УДК 332.122(470.31) Розова Светлана Викторовна

соискатель, старший преподаватель кафедры

Экономики и управления производством

Тверского Государственного Технического Университета

Проблемы строительной отрасли в Российской Федерации

Аннотация: В статье рассмотрены основные проблемы жилищного строительства. Рассмотренные причины охватывают и социальные процессы и нестабильная макроэкономическая обстановка. Автор показывает, что налицо взаимный кризис доверия между заемщиками и кредиторами.

Для выявления более полной картины кризисного состояния жилищного строительства автор подчёркивает, что порядка 50% государственных строительных проектов в регионах будет заморожена из-за того, что субъектам Российской Федерации не хватает денег вследствие сокращения налоговых поступлений. Автор высказывает мнение о причинах ограничения развития строительного комплекса, в том числе деревянного домостроения. Рассмотрены последствия незавершённого строительства.

Автор констатирует, что сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования. В заключении автор пишет, что важнейшими факторами, сдерживающими рост объемов жилого строительства, являются отсутствие градостроительной документации.

Статья предназначена для широкого круга читателей, интересующихся жилищной сферой, студентов, преподавателей.

Ключевые слова: ипотека, ипотечные программы, строительный комплекс, финансирование проектов.

Rozova S. V

Problems of building branch

In the Russian Federation

The summary: In article the basic problems of housing construction are considered. The considered reasons cover both social processes and astable macroeconomic conditions. The author shows that it is available a mutual credibility gap between borrowers and creditors.

For revealing of fuller picture of a crisis state of housing construction the author underlines that an order of 50 % of the state building projects in regions will be frozen that subjects of the Russian Federation don't have not enough money owing to reduction of tax revenues. The author expresses opinion on the reasons of restriction of development of a building complex, including wooden housing construction. Consequences of incomplete building are considered.

The author ascertains that the steady tendency of reduction of volumes of mortgage housing crediting was generated. In the conclusion the author writes that the major factors containing growth of volumes of inhabited building, are absence of the town-planning documentation.

Article is intended for laymen, the interested by housing sphere, students, teachers.

Keywords: a mortgage, mortgage programs, a building complex, financing of projects.

Проблемы строительной отрасли

в Российской Федерации

По мнению руководства Ассоциации строителей России, на современном рынке недвижимости и в строительстве существует ряд проблем обусловленных разнообразными факторами влияния:

1. Банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков нереализации готовых, в первую очередь жилищных объектов, несмотря на то, что только в сентябре-октябре 2008 года Банк России направил в экономику России 1,411 трлн. руб. в виде кредитов, выданных банковскому сектору. На поддержание ликвидности в экономике только за неделю с 28.11.2008 по 05.12.2008 было направлено 18 млрд. руб. из резервных фондов.

Приостановлено финансирование проектов даже по открытым кредитным линиям на согласованных ранее условиях. В массовом порядке банки направляют требования о возврате кредитов. Поскольку банки не могут идти на нарушения нормативов Банка России, в частности требований резервирования, они вынуждены закрывать овердрафты и кредитные линии.

Произошло ужесточение условий предоставления строительных кредитов. Устойчивой тенденцией стал существенный рост процентных ставок, в том числе по уже выданным кредитам, ставки по которым достигли величины 22-25%.

Удорожанию кредитов будет также способствовать повышение ставки рефинансирования Центральным банком России. В уведомительном порядке предприятиям-заемщикам сообщается о повышении процентных ставок по уже выданным кредитам. При этом разрыв между уведомлением и повышением ставок может составлять несколько банковских дней. Это не дает компаниям времени скорректировать свои действия: рефинансировать кредит, снизить издержки и т.п.

Катастрофически выросли сроки рассмотрения заявок и выделения средств. Если в июле 2008 года средний срок рассмотрения кредитных заявок для предприятий среднего бизнеса составлял 2 недели, в ноябре сроки выросли до 2-3 месяцев. Даже после утверждения кредитных лимитов банком-кредитором, задержка поступления денежных средств на расчетный счет заемщика составляет от одной недели до месяца.

Практически лишь крупнейшие компании, имеющие высокую долговую нагрузку, получают доступ к кредитным ресурсам через банки с государственным участием и Государственную корпорацию «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ). Эти средства в большей степени предназначены для рефинансирования существующих задолженностей перед иностранными кредитными организациями. Это также означает, что ликвидность в реальном секторе не увеличивается.

2. У банков растут объемы кредиторской задолженности, в их кредитных портфелях увеличивается доля ненадежных кредитов. В этой связи, многие банки оказались в состоянии банкротства или приближаются к нему.

Налицо взаимный кризис доверия между заемщиками и кредиторами.

3. Начиная с 3-его квартала 2008 года, сформировалась устойчивая тенденция сокращения объемов ипотечного жилищного кредитования. Почти в 20 раз сократилось количество банков, выдающих ипотечные кредиты. Только около 15 банков сохранили ипотечные программы. При этом 80 % объема ипотечного кредитования приходится на долю пяти крупнейших, в основном, государственных банков.

Банки, как и в случае с кредитованием строительства, ужесточили требования к заемщикам и условия предоставления кредитов, а также существенно повысили размеры ставок (от 20% и выше).

Полностью остановились сделки по рефинансированию выданных ипотечных кредитов из-за отсутствия долгосрочных внешних источников и недостаточного развития российского фондового рынка.

Кредитование населения на этапе строительства полностью прекращено.

4. Произошла массовая остановка продаж жилья, связанная с ожиданием потенциальными покупателями падения цен на недвижимость, сокращением объемов ипотечного жилищного кредитования, а также снижением реальных заработных плат и сокращением рабочих мест.

Параллельно, реальный сектор в целом столкнулся с драматическим падением платежеспособного спроса, следствием которого также стала нехватка ликвидности во всех базовых отраслях экономики.

5. В 2008 году существенно замедлился темп роста объема ввода жилья (почти в 6 раз по сравнению с 2007 годом).

6. Опасаясь социальных взрывов со стороны, так называемых, «обманутых дольщиков», депутаты Государственной думы РФ в срочном порядке вносят проекты изменений и допорлнений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (№214-ФЗ), которые де-факто сводятся к запрету застройщикам привлекать средства населения на этапе строительства.

Принятие подобных законодательных новаций приведет к существенному сокращению деятельности частных предпринимателей в жилищном строительстве, поскольку в России функционирует лишь несколько банков, которые могут полностью профинансировать комплексное освоение территории.

7.Девелоперы вынуждены «замораживать» значительное количество строительных (не только жилищных) проектов, находящихся на стадии получения исходно-разрешительной документации, а также замедлять темпы начатого строительства, вплоть до его полной остановки, из-за нехватки средств для расчетов с подрядными организациями. Нередкими стали случаи перехода на бартер при расчетах между девелоперскими и подрядными компаниями.

Отсутствие у девелоперов средств на продолжение строительства приведет к разорению сотен подрядных организаций.

В результате, в 2009 году ожидается реальное сокращение объемов ввода жилья (не менее 20-25 %).

По экспертным оценкам, порядка 50% государственных строительных проектов в регионах будет заморожена из-за того, что субъектам Российской Федерации не хватает денег вследствие сокращения налоговых поступлений. Доходы из-за падения налоговых сборов в 2009 году могут снизиться до 700-800 млрд. рублей и государство не сможет компенсировать эти потери.

8. Быстрыми темпами происходит снижение финансовой устойчивости девелоперских компаний, что создает реальную угрозу их банкротства.

Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании и банки в предыдущий период проводили весьма агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов жилищного строительства.

Рынок жилищного строительства, в основном, был спекулятивным, когда покупался актив или производились инвестиции без законтрактованного сбыта.

Основной объем строек, особенно крупными девелоперами, обеспечивался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами готового жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на жилье, т.к. проценты, при относительно длительном сроке кредитования капитализировались.

Этому также способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом и предложением в пользу спроса, а также динамикой и контрольными цифрами, заложенными в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок жилья – «перегретым».

При недоступности кредитов, вся стройка встала. Та часть инвестиционно-строительных компаний, у которой имелись значительные объемы кредиторской задолженности по сравнению с их активами (К/З > 1), уже оказалась в состоянии технического дефолта.

9. Замедление темпов роста цен на жилье, начавшееся в 2007 году, и их стагнация в первой половине 2008 года, сменились их корректировкой в сторону уменьшения в 3-ем квартале 2008 года, достигшей в ряде регионов 20-30 процентов в различных сегментах жилищного рынка.

Тенденция на снижение цен на рынке жилья усиливается.

В результате нарастающих финансовых трудностей у девелоперов растет угроза обвального падения цен, что влечет за собой дополнительные угрозы снижения финансовой устойчивости банковской системы, усиливающиеся тем, что на балансах банков скопились значительные объемы ипотечных кредитов (свыше 700 млрд. рублей), обеспеченных все более обесцениваемыми и становящимися неликвидными залогами жилой недвижимости.

Вместе с тем, следует отдавать отчет в том, что основная причина роста цен в докризисный период – дисбаланс между спросом и предложением, вызванный дефицитом жилья, по-видимому, останется определяющим фактором динамики цен и после выхода страны из кризиса.

10. Несмотря на то, что Россия обладает 25% мировых запасов лесных ресурсов, использование древесины в строительстве составляет 0,03 куб. м на 1 кв. м жилья (в 17 раз меньше, чем в Финляндии, Канаде и США).
В 2005 году в России из древесины построено 4 млн кв. м жилья. Структура рынка по типу домов: 35-40% - массив, 10-15% - каркас, 50-55% - панель (по данным "Ассоциации деревянного домостроения").
В 2006 г. прогнозировалось ФГУП НИПИ "Научстандартдом-Гипролеспром", что к концу 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций может составить 28-30% общего объема индивидуального жилищного строительства, при этом на домостроение из массивной древесины придется 35-40%, на панельное деревянное - 30-35% и на каркасное деревянное строительство - 25-35%. Этого не произошло: по мнению специалистов, развитию деревянного домостроения мешает неадекватность нормативный базы, устаревшие пожарные нормы, отсутствие обоснованной системы параметров качества малоэтажного жилища и методов их оценки.

11. Нарастает угроза появления новой волны «обманутых дольщиков», спровоцированная не столько механизмами привлечения средств граждан, сколько резко сократившимися объемами финансирования строительства.

12. Происходит сокращение работников (от 25% и более) строительных компаний, предприятий строительной индустрии и смежных отраслей. Часть сотрудников отправляется в бессрочные неоплачиваемые отпуска.

13. В условиях замедления темпов экономического роста и нарастающих угроз рецессии усиливается тенденция снижения реальных заработных плат и сокращения занятости в реальном секторе экономики.

Результатом является снижение платежеспособности населения и возрастающая неуверенность в завтрашнем дне.

Следствием этого является снижение спроса на жилье и резкое увеличение количества просрочек выплат по ипотечным жилищным кредитам, только за октябрь 2008 года возросших по многим регионам на 20-50% по сравнению с предыдущим месяцем.

Это приводит к существенному росту рисков для банков, усиливающихся одновременным снижением ликвидности обесценивающихся залогов.

14. Увеличивающаяся безработица, в том числе среди мигрантов из стран ближнего зарубежья, не может не сказаться на увеличении уровня криминализации общества.

15. Застройщиков принуждают производить оплату расходов за технологическое присоединение строительных объектов к инженерным сетям (Технические условия) за 1-2 года до начала строительства.

При этом методика определения размера платы за Технические условия является непрозрачной и, как следствие, тарифы за подключение значительно завышены.

Стоимость Технических условий еще не построенного дома дает дополнительную нагрузку в размере не менее 5-8 тыс. руб. на 1 кв.м. жилья (свыше 20 процентов себестоимости).

Кроме того, инженерные сети, построенные на средства застройщиков (инвесторов и заказчиков строительства) не становятся их собственностью. Тем самым нарушается основной принцип инвестирования.

16. Муниципальные власти по-прежнему возлагают всевозможные обременения на застройщиков.

Ранее основной формой подобных обременений была так называемая «доля города». Сегодня обременения сохранились в виде отчислений на развитие социальной инфраструктуры, превратились в скрытую форму, замаскированную под денежными аукционами на покупку земли или инвестиционных контрактов (как в Москве). Кроме того, власти зачастую не хотят брать построенные социальные объекты (ДДУ, школы и т.п.) на свой баланс.

Важнейшими факторами, сдерживающими рост объемов строительства, являются отсутствие градостроительной документации и земельных участков, оснащенных инженерной инфраструктурой.

В настоящее время в большинстве муниципальных образований отсутствуют разработанные документы территориального планирования, а в некоторых муниципальных образованьях градостроительные документы устарели.

Список литературы

1. http: //www.gilfond.ru / Статистика рынка жилья Российской Федерации [Электронный ресурс].

2. http: //www.gks.ru/bgd/regl/brus05 / Федеральная служба государственной статистики. Число построенных квартир и их средний размер. Ввод в действие жилых домов [Электронный ресурс].

3. http: //www.russianrealty.ru/analytics/index.phtml/ Проблемы формирования рынка доступного жилья в РФ [Электронный ресурс].

4. http: //www.gks.ru/bgd/regl/brus05 / Федеральная служба государственной статистики. Число построенных квартир и их средний размер. Ввод в действие жилых домов [Электронный ресурс].