Балуца С.В.

Инвестиции в недвижимость в Украине

 Актуальность и практическая значимость вопроса инвестиций в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Инвесторы рассматривают недвижимость как важный объект инвестирования, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов. Управление инвестициями в недвижимость связано с проблемами, которые требуют теоретических разработок и имеют большое значение для инвесторов, поскольку рынок недвижимости в Украине развивается достаточно быстро, и многие проблемы инвесторы вынуждены решать как бы «вслепую».

  Создавшаяся ситуация во многом объясняется тем, что недвижимость исторически рассматривалась только как фактор производства, имела только потребительскую стоимость и длительное время не рассматривалась как объект инвестиций.

  Под инвестициями в недвижимость понимают накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход.

 Инвестиции на рынке недвижимости могут выступать в форме инвестиций в недвижимую собственность и в форме покупки финансовых активов в виде залоговых обязательств. Если инвестиции в недвижимость дают право собственности на объект недвижимости или на его часть, то финансовые инвестиции не дают права собственности, а являются предоставлением денег в долг на приобретение недвижимости.

  При принятии решения об инвестировании в недвижимость инвестор должен определиться в отношении вида имущества и формы покупки. Инструментами инвестирования в недвижимость могут выступать:

- собственный капитал;

- заемный капитал;

- ипотека – финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита  под залог недвижимости;

- опцион – право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока;

- гибридная задолженность – это совмещение ссуды по закладной и опциона. Держатель опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению с рыночными.

   Доход от инвестирования в недвижимость может принимать следующие формы:

- будущих потоков денежных средств, имеющих периодический характер;

- увеличения стоимости недвижимых активов за счет приобретения новых объектов, развития старых, изменения рыночных цен на недвижимость;

- доходов от продажи недвижимости.

 Участниками рынка недвижимости как объекта для инвестирования являются индивидуальные и институциональные инвесторы: страховые и инвестиционные компании; пенсионные и паевые инвестиционные фонды; коммерческие банки, осуществляющие кредитование под залог недвижимости.

  Индивидуальные инвесторы заинтересованы в инвестициях на  краткосрочный период, не расположены к риску, цель их инвестиций – получение потока доходов в текущем периоде. Институциональные же инвесторы принимают решение об инвестициях на долгосрочный период, согласны на высокие риски и помимо получения текущих доходов заинтересованы в росте рыночной стоимости недвижимости. Они имеют соответствующие ресурсы и условия для успешного инвестирования.

  Инвестирование в недвижимость неприемлемо для следующих инвесторов:

- имеющих краткосрочные планы;

- выбирающих время для операций на рынке путем периодических изменений в распределении активов;

- постоянно озадаченных проблемой краткосрочной ликвидности;

- не умеющих создать для себя удобные условия для использования присущих рынку возможностей;

- не желающих создать для себя удобные условия для использования присущих рынку возможностей;

- не желающих считаться с реалиями рынка в трудные времена;

- использующих такой процесс принятия инвестиционных решений, который подчиняется точным измерениям уровня риска и ставок дохода.

 И все же рынок недвижимости привлекателен для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

- инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем, например, инвестиции в акции;

- в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

- при быстром обесценивании денежных средств, недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях и ограниченности более доходных направлений инвестирования вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;

- рынок недвижимости мало освоен;

- высокий риск инвестирования в недвижимость сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке.

  Прежде чем принять решение об инвестициях в недвижимость, инвестор должен четко знать, что собой представляет рынок недвижимости, сравнить инвестиционные характеристики различных видов недвижимости, определить собственную цель и получить информацию о будущей покупке.

  Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес – риску. При этом под риском  понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски. Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

1)риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;

2) систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска  инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем  риска;

3)случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

 В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

  В последнее время резко возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости. Это и неудивительно, поскольку недвижимость используется человечеством с незапамятных времен и является товаром особого рода, накладывающим особый отпечаток на все происходящие экономические процессы.

  Данная статья направлена на то, чтобы каждый прочитавший ее убедился в том, насколько сложна сфера недвижимости и сколь важно понимание процессов, происходящих в ней.

Литература:

1.Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости /Л.П. Белых. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 264 с.

2. Щербаков В.А. Основы финансирования недвижимости:

Учеб. пособие / В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГТУ, 2001. - 155 с.

3.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости:Учеб.пособие / Н.А.Щербакова. - Ростов н./Д: Феникс, 2002. -320 с.

4. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. М.: Дело, 1997.-480 с.

5. Ревинский И.А. Инвестиционный бизнес: мировой опыт. Учеб. пособие / И.А. Ревинский. - Новосибирск: НГУ, 2000. - 437 с.