Кривовязюк И.В., Смолярчук Н. Ю.

Создание условий для эффективной работы девелоперов на региональных рынках недвижимости

Главная проблема, которая затрагивает интересы всех участников инвестиционной деятельности, включая девелоперов, заключается в возможности использования недвижимого имущества как инвестиционного капитала. Решить эту проблему можно путем формирования пакета нормативных актов (норм, правил, процедур, стандартов) профессиональной деятельности на региональных рынках недвижимости. Обеспечить надежное соблюдение нормативов должны муниципальные органы власти. Средством решения этой стратегической задачи является регулирование функционирования рынка недвижимости. В некоторых регионах сложились отдельные элементы механизма регулирования рынка недвижимости: регистрация прав собственности и сделок с недвижимостью, стимулирование инвестиционной деятельности, защита прав добросовестных собственников и инвесторов, рациональная структура управления, налогообложение на базе рыночной стоимости недвижимости.  Поэтому задача сводится лишь к обобщению и доработке уже имеющихся элементов в стройную систему регулирования рынка недвижимости.

По своему характеру регулирование рынка недвижимости требует относительно небольших затрат, связанных главным образом с анализом существующего опыта и разработкой региональной нормативно-правовой базы. Это будет именно региональная нормативно-правовая база, поскольку одной из черт рынка недвижимости является его региональная привязка (рис. 1).

Рис. 1 – Региональный рынок недвижимости в системе вертикально и горизонтально интегрированных рынков.

Региональный рынок недвижимости – это система экономических взаимоотношений субъектов региональной экономики, которые обеспечивают перераспределение  и развитие объектов недвижимости (земли, жилья, коммерческой и промышленной недвижимости). Именно поэтому региональный рынок недвижимости исполняет двойственную функцию в экономике региона. Во-первых, недвижимость входит в состав средств производства (земельные участки, производственные сооружения); во-вторых, недвижимость является основой жизнедеятельности населения и используется для собственных нужд. Объективная необходимость рассматривать все объекты недвижимости в рамках единого регионального рынка вызвана ее специфическими характеристиками, которые определяют особенности локализации процессов купли-продажи недвижимости, организации оформления договоров, форм и методов регулирования.

Существует четыре содержательные цели деятельности региональных органов власти по регулированию рынка недвижимости:

1) использование недвижимости в качестве инвестиционного ресурса, а также стимула для привлечения средств институциональных и частных инвесторов в экономику,

2) повышение эффективности (в том числе и доходности) использования недвижимости,

3) повышение ликвидности недвижимости на вторичном рынке,

4) формирование системы государственного контроля текущей хозяйственной деятельности региональных органов самоуправления.

Особенностью предлагаемой системы целей является ориентация на стимулирование мобилизации внутренних возможностей участников региональных рынков недвижимости, в первую очередь девелоперов, которые владеют на правах собственности или аренды земельными участками и приняли решение о создании и развитии объектов недвижимости, а также сами определяют схемы финансирования инвестиционных проектов. Возможный эффект от реализации целей может быть описан так, как показано таблице А.

Таблица А

Эффект от реализации целей деятельности региональных органов власти по регулированию рынка недвижимости

Эффект	Для девелоперов	Для населения	Для региональных органов власти
Цель 1	Снижение рисков при реализации инвестиционных проектов. Снижение стоимости гарантий Прибыльность бизнеса. Рост ликвидности	Сохранение и создание новых рабочих мест. Повышение надежности и доходности ценных бумаг, купленных населением у девелоперских организаций	Рост доходов местных бюджетов от оборота капитала. Улучшение структуры собственности региона. Появление внебюджетных источников развития инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры
Цель 2	Дополнительный источник средств для покрытия затрат и реинвестиций. Возможность предложения услуг более высокого качества	Появление на рынке жилья широкого выбора качественных жилищных услуг	Рост поступлений в местный бюджет за счет рационального использования “доходной” недвижимости и прав на нее
Цель 3	Повышение ликвидности девелоперской организации (его баланса), благоприятные условия для изменения структуры активов	Надежность оценки собственной платежеспособности: стабильности дохода, возможностей получения жилищного кредита	Пополнение местного бюджета за счет налогообложения оборота недвижимости на вторичном рынке. Накопление  необходимой информации для оценки недвижимости
Цель 4	Ясная картина обязанностей и ответственности местных властей, сокращается время согласований	Сокращается время решений проблем населения при обращении в местные органы власти	Повышение управляемости при формировании региональной политики