О.Н. Силаева

Аспирант кафедры «Экономики, организации и управления строительством»

Московский государственный строительный университет

Коммерческий потенциал земельных участков промышленных объектов

Аннотация: В статье Автором рассматривается факторное пространство определяющее эффективность инвестиционно - строительных проектов по перебазированию, реформированию и реабилитации промышленных территорий, а также коммерческий потенциал земельных участков промышленных объектов. Проводится анализ применимости методов реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных участков.

Выявленные проблемы и анализ интересов, и задач участников инвестиционно-строительного процесса, а именно органов власти (государственные, городские, муниципальные органы), населения, Компании-Инвесторов, собственников реформируемых предприятий (частные собственники, государственные органы, РФ) позволяют установить зависимость между темпами реализации проектов комплексной реконструкции промышленных территорий и соблюдением интересов и потребностей участников процесса.

В настоящее время появилась реальная возможность перехода в решении проблемы вывода (перебазирования) предприятий от административно-командных методов к организационно-экономическим.

Предпосылки к этому следующие:

1) формирование у городской администрации четкого представления о том, какие промышленные предприятия и отрасли должны стать приоритетными для города и в каком направлении в целом должен развиваться город;

2) появление потенциальных инвесторов, которые имеют капитал и готовы оплатить работы, связанные с выводом (перебазированием), реформированием предприятий с конкретных территорий и их последующей реабилитацией;

3) переход предприятий, предполагаемых к выводу в условиях, которые для собственников становится экономически целесообразными.

В сложившихся условиях возможен переход от решения достаточно узкой задачи вывода (перебазирования) предприятий к решению более широкой задачи перебазирования, реформирования и ликвидации предприятий, организаций и реабилитации освобождаемых территорий.

Необходим комплексный анализ коммерческого потенциала земельного участка, позволяющий в совокупности рассматривать различные факторы, влияющие на эффективность инвестиций в подобные проекты

В центре анализа коммерческого потенциала территории должны быть и виды, и типы собственности, местоположение объектов и границ территории, финансовая структура инвестиций.

Для этих целей предлагается произвести факторный анализ.

На схеме приведенной ниже представлены основные факторы, влияющие на коммерческую привлекательность территории реорганизации для основных участников процесса.

Рисунок 1. Основные факторы, влияющие на коммерческую привлекательность территории реорганизации для основных участников процесса

Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале для каждого из участников проекта. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости (показателей весомости) определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости (показателей весомости) блоков факторов для определения интегрального показателя каждой территории рассчитывается по 10-балльной оценке.

Перечисленные показатели ранжирования определялись на основе экспертной экспресс-оценки, результаты которой представлены в таблице ниже

Таблица 1. Ранжирование показателей весомости блоков факторов, определяющих коммерческий потенциал территории для участников процесса

№№	Показатели блоков факторов	Показатели весомости в баллах
		Для города (бюджет)	Для инвестора	Для Предприятия
1	Местоположение территории	0,1	1,8	0,5
2	Физические характеристики земельных участков и объектов, расположенных на конкретной территории	1,5	0,1	2,7
3	Условия продаж объектов недвижимости после проведения комплексной реконструкции	1	2,7	0,1
4	Условия финансирования комплексной реконструкции , микрорайона	1,8	0,5	2,4
5	Временные факторы	0,5	2,4	1,8
6	Архитектурно-строительные	2,7	1,5	1
7	Финансово-эксплуатационные	2,4	1	1,5
	Итого баллов	10	10	10

По каждому рассматриваемому земельному участку с учетом его местоположения и индивидуальных особенностей определяются оценки инвестиционной привлекательности в различных территориальных зонах города.

На примере города Москвы целесообразно разбить территорию города укрупнено на 3 экономические зоны: центр в пределах Садового кольца, далее застройка в пределах 3-го транспортного кольца и третья экономическая зона - до МКАД и за пределами (в границах г. Москвы).

В пределах каждой зоны по конкретному виду и типу недвижимости даются предельные (минимальные, максимальные) или средние значения реализации объектов.

Далее дается оценка технического состояния основных фондов Предприятия, показатель физического состояния и данных мониторинга, проводимого Мосжилинспекцией или БТИ, а также определяется степень морального износа.

На основе этих данных предлагается проводить оценку требуемых работ в рамках комплексной реконструкции промышленных территорий и применимости того или иного метода реорганизации.

В настоящее время процесс реорганизации промышленных объектов в г. Москве активно развивается по следующим основным направлениям.

1. Изменение производственной функции на общественную, жилую, общественно-жилую и природно-рекреационную.

2. Развитие наукоемких производств и административно-деловых функций.

3. Формирование экологоориентированных производств.

4. Технологическое перепрофилирование и ликвидация экологически опасных производств.

Пример предложенной оценки применимости представлен в таблице ниже.

В строках 1-12 таблицы отражены выявленные критерии, которые определяют применимость того или иного метода реорганизации. При заполнении таблицы в графе 3 необходимо проставить значения, соответствующие ответу «Да»/«Нет». Графы. 8-10 заполняются путем умножения оценки критерия на соответствующий коэффициент применимости.

Возможность применения того или иного метода определяется путем сопоставления сумм по графам 8-10 и 4-7. Условием применимости того или иного метода является совпадение сумм в строке 12 в соответствующих графах. Пример анализа представлен в таблице приведенной ниже.

Таблица 2. Оценка применимости методов реорганизации в рамках комплексной реконструкции промышленных участков

Строка	Критерии выбора метода реорганизации	Оценка критерия «Да (1) / Нет (0)»	Коэффициенты применимости				Показатель применимости
			1[1]	2[2]	3[3]	4[4]	1	2	3	4
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Предприятие рентабельно	0	0	1	1	0	0	0	0	0
2	Предприятие не рентабельно	1	1	0	0	1	1	0	0	1
3	Предприятие негативно влияет на экологическую обстановку в районе	1	1	1	1	1	1	1	1	1
4	Промышленное Предприятие располагается на территории с развитой инфраструктурой	1	1	1	0	0	1	1	0	0
5	Земельный участок, относящийся к Предприятию расположен в центральном ядре города	1	1	1	0	0	1	1	0	0
6	Высокая инвестиционная привлекательность земельного участка	1	1	1	0	0	1	1	0	0
7	В районе расположения Предприятия существует потребность в объектах коммерческого и жилого назначения	1	1	1	0	0	1	1	0	0
8	Состояние основных фондов Предприятия не удовлетворительное, часть ОС не используется	1	1	1	0	1	1	1	0	1
9	На предприятии имеется высокотехнологическое оборудование позволяющее производить конкурентную продукцию	0	0	1	1	1	0	0	0	0
10	Предприятие производит продукцию стратегического военного назначения, не взаимозаменяемую зарубежными аналогами	0	0	1	1	0	0	0	0	0
11	Продукция предприятия конкурентно способна, существует возможность выхода на новые рынки	0	0	1	1	0	0	0	0	0
12	Итого	1	7	10	5	4	7	6	1	3

Сформулированное факторное пространство, определяющее эффективность местоположения территории в разрезе интересов и задач каждого участника, позволяет произвести комплексный анализ коммерческого потенциала земельного участка отведенного под реализацию инвестиционного проекта с учетом наиболее значимых факторов влияния внешней и внутренней среды, а также может служить базой для выбора того или иного метода реорганизации промышленных территорий.

Литература:

1. Генеральный план города Москвы на период до 2025 года;

2. Законодательство Москвы (кроме налогообложения) "Об Утверждении нормативно-методической документации по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий" распоряжение Мэра Москвы от 20 апреля 1999 г. N 375-РМ (с доп. от 27.02.2002)

3. Концепция Программы обеспечения перебазирования, реформирования, ликвидации предприятий и организаций, расположенных на территории города Москвы и реабилитации освобождаемых территорий (с изменениями от 27 февраля 2002 г.)

4. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города. Под общей редакцией П.Г.Грабового и В.А.Харитонова. М.:Изд-во «АСВ» и «Реалпроект» 2006.

5. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса. Под общей редакцией П.Г.Грабового и А.И.Солунского. М.:Изд-во «АСВ», Изд-во Нижнекамск, ИПЦ «Гузель», 2006.

[1] Изменение производственной функции на общественную, жилую, общественно-жилую и природно-рекреационную

[2] Развитие наукоемких производств и административно-деловых функций

[3] Формирование экологоориентированных производств

[4] Технологическое перепрофилирование и ликвидация экологически опасных производств