Общество является третьим по счету покупателем земельного участка и при его приобретении не располагало информацией о переходе прав на земельный участок, о первоначальном приобретателе. Имеются ли правовые основания для признания общества добросовестным приобретателем земельного участка, или он должен быть возвращен первоначальному собственнику по тем основаниям, что земельный участок относится к категории земель, ограниченных в обороте?

Ответ: Общество может быть признано добросовестным приобретателем на основании ст. 302 Гражданского кодекса РФ, поскольку добросовестное приобретение возможно только в случае, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у другого лица, которое не имело права отчуждать его. Первоначальный собственник не вправе оспаривать последующие сделки по переходу права собственности на земельный участок, а также обращаться с виндикационным иском об истребовании участка в порядке ст. 302 ГК РФ. Вместе с тем с учетом конкретных обстоятельств дела в некоторых случаях возможно применение иной позиции.

Обоснование: По общему правилу земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ). К сожалению, в вопросе не конкретизировано, к землям каких категорий, назначений или зон отнесен спорный земельный участок.

В рассматриваемой ситуации общество является третьим по счету покупателем земельного участка. То есть после отчуждения земельного участка его первоначальным собственником (публичным образованием) право собственности каждого последующего покупателя было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП). Следовательно, только первая сделка по отчуждению земельного участка от публичного образования к частному лицу (приватизация) может быть признана недействительной (ничтожной) в соответствии со ст. 168 ГК РФ как противоречащая действующему законодательству и иным правовым актам. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Гражданское законодательство не ограничивает субъектов гражданского права в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов. Граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно ГК РФ лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (ст. ст. 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. ст. 301, 302).

Общим последствием недействительности сделки является двусторонняя реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации общество приобрело земельный участок не у первоначального собственника, а у другого лица (последующего приобретателя). Гражданское законодательство не предусматривает возможности возврата предмета недействительной сделки третьему лицу, не являющемуся ее стороной.

Добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация) (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Такие выводы сделаны в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. По смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник не обращался в суд и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют. Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

Таким образом, в рассматриваемом случае первоначальный собственник (публичное образование) не вправе ни оспаривать последующие сделки по переходу права собственности на земельный участок, ни обращаться с иском об истребовании участка в порядке ст. 302 ГК РФ, так как право на виндикационный иск им утрачено. Добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, следовательно, и право на предъявление виндикационного иска принадлежит новому собственнику.

При этом следует учитывать что в некоторых случаях с учетом конкретных обстоятельств дела может иметь место противоположная позиция. Так, в Апелляционном определении Тверского областного суда от 26.04.2012 по делу N 33-1235 требования об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка были признаны правомерными, поскольку спорный земельный участок был отнесен к землям особо охраняемых природных территорий, отчуждение которых запрещено законом, в связи с чем у продавца права на отчуждение спорного земельного участка не имелось и ответчик (покупатель земельного участка) статус добросовестного приобретателя не имел с учетом п. 38 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

С. В.Тимошкова

Группа компаний

"Аналитический Центр"

С. В.Соболева

Группа компаний

"Аналитический Центр"

23.01.2014