Моисеенко И.В., Носкова Е.В.

Государственная поддержка ипотечного кредитования, как фактор влияния на конъюнктуру рынка жилой недвижимости России

В 2011 г. ипотекой воспользовались 520 тыс. человек,  порядка 560 тыс. заемщиков воспользуются ипотекой в 2012 г. По оценкам экспертов, на середину 2012 г. в состоянии купить квартиру с помощью рыночной ипотеки 23–24% населения России; в течение пяти лет 2–3 млн. домохозяйств планируют сделки с жильем и хотели бы использовать ипотеку. Прогнозируемый объем выдачи ипотечных кредитов в 2012 г. – на уровне 700 тыс., на сумму 1 трлн. руб. Ожидается рост количества ипотечных сделок на 19% , по сравнению с 2011 г.

Основным механизмом доступности ипотечного кредитования в России служит процентная ставка, величина которой  определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск с целью компенсации потенциальных потерь. В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск, поскольку основные риски принимает на себя государство.

Согласно Указу Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» ставка по жилищным кредитам должна к 2018 г. равняться уровню инфляции плюс 2,2 п.п. Это не такое радиальное удешевление заемных денег, как обещалось ранее, но все же весьма ощутимое. Например, в 2012 году в России по официальному прогнозу инфляция составит 6%, международный валютный фонд оценивает этот показатель в 6,5%. Следовательно, процентная ставка по банковским жилищным кредитам, по предложенной формуле, должна составлять 8,2-8,7%. Данная величина существенно ниже реального значения стоимости ипотеки, которая к июлю 2012 г. достигла, по разным оценкам, 12,1-12,5% годовых.

Для того, чтобы снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, необходимо задействовать государственные ресурсы, например, через «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).  Агентство было создано в 1997 г. по решению правительства РФ, 100% акций принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, места проживания или регистрации.

АИЖК осуществляет кредитование по Федеральному ипотечному стандарту, что позволяет предлагать следующие ипотечные условия:

§ минимальный размер первоначального взноса – от 10%;

§ процентные ставки – от 7,9% годовых в рублях;

§ максимальный срок кредитования 30 лет;

§ возраст заемщиков – до 65 лет;

§ отсутствие моратория и штрафов за досрочное погашение;

§ надежная защита интересов заемщика государством.

С целью повышения устойчивости развития ипотечной системы кредитования, в 2009 г. АИЖК была разработана программа «Стимул». Данная программа представляет собой механизм, предусматривающий стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. По состоянию на август 2012 г.:  в программе приняли участие 59 банков; общий объем фондирования по строящимся объектам составил 55,1 млрд. рублей; введено в эксплуатацию по завершенным проектам - 847 тыс. кв. м жилья. Всего в программу было включено: 200 проектов жилищного строительства общей площадью 3,2 млн кв. м., в рассмотрении находятся 63 проекта из 22 регионов на общую сумму более 17 млрд. рублей и общей площадью строительства 0,7 млн. кв. м жилья.

На сегодняшний день, АИЖК предоставляет следующие ипотечные программы:

§ Стандартный - кредиты в рублях предоставляются на приобретение квартир на первичном и вторичном рынках, а также погашение ранее предоставленного ипотечного кредита на приобретение или строительство жилого помещения.

§ Молодые учёные - разработан АИЖК для целевого кредитования молодых ученых – научных работников академий наук и университетов Российской Федерации.

§ Новостройка - ипотечный кредит на выгодных условиях для приобретения комфортабельного жилья в новых многоквартирных домах.

§ Малоэтажное жильё - ипотечный кредит для покупки или строительства жилья на территории организованной комплексной малоэтажной застройки: квартиры, жилого дома с земельным участком, земельного участка под строительство на нем жилого дома.

§ Военная ипотека - разработана специально для ипотечного кредитования военнослужащих - участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Кредиты предоставляются на приобретение квартир и жилых домах под залог приобретаемой недвижимости.

§ Материнский капитал - позволяет увеличить размер первоначального взноса, а, соответственно, и максимально возможную для заемщика сумму кредита. Сумма материнского (семейного) капитала с 1 января 2012 г. составляет 387 640,30 рублей.

§ Залоговое жильё - специальные условия для реализации залогового имущества, находящегося на балансе АИЖК или Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), с привлечением возможностей ипотечного кредитования.

§ Переезд – позволяет купить новую квартиру сейчас, а старую продать позже. Совместная программа-опция АИЖК и АРИЖК позволяет это сделать даже в том случае, если нет денег на первоначальный взнос.

Таким образом, перед государством стоит задача обеспечить устойчивое развитие рынка ипотечного кредитования за счёт программ льготной ипотеки для учителей, врачей, ученых и др., направленных на приобретение строящегося жилья эконом-класса.

Литература:

1. Рыночных рецептов снижения ипотечной ставки в России до европейского уровня пока нет URL: [сылка более недоступна}

2. В России складывается нестандартное регулирование рынка кредитов на жилье URL: [сылка более недоступна}

3. Ипотечные программы АИЖК URL:  [сылка более недоступна}

4. Ипотека с госпомощью: возможно, но только для избранных URL: [сылка более недоступна}

5. Ипотека в цифрах URL: [сылка более недоступна} ipotechnoe_kreditovanie_v_cifrah/