Каращук А.В., Шалаева Н.И.

Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере г. Владивостока

Значительные резервы повышения финансовой состоятельности ТСЖ находятся в их объединении. В этой связи предлагается укрупнение ТСЖ в пределах городских кварталов, путем их присоединения к существующим ТСЖ до размеров, позволяющих более эффективно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность (25-50 тыс.кв.м). Алгоритм укрупнения ТСЖ представлен на рисунке 1.

Все этапы работ должны сопровождаться мероприятиями по разъяснению собственникам помещений преимуществ ТСЖ перед другими способами управления многоквартирными домами. Создавать укрупненное ТСЖ необходимо на базе нескольких многоквартирных домов, объединенных общим или несколькими граничащими земельными участками, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. В Уставе также следует отразить, что укрупненное ТСЖ ведет раздельный учет поступлений и затрат по отдельному дому (необходимо открыть субсчет) и по объединенному ТСЖ в целом. Годовой план финансовой деятельности укрупненного ТСЖ формируется по каждому многоквартирному дому в зависимости от доходов, поступающих на субсчет этого дома. Часть средств направляются на содержание Правления, служб ТСЖ и создание специальных фондов, которые устанавливаются Конференцией собственников помещений.

Выбор квартала, подлежащего передаче в управление укрупненному ТСЖ. Определение границ

↓

Определение «активного дома» квартала, собственники помещений в котором проявляют интерес к самоуправлению, либо в котором уже организовано ТСЖ

↓

Формирование инициативной группы в «активном доме»

↓

Приведение «активного дома» в исправное состояние

↓

Разработка Устава укрупненного ТСЖ, в котором должно быть отмечено, в границах какого городского квартала будет формироваться товарищество. Важно также отметить, что включение в состав ТСЖ и выход из него собственников помещений одного или нескольких МКД не является реорганизацией, не влечет его ликвидации и не требует перерегистрации учредительных документов

↓

Подготовка и проведение собрания собственников помещений в «активном доме» в целях создания ТСЖ, утверждение устава ТСЖ, выбор структуры управления

↓

Регистрация крупного ТСЖ

↓

Передача «активного дома» в управление крупного ТСЖ

↓

Выбор очередности приведения в исправное состояние остальных МКД квартала

↓

Проведение собраний собственников помещений МКД, приведенных в исправное состояние (можно в заочной форме) в целях их вступления в укрупненное ТСЖ

↓

Передача домов, приведенных в исправное состояние, в управление укрупненного ТСЖ

Рисунок 1 - Алгоритм создания укрупненного ТСЖ в пределах

городского квартала[1]

Следующим направлением развития взаимодействия органов местного самоуправления с ТСЖ является организационно-финансовая поддержка при создании Городских ассоциаций ТСЖ (ГА ТСЖ), которые будут выполнять по заказам товариществ работы и услуги по ведению бухгалтерского учёта и отчётности; по финансовому планированию; по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования и строительных конструкций многоквартирных домов и т.д. Эти услуги могут осуществляться как по принципу абонементного обслуживания, организованного на платной основе, в форме консультирования работников ТСЖ; разработки и внедрения проектов по тематике; выполнения функций и работ ТСЖ. Примерный план развертывания ГА ТСЖ должен включать следующие мероприятия: подготовку письма в Городскую Думу об оказании финансовой поддержки ГА ТСЖ; подготовку предложений по включению в местный бюджет средств на развитие общественного самоуправления в жилищной сфере; подготовку письма на имя Главы администрации г. Владивостока о включении в бюджет города на будущий год средств на развитие общественного самоуправления; организацию проведения  встречи с Главой города Владивостока по вопросу развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования; разработку учредительных документов – Устава ГА ТСЖ; проведение переговоров с потенциальными инвесторами и т.д.

Рекомендуется создание Центра поддержки ТСЖ на базе Городской ассоциации ТСЖ, функционирование которого снимет кадровую и информационную проблему у товариществ собственников жилья и жилищных коопе­ративов, а также вытеснит с рынка информационно-консультационных услуг организации, деятель­ность которых носит сомнительный характер. Кроме этого, представляется целесообразным создание малого предприятия, деятельность которого будет направлена на обслуживание ТСЖ на приемлемых для них финансовых условиях, включая проведение аварийных, ремонтно-строительных работ, подготовку системы отопления к эксплуатации в осенне-зимний период.

Наиболее простой формой общественного объединения товариществ собственников жилья может быть Совет председателей ТСЖ. Для его организации можно создать юридическое лицо и пройти государственную регистрацию, либо утвердить Положение о Совете председателей, которое разработано в рамках диссертационного исследования.

Развитие общественного самоуправления в жилищной сфере г. Владивостока необходимо осуществлять при взаимодействии с органами МСУ, основная поддержка которых состоит в создании благоприятных условий для этого развития (рисунок 2)[2].

Рисунок 2 - Концептуальная модель организационно-экономического взаимодействия органов МСУ с объединениями собственников помещений в г. Владивостоке

Кроме того, взаимодействие в формате «ТСЖ – соинвестор – муниципалитет» потребует принятия соответствующих нормативно-правовых актов и заключения инвестиционного контракта, определяющего взаимоотношения города, инвестора (собственники непосредственно, либо в лице надлежащего представителя – ТСЖ) и привлеченного им соинвестора.

Развитие общественного самоуправления в жилищной сфере является необходимым условием успешного завершения реформы ЖКХ. С этих методологических позиций наиболее эффективным средством взаимодействия органов местного самоуправления г. Владивостока с жилищными объединениями граждан представляется инструментарий программного подхода. В разработанном проекте Концепции нашли отражение основные принципы, цели и задачи развития общественного самоуправления в жилищной сфере, определены формы и методы поддержки, а также источники финансирования. Обосновано, что основной формой поддержки развития общественного самоуправления в жилищной сфере г. Владивостока должна стать Муниципальная целевая программа «Создание условий для развития общественного самоуправления в жилищной сфере г. Владивостока на 2011-2012 годы»,  разработанная в соответствии с предлагаемой Концепцией и содержащая комплекс мер по 4 направлениям (таблица 1)[3].

Источниками ее финансирования  являются средства местного бюджета, однако на развитие общественного самоуправления в жилищной сфере необходимо привлечение средств из федерального, областного бюджетов, а также средств международных и частных инвесторов. Ожидаемыми конечными результатами принятия Программы являются – увеличение числа ТСЖ в г. Владивостоке в общем количестве многоквартирных домов не менее 20 %; увеличение числа домов, управляемых ТСЖ; развитие Владивостокской городской ассоциации ТСЖ и увеличение ее членов; ежегодное увеличение объемов проведенного капитального ремонта многоквартирных домов; обучение не менее 200 человек основам управления многоквартирными домами.

Таблица 1 - Направления реализации Муниципальной целевой программы по развитию общественного самоуправления в жилищной сфере

МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА ПО РАЗВИТИЮ ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ Г. ВЛАДИВОСТОКА
ИНФОРМАЦИОННО-ОРГАНИЗАЦИОН-НАЯ ПОДДЕРЖКА РАЗВИТИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ	СОЗДАНИЕ БЛАГОПРИЯТНЫХ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ	ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ С УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ	РАЗВИТИЕ ГОРОДСКОЙ АССОЦИАЦИИ ТСЖ
- информирование населения по вопросам управления МКД, в том числе - освещение в СМИ вопросов выбора способов управления МКД, деятельности управляющих организаций, ТСЖ и т.д.; - организация и проведение научно-практических конференций, форумов, «круглых столов», выставок с участием управляющих организаций, ТСЖ и т.д.; - подготовка и издание методических и информационных материалов по вопросам выбора способов управления МКД, деятельности управляющих организаций, ТСЖ и т.д.; - проведение специализированных семинаров по вопросам управления МКД; - поощрение победителей по итогам городских конкурсов  в  сфере управления МКД	- организационное обеспе-чение выбора собственниками помещений способа управления МКД с образованием ТСЖ, в том числе - содействие собственникам помещений МКД в организации и проведении общих собраний; организация передачи технической документации на МКД от управляющих или обслуживающих организаций; обеспечение выполнения работ по межеванию и постановке на государственных кадастровый учет земельных участков под МКД ТСЖ; - информационное обеспечение выбора собственниками помещений способа управления МКД с образованием ТСЖ, пропаганда ТСЖ, как самого прогрессивного способа управления МКД; - организационное обеспечение деятельности ТСЖ - организация регулярных встреч в Администрации города с Председателями ТСЖ по проблемных вопросам МКД и т.д.; - укрупнение ТСЖ в границах городских кварталов до оптимальных размеров	-   развитие сети управляющих организаций и укрепление их финансовой и материально-технической базы; - повышение качества и прозрачности открытых конкурсов по отбору управляющей организации; - повышение уровня квалификации работников управляющих организаций по обслуживанию и управлению МКД; - включение в  Договоры на передачу в управление многоквартирных домов условий, обеспечивающих ответственность управляющих организаций за целевое и эффективное использование средств, поступающих от собственников помещений на содержание МКД; - включение в Договоры управляющих организаций с собственниками помещений в МКД условий, обеспечивающих ответственность управляющих организаций за качество содержания МКД и оказанных услуг	-предоставление помещения для размещения ГА ТСЖ по льготной арендной плате; – обеспечение необходимой технической базы, оргтехники, технического оснащения и программного обеспечения; – организация обучения руководителей, бухгалтеров ТСЖ и т.д.; – внедрение современных технологий по установке приборов учета и эксплуатации энергоустановок в ТСЖ; - взаимодействие ГА ТСЖ с Городским общественным консультативным советом при Мэре города по вопросам, касающимся жилищно-коммунальной сферы

Принятие данной Программы можно считать своевременным и необходимым для реализации положений Жилищного кодекса и развития общественного самоуправления в г. Владивостоке.

Разработанная методика Концепции и Муниципальной целевой программы позволяет сформировать организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере г. Владивостока (рисунок 3)[4].

Рисунок 3 – Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере г. Владивостока[5]

Внедрение данного механизма даст возможность включить собственников помещений и их объединения в систему взаимодействия и партнерства с органами местного самоуправления путем запуска в коммерческий оборот земельных участков и нежилых помещений в многоквартирных домах, что позволит повысить качество обслуживания и содержания жилищного фонда, приведет к снижению расходов городского бюджета на капитальные ремонты и благоустройство придомовой территории. В итоге предлагаемые мероприятия будут способствовать обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан на территории муниципального образования.

[1] Критина Е.Д. Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования. - Автореф. дисс. … к.э.н.  -  Ростов-на-Дону – 2009. С. 21.

[2] Критина Е.Д. Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования. - Автореф. дисс. … к.э.н.  -  Ростов-на-Дону – 2009. С. 23.

[3] Критина Е.Д. Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования. - Автореф. дисс. … к.э.н.  -  Ростов-на-Дону – 2009. С. 25.

[4] Критина Е.Д. Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования. - Автореф. дисс. … к.э.н.  -  Ростов-на-Дону – 2009. С. 27.

[5] Разработан автором по результатам исследования