Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, обеспечивающей надежность сделки. Земельная собственность вовлекает в систему рыночных кредитных отношений предприятия, организации, фирмы, население, имеющие в собственности приватизированные квартиры, земельные наделы, жилой фонд.

Ипотечный кредит имеет большое значение в замещении государственных источников финансирования жилищного строительства. Ипотечное кредитование включает два направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым — финансовые компании, фонды, которые скупают активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени выпускают ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги являются ликвидными активами, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. Ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, в том числе и обязательства по кредитному договору, что обусловливает существование ипотечного кредита.

За рубежом по обязательствам некоторых финансовых компаний гарантом выступает государство. Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала. Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые поступают в оборот по новым кредитам. К недвижимости относятся земля либо объекты, непосредственно связанные с землей (предприятия, жилые и нежилые дома и т.д.).

Одной из основных проблем развития ипотечного кредитования является недостаточная ресурсная база. На это влияет и разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов и длительностью сроков размещения ресурсов по ипотечному кредитованию.

Для привлечения ресурсов ипотечного кредитования ипотечные банки могут выпускать облигационные жилищные займы, привлекать финансовые средства граждан с использованием жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты — это особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры и получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Жилищный сертификат, как правило, имеет определенный срок действия. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, другие кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.

Эмитент от своего имени принимает обязательства перед собственниками жилищных сертификатов. Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, для которого привлекаются средства. В проспекте эмиссии уточняют дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора, а также минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры.

Владелец жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан заключить договор купли-продажи квартиры с собственником сертификата или погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости.

Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимости. Закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога. Ипотека зданий оформляется с ипотекой земельного участка, на котором оно находится.

Разновидностью залога является заклад. В этом случае заложенное имущество передается залогодержателю во владение на период до исполнения обеспечиваемого им обязательства по кредиту.

Договор об ипотеке предусматривает возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдачу имущества в аренду. Ипотека предприятия распространяется на все его имущество, включая основные фонды и оборотные средства. Договор об ипотеке должен содержать:

• наименование залогодателя и залогодержателя;
• название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которых обеспечивается данной закладной, с указанием даты и места заключения договора;
• сумму основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
• сроки уплаты сумм, обеспеченных ипотекой;
• описание закладываемого недвижимого имущества и его денежную оценку, место его нахождения;
• наименование документов, подтверждающих права собственника на закладываемое имущество;
• подписи залогодателя и залогодержателя;
• наименование организации, дату, место регистрации и номер в Едином залоговом реестре.

Ипотека должна обеспечить залогодержателю возмещение суммы основного долга и процентов по нему, убытков и затрат, связанных с использованием кредитных ресурсов, и возмещение расходов по реализации объекта ипотеки. Ипотека подлежит обязательной регистрации в регистрационной палате.

зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья разделяются на кредиты, предоставляемые будущему владельцу, и на ссуды, выдаваемые подрядчикам. Кредитование жилищного строительства производится при условии отвода застройщику земельного участка и наличия разрешения на строительство. Объектами кредитования выступают приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, приобретение или строительство жилья.

Видами жилищных кредитов являются земельный, строительный, кредит на приобретение жилья. Выдача кредитов осуществляется путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается заемщику частями по стоимости этапов строительно-монтажных работ.

В процессе финансирования строительства банк осуществляет контроль целевого расходования денежных средств и соблюдения графика строительства. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу. В случае невозможности возврата кредита заемщиком производятся обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банка.