Лубсанов Б.Р.

Зарождение ипотечного кредитования в России

В Древнем Риме ипотека считалась самой совершенной формой залога. Стоит отметить, что здесь существовали и другие формы залога – фидуция и пигнус. Фидуция – это форма залога, при которой заемщик передавал в обеспечение вещь на праве собственности с оговоркой, что в случае удовлетворения по обязательству, обеспеченному залогом, заложенная вещь должна обратно передаваться в его собственность [5]. Пигнус – это форма залога, когда заложенная вещь передавалась во владение кредитору, а по исполнении обязательства передавалась обратно.

По древнеримской ипотеке залогодержатель являлся особым субъектом залогового права, и не собственник и не владелец. Залогодержатель лишь имел возможность в случае неисполнения обязательств залогодателем получить в собственность заложенную вещь [7].

В I в. н.э. появились первые финансовые учреждения, выдававшие кредиты частным лицам под залог имущества. Первое же законодательство для ипотечных банков было разработано во II в. н.э. во времена правления императора Антония Пия [3]. На тот момент уже тогда осуществляли свою деятельность 50 банков и более 800 ростовщических контор. Расцвет ипотечного кредитования продолжался вплоть до окончания эпохи Древнего мира. Однако ослабление функций государственного контроля за соблюдением прав участников ипотечных сделок, связанное в целом с закатом эпохи Древнего мира, положило конец институту ипотеки [4].

В России первоосновой ипотеки являлся заклад, существовавший еще в XIII в. Его начало было положено одновременно с появлением права частной собственности на землю. К XV в. относят упоминания о вторичном закладе имущества. Активное применение заклада привело к тому, что одни и те же земли могли закладываться в несколько рук.

В 1649 г. в Соборным уложении был законодательно закреплен переход заложенного имущества в собственность кредитора. Что было сделано для того, чтобы усилить ответственность должника перед кредитором. Отныне в залоге могли находиться вещи, принадлежащие на праве собственности лицу.

В 30-е гг. XVIII в. была проведена реформа залогового права, согласно которой защищались обоюдные интересы должников и кредиторов. Так с 1737 г. по указу императрицы Анны Иоанновны заложенное имущество могло реализовываться на публичных торгах [6].

28 июня 1786 г. при Екатерине впервые появилось первое ипотечное кредитное учреждение с изданием манифеста об учреждении Государственного заемного банка. Первая же кредитная организация – Государственный банк для дворянства – была учреждена указом Императрицы Елизаветы Петровны в 1754 г. В том же 1786 г. была при Государственном заемном банке появилось первая в государстве страховая организация – Страховая экспедиция.

Следует отметить, что страхование залоговых объектов недвижимости носило весьма прогрессивный характер. Требования к объектам недвижимости в те времена были весьма схожи с требованиями, которые предъявляются страховыми компаниями в настоящее время. Страховались только каменные дома. При страховании выдавались страховые полиса, включающие архитектурный план заложенного в обеспечение возврата кредита объекта недвижимости.

Однако залог по кредитам включал не только объекты недвижимого имущества, но и крепостных крестьян, проживающих в имениях. Количество крестьян оговаривалось в заявлении, которое заемщик предоставлял в банк.

К началу XX в. в Российской империи существовал рынок ипотечных кредитов, который был ликвидирован после 1917 г.

Система жилищного финансирования в советский период заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 %, а средства населения - лишь 14,6 % (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов) [1].

С распадом СССР как итог в России отсутствовали какие-либо механизмы, предполагающие самостоятельное участие населения в решении жилищного вопроса.

Литература:

1. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.).

2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости / И.Т. Балабанов СПб.: Питер, 2000. С.43 (231 с.)/

3. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. – 2000. -№12. – С.22-31.

4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства [Текст]: учеб. Пособие для вузов // Ю.В. Головин. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999, С.46 (246 с.)

5. Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права., 3-е изд. – М.: 1972, С. 136

6. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: Автореф. дис., канд. юр. наук. – Краснодар: 2009, C 26.

7. Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России: учеб. Пособие // Л.В. Щенникова. – М.: Бек,1996 г. C.18.

^[1]