Басырова Р.М, Рахматуллина Г.Р.

Проблемы и пути их решения

Для того, кто сдает недвижимость в аренду, не регистрируясь при этом в качестве индивидуального предпринимателя, единственный способ избежать объяснений с фискалами по поводу уплаты 13-процентного подоходного налога - это сдать имущество не физическому лицу, а частному предпринимателю или лицу юридическому. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор.

Согласно 226-й статье Налогового кодекса, налоговый агент, от которого налогоплательщик получил доходы, обязан «исчислить, удержать и уплатить сумму налога».

И при этом иногда выгоднее сдавать квартиры через серьезные посреднические фирмы, которые берут недвижимость в аренду, а затем сдают ее в субаренду. Формально по закону арендатор должен удержать налог именно из дохода арендодателя, и уплата его за счет налогового агента кодексом не допускается.

Проблема в том, что владельцам жилья, желающим заплатить налоги со сданной квартиры, технически выполнить это довольно проблематично. Чтобы заплатить подоходный налог от сдачи квартиры, мало подать декларацию. Нужно еще найти банковские реквизиты для уплаты налога и правильно перечислить его. К тому же не совсем урегулирован такой момент, как факт прекращения сдачи квартиры в аренду.

В случае, если квартира сдается не фирме, а напрямую физическому лицу, позаботиться об уплате налога придется самостоятельно. Согласно законодательству прямая обязанность сдающего квартиру внаем - подать декларацию. И раз в год заплатить налог с доходов.

Правда, и здесь есть одна маленькая хитрость. Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, то такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству.

Если зарегистрироваться в налоговом органе в качестве предприятия без образования юридического лица (ПБОЮЛ), а теперь такая регистрация проходит в упрощенном порядке в течение пяти дней, можно значительно минимизировать свои налоговые траты. Дело в том, что предприниматель со сдачи квартиры может платить не 13-процентный НДФЛ, а перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) и платить по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированный платеж в Пенсионный фонд. Причем при подсчете доходов учитываются расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то, что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество.

Есть и еще одна возможность законно рассчитаться с государством при сдаче квартиры - единый налог на вмененный доход (ЕНВД). В перечень ЕНВД, в частности, попадает оказание услуг по сдаче внаем жилых помещений. Но «вмененка» будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах - например, в курортных зонах.

По закону, в период с 1 января по 2 мая хозяин сдаваемого в аренду жилья должен заполнить и сдать налоговую декларацию, указав в ней свой доход за прошлый год. После этого в срок до 15 июля нужно будет заплатить в государственную казну подоходный налог в размере 13% от годовой стоимости аренды.

В случае выявления неплательщика, последнему придется выплатить весь долг в принудительном порядке. Кроме того, придется оплатить также штраф и пени. Впрочем, для того чтобы взыскать штраф, надо будет доказать факт получения арендодателем денег за весь этот период. Доказательством же того, что собственник получает доход от сдачи квартиры в аренду, может служить договор найма жилого помещения. А это практически невозможно, необходим факт передачи денег.

Насильственными методами вывести рынок аренды из тени вряд ли удастся. Ведь даже при добровольном декларировании доходов действующее законодательство легко обойти. Во многих странах есть понятие минимальной арендной ставки, ниже которой предлагать жилье в аренду нельзя. Это затрудняет уклонение от уплаты налогов. В нашей стране ставка за аренду жилого помещения не установлена. Поэтому никто не может запретить хозяину сдаваемой квартиры указать в декларации символическую сумму дохода и платить налог с нее.

Сотрудники налоговой службы возлагают большие надежды не только на сознательных соседей, но и на участковых милиционеров. Им надлежит совершать рейды на своем участке с целью выявления арендодателей, уклоняющихся от уплаты налогов. На деле это приведет скорее к росту коррупции, нежели к выявлению недобросовестных налогоплательщиков, ведь конфликты с участковыми наши граждане привыкли решать традиционно – с помощью взятки.

Что касается уплаты в бюджет НДС, то согласно подпункта 10 пункта 1 статьи 149 Налогового кодекса РФ прямо указано, что НДС не облагаются "услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности". Также статьей 145 НК РФ исключает из числа плательщиков этого налога всех предпринимателей, чья выручка не превышает 1 млн руб. в квартал. По такой цене в аренду могут сдаваться лишь единичные элитные коттеджи. В ближайшее время взимание налога арендодателям не грозит – для этого необходимо менять законодательство, а это дело не быстрое.