Индивидуальный предприниматель применяет УСН с объектом "доходы минус расходы" и планирует заниматься сдачей в аренду помещения, приобретенного им до регистрации в качестве предпринимателя совместно с другим гражданином в общую долевую собственность (по 1/2 доли в праве собственности на помещение). Для этого по соглашению со вторым собственником предприниматель перевел квартиру в нежилой фонд, переоборудовал ее в медицинский кабинет, внес в ЕГРИП сведения о виде деятельности "сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества" и заключил договор аренды с медицинской лабораторией. Правомерно ли отнести расходы по приобретению квартиры, переводу квартиры в нежилой фонд, переустройству и приобретению строительных материалов для ремонта к расходам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ? Если да, то в каком порядке указанные расходы формируют первоначальную стоимость помещения (пропорционально размеру доли предпринимателя в праве собственности на помещение, то есть в размере 1/2 от фактически понесенных расходов, или иначе)? Можно ли считать моментом ввода помещения в эксплуатацию дату заключения договора аренды с медицинской лабораторией?

Ответ: При применении упрощенной системы налогообложения затраты на приобретение основных средств уменьшают полученные налогоплательщиком доходы (пп. 1 п. 1, п. п. 3 - 4 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). При этом в состав основных средств включается принадлежащее налогоплательщику имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью свыше 20 000 руб., которое используется для извлечения дохода (п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ). В рассматриваемой ситуации, после того как квартира переоборудована и сдана в аренду, все эти условия выполняются. Следовательно, с этого момента она признается основным средством, затраты на приобретение которого учитываются в составе расходов.

Затраты по переводу квартиры в нежилой фонд и ее переустройству (в том числе на покупку строительных материалов) нужно рассматривать как расходы по приведению помещения в состояние, пригодное для использования. Вместе с расходами физического лица на приобретение квартиры они формируют первоначальную стоимость данного основного средства (п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 8 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).

Отметим, что, по мнению Минфина России, индивидуальный предприниматель не может учитывать при исчислении налога, уплачиваемого при применении УСН, расходы на приобретение основных средств, произведенные им до регистрации в качестве предпринимателя (Письма Минфина России от 04.07.2007 N 03-11-02/210, от 04.04.2007 N 03-11-05/64). Свою точку зрения специалисты Минфина России аргументируют тем, что в момент приобретения основного средства физическое лицо еще не являлось плательщиком налога при УСН (Письмо Минфина России от 04.04.2007 N 03-11-05/64). Однако с этими аргументами можно поспорить.

Напомним, что плательщиками налога, уплачиваемого при применении УСН, признаются не любые предприниматели и организации, а только те, которые перешли на УСН (п. 1 ст. 346.12 НК РФ). При этом гл. 26.2 НК РФ предусматривает возможность учета в составе расходов стоимости основных средств, приобретенных организациями и предпринимателями до перехода на УСН, то есть до приобретения ими статуса налогоплательщиков налога при УСН (пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Следовательно, приобретение основного средства до получения статуса налогоплательщика не препятствует учету стоимости этого основного средства в составе расходов.

Таким образом, в данном случае предприниматель может учесть затраты на приобретение квартиры в составе расходов. Однако, учитывая официальную позицию Минфина России по данному вопросу, весьма вероятно, что такую точку зрения налогоплательщику придется отстаивать в суде. Если же говорить о перспективе такого судебного разбирательства, то нужно отметить, что споры по данному вопросу на сегодня не носят массового характера. Нам удалось найти лишь одно решение по схожей ситуации - Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2008 N А56-20123/2007, в котором суд согласился с возможностью учета расходов на приобретение недвижимости, произведенных индивидуальным предпринимателем до его регистрации в качестве такового. В открытых источниках также удалось найти несколько споров, в которых рассматривалась аналогичная ситуация, но предприниматель применял общую систему налогообложения. В них судьи также поддержали предпринимателя, согласившись с возможностью учета таких расходов при расчете НДФЛ (Постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2010 N Ф09-801/10-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 N А45-13717/2009).

Отметим, что рассматриваемая в данном вопросе ситуация имеет одну особенность - квартира находится в долевой собственности двух физических лиц. Гражданский кодекс РФ возлагает на участников долевой собственности соразмерное (пропорционально доле каждого) распределение расходов по содержанию общего имущества (ст. 249 ГК РФ), аналогичной нормы для расходов по переустройству нет. Поэтому сособственники могут распределить такие расходы по договоренности, в том числе все затраты может взять на себя один из них. Однако любой расход, учитываемый для целей налогообложения, должен быть экономически обоснованным (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ). Подтвердить выполнение данного условия в отношении полной суммы расходов по переустройству квартиры можно, например, заключив со вторым собственником соглашение о непропорциональном распределении доходов от сдачи помещения в аренду, согласно которому предприниматель будет получать процент дохода от сдачи помещения в аренду выше, чем его доля в общей собственности.

Н. А.Новикова

Издательство "Главная книга"

15.07.2010