Ипотечные операции коммерческих банков

Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.

Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX—XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 19.48 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществля-, емое в рассрочку в течение 5 — 10 лет.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

1. переуступить их вторичным инвесторам;
2. сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3. выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:

• традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
• ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
• ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
• ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
• ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье. Но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:

1. Первая модель — долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора — сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30—50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги). Однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального характера, так и естественные — затягивание и незавершение строительства, инфляция.

2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50— 60% цены нового. 20 — 25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15 — 30% предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая.

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.

4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных предприятиях (таких, как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10 — 15 лет) в размере 70—80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20— 30% они оплачивают из своих накоплений.

5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 — 40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.