Анохин Е.И.

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны

Земля – базисная составляющая любой недвижимости, а также товар особого рода. С одной стороны, она является средством производства и предметом труда, а с другой местом обитания и условием жизни всего человеческого сообщества. В системе недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющая чётко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним[1,9].

Оценка земли, как составляющей национального богатства страны, представляет собой сопоставимый количественный и экономический расчёт её потребительских свойств и эколого-экономических эффектов использования при разном целевом назначении земельных участков, как объекта оценки.

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Причиной этому служит как специфика данного объекта оценки, так и отсутствие четкой нормативно-правовой базы, а также неразвитость земельного рынка в стране.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость здания, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели [6,236].

По мере развития рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом - уровнем цен продуктов, производимых на земле.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий[6,237].

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Литература:

1. Земельный кодекс РФ, СПС «КонсультантПлюс».

2. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

3. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, от 01.06.2005 г. № 145.

4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, от 31.07.2002 г. № 2314-р.

5. Лукьянчикова А.А. Методические основы оценки земельных участков / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, научно-практический ежемесячный журнал, №12, 2008г.

6. Оценка недвижимости:Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 2005.-496 с.