожно-мостового хозяйства.

Генеральный план развития города, принятый в период социалистического хозяйствования не учитывал рыночных реалий развития, внешних инвестиций, увеличение численности проживающих, резко возросшего числа автомобилей на городских дорогах. Именно этим обусловлены сложности и проблемы, вставшие перед региональными властями в вопросах балансирования развития различных отраслей региональной экономики, организации надлежащего взаимодействия с соседними регионами и федеральными органами власти и управления.

Сама по себе задача строительства дорог, причем не в чистом поле, а в стесненных условиях существующей застройки, при отсутствии возможности по остановки движения, многократной организации временных проездов является чрезвычайно сложной и дорогостоящей. Наложение ее на задачу освобождения территории, связанной с необходимостью изъятия участков создают еще ряд юридических проблем и существенно, порой многократно, увеличивают стоимость.

Развития инженерного хозяйства в условиях устойчивого роста потребления (по электроэнергии до 7% в год) является не менее важной и актуальной задачей региональной экономической политики. Данные задачи в меньшей, чем дорожное строительство, степени пересекаются с необходимостью изъятия частного имущества, но особенности отношений с энергокомпаниями вопросы изъятия и определения компенсации необходимо учитывать, во взаимосвязи практически всех сфер развития города и Московского региона в целом.

Нюансом в данной области является то, что в ряде случаев у энергокомпаний изымается имущество для того, что бы на его месте создать другое, более современное энергетическое имущество большей мощности. Новое имущество передается в собственность энергокомпаний частично в оплату изъятого.

Еще одной обширной сферой возникновения отношений по поводу изъятия частного недвижимого имущества является реализация программ вывода перепрофилирования, реорганизации действующих предприятий и использования освобождающейся территории в интересах городского сообщества.

В законодательстве используется термин «развитие территории». Развитие территории это комплексная проблема, связанная с одной стороны с партнерством региональных властей и частных инвесторов в организационных, планировочных, проектных и финансовых вопросах и с множественностью лиц, вовлекаемых в реализацию проекта.

У части этих лиц имущество изымается для государственных нужд с выплатой компенсации, у части с предоставлением в порядке компенсации иного имущества. Часть лиц привлекается к соинвестированию.

Кроме правообладателя и региональной власти при осуществлении изъятия для государственных нужд, свои интересы отстаивают органы, трактующие законодательство, соответствующие министерства и ведомства, Минэкономразвития, налоговые, финансовые, контрольные и иные органы. Поиск баланса интересов, как правило, требует дополнительных материальных и временных затрат.