Ассистент кафедры маркетинга Моисеенко И. В.,

к.э.н., доцент Носкова Е. В.

Дальневосточный Федеральный Университет, Россия

Рынок недвижимости как объект маркетингового исследования

Термин «маркетинг» (по-английски «marketing») состоит из слова «market» означающего «рынок» и активного окончания «ing», что позволяет дословно перевести маркетинг, как «рыночную деятельность» или «деятельность в условиях рынка». В качестве одной из основополагающих функций маркетинга выступают маркетинговые исследования. Маркетинговые исследования – это систематическое и объективное выявление, сбор, анализ, распространение и использование информации для повышения эффективности идентификации и решения маркетинговых проблем (возможностей) [2].

Маркетинговые исследования связаны с принятием решений по всем аспектам маркетинговой деятельности. Исследования направлены на изучение внутренней и внешней среды организации. Основой классификации маркетинговых исследований внешней среды является их разделение по объектам исследования на целевые и рыночные. Целевые маркетинговые исследования (исследования потребителей, товара, конкурентов и т. д.) осуществляются для решения каких- либо определённых задач организации, например, для выделения целевого сегмента рынка. Рыночные исследования осуществляются с целью изучения основных параметров рынка, которые, в свою очередь, характеризуется через систему количественных и качественных показателей (таблица 1).

Таблица 1 – Основные направления рыночных исследований

Вид маркетингового исследования	Основные направления
1	2
Изучение спроса	изучение объёма, структуры и динамика спроса; исследование потребительских требований и предпочтений; изучение эластичности спроса

Окончание таблицы 1

1	2
Изучение предложения	исследование объема, структуры и динамики предложения; исследование производственного и сырьевого потенциала предложения; изучение эластичности предложения
Изучение цен	исследование уровня цен, сложившихся на рынке; изучение динамики цен за определённый период времени; исследование основных ценовых тенденций
Изучение конъюнктуры рынка	изучение ситуации, сложившейся на рынке под воздействием следующих конъюнктурообразующих факторов: предложения товаров, спросы на товары, сбалансированности рынка, масштаба рынка и т. д.
Изучение процессов протекающих на рынке	исследование характеристик рынка, тенденций деловой активности, ёмкости рынка и доли фирмы на нём, изучение конъюнктуры рынка и т. д.

Повышенную актуальность в условиях восстановления после общемирового экономического кризиса приобретают вопросы, связанные с исследованием рынка недвижимости, как одного из наиболее пострадавших в результате сложившихся условий. При этом необходимо начать с определения недвижимости, как таковой, и рассмотреть особенности изучаемого рынка.

Рассмотрим современное понимание недвижимости в России, и особенности её толкования. В качестве первоосновы определения недвижимости выступает Гражданский Кодекс РФ, который относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) следующие объекты (таблица 2):

Таблица 2 – Состав объектов недвижимости в соответствии с ГК РФ

Отдельные объекты	Сложные объекты
1	2
Земельные участки	Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая: земельные участки, здания и сооружения, инвентарь и оборудование, сырьё и продукцию,
Участки недр и фонды недр
Всё, что прочно связанно с землёй, в том числе: здания и сооружения, объекты незавершённого строительства
Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда,	Требования и долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги,

Окончание таблицы 2

1	2
суда внутреннего плавания, космические объекты	нематериальные активы, информацию, другие исключительные права
Иные предметы, наделённые статусом недвижимости по закону

Составлено по [1, 9]

В данной работе мы рассматриваем недвижимость не с точки зрения законодательства, а по определению, принятому в профессиональной литературе по экономике и маркетингу – это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых без разрушения или утраты их функций не возможно [1, 3, 4]. Исходя из этого определения, недвижимость, по признаку её происхождения, укрупнёно подразделяется на: искусственные объекты (постройки), к которым относят жилую, коммерческую и некоммерческую недвижимость; естественную (природную), к которой относят землю.

Рассмотрим данное разделение недвижимости (таблица 3).

Таблица 3 – Классификация объектов недвижимости

Недвижимость	Объекты недвижимости
Жилая недвижимость	- многоквартирные дома; - квартиры и комнаты; - индивидуальные дома и коттеджи; - загородные дома, дачи и др.
Коммерческая недвижимость	- торговые помещения; - офисные помещения; - рестораны, гостиницы и т. д.; - производственные помещения; - складские помещения и др.
Общественная недвижимость	- школы, институты и т. д.; - театры, дома культуры; - больницы и поликлиники; - административные, спортивные задания и др.
Земля	- земельные участки; - участки и фонды недр

Составлено по [1, 5, 8, 10]

В практике различают понятие недвижимости как физического (материального) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Соответственно принято различать четыре концепции недвижимости (рисунок 1).

Рисунок 1. Четыре концепции недвижимости

Недвижимость относится к категории товаров. Она может выступать как в качестве потребительского товара (квартиры, помещения, здания, сооружения не производственного назначения), так и в качестве товара производственного назначения (помещения, здания, сооружения производственного назначения). При этом объекты недвижимости обладают уникальными характеристиками, которые отличают их от других товаров (таблица 4).

Таблица 4 – Общая характеристика объектов недвижимость

Характеристика	Описание
1	2
Полезность	Удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение и др.

Окончание таблицы 4

1	2
Фиксированное местоположение	Обуславливает уникальность каждого объекта недвижимости, во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке
Уникальность (неповторимость)	Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других
Двухкомпонентность	Любой объект недвижимости состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений), для разных типов недвижимости и различных экономических условий соотношение этих компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может быть различным
Непотребляемость	Натуральная форма не потребляется, сохраняется в течение всей срока жизни
Долговечность	Земля теоретически имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения по сравнению с землей имеют ограниченный срок жизни. Однако, по сравнению с абсолютным большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны
Фундаментальность	Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях

Составлено по [1, 7, 10]

Обращение недвижимости, как и любого другого товара, осуществляется на рынке и тесно связано с привлечением финансового капитала и труда. Вместе с тем рынок недвижимости – это рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей. Рассмотрим понимание рынка недвижимости различными авторами (таблица 5).

Таблица 5 – Понятие рынка недвижимости

Автор	Определение рынка недвижимости
1	2
В. А. Горемыкин	Это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.
С. В. Гриненко	Это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Окончание таблицы 5

1	2
Н. Я. Колюжнова, А. Я. Якобсон	Это система действий и механизмов по совершению сделок, или, иначе говоря, подсистема общехозяйственного рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.
К. И. Сафонова, И. А. Андреева	Это комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости, с эксплуатацией уже существующих, а также отношений, возникающих в процессе различных операций, проводимых с недвижимостью.
А. В. Севостьянов	Это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Составлено по [1, 3, 5, 6, 10]

По нашему мнению, наиболее полно отражает сущность данного рынка и при этом является изложенным в доступной форме определение рынка недвижимости, данное А. В. Горемыкиным.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и, исходя из различных признаков, подразделяется на ряд более узких рынков (таблица 6).

Таблица 6 – Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
1	2
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, вещных прав, иных объектов.
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой.
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений.
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций.

Окончание таблицы 6

Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав.
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий и другие.
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных.
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и интерактивный.

Составлено по [1, 7]

На рынке недвижимости осуществляются следующие операции с использованием рыночных механизмов: