Басырова Р.М, Рахматуллина Г.Р., Шитов С.И.

Тенденции развития и проблемы налогообложения паевых фондов недвижимости в РФ

В целом для нынешнего этапа характерно некоторое насыщение сегмента финансовой инфраструктуры, представленного фондами, ориентированными на мелких инвесторов, поэтому можно предположить, что в ближайшее время прирост числа фондов недвижимости будет происходить за счет крупных инвесторов. Несмотря на достаточно быстрые темпы своего развития, фонды недвижимости в своей деятельности сталкиваются с рядом проблем как законодательного, так и чисто рыночного свойства. В их числе - проблемы государственной регистрации объектов недвижимости и прав на недвижимое имущество, низкая ликвидность инвестиционных паев, несовершенство налогового регулирования.

С принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав   на   недвижимое   имущество   и   сделок   с   ним»,   постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных нормативных актов, система регистрации стала достаточно унифицированной и стандартизированной по всей стране. Однако, при рассмотрении вопросов, касающихся таких новых образований, как ЗПИФН, при отсутствии у управляющих компаний и местных властей опыта регистрации соответствующих сделок, в разных регионах применяются различные подходы.

Согласно ст. 24 закона 122-ФЗ, регламентирующей государственную регистрацию права общей собственности на недвижимое имущество, управляющая компания фонда недвижимости, перед тем, как продать какое-либо имущество фонда, должна известить о своем намерении пайщиков и получить от них письменный отказ от намерения приобрести это имущество. Для устранения волокиты, связанной с соблюдением этого требования, практически все управляющие компании в правилах доверительного управления фондами недвижимости указывают, что «присоединение к договору доверительного управления фондом означает отказ владельцев инвестиционных паев от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве собственности на имущество, составляющее фонд. При этом соответствующее право прекращается».

Другой проблемой развития фондов недвижимости является обеспечение ликвидности их активов. Большая часть фондов создается на срок от трех до пяти лет, хотя существуют и более «длинные» фонды (образуемые на предельный по закону срок 15 лет), и очень короткие (на один год). Вместе с тем, частные, а особенно мелкие, инвесторы розничных фондов пока не готовы вкладывать свои деньги на длительные сроки, не представляя себе возможности при необходимости покинуть фонд. Поскольку фонды недвижимости относятся к числу закрытых, погасить свой пай пайщик может только при окончании фонда, поэтому для усиления ликвидности пая у пайщика должна быть возможность реализовать пай на вторичном рынке.

Для усиления ликвидности пая некоторые управляющие компании практикуют проведение сделок репо (пайщикам предлагается при необходимости использовать паи в качестве залога под кредиты), оферты на досрочный выкуп по заранее определенной цене, внебиржевое котирование пая. Однако все эти схемы связаны с привлечением третьих лиц, которые участвуют в фонде своими деньгами.

Некоторые фонды недвижимости пытаются повышать привлекательность вложений регулярными выплатами дохода по паю.

Одной из главных проблем, тормозящих развитие закрытых фондов недвижимости в России, является неясность в вопросах налогообложения операций ПИФов с недвижимостью. В силу новизны института и ограниченного количества ЗПИФН, они просто не упомянуты во многих нормативных правовых актах. Кроме того, ПИФ, в том числе и закрытый, не является юридическим лицом. К тому же, поскольку имущество закрытого ПИФа является общей долевой собственностью, то возникает очень много вопросов, касающихся статуса пайщиков (физические, юридические лица, нерезиденты) и вытекающих из этого ставок налога, сроков и порядка его уплаты. Рассмотрим подробнее данный проблемный аспект.

Неоднозначность законодательства о налогообложении ПИФов касается, прежде всего, налога на прибыль, налога на имущество. В отношении налога на прибыль в 1995 г. ГНС РФ установила, что, так как в соответствии с п. 1 Указа Президента РФ от 26.07.95 N 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» паевые инвестиционные фонды являются имущественным комплексом без создания юридического лица, то подобные фонды плательщиком этого налога не являются. Следует отметить, что именно отсутствие налогообложения прибыли ПИФов сделало этот институт жизнеспособным на российском финансовом рынке.

В случае с налогом на имущество позиция фискальных властей сводится к тому, что недвижимость, составляющая паевой инвестиционный фонд, подлежит налогообложению. При этом плательщиками данного налога являются пайщики фонда, которые в зависимости от того, являются ли они юридическим либо физическим лицом, исчисляют и уплачивают налог пропорционально стоимости их инвестиционных паев согласно нормам, соответственно, главы 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ и Закона РФ от 09.12.91 N 2003-1 «О налоге на имущество физических лиц». По мнению налоговых органов, основанием для начисления налога являются сведения о собственниках строений, помещений и сооружений, установленные на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо инвестиционных паев, предоставляемых налоговым органам учреждениями, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Однако применительно к налогу на имущество возникают достаточно спорные ситуации. Поскольку по правилам бухгалтерского учета и на основании ст. 374 НК РФ инвестиционный пай (ценная бумага) не учитывается на балансе в составе основных средств, а подлежит учету в составе финансовых вложений, то у пайщика отсутствуют достаточные основания для уплаты налога на имущество.

Учитывая приведенные спорные моменты в толковании порядка налогообложения имущества ПИФов, представляется наиболее целесообразным восстановить ранее действовавший порядок, согласно которому «налог на имущество паевого инвестиционного фонда, начисляемый в связи с управлением имуществом паевого инвестиционного фонда, уплачивается управляющей компанией за счет этого имущества».