Ахенбах Ю.А.

Проблематика функционирования заказчиков и застройщиков в строительстве

Из пункта 2 статьи 47 Градостроительного кодекса РФ (далее Кодекс) следует, что застройщик может уполномочить юридическое или физическое лицо (заказчика) на выполнение функций в части организации инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, организации строительства и осуществления строительного контроля (ст. 47, 48, 49, 52, 53 Кодекса). При этом разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получает только застройщик (ст. 51, 55 Кодекса) [3].  

Действующее законодательство содержит два определения понятия «застройщик». Согласно Градостроительному кодексу РФ  застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1).

В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006 № 111-ФЗ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» установлено, что застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п.1 ст. 2) [4].  

Таким образом, отличительной чертой застройщика как субъекта инвестиционно-строительной деятельности является наличие земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности или на праве аренды. Исходя из приведенных определений, застройщиков можно условно разделить на два вида:

- застройщики по долевому строительству объектов недвижимости непроизводственного назначения (субъекты инвестиционной деятельности по строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости непроизводственного назначения, финансирование которых осуществляется за счет средств, привлекаемых по договору участия в долевом строительстве);

- застройщики общего профиля (субъекты инвестиционной деятельности по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов),  финансирование которых осуществляется за счет собственных, заемных и привлеченных средств, за исключением привлекаемых по договору участия в долевом строительстве).

Следует также отметить, что в гражданском законодательстве и иных нормативны актах, регулирующих инвестиционно-строительную деятельность, отсутствует единая система формирования терминов. Это приводит к непоследовательности в их применении, особенно терминов «заказчик» и «застройщик», наряду с которыми как в экономической литературе, так и в нормативных актах используются термины «заказчик-застройщик», «застройщик-заказчик» «заказчик (застройщик)», «застройщик (заказчик)».

В § 3 Главы 37 ГК РФ, регулирующем правоотношения сторон (подрядчика и заказчика) по договору строительного подряда, не применяется термин «застройщик» [1]. Вместе с тем в пункте 2 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ указано: «Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщики либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо…». Таким образом, застройщик вправе заключать договор с подрядчиком. Кроме того, указанные нормативные акты не содержат определения заказчика.   

В Законе № 39-ФЗ отсутствует определение застройщика, который является одним из основных  субъектов инвестиционной деятельности, так как владеет земельным участком под строительство. Согласно Градостроительному кодексу РФ именно он уполномочивает юридическое или физическое лицо на выполнение функций заказчика (ст. 47). В соответствии с Законом № 39-ФЗ такие полномочия даются инвесторами (ст. 4).

В Постановлении Правительства РФ от 01.02.2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в РФ» термины «заказчик» и «застройщик» применяются в полном соответствии с  Градостроительным кодексом РФ [8].

В Постановлении Правительства РФ от 19.01.2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» используется термин «заказчик (застройщик)» [7]. Наличие круглых скобок означает «заказчик или застройщик», что соответствует пункту 3 статьи 47 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому заказчик или застройщик могут привлекать по договору юридические и физические лица для проведения инженерных изысканий.

В аналогичном порядке следует воспринимать использование этого термина в Постановлении Госкомстата РФ от 11.11.99 г. № 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ» [12].

В Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству (Постановление Госкомстата РФ от 03.10.96 г. № 123) имеет место несоответствие в том, что проектно-изыскательские и строительные организации отражают в соответствующих формах объемы выполненных работ по договорам с заказчиками, а в составе капитальных вложений эти же объемы показываются у застройщиков, тогда как при наличии заказчика, именно заказчик ведет учет капитальных вложений [9]. 

В Методике определения стоимости строительной продукции на территории РФ (Постановление Госстроя РФ от 05.03.2004 г. № 15/1) термин «заказчик-застройщик» используется при определении размера средств на содержание службы заказчика-застройщика  для расчета сметной стоимости строительства [11]. Использование термина «заказчик-застройщик» связано с тем, что согласно Постановлению Правительства РФ от 21.03.2002 г. № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» подлежит лицензированию деятельность по строительству зданий и сооружений Ι и ΙΙ уровней сложности, в которую включены функции заказчика-застройщика [5].

При этом отсутствует документ, в котором четко были бы обозначены задачи и функции застройщика. Задачи и функции заказчика определены в Положении о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ, утвержденном Постановлением Госстроя России от 08.06.2001 г. № 58[1][10]. Следует отметить, что к числу основных функций заказчика отнесено получение разрешения на строительство, которая согласно статье 47 Градостроительного кодекса РФ является функцией застройщика. Подтверждением тому является содержание формы разрешения на строительство, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 г. № 698 [6].

Отсутствие в действующих нормативных и правовых документах исчерпывающих определений субъектов инвестиционно-строительной деятельности, непонятность их целей, задач и функций приводит к некорректному использованию терминов отдельными авторами.

Ярким тому подтверждением является следующая цитата из книги М.И. Гизатуллина: «Работами по строительству любого объекта руководит заказчик. …В строительстве сложных объектов принимают участие иногда несколько десятков организаций. Но все затраты учитывает только одна организация – застройщик. Заказчик – застройщик может строить объект на собственные средства. Он может также брать для строительства кредиты и займы или привлекать соинвесторов (дольщиков). И, наконец,  заказчик – застройщик может вести строительство только за счет привлеченных средств. Это так называемые специализированные организации-застройщики» [13, с. 156]. Автор не разделяет понятий «заказчик» и «застройщик».

Коллектив авторов под общей редакцией М.П. Кочкина указывает, что «застройщиком является только тот заказчик, который сам является инвестором, либо привлечен инвестором для реализации инвестиционного проекта» [14, с. 110]. Данное определение не учитывает, что застройщик обязательно должен владеть земельным участком для строительства. Кроме того, согласно закону № 39-ФЗ реализацию инвестиционного проекта осуществляет заказчик.

Представляется, рассматриваемые термины должны применяться в следующем порядке. Если застройщик, как собственник земельного участка, сам осуществляет руководство реализацией инвестиционного проекта на основании полученной лицензии, то к нему следует применять термин «заказчик-застройщик», так как он совмещает функции застройщика (основная из которых - предоставление под строительство земельного участка) и функции  заказчика – руководство проектом.  При участии в инвестиционно-строительном процессе застройщика и заказчика одновременно к заказчику не может применяться термин «заказчик-застройщик», не смотря на то, что согласно Постановлению Правительства РФ от 21.03.2002 г. № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» лицензируются функции заказчика-застройщика, так как в данном случае функции не совмещаются [5].

список литературы

1. Гражданский кодекс (часть вторая). Федеральный закон от 26.01.96 г. № 14-ФЗ.

2. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений. Федеральный закон РФ от 25.02.99 г. № 39-ФЗ (в ред. от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ)

3. Градостроительный кодекс РФ. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ.

4. Об участии в долевом строительстве много квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. от 18.07.2006 № 111-ФЗ)

5. О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства. Постановление Правительства РФ от 21.03.2002 г. № 174

6. О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 г. № 698.

7. Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 г. № 20.

8. О государственном строительном надзоре в РФ. Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 г. № 54.

9. Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству. Постановление Госкомстата РФ от 03.10.96 г. № 123 (в ред. от 04.03.2002 г. № 20).

10. Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ. Постановление Госстроя России от 08.06.2001 г. № 58.

11. Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ. Постановление Госстроя РФ от 05.03.2004 г. № 15/1.

12. Об утверждении унифицированных форм первичной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ. Постановлении Госкомстата РФ от 11.11.99 г. № 100

13. Гизатуллин, М.И. Бухгалтерский и налоговый учет в строительных организациях. / М.И. Гизатуллин – М.: ГроссМедиа, 2005. – 288 с.

14. Комментарии к положениям по бухгалтерскому учету. Т. 1/ Под. общ. ред. М.П. Кочкина. – М.: ЗАО «Издательский дом «Главбух», 2004. – 352 с.

[1] Положение является обязательным при строительстве объектов для федеральных государственных нужд и может применяться при строительстве прочих объектов участниками инвестиционной деятельности по соглашению между ними (п. 1 Постановления Госстроя РФ от 08.06.2001 г. № 58).