Моисеенко И. В., Носкова Е. В.

Становление современной системы ипотечного кредитования как инструмента регулирования потребительского спроса на жильё

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э.  и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Во II в. н. э. было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия, во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. В Пруссии законченная ипотечная система введена уставами 1783 и 1872 годов, в Австрии — гражданским уложением 1811 года и уставом 1871 года, в Саксонии — уставом 1843 года и кодексом 1863 года. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а с помощью суда. Развитие национальных систем ипотечного кредитования имеет следующие особенности:

· Германия - с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков (с тех пор ни один из них не разорился). Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн;

· Канада - ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков;

· Дания - реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов;

· Великобритания - процесс формирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ. Крупнейшие строительные общества преобразовались в ипотечные банки;

· Аргентина - эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Создан Гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта;

· США - впервые была реализована и получила распространение система двухуровневого ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены. Решающим фактором успеха развития ипотеки оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования - проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации - Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).

 Залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) владений широко укоренился в России XV века. В этот период времени залог не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим. В середине XVII века потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным Уложением законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. В 1754 г. созданы первые в России государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов — в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. В 60-х г. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г. После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.

В советском «Словаре-справочнике» (1927 г.) ипотека определена как «залог, обязательство, налагаемое на недвижимое имущество должника, по которому, в случае неуплаты долга, связанное ипотекой имущество при посредстве суда отходит в распоряжение кредитора». В «Энциклопедическом словаре» (1953 г.) ипотека — это «ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом земли, а также домов». В «Советском энциклопедическом словаре» (1979 г.) заявлено: «в социалистических странах ипотеки нет», в этом же словаре 1984 г. издания по-прежнему отмечается, что ипотеки в соцстранах нет.

Институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю начал возрождаться в России только после того как был принят в 1992 г. Закон РФ № 2872-1 «О залоге» — основной источник залогового права, ознаменовавший возрождение института залога и залоговых отношений в России. В 1993 г. принято постановление Правительства РФ «О государственной целевой программе «Жилище», в которой признано, что одной из важных задач по решению жилищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как института залога недвижимости и на его основе ипотечного кредитования, вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, сдаваемого в залог.

В 1996 г. издан Указ Президента РФ № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»; в том же году принято постановление Правительства РФ № 1010 об учреждении открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)»; 1997 г. принят ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; в 1998 г. принят ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». После реализации  в 1999 г. пилотного проекта программы  ипотечного кредитования в январе 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития системы ипотечного кредитования в России.

В современной рыночной экономике роль ипотечного жилищного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточной обеспеченности жильем остается острейшей социальной проблемой в России. Создание современной системы ипотечного кредитования позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом. Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежеспособный спрос населения.

В 2005 г. было выдано ипотечных кредитов на сумму 56 341 млн руб., и, вплоть до 2008 г. (655 808 млн руб.) наблюдался ежегодный значительный рост данного показателя. В 2009 г., в связи мировым экономическим кризисом произошёл резкий спад выдачи ипотечных кредитов – до 152 501 млн руб., после чего, начиная с 2010 г. (380 061 млн руб.) наблюдается новый виток развития системы ипотечного кредитования в России. Эксперты АИЖК прогнозируют в 2011 г. выдачу ипотечных кредитов в объёме до 1 трлн руб., при уровне ипотечных ставок 11,7-12% годовых.

В 2011 г. на территории РФ 618 банков предоставляли ипотечные жилищные кредиты, при этом Сбербанк и ВТБ24 вместе занимают более 50% ипотечного рынка, что можно объяснить большой филиальной сетью и доступом к дешевым финансовым ресурсам, позволяющим поддерживать высокий уровень выдачи ипотечных кредитов.

Таким образом, рынок ипотечного кредитования в России, как инструмент формирования платёжеспособного спроса населения на жильё, только начал развиваться (в 2011 г. взять ипотечный кредит могли лишь  7% россиян), и роль государства в его развитии сегодня исключительно важна, особенно в регионах. Повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет воспользоваться ипотечными кредитами.

Литература:

1. Ипотечное кредитование в дореволюционной России URL: [сылка более недоступна}

2. Ипотека в России в советский период URL: [сылка более недоступна} ipoteka/russsr_history.php 

3. История зарождения ипотеки URL: [сылка более недоступна} > 

4. История залога (ипотеки) в России URL: [сылка более недоступна}

5. История ипотеки в европейских странах URL: [сылка более недоступна} ipoteka/europe_history.php

6. Носкова Е. В. , Моисеенко И. В. Сравнительный анализ состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости в период кризиса и посткризисный период//Региональная экономика: теория и практика, 2011. - №37(220). – С.29-40

7. Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период URL: [сылка более недоступна}