Анохин Е.И.

Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения в условиях становления земельного рынка

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих не только в экономических, социальных и политических сферах, но и в производственных, коммунальных и экологических. Являясь объектом хозяйственных и рыночных отношений, земля обладает многофункциональным значением, занимая при этом одно из важнейших мест в системе предпринимательской деятельности.

В системе недвижимости объектом экономических отношений выступают земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них.

В Российском законодательстве установлено, что земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре (ГЗК) и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и сделок с ним (ст.6 ЗКРФ). Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Неотъемлемыми частями земельного участка могут быть: здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры и т.д.

Земельные участки в России как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежат стоимостной оценке. Оценка земельных участков может понадобиться, например, для сделки купли-продажи, для приватизации, для обеспечения банковских кредитов, при наследовании, при имущественных спорах, при разработке и осуществлении инвестиционных проектов, при нанесенном сельскохозяйственной земле ущербе, при изъятии земли для государственных и муниципальных нужд, при внесении земельных участков в уставные капиталы компании и т.д. Следовательно, оценка стоимости земельных участков в настоящее время, является одной из востребованных видов услуг в области оценки недвижимого имущества.

На основе анализа и обобщения, имеющихся в научной литературе точек зрения мы будем понимать под оценкой элемент рыночного ценообразования, представляющий собой процесс, ориентированный на определение стоимости объекта в денежном выражении, в соответствии с законодательством и установленным порядком действий, с целью реализации различных процессов рыночного характера.

Данное определение, по нашему мнению, позволяет выделить два момента, которые являются основными в оценке. Во-первых, процесс определения стоимости объекта должен учитывать базовые концепции рыночного ценообразования в современных условиях. Во-вторых, процесс оценки должен осуществляться в установленном порядке в соответствии с законодательством, результатом которого является объективное, профессиональное заключение о стоимости объекта.

Соответственно, при оценке земли объектом оценки выступает земельный участок.

Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения вытекают из особенности земли в целом как объекта оценки, из факторов, влияющих на стоимость земельного участка, способов ведения сельскохозяйственного производства и технологических процессов. Следовательно, особенности земельных участков сельскохозяйственного назначения как объекта оценки, на наш взгляд, выражаются в следующем:

1).Земельный участок – это объект природы, представляющий собой часть поверхности земли, имеющей фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в ГЗК и в ЕГРП.

2).При оценке рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения предметом оценки выступает рыночная стоимость права собственности на земельный участок. Юридическая концепция земельной собственности может включать не только землю, но и все то, что с ней связано (строения, сооружения, деревья, водоемы и др.), т.е. земную поверхность и все, что находится под ней и над ней.

3).Оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли. Предложение земли "небезгранично", т.е. оно не может резко увеличиться при возрастании цены.

4).Рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения должна определяться исходя из наиболее эффективного их использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Наиболее эффективное использование земельного участка, представляет собой наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям современного законодательства, финансово осуществимым. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

5).При оценке, на рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения значительное влияние оказывают следующие факторы: связанные с организацией территории, связанные с инвестированием, природный фактор и фактор местоположения.

6).Большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства оказывают колебания цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику.

7).При оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения следует применять лишь те подходы и методы оценки, которые в наибольшей степени пригодны для определения их рыночной стоимости.

Современный этап становления рыночных отношений в России требует активного формирования качественно-ориентированной системы оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе совершенствование законодательной базы земельных отношений, развития сети оценочных фирм, создания учебных центров по подготовке и переподготовке специалистов. Важным моментом оценочной деятельности является наличие апробированных подходов и методов по оценке земельных участков.

Литература:

1. Земельный кодекс РФ, «КонсультантПлюс»

[сылка более недоступна}

2. Мхат В.А., Руди В.А., Осинцева Н.В., Загородникова Е.А. Методическое обеспечение оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения: Омское книжное издательство, 2009. – 45с.

3. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г. Грязновой, О-93 М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496с.

4. Попов Н.А. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере Ставрополья / Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, научно-практический журнал. №12,- 2009.

5. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2003. –288с.

6. [сылка более недоступна}

7. [сылка более недоступна}

8. [сылка более недоступна}