Каращук А.В., Шалаева Н.И.

Совершенствование системы контроля результатов деятельности управляющих компаний со стороны администрации г. Владивостока

Организация системы контроля результатов деятельности управляющих компаний со стороны администрации г. Владивостока предполагает:

· контроль за качеством ЖКУ, состоянием многоквартирного жилищного фонда;

· обеспечение условий для функционирования субъектов рыночного контроля;

· подготовка квалифицированных кадров;

· полномасштабное внедрение финансовых гарантий для основных субъектов управления жилищным фондом;

· расчет за фактически потребленные коммунальные услуги; обеспечение информационной прозрачности сферы управления жилищным фондом.

Реализация комплекса мер по контролю за качеством жилищно-коммунальных услуг и состоянием многоквартирного жилищного фонда.

Данное направление вследствие недостаточного развития рыночных отношений в исследуемой сфере и ее высокой социальной значимости является особо важным. Реализация его возможна только при полноценном функционировании следующих субъектов: органов местного самоуправления (ОМС), органов добровольной сертификации, саморегулируемых организаций (СРО), добровольных объединений собственников (ДОС).

В настоящее время из указанных субъектов в Приморском крае  наиболее полно реализуют функции контроля органы местного самоуправления, в то время как деятельность других субъектов находится на стадии развития. Органы местного самоуправления, осуществляющие контроль в сфере управления жилищным фондом, представлены администрациями муниципальных образований (на территории г. Владивостока – Администрацией г. Владивостока), отделами инспекторской службы территориального отделения Государственной жилищной инспекции, сформированными в соответствии с установленными законодательными нормами. Тем не менее их полномочия не являются достаточными для осуществления эффективного контроля, их следует дополнить функцией контроля за качеством предоставляемых ЖКУ и состоянием многоквартирного фонда (рис. 1)[1].

Из направлений контроля за предоставляемыми ЖКУ на уровне органов местного самоуправления г. Владивостока (рис. 2)[2] в полном объеме реализуется контроль отделами инспекторской службы территориального отделения Государственной жилищной инспекции по Приморскому краю, в то время как мониторинг и оценка эффективности деятельности организаций, оказывающих услуги по управлению жилищным фондом не осуществляют только во Владивостоке на основании модели оценки эффективности деятельности управляющих организаций, разработанной Фондом «Институт экономики города».

Управляющим компаниям рекомендовано предоставлять информацию о своей деятельности в Управление содержания жилищного фонда и городских территорий (УСЖФ и ГТ) г. Владивостока. На основании полученных сведений два раза в год составляется рейтинг управляющих организаций, который публикуют в средствах массовой информации.

Среди них учитывается количество жалоб на оказанные жилищные и коммунальные услуги, число отключений холодного, горячего водоснабжения и центрального отопления, а также тариф на текущий и капитальный ремонт. Организации, не предоставившие необходимую информацию, будут оцениваться по показателям, уже имеющимся в Управление содержания жилищного фонда и городских территорий г. Владивостока. Это и помогает собственникам квартир ориентироваться в выборе управляющей организации.

Однако действующая методика оценки эффективности деятельности управляющих компаний, на наш взгляд, требует корректировки. Целесообразным является введение дополнительных показателей –  «наличие договора страхования гражданской ответственности» и «раскрытие информации». Наличие договора страхования гражданской ответственности у организации, осуществляющей управление жилым домом, оценивается в 3 балла, его отсутствие – в ноль баллов. Сущность показателя «раскрытие информации» заключается в информировании потребителей об услугах, тарифах, законодательных основах функционирования организаций, осуществляющих управление жилым домом. Оценка данного показателя может проводиться следующим образом: полное раскрытие информации – 3 балла; частичное раскрытие информации – 2 балла; наличие только квитанций об оплате – 1 балл.

Реализация функций контроля будет неполной без проведения мониторинга состояния жилищного фонда (рис. 3)[3].

Организация мониторинга на муниципальном уровне (рис.3) позволит отслеживать общее состояние многоквартирного фондам, изменение состояния многоквартирных домов после принятия их в управление, создать актуальную и полную базу данных о техническом состоянии фонда и выявить особо проблемные участки, что определит необходимость разработки узконаправленных программ по капитальному и текущему ремонту. Публикация полученных результатов даст возможность сделать более прозрачными условия функционирования в исследуемой сфере, что будет содействовать повышению эффективности оценки рисков как для внешних субъектов управления жилищным фондом, так и для управляющих организаций.

Одним из основных факторов повышенных рисков в изучаемой сфере является неудовлетворительное состояние жилищного фонда, инженерных сетей и коммуникаций, что осложняет предоставление жилищно-коммунальных услуг на высоком уровне, ведет к значительным ресурсопотерям, а, следовательно, и сдерживает развитие конкуренции, ресурсосбережения и внедрение высоких стандартов обслуживания. Вышеотмеченные причины предопределяют необходимость улучшения состояния жилищного фонда, что невозможно без организации работ по текущему и капитальному ремонту в г. Владивостоке, общие направления которого отражены на рисунке 4[4].

Обеспечение условий для функционирования субъектов рыночного контроля (саморегулируемые организации, органы добровольной сертификации, добровольные объединения собственников) предполагает добровольное участие большинства управляющих организаций в саморегулируемых организациях, соблюдение правил и стандартов СРО, а также жесткий контроль за их исполнением, активное объединение собственников в ДОС, обеспечение защиты интересов всех субъектов управления независимо от формы собственности, создание одинаковых условий для их функционирования.

Деятельность саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирным фондом регулируется Жилищным кодексом РФ, федеральными законами «О саморегулируемых организациях», «О некоммерческих организациях», а также общим законодательством и, на наш взгляд, она должна основываться на принципах и функциях саморегулиремых организаций, отраженных на рисунке 5[5].

Функционирование добровольных объединений собственников является не менее важным, так как позволяет регулировать деятельность некоммерческой формы управления многоквартирным жилищным фондом, а также активно содействовать ее развитию. Добровольные объединения собственников (ДОС) – это некоммерческие организации, их субъектами выступают ТСЖ, ЖСК, ЖК, а также собственники, выбравшие непосредственное управление общим имуществом многоквартирного дома.

Деятельность ДОС недостаточно регулируется законодательством, поэтому можно предложить более четкое определение их типовых функций.

Функции ДОС должны быть следующими:

- информационно-консультативная деятельность (создание базы нормативных документов, регулирующих отношения в сфере управления жилищным фондом;

- издание информационных бюллетеней, книг, специализированных газет;

- организация и проведение семинаров, собраний, «круглых столов», тренингов, конференций, консультаций с участием юристов и др.);

- правозащитная деятельность (сбор информации о нарушении прав собственников;

- представление и защита интересов членов ДОС в органах государственной власти, местного самоуправления, судебных и иных органах;

- содействие в процедуре организации, регистрации и перерегистрации ТСЖ, помощь в составлении документов на финансирование капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, городских и региональных программ и др.);

- текущая деятельность (юридическое и бухгалтерское сопровождение деятельности ТСЖ в течение года после регистрации;

- организация обучения управленческого персонала ТСЖ и ЖСК, ЖК по вопросам обслуживания, ремонта, коммунального обеспечения жилых домов, налогообложения и бухгалтерского учета, разъяснение нормативно-правовых актов; проведение конкурсов на лучший дом, лучший подъезд, «жилищных праздников» и др.).

Организация развития кадрового потенциала должна производиться с участием органов местного самоуправления г. Владивостока, саморегулируемых организаций, добровольных объединений собственников, а также посредством добровольной сертификации организаций, осуществляющих управление жилищным фондом (рис. 6)[6].

Обеспечение финансовых гарантий основным субъектам управления жилищным фондом. Наиболее эффективным методом обеспечения финансовых гарантий является страхование, так как оно позволяет не только производить своевременную выплату страхового возмещения, но и влиять на качество оказываемых ЖКУ, потому что предусматривает превентивные меры и систему скидок при отсутствии страховых случаев и, как следствие, страховых возмещений по предыдущим договорам. В связи с этим особую актуальность приобретает страхование профессиональной ответственности организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, которое в настоящее время находится на стадии развития, что предопределило разработку условий данного вида страхования.

Страхование ответственности управляющей организации за качество услуг проводится на случай предъявления обоснованной претензии (иска) со стороны пострадавших третьих лиц – собственников помещений в многоквартирных домах в связи с причинением вреда (нанесением ущерба) их жизни, здоровью или имуществу вследствие недостатков используемой ими услуги, выполненной страхователем.

Страхователем будет являться управляющая организация (ТСЖ, ЖСК, ЖК), осуществляющая управление многоквартирным домом согласно требованиям Жилищного кодекса РФ. Конкретный перечень услуг, оказываемых управляющей организацией, ответственность за качество которых будет принимать на себя страховая компания, целесообразно определить при заключении договора страхования.

Объектом страхования являются имущественные интересы страхователя, связанные с его обязанностью в соответствии с действующим законодательством и Федеральным законом «О защите прав потребителей» возместить вред (ущерб), нанесенный третьим лицам в результате предоставления жилищно-коммунальных услуг несоответствующего качества и (или) не удовлетворяющих показателям безопасности. К недостаткам относится отдельное несоответствие услуги обязательным требованиям, стандартам, нормативно-технической документации, условиям договоров либо обычно предъявляемым требованиям, а также информации об услугах, предоставленной управляющей организацией.

Для заключения договора страхования управляющая организация (ТСЖ, ЖСК, ЖК) представляет в страховую компанию следующие документы: заявление, договор на управление многоквартирным домом, договоры управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями, свидетельство о государственной регистрации в качестве управляющей организации, технический паспорт на строение и др. Между страховой компанией и управляющей организацией заключается договор страхования гражданской ответственности управляющей организации за возмещение вреда жилищному фонду и третьим лицам.

Основанием для определения страховой суммы могут выступать предложения собственников помещений многоквартирного дома и оценки экспертов. Экономически обоснованным считается размер страховой суммы на основе размера оплаты за коммунальные услуги, так как управляющая организация несет ответственность за их своевременную и качественную поставку перед потребителем. Поэтому средний размер оплаты коммунальных услуг и электроснабжения может быть принят в качестве месячной страховой суммы по договору страхования ответственности управляющей организации.

Размер тарифной ставки следует дифференцировать в зависимости от степени и характера риска, особенностей оказываемых управляющей организацией услуг, их назначения и других существенно важных для оценки риска обстоятельств, по оценкам автора, он может составлять 1-3%.

Страховая защита не распространяется на случаи причинения вреда (ущерба), наступившего в результате форс-мажорных обстоятельств, умышленных действий страхователя (потребителя услуги), другие ограничения, указанные в договоре страхования. Кроме того, не подлежат страхованию объекты общего пользования, расположенные в следующих строениях: находящихся в аварийном состоянии; подлежащих сносу и реконструкции; в зоне стихийного бедствия с момента объявления в установленном порядке о такой угрозе. По соглашению сторон в договоре страхования может предусматриваться франшиза.

Страховые выплаты включают в себя реальный ущерб, причиненный имуществу третьих лиц, компенсацию расходов (полностью или частично) по возмещению вреда, наступившего в результате смерти или повреждения здоровья третьих лиц.

В настоящее время в Приморском крае отсутствуют нормативно-правовые акты, направленные на развитие страхования в жилищной сфере, что не способствует формированию условий развития рыночного регулирования в сфере управления жилищным фондом в муниципалитетах края.

Расчет за фактически потребленные коммунальные ресурсы предполагает установку индивидуальных и общедомовых приборов учета, а также введение оператора коммерческого учета. Указанное направление будет наиболее эффективно реализовываться в новом многоквартирном фонде (организация данного направления схематически показана на рисунке 7)[7].

Обеспечение информационной прозрачности сферы управления жилищным фондом. Раскрытие информации должно производиться в следующих направлениях: состояние жилищного фонда; показатели деятельности управляющих организаций и качества предоставляемого обслуживания; перечень контролирующих органов, их полномочия, координаты; конкурсы по выбору управляющей организации на управление многоквартирным домом; подрядные организации, перечень осуществляемых ими работ, контактов; тарифы на ЖКУ; законодательная и информационная база, регламентирующая отношения в сфере ЖКХ; семинары, тренинги, конференции и др.

Доступ  к данной информации может быть осуществлен посредством создания специализированного интернет-сайта или страницы на портале администрации г. Владивостока. Общее содержание сайта, на наш взгляд, должно включать указанные выше направления раскрытия информации, а также страницу потребителя, реестр управляющих организаций, методические пособия, информацию о приборах учета, ссылки на сайты добровольных объединений собственников, саморегулируемых организаций.

[1] Мартенс, А.А. Регулирование рисков в системе управления жилищным фондом региона  / В.В. Мищенко, А.А. Мартенс // Региональная экономика. – 2009. – № 11. – С. 38.

[2] Мартенс, А.А. Анализ современных форм управления многоквартирным жилищным фондом / А.А. Мартенс // Региональная экономика. – 2008. – № 18. – С. 48.

[3] Мартенс, А.А. Классификация рисков и их страхование в сфере управления жилищным фондом / А.А. Мартенс // Труды молодых ученых Алтайского государственного университета : материалы XXXIV научной конференции студентов, магистрантов и учащихся лицейных классов. – Барнаул : Изд-во Алт.ун-та, 2007. – Вып. 4. – С. 115.

[4] Мартенс, А.А. Некоторые аспекты страхования гражданской ответственности управляющих организаций в жилищно-коммунальной сфере / Н.Б. Грищенко, А.А. Мартенс // Страховое дело. – 2008. – № 10. –     С. 18.

[5] Мартенс, А.А. Некоторые аспекты страхования гражданской ответственности управляющих организаций в жилищно-коммунальной сфере / Н.Б. Грищенко, А.А. Мартенс // Страховое дело. – 2008. – № 10. –     С. 19.

[6] Мартенс, А.А. Некоторые аспекты страхования гражданской ответственности управляющих организаций в жилищно-коммунальной сфере / Н.Б. Грищенко, А.А. Мартенс // Страховое дело. – 2008. – № 10. –     С. 20.

[7] Мартенс, А.А. Проблемы формирования механизма денежно-кредитных отношений при реформировании жилищно-коммунального комплекса (на примере Алтайского края) / А.А. Мартенс // Денежно-кредитные отношения и социально-экономическое развитие региона: проблемы взаимодействия и пути развития : материалы межрегиональной научно-практической конференции. – Барнаул : Изд-во ГУ ЦБ РФ по Алтайскому краю, 2007. – С. 255.