Мухамедгалиева Ольга Евгеньевна

Институт экономики, управления и права (ИЭУП), г.Казань

Государственные программы ипотечного жилищного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование можно назвать индикатором состояния экономики страны в целом. В течание 2011 года наблюдалось посткризисное восстановление рынка ипотечного кредитования. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК) в течение только первого квартала 2011 года выдано 74 226 кредитов на общую сумму 103,3 млрд. рублей, что более чем в 1,8 раза превышает выдачу в количественном выражении и почти в 2,1 раза – в денежном по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. В России на сегодняшний день на рынке ипотечного жилищного кредитования функционируют различные государственные ипотечные программы. Однако государство не в силах предоставлять прямую субсидию каждому нуждающемуся в улучшении жилищных условий, но оно может предложить сотрудничество частному капиталу. Широко используются следующие государственные программы ипотечного жилищного кредитования:

1. Национальный проект «Доступное жилье». В настоящее время это Федеральная целевая программа (далее ФЦП) "Жилище" рассчитана на 2011-2015. В рамках программы действует несколько подпрограмм по ключевым проблемам. В ходе реализации программы ожидаются следующие результаты:

- создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса;

- повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

- обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. метра общей площади жилого помещения - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из 2-х человек, по 18 кв. метров - на каждого члена семьи при семье из 3-х человек и более).

Основным условием, при котором можно действительно добиться успешной реализации ФЦП) "Жилище" на 2011-2015, является активное участие государства, которое выражается в стимулирование развития жилищного строительства. Поэтому в рамках федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы заложены региональные механизмы запуска жилищного строительства. Каждый субъект РФ должен будет разработать свою программу жилищного строительства и необходимые документы, упростить выделение земли под застройку и средств под инфраструктуру. К каждому региону особый подход, учитывается как дефицит объемов жилищного строительства, так и различия в спросе на жилье в сегменте экономкласса.

2. Ипотечный кредит и материнский семейный капитал (далее МСК). Использование МСК на погашение жилищного кредита, в том числе ипотечного кредита. Для поддержки семей, которые имеют МСК и оформленный ипотечный кредит, с 1 января 2009 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 25 декабря 2008 г. N 288-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"». Он предусматривает возможность использования МСК на погашение ипотечного кредита полученного заемщиком на приобретение (строительство) жилого помещения, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего или последующих детей.

Размер материнского семейного капитала ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции и закрепляется федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год. Так, с 1 января 2011 года он составляет 365 тысяч 698 рублей 40 копеек. В планах на 2012 год материнский капитал должен превысить 387 тысяч рублей.

В целом размер МСК не значителен, но при возникновение проблемы по погашению ипотечного кредита его может хватить на погашение ежемесячных платежей. При рациональном подходе к использованию выделенной государством субсидии, МСК должно было бы хватить от нескольких месяцев до нескольких лет.

На сегодняшний день Законом не достаточно защищены интересы семьи и права ребенка если семья использовала материнский семейный капитал на погашение части ипотечного кредита и процентов. Пенсионный фонд России отвечает только за рассмотрение заявления и принятие положительного решения о перечисление средства на специальный целевой счет в банк, ответственность за дальнейшее использование государственной супсидии в законе не прописана. Процедура погашения ссуд (ипотечного кредита) и процентов определяются коммерческими банками самостоятельно. Поэтому далеко не всем семьям удастся эффективно и с пользой для семьи использовать МСК, направляемый на погашение основной суммы долга и процентов по ипотечному кредиту. Для более эффективного внедрения системы ипотечного кредитования банкам необходимо пересмотреть свой подход к кредитованию семей, имеющих МСК, изменить порядок начисления процентов, а именно, отказаться от аннуитетных платежей и перейти к дифференцированным.

3. Жилищные сертификаты. Государственный жилищный сертификат (далее ГЖС) - это свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение денежной суммы из средств Федерального бюджета на приобретение жилья. ГЖС - это способ улучшить свои жилищные условия с помощью средств государства.

Порядок получения и реализации ГЖС определяет нормативно-правовой акт - Постановление Правительства РФ №153 от 21 марта 2006 года "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы.

Право на получение ГЖС имеют военнослужащие, сотрудники правоохранительных органов, ФСБ и других силовых структур, срок службы которых составляет не менее 10 лет в календарном исчислении.

ГЖС выдается только один раз в жизни. Для расчета размера субсидии используется социальная норма общей площади квартиры: 33 кв.м. для одиноких граждан, 42 кв.м. на семью из двух человек и по 18 кв.м. на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Жилье участники программы могут купить на первичном или вторичном рынке любого субъекта РФ. Участнику программы открывается банковский счет в одном из пяти банков: «Сбербанк», «Газпромбанк», «Зенит», «Уралсиб» или «Росбанк». После этого в течение девяти месяцев человек должен подобрать себе жилье. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на дату выдачи сертификата и изменению не подлежит.

Данная программа имеет ряд минусов:

- при расчете суммы субсидии используется нормативная (расчетная), а не рыночная стоимость жилья. В результате разница между рыночной стоимостью квартиры и субсидией, выдаваемой государством очень велика. Покрыть эту сумму из собственных средств военнослужащие, как правило, не могут;

- у владельцев ГЖС возникают сложности при оплате квартиры с помощью ГЖС. Продавцы настороженно относятся к тому, что за свою недвижимость они получат безналичные денежные средства;

- срок действия сертификата ограничен;

- с помощью сертификата купить квартиру в новостройке данной категории лиц не возможно, так как владелец ГЖС может заключить договор долевого участия, но оплачена данная квартира будет только тогда, когда в банк будет предоставлено свидетельство о собственности. А право собственности, как правило, появляется через 1-1,5 года, что значительно превышает срок действия сертификата.

Поэтому для дальнейшего развития данной программы требуется пересмотр законодательной базы.

4. Программа "Малоэтажное жилье". Программа предназначена для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных потребителям на покупку малоэтажной застройки.

Для участия потребителей в данном проекте основным требованием выдвинуты характеристики территории малоэтажной застройки. Предпочтение отдается тем проектам, где ведется комплексное освоение земельного участка, экспериментальным инвестиционным проектам комплексного освоения территории, а также проектам комплексного строительства, не попадающим под данные категории, но обеспеченные необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, с перечнем типовых проектов возводимых домов и уровнем их оснащенности.

Кредит по программе "Малоэтажное жилье" будет предоставлен гражданам на покупку квартиры в малоэтажном многоквартирном доме (не выше трех этажей) или на приобретение жилого дома с земельным участком или земельного участка с учетом строительства на нем жилого дома по согласованному типовому проекту.

Параметры новой ипотечной программы следующие:

1) первоначальный взнос от стоимости недвижимости с учетом страховки – от 10%;

2) срок погашения кредита – до 30 лет;

3) максимальная сумма по кредиту – 3 млн. руб.;

4) ставка выкупа кредита - от 10,5 процента.

Рефинансирование становится возможным после окончания строительства объекта недвижимости. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предоставит гарантированное рефинансирование на срок до двух лет.

При широких масштабах реализации программы "Малоэтажное жилье" возникают некоторые проблемы, а именно, передвижение людей создают большие транспортные потоки, что в свою очередь связано с огромным строительством дорог и образованием гигантских пробок. По сути города не готовы к такому потоку автомобилей, весь город встанет. С экономической точки зрения строительство новых дорог ляжет дополнительным грузом на городские бюджеты. Также увеличение числа автомобилей приведет к повышенному содержанию количества вредных веществ в воздухе, а следовательно, к экологической проблеме.

Поэтому для полноценного развития этой программы уже сегодня необходимо модернизировать дорожную сеть и оптимизировать транспортные потоки.

Таким образом, существует множество государственных программ, позволяющих определенной категории граждан получить субсидию из бюджета. Но при реализации этих програамм возникают определенные трудности экономического, нормативно-правового и психологического характера, которые государство стремиться решить постоянно пересматривая условия ипотечного жилищного кредитования.

Литература:

1. О ситуации на ипотечном рынке: [сылка более недоступна}