Гречановская И.Г., Пандас А.В.

Оценочные параметры рынка недвижимости

На рынке недвижимости проявляются следующие закономерности [1;2]

- указанный рынок инертный, ему не свойственны резкие колебания показателей. Отсюда выявленные за короткие временные периоды тенденции изменения цен не отображают реальную рыночную ситуацию. Разработка более точного прогноза требует мониторинга данных в течение двух месяцев и более;

-  более точно динамику рыночных тенденций отражает вторичный рынок жилья. Это рынок специфического конечного продукта, для него характерна конкуренция, так как действует множество независимых продавцов, в отличие от рынка новостроек, где цена на определенном объекте достаточно монополизирована и, как правило, диктуется строительной компанией.

На рынке недвижимости используется ряд оценочных параметров [3]. Индекс стоимости жилья (общегородской уровень цен) является индикатором текущего уровня цен, не отражает стоимость конкретного объекта и относится к общерыночным. Его рост и снижение - индикаторы изменений общего уровня стоимости жилья в городе. Хотя цена каждой отдельной квартиры в целом может устанавливаться в зависимости от изменений индекса стоимости жилья.

Для анализа динамики цен на конкретном рынке используется индекс ценового ожидания. С одной стороны, он отражает текущий темп изменения цен на рынке недвижимости (% в месяц). С другой – с помощью индекса ожидания выявляют краткосрочную динамику цен на ближайшую перспективу. Краткосрочное прогнозирование учитывает, что рынок недвижимости достаточно инертный и описывается плавно меняющимся индексом стоимости, отсюда за короткий срок существующая тенденция резко измениться не может. По этому показателю можно установить перспективы изменений уровня цен.

Для определения еженедельного индекса ожидания используется более эффективный подход, который предполагает использование набора отношений текущих значений индекса стоимости к значениям предыдущих временных отрезков. В результате текущий индекс ожидания определяется, в основном, темпом изменения цен за последние две недели (пересчитанном в месячный прирост), что позволяет принимать его как достаточно реальный. Кроме этого, индекс ожидания приобретает свойства гладкости, исключающие резкие перепады темпов изменения цен не только понедельно, но и от месяца к месяцу.

Рассмотрим ситуацию, которая наблюдается на рынке недвижимости в г.Одессе (по данным [4]). Динамика индекса стоимости и индекса ценового ожидания на вторичном рынке жилья за год представлена на рисунках 1 и 2.

      Рис.1. Индекс стоимости: г.Одесса, $/м²,

        помесячно за период: 22-03-2008 – 22-03-2009

Индекс ценового ожидания рынка вторичной жилой недвижимости в Одессе по итогам недели (со 2 по 9 марта 2009 года) вырос на 0,8%. Текущее значение индекса находится в отрицательной области и составляет (–1,6%). Такое значение даёт основание для прогнозирования дальнейшего снижения стоимости квартир на вторичном рынке жилья в г.Одессе.

Рис.2. Индекс ценового ожидания: г.Одесса, %,

помесячно за период: 22-03-2008 – 22-03-2009

Индекс ценового ожидания в настоящее время рассматривается как единственный обоснованный инструмент анализа динамики цен на рынке жилья. Он позволяет исследовать скрытые внутренние процессы, свойственные рынку недвижимости. Значения индекса отражают перспективные темпы прироста цен на ближайшие недели и более длительные периоды, позволяют проводить оценочные действия по вложению денежных средств, помогают выявлять скрытые тенденции, своевременно реагировать на определенные изменения рынка недвижимости. Снижение индекса до нуля свидетельствует о стабилизации рынка, а отрицательные значения – о возможном снижении цен.

Литература

1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник для вузов. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 234 с.

2. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь. – М.: Идеал-Пресс, 2003. – 503 с.

3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2006. – 396 с.

4. Статистические данные информационно-аналитического портала www.kanzas.ua